基于房价收入比视角的福州市房价合理性分析
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【 摘 要】 我们在居 民购买住 宅商品房 时， 衡量其有没有 购买能力时， 通常会用到房价收入比。本文收集影响房价收入比的若干 因素 ， 并进 行模型建立将福 州市带进模型 中。 通过研 究我们发现 ， 目 前福 州市的房价收入 比是不合理的 ， 有能力购房的人是极 少的。 因此 ， 要采取政策调控 来控制福 州市的房价 ， 加 大有 能力购房 的的群体 。
项目 与深囊
Ｓ ｃ 科 ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ＆ 技 Ｔ ｅ ｃ ｈ 视 ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ 界 Ｖ ｉ房价收入比视角的福州市房价合理陛 分析
林 雪梅 姚 丽 霞 方丽煌 （ 福 建师 范大 学协 和 学院 ， 福建 福 州 ３ ５ ０ ０ ０ ７ ）
州市住 宅商品房市场发展 快速 ． 房价 持续 上涨 ， 房地 产商不 断征 地寻 求发展 ． 通过房价 收入 比， 我们可 以 解房价是否合理 ， 因为房价收入
比可 以作为居 民购买住宅商 品房 时 ．衡量其有没有购买 能力 的指标 。 综上所 述 ． 合理 的房价 收入 比的区问 ． 对 住宅房地产 市场的健康 发展 是有利 的
【 关键词 】 福 州市商品住 宅市场 ； 家庭 可支配收入 ； 住房 消费
从 １ ９ ９ ８ 年到２ ０ ０ ５ ． 福州商品住宅市场 的一手 房的价格保持相 对 稳定 的趋势波动 ， 均价在 ３ ０ ０ ０元之 内振动 。 可是从 ２ ０ ０ ６年初 开始 ， 福 州 住 房价 格 开始 迅 速飚 升 ． ２ ０ ０ ６年 的住 房 均 价为 ３ ９ ７ ６元／ 平 方 到 ２ ０ １ ０年住房均价达到 １ ２ ７ ８ ２元／ 平方米 ． 价格上涨快 的让人惊讶 Ⅲ 。然 而． 居 民收入增长与房价增长不对称 ， 居 民收入增长 比较慢 。 目前 ， 福 行规定居民的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法 通常 ， 居民选择公 积金贷款 比选择商业性贷款好 ， 公 积金贷款 的利 率低 ， 可 以提高居民的购房能力 我 国． 目前公积金贷款的购房能力要比商业 性贷款的购房能力强 ３ ０ ％左右 １ ． ２ ． ４ 其他 因素 影响居 民购房能力的因素除了以上 四点外 ．还有家庭人 口数 、 婚 姻情况 、 年龄等 ， 这些因素通过影 响居 民的家庭收人和支出 ， 进一步影 响居 民的购房能力。 在我 国． 目 前 中青年的购房能力 比较强 ， 而老年家 庭 由于收入等别的因素购房能力 相对 中青年较弱
１ ． １ 房价 收入 比概 念
１ 房 价收 入 比 的概 念 及 影 响 因素
１ ． ２ 房价 收入 比的主要影 响因素 ≤ ≤ （ ） 影 响房价 收入 比的因素很多 ． 从 主要 因素看 限制居 民购房能力的 当前 ， 在 我国最高贷款年限为 ３ Ｏ 年． ５ 年以上商业性贷款利率为 主要 因素有房屋价格 、 家庭可 支配收入 、 贷 款方式 等。 ６ ． ５ ５ ％， 以这个 为允许 限值 可确定等额贷款分期付款现值 因子为 ： １ ． ２ ． １ 房屋价格 通常使用 的房屋价格为新建商 品房 和二手房 的加权平均 价格 ． 我 国的房屋价格为房屋 面积乘 以房屋 的单位 价格 在居民可支配收入和 Ａ （ Ｉ ＋ Ａ ） Ｊ【 ６ ． ５ ５ ％（ １ ＋ ６ ． ５ ５ ％） Ｊ 房屋 面积 固定的情况下 ． 房屋 的价格和居 民的购房能力 成反 比． 房屋 结合 以上 （ １ ） （ ２ ） 可 得到家庭可 以承担 的购房支付能力 通过房价 价格越 贵 ， 居民的购房能力越 弱 ， 反之 ， 若 房屋价格便 宜了 ， 则居 民的 收入 比表现 出来的合理区间为 ： 购房能力变强 。同样 的． 在房屋 的单位价格和居 民可支配收入 固定 的 × ≤ 情况下 ． 房屋的面积和居 民的购房能力也成反 比． 房屋面积越大 ． 居民
２ 福 州 市 房 价 收 入 比分 析
通过分析房价收入 比的主要影 响因素 ． 本文构建了以等额还款方 式下 的房价收入 比的模型 根据此模 型 ． 可 以研究 目 前适合我 国国情 对 于房价 收入 比 目 前存在着多种定义 ． 本文采用 的定义标 准是以 的房价收入 比区间数值以及 近十年来福州市的房价收入比数值 ． 以此 联合 国人类住 区中心发表 ， 即用居住单元 的中等 自由市场价格 乘以中 来 了解近年来福州市的房价是否合理 等家庭年收入 的倒数来表示 。合理 的房价 收入 比是 至关 重要 的 ， 它是 ２ ． １ 房价收入 比区间数值的确定 政府制定有关住房政策 的标 准． 也是衡量居 民有没有购房能 力的重要 我 国作为发展 中国家 ．相对于发 达国家房价收入 比的数值 会大 指标 。房价收入 的高低 ． 可以反 映居 民有没 购房能力 ， 房价是 否过高 。 些 。在我 国， 对贷款的额度 是有要求 的， 银行会考虑到月收入问题 ． 我 目前 ． 国内外很多学者开始研 究房价收入 比 ． 因为合 理的房价收入 比 国有规定借款人住房贷款的月房产支 出与收入 比控制在 ５ Ｏ ％ｌ Ａ ￣ 下（ 含 区间 ． 可 以起到保证个地 区商 品住宅市场 的健康发展 。在这 么多研究 ５ ０ ％） ，所 以 ．在我 国贷款 月供 比例 为为 不超 过月 收入 的 ５ ０ ％（ 含 房价收 入 比的理论 中 国 内 比较 认可 的理论 是 由住 房专 家诺德 在 ５ ０ ％） 。 世界著名的黑马． 恩德先生对贷款也做过研究 ， 根据研究他所确 １ ９ ８ ９年在 香港大学城市研究 时指出 ．一个更合理 的区间是 发达 国家 定 的贷款月供 比例不得低于 １ ５ ％． 家庭 向金融机构贷款 的比例最大不 在 １ ． ８ — ５ ． ５ ． 在发展中国家在 ４ — ６之间 超过房屋价格的 ８ ０ ％为限制条件 。 可 以得出 ：
项目 与深囊
Ｓ ｃ 科 ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ＆ 技 Ｔ ｅ ｃ ｈ 视 ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ 界 Ｖ ｉ房价收入比视角的福州市房价合理陛 分析
林 雪梅 姚 丽 霞 方丽煌 （ 福 建师 范大 学协 和 学院 ， 福建 福 州 ３ ５ ０ ０ ０ ７ ）
州市住 宅商品房市场发展 快速 ． 房价 持续 上涨 ， 房地 产商不 断征 地寻 求发展 ． 通过房价 收入 比， 我们可 以 解房价是否合理 ， 因为房价收入
比可 以作为居 民购买住宅商 品房 时 ．衡量其有没有购买 能力 的指标 。 综上所 述 ． 合理 的房价 收入 比的区问 ． 对 住宅房地产 市场的健康 发展 是有利 的
【 关键词 】 福 州市商品住 宅市场 ； 家庭 可支配收入 ； 住房 消费
从 １ ９ ９ ８ 年到２ ０ ０ ５ ． 福州商品住宅市场 的一手 房的价格保持相 对 稳定 的趋势波动 ， 均价在 ３ ０ ０ ０元之 内振动 。 可是从 ２ ０ ０ ６年初 开始 ， 福 州 住 房价 格 开始 迅 速飚 升 ． ２ ０ ０ ６年 的住 房 均 价为 ３ ９ ７ ６元／ 平 方 到 ２ ０ １ ０年住房均价达到 １ ２ ７ ８ ２元／ 平方米 ． 价格上涨快 的让人惊讶 Ⅲ 。然 而． 居 民收入增长与房价增长不对称 ， 居 民收入增长 比较慢 。 目前 ， 福 行规定居民的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法 通常 ， 居民选择公 积金贷款 比选择商业性贷款好 ， 公 积金贷款 的利 率低 ， 可 以提高居民的购房能力 我 国． 目前公积金贷款的购房能力要比商业 性贷款的购房能力强 ３ ０ ％左右 １ ． ２ ． ４ 其他 因素 影响居 民购房能力的因素除了以上 四点外 ．还有家庭人 口数 、 婚 姻情况 、 年龄等 ， 这些因素通过影 响居 民的家庭收人和支出 ， 进一步影 响居 民的购房能力。 在我 国． 目 前 中青年的购房能力 比较强 ， 而老年家 庭 由于收入等别的因素购房能力 相对 中青年较弱
１ ． １ 房价 收入 比概 念
１ 房 价收 入 比 的概 念 及 影 响 因素
１ ． ２ 房价 收入 比的主要影 响因素 ≤ ≤ （ ） 影 响房价 收入 比的因素很多 ． 从 主要 因素看 限制居 民购房能力的 当前 ， 在 我国最高贷款年限为 ３ Ｏ 年． ５ 年以上商业性贷款利率为 主要 因素有房屋价格 、 家庭可 支配收入 、 贷 款方式 等。 ６ ． ５ ５ ％， 以这个 为允许 限值 可确定等额贷款分期付款现值 因子为 ： １ ． ２ ． １ 房屋价格 通常使用 的房屋价格为新建商 品房 和二手房 的加权平均 价格 ． 我 国的房屋价格为房屋 面积乘 以房屋 的单位 价格 在居民可支配收入和 Ａ （ Ｉ ＋ Ａ ） Ｊ【 ６ ． ５ ５ ％（ １ ＋ ６ ． ５ ５ ％） Ｊ 房屋 面积 固定的情况下 ． 房屋 的价格和居 民的购房能力 成反 比． 房屋 结合 以上 （ １ ） （ ２ ） 可 得到家庭可 以承担 的购房支付能力 通过房价 价格越 贵 ， 居民的购房能力越 弱 ， 反之 ， 若 房屋价格便 宜了 ， 则居 民的 收入 比表现 出来的合理区间为 ： 购房能力变强 。同样 的． 在房屋 的单位价格和居 民可支配收入 固定 的 × ≤ 情况下 ． 房屋的面积和居 民的购房能力也成反 比． 房屋面积越大 ． 居民
２ 福 州 市 房 价 收 入 比分 析
通过分析房价收入 比的主要影 响因素 ． 本文构建了以等额还款方 式下 的房价收入 比的模型 根据此模 型 ． 可 以研究 目 前适合我 国国情 对 于房价 收入 比 目 前存在着多种定义 ． 本文采用 的定义标 准是以 的房价收入 比区间数值以及 近十年来福州市的房价收入比数值 ． 以此 联合 国人类住 区中心发表 ， 即用居住单元 的中等 自由市场价格 乘以中 来 了解近年来福州市的房价是否合理 等家庭年收入 的倒数来表示 。合理 的房价 收入 比是 至关 重要 的 ， 它是 ２ ． １ 房价收入 比区间数值的确定 政府制定有关住房政策 的标 准． 也是衡量居 民有没有购房能 力的重要 我 国作为发展 中国家 ．相对于发 达国家房价收入 比的数值 会大 指标 。房价收入 的高低 ． 可以反 映居 民有没 购房能力 ， 房价是 否过高 。 些 。在我 国， 对贷款的额度 是有要求 的， 银行会考虑到月收入问题 ． 我 目前 ． 国内外很多学者开始研 究房价收入 比 ． 因为合 理的房价收入 比 国有规定借款人住房贷款的月房产支 出与收入 比控制在 ５ Ｏ ％ｌ Ａ ￣ 下（ 含 区间 ． 可 以起到保证个地 区商 品住宅市场 的健康发展 。在这 么多研究 ５ ０ ％） ，所 以 ．在我 国贷款 月供 比例 为为 不超 过月 收入 的 ５ ０ ％（ 含 房价收 入 比的理论 中 国 内 比较 认可 的理论 是 由住 房专 家诺德 在 ５ ０ ％） 。 世界著名的黑马． 恩德先生对贷款也做过研究 ， 根据研究他所确 １ ９ ８ ９年在 香港大学城市研究 时指出 ．一个更合理 的区间是 发达 国家 定 的贷款月供 比例不得低于 １ ５ ％． 家庭 向金融机构贷款 的比例最大不 在 １ ． ８ — ５ ． ５ ． 在发展中国家在 ４ — ６之间 超过房屋价格的 ８ ０ ％为限制条件 。 可 以得出 ：