上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告

实现动静空间的有效 分区，私密性良好。
南北的各种小露台和 小花园增加了空间多 样和情趣体验
书房和次卧面积太小， 功能有限 24
叠加别墅
项目评析
▲超级MINI户型，实现最低总价和最高紧凑功能，普通 住宅的总价便能获得别墅级别的户型体验
产品 亮点
▼套内空间受设计限制过于紧凑，功能延伸性不强，居 住舒适度欠佳。
情景洋房
社区总共规划有22栋组合式5 层洋房，洋房风格采用现代 简约风格设计，建筑线条干 净整洁，富于变化的图形结 构，搭配白色、红色、灰色 的外立面色彩，整体视觉效 果极具时尚感。
建筑特色
32
情景洋房
“退台式建筑设计样式”，又 称为“台阶式”，其外型类似 于台阶。特点是住宅的建筑面 积由底层向上逐渐减少，下层 减少的建筑面积成为上层的一 个大平台，可做空中花园使用。
上下梯分向设计浪 费了一定过道面16积
叠加别墅
项目评析
▲叠院设计释放了户型上下垂直空间的独立功能。较低 的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等赠送面积使 产品具有不错的性价比。
产品 亮点
▼内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间
产品 缺陷
17
叠加别墅
案例二
上海·叠墅ONE
迷你叠墅之王
开发商 东渡国际集团
21
叠加别墅
2
+
1
=
叠加特色
上叠户型
下叠户型
区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户 的户型设计，本案采用了创新的“分割”叠 加，将第二层空间分割为两户。
下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面 积组成，户型总面积仅86平米
上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组 成，户型总面积也仅为115平米。这种超微型 叠加产品设计也使得总价优势十分明显。22
常规定义
营销 属性
精神 属性
较为模糊的概念诠 释，缺乏鲜明的产 品属性区分。
1
概念阐述
2003年，国土资源部发布《关于 清理各类园区用地加强土地供应 调控的紧急通知》，通知明确表 示停止纯别墅项目用地的土地审 批供应，此后别墅项目用地都处 于严格控制状态，别墅项目日渐 稀缺。
供应限制
诞生背景
2009年，随着楼市升温，各地别墅 市场一片火爆。以北京为例，6月 以后月均成交量在500套左右，别 墅需求异常旺盛。而供应持续减少， 新增供应套数同比下滑2.04%，销 供比达到1.78：1，供求差距进一 步拉大。
情景洋房
传统 概念
产品概念
Garden Villa（花园别墅），通常是带有花园 草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强 调户户有花园和居住的绝对私密性。
现有 概念
foreign-style house（花园住宅），是一种普 通多层住宅产品的升级形态，它具有别墅社区 的优良环境，同时强调空间互动和经济功能。
概念阐述
类别墅是别墅产品的延伸，其强调与别墅同样优美的 环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，相对单 价和总价相对较低，适应客群更广泛。
解读1
解读2
类别墅是具有鲜明个性的一种准高端产品，提倡居住 生活为首要元素，通过创造别墅级的社区氛围、更为 注重邻里空间的沟通性以及更经济的特性，成为更为 大众化的一种豪宅产品形式。
叠加别墅
86m2下叠户型
动静分区，布局合理， 二层主卧保证了较高 的居住私密性
1.86平米户型配置有 亲地MINI花园，户型 性价比十分突出
底层进深过长，户型 通透性不佳且餐厅采 光较差
下层没有独立卫生间， 居家功能略有不便 23
叠加别墅
115m2上叠户型
115平米户型实现三 层叠加空间，户型性 价比十分出色
35
情景洋房
150m2底层户型
由底层+二层60%面 积组成，150平米形 成五房小复式洋房格 局，紧凑实用俱佳
一层南北双向亲地花 园，实现前庭后院的 “别墅级”空间设计
户型方正，动静分区， 但过道浪费面积过多
区在进大行环分境割“，景将观低围密合度”住的区基与础高上层，住以宅区“的小生组活团干”扰规降划到方最式低，水通平过。车行道路组织1对1片
叠加别墅
建筑设计
最大亮点：叠院式设计
传统 叠拼
单调的上下复式组合，下 层“有院无天”，上层 “有天无院”。
创新 叠院
叠院：强调以“户”为单位的建筑单元组合， 将“有天头地”的别墅生活空间融入规划中， 通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空 间的亲地功能和下层空间的开敞功能。
————————————
0.83
48%
11000元/平米
10
叠加别墅
其它地块 叠墅地块 景观渗透方向 主要交通动线
项目规划
小高层
叠加
项目分为四期开发，以叠墅+洋房组织的低密度近湖组团和小高层+高层组织的远湖 组团形成阶梯式等高递增的天际线，整个社区都拥有良好的湖泊景观视野。
布局以中心湖泊为规划聚焦点，突出“水居”的产品卖点，以湖景最优渗透方向为 建筑朝向，具有最优角度的观景体验功能。
产品亮点
5F 4F 3F 2F 1F 地下室
33
情景洋房
产品亮点
退台形成的外立面变化也丰富了 通过建筑平层的阶梯式抬升，彻底释放了 建筑的立体效果，形成错落趣味的 每一层的垂直空间，使每层住户都可以享 空间重叠和几何美学的视觉观感。 受无遮挡的“天空”。
34
情景洋房
产品亮点
退台也形成了众多半赠送或 全赠送的空中花园、露台等 室外延伸空间，各式各样的 露台，将“花园”引入到每 一层的户型设计中，增加了 住户的情趣体验和外部环境 的沟通，提高了空间的灵活 性与变化功能，大幅度提升 了产品的性价比。
4
概念阐述
最象别墅的“类 别墅”—叠加别墅
主要产品类型
最常见的“类别 墅”—情景洋房
最大气的“类别 墅”—平层官邸
5
目录纲要 Contents
壹1
叠墅篇
贰1
洋房篇
叁1
平层篇
肆1
思考篇
6
壹. 叠加别墅
Superimposed house 7
叠加别墅
发展 背景
产பைடு நூலகம்定义
叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风 行于美国、澳大利亚。进入中国后，这种产品以营造有天、 有地、有花园的私密生活空间，并实惠于独幢与联排别墅 的价格，成为市场热销“类别墅”产品的一种主要形式。
20
叠加别墅
建筑设计
建筑腰身部分以朱红条形砖组成主要视觉 色彩元素，搭配白色的“倒门型”建筑构件， 避免了大面积横向色块运用容易出现的单调 沉闷感。
建筑顶部为一大特色。具有典型 新中式特征的上翘檐角和外墙条 纹木饰体现出儒雅的建筑气质。
一层的全赠送MINI庭院别具风 情，但并不具备功能延伸空间
钢架玻璃 结构的全透 明阳光入户 门厅避免了 由于门厅面 积过小产生 的狭窄感。
占地面积 59577平方米
建筑面积 140848平方米
建筑设计 ——————————
景观设计 ——————————
容积率 1.93
绿化率 36%
销售均价 12000/平米
18
叠加别墅
景观隔离带 景观渗透方向
规划评析
地块排列方式采用行列 式布局， 建筑类型组合 为“小高层+联排叠墅”。
受容积率限制， 地块规划空间紧 凑，建筑密度高， 社区居住舒适性 受到一定影响。
白、中灰、红色的主立面色彩搭配清新 时尚，横向咖啡色百叶增加了视觉变化。
14
叠加别墅
1F
入户交通
户型轮毂
内庭中井
空中庭院
亲地花园
2F
191m2下叠户型
户型较短的进深具 有优秀的通风采光 效果
北向全赠送的公共 庭院加强了上下两 户的空间沟通，提 高了互动功能
客厅的中井设计进 一步提升了底层的 通透性
4th：下层户型一般有独立花 园，上层户型一般有独立露台。
0.3
0.6
0.9
1.2
1.5
1.8
5th：单套户型面积一般不超 过250平米。
9
叠加别墅
苏州水云居
创新叠院小墅
案例一
开发商
占地面积 建筑面积 建筑设计 景观设计 容积率 绿化率 销售均价
中新置地
124000平方米
129245平方米
加拿大AII国际建筑事务所
5th：单套户型面积一般不超 过200平米。
29
情景洋房
案例一
上海·金地未未来
时尚主义退台洋房
开发商
占地面积 建筑面积 建筑设计 景观设计 容积率 绿化率 销售均价
金地集团
96383平方米
154242平方米
上海日清建筑设计有限公司
ACLA傲林景观设计公司
1.6
35%
20000元/平米
30
情景洋房
洋房地块 高层地块 景观渗透方向
规划评析
本案采用经 典的“高低” 建筑组合和 行列式建筑 布局。
行列式布局 使得社区拥有 完整划一的天 际线。但集中 式中心景观的 缺乏，
较高的建筑 密度，略显单 调的社区空间 层次也降低了 低密度住宅区 的生活品质感
主入口处汽车 坡道将社区内 部车行交通引 入地下，人车 分流设计提高 了居住安全3性1
28
情景洋房
1
3 4
2
2 4 5
0.3
0.6
0.9
1.2
1.5
1.8
主要特点
1st:产品规划容积率区间[1— 1.8]。
2nd：四至五层，一般为一层 两户。部分底层带地下室，顶 部两层为复式结构。
3rd：和普通多层相比立面风 格变化性更强。西班牙、南加 州、新亚洲等多风格都可并存。
4th：底层户型一般有不带产 权的花园。
产品 定义
叠加别墅是由多层的“别墅式” 复式住宅上下 叠加在一起组合而成，简单来说，就是由别墅 的“独天独地”变为上一户，下一户。
8
叠加别墅
1 2
4
主要特点
5
1st:产品规划容积率区间[0.8—
1.2]。
4
2 3
2nd：四至五层，一般为一、 二层组合一套户型，三、四或 五层组成另一套户型。
3rd：和别墅极其相似的立面 观感。
面积紧凑，底层大 花园全面积赠送， 具有相当高的性价 比
套内功能布局完善， 动静分区 15
叠加别墅
3F
上下交通
户型轮毂
内庭中井
空中庭院
露台
4F
158m2上叠户型
户型紧凑实用，动 静分离，布局合理
叠院设计形成独立 的居住空间，下层 的公共庭院具有亲 地花园的功能
中井设计提升了内 部空间的通风采光
2~6层，没有独立 天地空间,有公摊
景
前庭后院，独立私家花
观
园。
前庭后院，部分拥有独 立私家花园。
底层住户享有花园，顶 层住户享有露台，享受 公共花园。
特性
产品相似度高
差异化显著 3
概念阐述
类别墅定义
类别墅 一种采用低密度规划，具有别墅社区的
新定义
舒适生活环境，但单位住户不具备上下 垂直空间完全独立性的新型住宅产品
12
叠加别墅
建筑设计
车行交通 阳台
入户花园 空中庭院
露台
广泛使用“架空手法”，巧妙利用地形高差， 使土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到 极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中 庭院”的概念。
13
叠加别墅
立面色彩
现代简约的建筑风格与叠院的空 间设计十分契合，具有强烈几何 图形风格的立面错落有致，较多 的阳台、露台、空中庭院也在几 何元素的串联下不会过于突兀。
需求旺盛
类别墅
一种游走在政策边缘，满足 客户对低密度生活渴望的高 性价比新豪宅产品孕育而生
2
概念阐述
类型
用 途
定位
独栋别墅
起源于古代帝王行宫和 上层阶级庄园府邸，一 般是居宅之外用来享受 生活的居所，是第二居 所而非第一居所。
高端
规
容积率0.4以下，不存在
划
其它物业形式
建 2~4层，拥有独立 筑 天地空间，无公摊
产品 缺陷
25
贰. 情景洋房
foreign-style house 26
情景洋房
发展历程
洋房起源于19世纪中期的上海，是当时西方建筑文化和与中国居住习惯 相结合的产物。它满足了当时中国上层阶级“崇洋”的市场需求，同时 针对特定人群、采用西方建筑风格特点打造的中国特色住宅产品。以至 于我们现在已提起洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。而 真相正当的于“目洋前房市”场并中不的在独中栋国城， 市以 别墅现。有房地产定义观点来看，传统的洋2房7
小区通过中心小型花园和内 部道路将联排叠墅地块与小 高层地块进行空间过渡，避 免相互干扰，保证了叠墅区 的相对独立性。
19
叠加别墅
2
4
6
8
1 3 5 7
建筑设计
叠墅建筑为地上四层，分为八单元联排和十二单元联排两种方式进行组合。
建筑风格清新独特，现代简约与新中式的建筑元素都有在立面中体现。
建筑横向线条整齐统一，加之联排单元多，视觉的开敞程度较好。竖向线条则更加错 落有致，结合户型的变化，形成具有趣味性的视觉变化。
双拼、联排别墅
独栋别墅的衍生产品， 两栋或多栋别墅进行拼 接组合。在中国由于土 地稀缺，基本是休闲型 第二居所。
高端
容积率0.5—0.8，可以 和独栋别墅并存
2~4层，拥有独立 天地空间,无公摊
差异化特性
类别墅
强调居住为首要元素， 二居所。讲究舒适、便 捷的生活环境构成，一 般为第一居所。
准高端
2.0以下的容积率都拥有 规划空间，适应各类型 建筑搭配