项目成本控制指导书

XX项目责任目标成本
控
制
指
导
书
（第一稿）
房地产有限企业
二 OO五年三月
XX项目三期责任目标成本控制指导书
各有关部门:
为保证XX 项目三期开发获得预期利润，明确项目成本控制目标并封闭至责任部
门，经企业研究议论，现对XX项目三期目标成本予以公布，请依照履行。

此指标是在与项目发展部、设计部、 XX 项目部、工程管理部、营销中心等各责任部
门交流后制定达成的，以上各责任部门需在业务操作中建立坚固的成本目标意识，进行多
方面剖析研究，在保证质量和销售的基础上，努力将项目成本控制在预约
的目标内；对高出目标成本的新增业务，要事先严格依据管理规定中的要求进行报批；
XX 项目三期目标成本以责任成本指标的形式分解至各部门，成本管理部将对每月责任目标成本履行状况进行剖析并实时反应给企业管理层，其履行状况也将做为对各部门评论的重要指标之一，与年关查核、职位荣膺直接挂钩。

房地产有限企业
2005-3-10
目录
一、项目概略
---------------------------------------------------
---------4
规划指标------------------------------------------------------------
---4
二、成本项目责任部门划分一览表-----------------------------------4
三、各责任部门责任范围及控制重点
（一）责任部门——项目发展部-------------------------------------------5
（二）责任部门——设计部-------------------------------------------6
（三）责任部门——工程管理部-------------------------------------------8
（四）责任部门——XX项目经理部--------------------------------10
（五）责任部门——成本管理部------------------------------------------12
（六）责任部门——营销中心------------------------------------------13
（七）责任部门——财务管理部-----------------------------------------14
四、责任成本管理办法
-----------------------------------------------15
附表一：XX项目三期直接成本控制明细表--------------------16
附表二：甲供、甲控、甲分包材料表-----------------------------------20
XX项目三期目标成本
为保证项目开发获得预期利润，明确项目成本控制目标及责任部门，经企业研究议论，现对 XX 项目三期目标成本予以公布，请各责任部门在业务操作中进行多方面剖析研究，在保证质量和销售的基础上，努力将项目成本控制在预约的目标内。

一、项目概略 ---- 三期规划指标：（单位：M2）
情形花园公寓商业公建合计
建筑面积5166922802189757176939
可售面积5066822802189776368
容积率：
层数：情形花园层;公寓 6层;
二、成本项目责任部门区分一览表
责任部门责任范围责任人
1、政府地价及有关花费、合作款项、红线外市政设备费、拆迁
项目发展部赔偿费
刘兴东2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评
测费、图纸审察费、通告费、产权丈量费、产权登记费
1、设计费、晒图及模型制作
2、主体建安工程部品
设计部3、环境绿化费张宾
4、配套公建
5、设计更改
1、勘探、测绘、沉降观察
2、招标管理费、合同审察费、散装水泥保证金、代理企业担保
工程管理部
费
潘自乔
3、除部品之外的主体建安工程费
4、管线综合设计花费
5、工程监理费、工程质量监察费
1、测绘、临水、临电、暂时道路、场所平坦
XX 2、暂时围墙、围板
3、现场签证李东
项目部
4、市政配套花费 (水、电、供热、煤气、智能化
5、XX项目部行政管理花费
营销中心1、招待厅装饰装饰费、样板间花费
宗文杰2、销售花费
成本管理部1、预结算编审费潘建钢
财务管理部1、资本化利息
吴萍2、管理花费
三、各责任部门责任范围及控制重点
( 一) 、项目发展部
责任范围
1、政府地价及有关花费、合作款项、红线外市政设备费、拆迁赔偿费
2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审察
费、通告费、产权丈量费、产权登记费、消防图纸微缩费成本控制重点：
1、 XX土地获取价款约 3.89 亿，详细数据见附件
保证不再新发生附表之外的土地成本。

2、社区服务中心和垃圾站
河西区住所配套办公室( 共 600M2) 由我方自建，项目发展部需落实
由返还相应建安成本；
XX 市
3、人防费：由项目发展部负责，落实
车库、高层地下室( 约规划
XX 项目人防工程由拟在四期自建的地下万 M2)全面充抵，不再缴纳人防易地建设费。

4、墙改费有可能采纳先交押金，经过检查退后款的方式。

由项目发展部负责，
保证在现场不使用黏土砖的状况下，将墙改押金全额返还。

5、消防图纸微缩费因为波及金额较少，花费计划包含在晒图费科目内，不再另行单
列。

责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
(二)设计部
责任范围
1、设计费、晒图及模型制作
2、主体建安工程部品
3、环境绿化费
4、配套公建
5、设计更改
控制重点为：
1、设计费：
a)（截止到2005 年 3 月份， XX 已签约设计费合同金额合计已达2606 万），
设计部需严格控制设计花费，不行超成本指标。

三期属成熟产品，应尽
量防止因更改增添的设计花费。

b)针对设计中出现较严重的问题，应与设计单位交涉，在设计合同的结算
中做相应扣减；
c)拜托内容要有计划性，尽量扩大每次拜托的范围，防止因拜托面积小、
拜托内容少而增添设计费成本的现象出现；
d)尽量选择招标，以降低成本、获取最优方案。

2、主体建安工程部品
a)严格在《甲供（控）资料限价表》价钱范围内进行三期部品的选择
3、环境绿化工程控制重点
a)以目标成本确立单价为上限，全面推行限额设计，并对此顶用量许多或
占总造价比率较大的资料进行限价；
详细标准为：街边绿地：115 元 /M2； BLOCK内环境： 155 元 /M2
广场环境：180 元 /M2；小院环境：80 元 /M2
沥青道路：100 元 /M2
b)三期属成熟产品，施工图设计要详细，在设计时要对环境成效充足考虑，
防止工程达成后进行修改；且尽量防止因效果不满意任意进行设计变
更，将环境更改签证总数控制在合同签约价的9%之内。

c)室外灯具尽可能选择功率较大的型号，减少部点数目；
d)环境园建部分的设计与实质施工状况变化太大，成本较难控制，结算金
额超出合同签约价幅度较大，是设计阶段控制的重点，尽可能做好先期
展望及剖析，知足客户需要的“必需功能” ，并在适合部位，增添一些新奇
的功能吸引客户。

4、公建配套
控制概算价及设计更改、现场工程部控制现场签证、工程管理部控制甲供、甲控材成本
5、设计更改
a)依据总部及企业规范做好主体工程、装饰工程、环境工程设计更改工作，
一定保证在成本控制指标内，即主体建安工程设计更改率不得超出合同总数
的 1.5%（本指标由设计、工程、项目部、成本结合控制）。

b)增强设计计划管理，保证计划出图时间，以保证招标及施工所需正常时间；
c)组织对一、二期发生的设计更改原由进行汇总、剖析，将结果表此刻三期
施工图中，保证后期不因同类原由发生更改；
d)设计部应经过扎实的施工图预先审察，尽量减少设计遗漏、错误；特别防
止返工及纠错工程更改；
责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
( 三 ) 、工程管理部
责任范围
1、勘探、沉降观察
2、招标管理费、合同审察费、散装水泥保证金、代理企业担保费
3、除部品之外的主体建安工程费
4、管线综合设计花费
5、工程监理费、工程质量监察费
工程管理部成本控制重点：
1、勘探、沉降观察
a)勘探控制标准：钻探取样孔：60元 /M；标准贯入孔： 60元 /M 静力触
探孔： 30 元 /M；目力鉴识孔： 60 元 /M
b)沉降观察控制标准：多层住所：88.23 元 / 点；小高层 8～ 11F： 130.5 元 /
点
高层 18F：195.77 元 / 点低层公建及配套：75 元 /
点
2、招标管理费、合同审察费、散装水泥保证金、代理企业担保费
a)招标管理费 ( 含设计、工程、监理 ) ，责任成本限额为 13.84 万
b)合同审察费 : 责任成本限额为 5.5 万
c)散装水泥保证金：责任成本限额为 6.87 万，由工程管理部负责协调全额返
还。

d)代理企业担保费：责任成本限额为 10.8 万
e)墙改费有可能采纳先交押金，经过检查退后款的方式。

由工程部负责，
保证施工图细部用材 ( 窗口、门口 ) 不使用黏土砖，以保证墙改押金全额返还。

3、除部品之外的主体建安工程费
a)对桩基、设备等重要方案进行技术审察，保证方案合理性及经济性；
b)与设计部共同研究三步节能方案，使用成本增添不超
出30 元 /M2，此外，因为增添三步节能而惹起的均匀室内供热负荷降低至32W/M2，需落实在施工
图。

c) 保证甲供材及甲方分包工程招标结果控制在《甲供（控）资料限价表》价钱
范围内。

d)、依据一期工程管理部的操作经验，
甲分包工程：桩基、将天窗归入门窗、入户门制作安装工程；栏杆、扶手、铁艺门、百叶制作安装归入甲分包工程；
甲供资料设备：PPR给水管采暖管、UPVC排水管、PVC线管、开关面板等仍为企业一致采买资料范围；涂料、外墙面砖、楼梯间地砖、石材、温控阀、电表箱配电箱、散热器片甲供资料设备；
甲供、甲控材及分包工程：工程管理部在严格资质审察的前提下，要争取最
大限度地在全部工程及资料上采纳招招标方式，确立合作单位；同时，要提
早贮备好尽可能多的施工队及资料厂家，保证每次招标有足够多的队伍参加，
以降低签约价钱；进而也可达到降低甲供材、建筑市场价钱上升风险的目
的；
f)、工程管理部应宽泛认识、研究甲供、甲控资料市场，将付款条件、批量、
供货期与价钱挂钩，屡次与供货方磋商价钱，争取不停降低；同时，踊跃研究
采纳价钱较低的代替产品；
g)主体总包控制标准：情形： 1129 元 /M2；公寓： 1055 元 /M2 ；( 含三步节能 )
4、管线综合设计花费
管网综合设计费控制在 1 元/M2
5、工程监理费、工程质量监察费
a)工程监理费限价为14 元 /M2；总数不超出107 万
b)工程质量监察费：额不超出7.6 万
责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
( 四) 、XX项目部
责任范围：
1、测绘、临水、临电、暂时道路、场所平坦
2、暂时围墙、围板
3、现场签证
4、市政配套花费 ( 水、电、供热、煤气、智能化
XX项目部成本控制重点：
1、三通一平及暂时设备费
a) 暂时道路：尽量采纳标准作法（路面基底素土夯实，路面由石粉渣掺5%
水泥，多层碾压铺实），宽度控制在5M，成本控制在30 元 /M2 以下。

b)暂时围板：最大限度利用一、二期原有围板；此外，依据现场需要，采纳
经济的围板形式，争取降低成本；
2、现场签证
a)项目部控制施工组织及现场签证比率：项目工程部应全力优化施工组织及
施工方案，努力减少现场签证，项目部关于 2 万元以下的的签证严格控制在
工程合同签约总造价的( 主体1%内；环境1%)之内，此指标将做为年关查核
项目部的重要指标；
3、社区管网成本控制
a)协调地下室不缴纳各样配套费；
b) 电力工程：固然已签订整个项目大的框架协议，从 2004 年开始履行，新的收费标准较旧标准有力求控制在原框架协议水平。

但
11-12
XX 市新的收费标准将
元 /M2，应尽量协调，
c)供热配套工程费：政府自04 年 11 月份已下发新的收费标准，公建由原
82 元 /M2 增至 130 元 /M2，天玻项目应保持原项目热源费77 元 /M2 及区内管线工程25 元 /M2 标准。

d)排水、煤气区内工程费：踊跃采纳多种方式、经过多种渠道，打通与各
专业配套部门的关系，降低其余各样配套项目的工程成本及收费；
e)合理安排各专业连接，防止返工或重复施工。

合理组织和安排施工部位，
防止已施工部位的损坏和频频。

4、墙改费有可能采纳先交押金，经过检查退后款的方式。

由XX 项目部负
责，保证施工现场细部用材 ( 窗口、门口 ) 不使用黏土砖，以保证墙改押金全额
返还。

责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
( 五 ) 责任部门——成本管理部
责任范围：
预结算编审费
控制重点：
1、拜托专业：( 住所、公建 ) 主体建筑、安装工程、园林环境、装饰、暂时电、
智能化等等
2、拜托范围：方案测算、清单编制、更改签证审察、费率招标工程的结算审
核
3、费率：应控制在鉴定额0.2%+审减额5%，当前，一般以中标价为计费基
数，但需明确甲供材保存费、措施费等不是计
入计费基数，此外重复户型收费比率应相应降低，建议重复楼号楼中标签约价的0.1%收取。

工作范围：供给甲供材工程量、抽钢筋、计算砼含量、配合成本剖析
* 费率计算估算编审花费，建议
4、甲分包工程因为货值较高，不宜以中标价
独自按工日计算， 200 元 / 工日。

5、 XX 三期估算编审费应严格控制在 4 元/M2之内，即总花费不超出31 万。

成本职责：
1、对总成本进行按期剖析和实时掌握成本动向变化状况，主动对动向变
化进行各专业部门的协调解提出合理化调整建议，将动向成本控制在总目
标内；
2、各项招标工程量清单编制及配合招标工作，进行经济标的评审；
3、进行各种工程方面的方案成本比较；
4、按月及按阶段通告动向成本履行变化剖析状况；
5、实时反应项目成本措施，汇总、比较各项目成本措施，推行先进经验；
责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
责任范围：
1、招待厅装饰装饰费、样板间花费
2、销售花费
控制重点：
1、三期为成熟产品，需保证沿用原销售招待厅及样板间，不再发生新的样板
房装饰花费。

2、考虑到XX 项目首期开盘已做了大批的推行活动, 且三期销售均价较先期有
较大幅度的提高，所以将三期营销花费总数控制在销售收入的万, 此项包含已发生疏摊至三期的样板间装饰及家饰（合计心、XX销售部需将全部三期推行花费控制在 961 万。

2.8%，即 1172 211 万），营销中
责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
责任范围：
资本化利息
行政管理花费
控制重点：
1、依据04
年整年需发生的资本化利息，按开发面积分摊至XX 三期，控制在 361 万。

2、依据04 年天玻发生的行政管理花费/04年天玻开发面积=每平米开发面积
占用行政管理花费，将三期控制在428 万。

责任成本指标表见附件。

责任人署名：
日期：
四、责任成本管理方法：
1、业务操作中，关于高出目标成本的新增业务，责任部门须向成本管理部提交
原由报告（超目标成本审批表），成本管理部签订建议并报总经理同意后方可实
行；
2、成本管理部要对成本状况进行全过程的追踪剖析，按月剖析反应成本履行状
况，向企业及各部门提交目标成本履行状况报告；并视实质成本与目标成本
的偏离程度，组织成本专题会，进行剖析议论；
3、关于每一单成本范围内的合同审批及无合同付款，成本管理部都一定在合
同审批时详细说明在目标成本中的考虑及对目标成本的影响等；
4、全部审批严格按企业文件进行操作。

5、各部门在各自责任范围内的责任指标可灵巧掌握，互补使用，但浮动范围
不得超出总指标的 1.5%。

附：《 XX 项目三期直接成本控制明细表》
《甲供（控）资料限价表》
XXXX房地产有限企业
2005-3-10
XX项目三期直接成本控制明细表
序
项目名称总价( 万元 )建筑面积单位成
责任部门
号本（元 /M2）
一开发先期准备费1827242
1勘探设计费764101
勘探费13工程管理部
测绘费101工程管理部
沉降观察152工程管理部
设计费71194设计部晒图模型制作及
152设计部其余
2报批报建费60680
小配套费52169项目发展部工程图纸审察费项目发展部招招标服务费2工程管理部
招标代理费7工程管理部代理企业担保费工程管理部
合同审察费7工程管理部
项目环境影响评
3项目发展部测费
室内环境检测6工程管理部散装水泥保证金7工程管理部通告费2项目发展部
产权丈量费项目发展部3三通一平费28952
暂时道路152XX项目部
暂时用电466XX项目部
暂时用水203XX项目部
场所平坦30841XX项目部4暂时设备费679
暂时围墙9XX项目部
暂时办公室2XX项目部
暂时围板55XX项目部二建安工程115381531
1基础（含桩）1009134工程管理部
2构造及粗装饰工
7426985工程管理部程
3门窗工程1020135设计部4资料及分包1252166设计部5楼内水暖电821109工程管理部6设备101设计部三区内管网2859380
1室外给排水系统50567XX项目部自来水系统19125XX项目部
雨污水系统15320XX项目部中水12917XX项目部IC 卡水表334XX项目部2室外采暖系统580113XX项目部
换热站土建405XX项目部
区外热源及管网58878XX项目部
热力进口装置314XX项目部
区内管线19125XX项目部
3室外燃气系统40153XX项目部
管道系统20627XX项目部
IC 卡表426XX项目部
气源发展基金15320XX项目部
4室外高低压系统815108XX项目部
区内外电力工程
70994XX项目部
收费
变电站669XX项目部
IC 卡电表405XX项目部
5室外智能化系统23932XX项目部
电视电话网络385XX项目部
闭路电视监控系
112XX项目部
统
楼宇联网可视对
101XX项目部
讲系统
对讲设备甲供材36
XX项目
部
门禁管理系统112
XX项目
部
小区泊车管理系
132XX项目部
统
背景音乐广播系XX项目
部统
电子巡更管理系XX项目
部统
XX项目
部
电子通告栏系统
家居安防系统618XX项目部区内施工土建费
52XX项目部用
6管网设计费496工程管理部四园林环境费1322175设计部1环境设计费334设计部2绿化建设费899119设计部3项目标记81设计部4道路广场建筑费19926设计部5围墙建筑费7910设计部6室外照明659设计部7室外零星工程395设计部五配套设备费1988264
1会所64485设计部2售楼处7310设计部3市政配套设备537设计部4地下车库1197159设计部6游泳池182设计部7网球场41设计部六开发间接费
1工程管理费1002133
工程监理费10714工程管理部预结算编审费314成本管理部
行政花费42857XX项目部
工程质量监察费81工程管理部资本化利息36148财务管理部2销售花费21128营销中心3物业维修基金41855
XX三期甲供、甲方分包资料限价表
单位:元
资料名称
屋面瓦
外墙面砖
涂料
窗
钢制入户门室外进口石材楼梯间地面砖
公共部位墙面
乳胶漆铁艺室外栏杆
空调百页
楼梯栏杆方式
甲供
甲供
甲供
甲分
包
甲分
包
甲供
甲供
甲供
甲分
包
甲分
包
甲分
限制单价备注
45 元 /M2实质耗费面积
63.8 元 /M2实质耗费面积
10 元 /M2（平涂）
34.7 元 /M2（喷点）实质耗费面积
42 元 /M2（拉花）
575 元 /M2实质耗费面积、含纱窗
公寓 1000元/ 樘；
实质耗费面积
情形 1280元/ 樘；
45 元 /M2（ 15MM厚）
实质耗费面积
65 元 /M2（ 25MM厚）
45 元 /M2实质耗费量
4 元/M2实质耗费量
240 元 /M实质耗费量
238 元 /M2实质耗费睁开面积
150 元 /M实质耗费量
项目成本控制指导书 21 / 21
包
PVC 雨水管（方） 甲供 元 /M2 建筑面积 电器开关面板 甲供 元 /M2 建筑面积 电表箱、开关箱 甲供 元 /M2 建筑面积 PPR 给水管 甲供 10 元 /M2 建筑面积 UPVC 排水管 甲供 元 /M2 建筑面积 PVC 电线管 甲供 元 /M2 建筑面积 铝合金散热器片 甲供 15 元 /M2 建筑面积
温控阀 甲供
115 元 / 个 实质耗费数目 首层小院门 甲分
400 元 /M2 实质耗费面积 包
院墙灯 甲供 150 元 / 个 实质耗费数目
入户门灯 甲供 150 元 / 个 实质耗费数目 成品信报箱 甲供 110 元 / 个 实质耗费数目
热表 甲供 1450 元/ 个 实质耗费数目 对讲设备
甲供 5 元/M2 建筑面积
成本管理部
2005-3-10
设计部确认：
工程管理部确认：。