福清农村历史两违建筑处置暂行办法

福清市农村历史“两违”建筑处置暂行办法
第一章总则
第一条为加快推进我市农村住房的不动产登记发证工作，切实保障农民不动产权利，根据《福州市“两违”认定标准及分类处置意见》（榕政办〔2015〕11号）和《福州市农村宅基地及房屋确权登记试点工作方案》（榕政办〔2019〕113号），借鉴相关地区先进经验，结合我市实际，制订本暂行办法。

第二条本办法适用于城市规划区外农村历史“两违”建筑问题处置活动，本办法所称农村历史“两违”建筑问题是指在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后至2016年6月17日《福清市关于加强“两违”查处工作及责任追究的实施意见（试行）》（融委办发〔2016〕18号）下发之前，因历史原因未经合法审批建设的农村住房。

1987年1月1日前已建成房屋，房屋至今无改建、扩建，可按房屋实际用地面积确定宅基地面积，办理不动产登记。

第三条农村历史“两违”建筑处置遗留问题，按现有政策分为可审批补办《乡村建设规划许可证》（下称“可审批补办”）与不可补办《乡村建设规划许可证》（下称“不可审批补办”）两类问题。

（一）可审批补办的农村历史“两违”建筑
可审批补办的农村历史“两违”建筑应同时符合以下条件：
1.建设于2016年6月17日之前；
2.在城市规划区外自建自用的村民住宅；
3.符合土地利用总体规划和城乡总体规划及“一户一宅”；
4.不影响“三边三节点”整治、不妨碍重点项目建设；
5.不影响公共安全、无邻里纠纷和社会影响小；
6.建筑层数6层以下，建筑面积1000m2（含1000m2）以下，宅基地面积200 m2（含200 m2）以下；
7.符合《福建省农村村民建设住宅管理办法》（闽政办〔2011〕189号）第十一条、第十二条。

（二）不可审批补办的农村历史“两违”建筑
除可审批补办外的所有农村历史“两违”建筑，均为不可审批补办的农村历史“两违”建筑。

第四条处理农村历史“两违”建筑问题，应当以尊重历史的态度，坚持“尊重事实、一户一宅、法定面积”的原则。

既要严肃规范有章可循，又要切合实际客观公正;既要有效遏制违法行为，又要利于长效管理；既要妥善处理农村住房存在的历史遗留问题，又要切实维护农民的合法权益。

第五条农村历史“两违”建筑遗留问题处置应当与土地利用总体规划的要求、村庄规划管理规定相衔接。

第二章可补办的历史“两违”建筑问题处置
第六条1987年1月1日至2016年6月17日期间未办理合法用地手续但已建成房屋的（下称“未批先建”），按法定面积确定宅基地用地面积（建设用地不得超过150 m2，非建设用地不超过120 m2），超占面积在补发的《建设用地批准书》记事栏备注（内容包括实际用地面积、超占面积等）。

办理不动产登记时，内容须同时在不动产权证书附记栏备注。

1987年1月1日至2016年6月17日期间只办理部分土地合法用地手续但已建成房屋的（下称“批少建多”），按法定面积确定宅基地用地面积（原则上建设用地不得超过150m2、非建设用地不超过120m2，但原批准面积超过以上面积限额的按原批准面积确定），超占面积在核发的《建设用地批准书》记事栏备注（内容包括实际用地面积、超占面积等）。

办理不动产登记时，内容须同时在不动产权证书附记栏备注。

上述两款情形的宅基地，处罚后可按有关规定申请补办：经农村集体经济组织初审、村委会复审以及镇（街）相关部门联审并报镇（街）批准颁发《乡村建设规划许可证》《建设用地批准书》《乡村个人住宅规划条件核实意见书》。

第七条补办用地手续的宅基地面积超过规定标准的按以下方式处理：
属于“未批先建”宗地面积超过批准补办用地面积的土地，以及属于“批少用多”宗地面积超过原批准用地面积的土地，须向所在村集体缴纳宅基地超标准占用有偿使用费，超占部
分的宅基地在颁发的《建设用地批准书》记事栏备注说明。

宅基地超标准占用有偿使用费按《福清市农村宅基地有偿使用暂行办法》执行。

第八条属于“未批先建”和“批少用多”的宅基地，申请人须另按建筑占地面积向所在村集体缴纳土地补偿费。

土地补偿费按当期征地补偿标准计收。

第九条申请补办宅基地地上房屋规划核实的，该房屋在符合城乡规划和控制性详细规划（或村庄规划）等法定规划且经村集体同意、四邻无异议或异议不成立的前提下，并由申请人作出安全责任承诺，由镇（街）出具《乡村个人住宅规划条件核实意见书》。

第十条申请补办宅基地地上房屋规划核实时，由所在镇（街）对违法建筑先行进行处罚，处罚标准如下：根据建筑面积核算，建筑面积450㎡(含）以下的按100元/㎡标准计收；建筑面积450㎡(不含）—1000㎡(含）的按150元/㎡标准计收。

第十一条申请人须按要求在土地补偿费、宅基地超标准占用有偿使用费缴纳单和《行政处罚罚款通知书》开具之日起十五日内完成使用集体土地补偿费、宅基地超标有偿使用费和违法建设规划处罚款的缴纳。

未完成缴纳的，其补办申请不得批准。

第十二条对历史遗留问题类型的宅基地和地上房屋，申请人可凭补发的《乡村建设规划许可证》《建设用地批准书》《乡村个人住宅规划条件核实意见书》以及相关材料办
理土地和房屋的不动产统一登记。

按本办法处理的超占宅基地、超建房屋的面积在不动产登记簿、不动产权证书记事栏内注明，不确认宅基地使用权和房屋所有权；在不动产登记簿、不动产权证书的登记信息栏只登记宅基地和房屋合法面积；能区分的违法超占、超建面积部分在宗地图和房产图上以虚线划定。

第十三条村庄内的建筑符合以下三种情形可以抵扣处罚基数：1.1987年1月1日前已建成或经批准的村内自有存量住宅，在村集体同意拆除或收回后，可以按认定补偿建筑面积抵扣处罚基数；2.如旧房改建、交出旧房、退出旧宅基地及已向镇（街）缴交“建房配套费、土地补偿费”的建房户可以等建筑占地面积和等建筑面积抵缴相关土地补偿费、违反建设规划的罚款；建房户已向村集体认可的组织缴纳的费用不得用于抵扣规划行政罚款，但可用于抵扣土地补偿费和超标土地有偿使用费；3.补办对象如属于特殊困难户或精准扶贫对象，经过村委公示后没有异议，并报所在镇（街）研究通过后，给予适当补助。

以上1、2两种处罚基数抵扣可以累加，在拆旧村民与村集体签订补偿安置协议并封房后，扣减罚款金额，未抵扣部分仍按原标准罚款。

同时，根据参加抵扣的建筑是否位于“拆旧、拓新、整漂亮”范围内，其拆旧补偿采取不同的补偿安置方式：1.红线范围内的，采取货币补偿方式；2.红线范围外的，采取借地退出方式，在村集体使用该旧宅基地时转为货币补偿予以兑现。

第十四条1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后至2016年6月17日止，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的处理程序：
（一）农户提出申请；
（二）村集体经济组织调查农户未经批准或超过批准面积占用宅基地的基本情况，并出具是否符合建房条件的证明；
（三）镇（街）对村集体经济组织上报的农户材料进行审查，并将审查结果予以公示；
（四）镇（街）对符合处理条件的农户进行处理，农户向村集体缴纳土地补偿费和超标土地有偿使用费；
（五）申请补办个人历史两违住宅应符合村庄规划和土地总体利用规划；
（六）凭处理依据，镇（街）、市自然资源和规划局补办用地审批手续和规划审批手续；
（七）凭补办的相关审批手续及处理依据进行产权登记。

第三章不可补办的农村历史“两违”建筑处置
第十五条因各种限制因素暂不能完善用地手续的宅基地，由镇（街）查清现状，建立台账进行严格监管。

第十六条经市自然资源和规划局依法没收的建筑物及其他设施，移交所在镇（街）处置。

原则上以拆除复垦为
主。

第十七条对依法没收的违法用地地上建筑物及其他设施，移交后可以采取以下方式进行处置：
（一）拆除
对不符合城乡规划、建筑质量存在安全隐患等农民建房及其他设施，由不动产所在镇（街）进行拆除。

该宗土地原为农民集体所有的，拆除复耕后应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

（二）出让
对可以办理合法用地手续的，在依法批准后，市自然资源和规划局对国有建设用地使用权连同地上建筑物及其他设施一并挂牌出让。

市财政局根据《国有资产评估管理办法》的规定，选择具有资质的中介机构对其地上建筑物及其他设施进行评估，按评估价格支付地上建筑物及其他设施的价款，作为取得国有建设用地使用权的附加条件。

竞得人应当在规定期限内将土地出让金、地上建筑物及其他设施的价款缴入规定的财政专户，并依法办理立项、规划、建设、环评、供地等手续。

（三）使用
对违法用地地上建筑物及其他设施，经补办用地审批手续后，镇（街）可以安排给农村集体经济组织，由符合农村“一户一宅”政策的村民使用。

（四）其他方式
对取得合法用地批准手续，并经市自然资源和规划局两
次以上组织挂牌出让但无人竞得的，经市政府同意，可以采取以下方式进行处置：
1.出租。

委托具有资质的中介机构对出租价格进行评估，公开招租。

承租人应当按照租赁合同的约定缴纳租金。

违反约定的，租赁合同终止，由财政部门另行处置。

2.收储融资。

政府性融资平台对土地使用权和地上建筑物及其他设施进行收储、融资。

3.统筹使用。

安排给机关、事业单位或者国有全资公司临时使用。

第十八条对所有不可补办手续的农村历史“两违”建筑，在未经依法处理前，村级组织应按照建筑占地和专有空地的面积全额收取土地有偿使用费，计收标准参照《福清市农村宅基地有偿使用暂行办法》中的宅基地超标准占用有偿使用费计收标准执行。

村级组织收取的本项费用不予抵扣或退还。

对不缴纳土地有偿使用费的违建户，村级组织应向镇（街）举报。

镇（街）在接到村集体举报后，必须在十五日内依法作出处理。

第四章附则
第十九条本办法由市自然资源和规划局、治违办负责解释。

第二十条本办法自印发之日起施行。