关于养老地产运营模式的思考

关于养老地产运营模式的思考
发布时间：2021-05-17T10:21:48.263Z 来源：《基层建设》2021年第2期作者：崔晶
[导读] 摘要：我国人口老龄化趋势日渐突出，为养老产业提供了巨大的发展前景；既满足老年人的生活、居住之需，又可以提供实时健康服务的养老地产应运而生。

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摘要：我国人口老龄化趋势日渐突出，为养老产业提供了巨大的发展前景；既满足老年人的生活、居住之需，又可以提供实时健康服务的养老地产应运而生。

养老地产是新产业，融合了地产业和大健康产业特点，如何选择适合中国国情、盈利的养老地产运营模式，是亟待解决的问题。

关键词：人口老龄化；养老地产；盈利模式
人口老龄化带来了一系列的社会问题，严重制约了我国的经济发展，中共中央、国务院正式印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，将应对人口老龄化上升为国家级战略。

一、中国老龄化情况
截止2019年末，我国60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%。

一般一个地区年满60岁以上者占总人口数的10%以上,就认为这个地区进入老龄化社会，中国老龄化程度远高于评价标准。

根据对中国人口年龄构成分析来看，2020年我国刚刚开始进入老龄化社会，且老龄化程度将不断加深，《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》显示，从2035年到2050年是中国人口老龄化的高峰阶段，根据预测，到2050年中国65岁及以上的老年人口将达3.8亿，占总人口比例近30%；60岁及以上的老年人口将接近5亿，占总人口比例超三分之一。

二、养老地产的现状及存在问题分析
国家从2016年底首提“房住不炒”，此后对于房地产的定调始终沿用这一基调。

对房地产业而言，2017年是适应年，2018年是严监管年，2019年则是“房住不炒”严格实施年。

房地产企业纷纷调整自身的发展模式，据不完全统计，已经有超过四分之一的地产企业进入养老地产，其中，不乏一些较大的房地产公司如远洋、万科等，养老地产发展态势良好。

（一）养老地产的定义
养老地产在国外有较长的研究历史，我国研究时间尚短。

综合国内对养老地产的属性、功能、性质多方面的研究，总结除了养老地产的定义：养老地产可以定义为:在人口老龄化日渐加重的社会背景下，房地产开发商或者是其他相关机构开发、运营的专为老年人设计居住、符合老年人心理和生理特征的，并可以满足老年人生活娱乐需求的，为老年人的身心健康提供良好设施保障的老年住宅产品。

（二）养老地产存在的问题分析
我国的养老地产起步较晚，虽然借鉴了很多西方成功经验，但在实践中还是暴露出了很多问题：
1.政策扶持力度不足
随着我国进入老龄化社会，国家出台了一系列养老相关政策。

而与养老地产项目投资开发关联度最高的土地类优惠政策却较少。

在养老地产项目投资中，土地成本占的比重较大，土地成本的高低决定了养老机构收费标准，在很大程度上直接影响项目的投资回报能力；此外，政府出台的补贴政策多数针对非营利性养老地产项目的。

这在很大程度上限制了社会资金进入养老业。

2.项目周边配套设施不全
养老地产项目投资较大，资金回收期长，开发商为了降低成本，养老地产项目的配套设施可能在数量和质量上无法满足老年人的养老需求。

养老地产项目从大的范畴上来讲，还是属于地产项目，地产项目在选址上会考虑选择位于郊区、价格较低的地块，这些区域缺乏基本的生活配套、医疗配套。

而养老地产项目针对的服务对象是老人，医疗服务的角色是举足轻重的，医疗配套可以说是决定了养老地产项目的成败。

3.养老服务水平较低
养老地产区别于一般的地产项目的很大一个特点就是优质、专业的养老服务，提供老年人生活、医疗的相关服务。

但现实中的养老地产项目多数是偏重地产属性，而欠缺服务。

如果养老地产项目在后期的运营过程中，不能提供优质的养老服务，就会影响项目的销售和经营，使得养老地产项目无法实现预期的经济效益。

养老从业人员因为社会地位低，收入不高等原因，很少有年轻人愿意从事这个行业，人员素质的普遍偏低、年龄的偏高、专业素质不过关，在很大程度上制约了养老地产提供的养老服务。

4.医疗服务与养老服务不能真正的融合
国家一直提倡医养结合的养老模式，市场上的消费者也更认同具备这种模式的养老地产产品，但在实践操作中却存在着重重壁垒。

“医”和“养”是两个相对独立的行业,遵循两套不同的监管体系。

传统养老机构的主管部门是民政部门,医疗机构的管理部门则是各级卫健部门，工作交叠、权责不清，往往使投资者望而却步。

以上问题的存在，严重制约了养老地产的发展速度和质量。

三、养老地产运营模式思考
根据《老年人照料设施建筑设计标准》（2018）可以看到，养老地产源于地产，但其综合性又高于地产，为了适应老年人的生活和居住，对无障碍设计、室内装修、安全疏散与紧急救助、卫生等方面做了更细致的专项设计。

目前市场上的康养地产的运营模式主要有如下几种：
（一）销售产权模式
通过售卖房屋产权的方式来回收资金。

其特点是在适老化设计与相关配套设施上更针对老年人进行开发、建设，突出配套和服务。

该模式的优势主要表现在资金回笼快、复制成本低、风险小，从目前国内的养老地产来看，多数企业采取这种模式。

不足之处是，养老地产项目成本高导致了销售价格偏高，而目标客户群仅是消费水平不高老年人，且不能享受物业长期持有所带来的物业增值收益，这些问题都制约了该种模式的发展。

（二）非销售产权模式
主要是依靠物业租赁和收取服务费盈利。

该模式是开发商开发建设运营并长期持有，以收取“租金”的形式进行资金的回收。

优势是建
成后可获得持续、稳定的现金流。

不足之处是，资金回收期较长，后期运营费用较高，需要地产开发公司有雄厚的资金实力，有持续现金流进行支撑。

（三）租+售结合模式
是前两种模式的有机结合。

指让消费者购买养老地产的部分产权，并支付一定的费用以获取相应的专业养老服务。

多应用于综合性养老社区或养老综合体项目，该模式的优势是，能够依托销售康养地产回笼资金，同时通过部分物业的持有，享受物业增值收益，并有持续性的现金流入，对开发商及运营商的资金压力都比较小，相比前两种模式，更容易实现可持续经营。

现在，该模式越来越多的被各大房企所应用。

综上所述，在进行养老项目地产开发市，要充分考虑项目的土地成本、周边配套、医养结合等问题，选择适合的运营模式，从而实现养老地产产业的高质量发展。

参考文献：
[1]李铭.养老地产盈利模式的影响因素研究[D].东北师范大学.2014.
[2]刘海花.盈利导向的养老地产项目运营模式选择研究[D].武汉科技大学.2015.
[3]李军.人口老龄化经济效应分析[M].社会科学文献出版社,2005.
[4]何莽.中国康养产业发展报告[M].社会科学文献出版社,2019.
[5]党俊武.中国老年人生活质量发展报告[M].社会科学文献出版社,2019.
作者简介：崔晶（1982-），女，黑龙江海伦市人，毕业于哈尔滨师范大学地理系，硕士，研究方向人文地理学。