房地产评估技术报告(收益法)

收益法估价技术报告
估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。

用途为配载，建筑面积3036.99平方米。

根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。

因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。

针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。

一、物状况分析
根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。

二、位状况分析
估价对象位于__________________。

距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。

三、市场背景分析
（1）土地市场概况
近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。

组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。

（2）房产交易状况
房产交易市场日趋活跃。

全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，
促进了房产交易的繁荣发展。

（3）地价政策
党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。

鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。

2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。

随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。

（4）产业政策
近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。

_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。

以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。

近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。

（5）城市规划与发展目标
________ "十一五"国民经济和社会发展规划确定：根据县域地理区位、资源环境、经济功能特点和城市化发展的客观规律，打破行政区划界线和城乡分割体制，促进要素自由流动，实现资源优化配置，提升区域经济整体竞争力。

四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用，本估价报告中估价对象作为工业厂房为最高最佳使用。

五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为配载这一特点，本报告采用收益法进行评估。

六、估价测算过程
_____________________6﹟房产：
(一)收益法求取1号房产价值
①房地产年总收益：通过周边地区同样条件下的房地产的租金市场调查，根据调查情况并考虑一定的空置率，综合考虑各种因素，确定估价对象平均租金为419.75元/m2.年。

②房地产年总费用：包括人员工资、相关税费等，取年总收益的20%，为419.75×20%=83.95元/m2.年。

③房地产年净收益：年净收益=年总收益－年总费用＝419.75-83.95=335.80元/m2.年。

④资本化率的确定：根据安全利率加风险调整值的方法确定,考虑到估价对象的地理位置及用途，资本化率取8%。

⑤收益年期确定：根据房屋的建成年代及维护使用状况及国有土地使用权的剩余使用年限，取该土地使用权的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法
计算公式测算房地产的收益价格（单价）为：V=a/r[1-1/(1+r)n]=335.80/8%[1-1/(1+8%)35.93]=3933元/m2
⑦扣除楼面地价:估价对象坐落于_________基准地价Ι级范围内,该范围内商业用地基准价格为2066元/m2.根据实际测算,该用地容积率为2.76,则1号房产的楼面地价为2066/2.76=749元/m2,
则1号房产的评估单价为3933-749=3184元/m2
1号房产的评估价值为3184×11152.75=35510356元
七、估价结果
综上所述，估价对象在估价基准日2008年9月20日公开市场价值为人民币575.37万元，大写金额伍佰柒拾伍万叁仟柒佰元整。