第2章 我国土地价格理论与土地市场
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i 1
n
i
）× T
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数 T ：交易时间修正系数
K
i 1
n
i
：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
应用估价法之二——农地宗地价格评估方法
二 、 土 地 价 格 的 评 估 农地价格的最低限应能保障农民的基本生活; 农地价格因其×其他条件修正率× 宗地面积
适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。 适用条件：要有较多的比较案例。土地市场规范。
二 、 土 地 价 格 的 评 估
长期趋势法—应用估价法之四
根据地价变动的线性规律，求未来某一时点 的土地价格(特别是时间序列分析和回归分析 )。
指土地买卖双方按市场交易规则，在 土地市场中实际成交的价格。主要有：土 地使用权出让价格; 土地使用权转让价格; 租赁价格; 地役权价格.
土地估价制度
我 国 土 地 价 格 管 理 制 度
估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度
3、估价师点评： 适用于拆迁改造土地。
应用估价法之一——基准地价系数修正法
二 、 土 地 价 格 的 评 估
1、基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素 的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价 进行修正，估算待估宗地客观价格的方法.
2、基本公式
土地价格＝基准地价×（１±
K
我国土地价格体系
三 、 土 地 价 格 的 管 理
– 基准地价 – 标定地价 – 交易地价 – 其他价格形式
我国土地价格管理制度 我国土地价格管理制度的作用
城镇土地基准地价
基 准 地 价
在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别 的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业 等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权 性质的土地使用权区域平均价格
•包含：一是土地资源价格，一是土地资本价格。
土 地 土地资本价格是投入土地的活劳动和物化劳动形成的。 价 若用P2表示现实土地价格，L表示土地年租价，R表示平均 格 的 利息率，K表示投入城市土地的资本，S表示投入到土地资本 形 的预期收益。那么，现实的土地价格就表现为：P2＝L/R＋ 成 (K＋S) ⑵
农地估价要特别重视农地区位、国家投资和公共
投资的影响;
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可以是非 承包地的集体土地使用权价格 农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值，而只有农 地纯收益
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的 未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的 社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现。 农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋农地社会保障值。
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效 利用;
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等 估价，以估价对象的现状利用为最有效利用; 农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利 用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际 最佳用途为最有效利用;
土地价格评估的方法
二 、 土 地 价 格 的 评 估 – 收益还原法 – 市场比较法 – 成本逼近法
影 响 土 地 价 格 的 因 素
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。包括： 位置、基础设施条件、规划限制、环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。例如： 宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地 利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等
土地价格呈总体上升趋势
二 、 土 地 价 格 的 评 估
１、基本原理
是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价 格的方法.
２、基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地 增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益
3、估价师点评
对于没有收益又很少有交易情况的学校、公园、公共建筑等 特殊性土地估价也比较适用。不适用于商业及住宅用地。
基本估价法之四——剩余法
１、基本原理 二 剩余法是在预计开发完成后,不动产正常交易价格的基础 、 上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税 土 收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 地 价 ２、基本公式 格 Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） 的 Ｖ：待估土地的价格 评 Ａ：总开发价值 估
Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润 Ｂ+Ｃ：建筑费+专业费+利息+利润+税收
3、基本公式
VD=VB×A×B×D×F （其中，A、B、D、F为修正指数） VD：待估宗地价格
市 场 比 较 法
VB ：比较实例宗地价格
A： 待估宗地情况指数修正=待估宗地情况指数∕比较实例宗 地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数；
B： 待估宗地日期指数修正=待估宗地估价日期地价指数∕比 较实例宗地交易日期地价指数；
二 、 土 地 价 格 的 评 估
土地价格评估的目的与作用 – 土地估价有助于土地交易的顺利进行 – 土地估价有助于企业投资决策 – 土地估价有助于土地市场的完善 – 土地估价有助于土地市场管理
土地价格评估的原则
二 、 土 地 价 格 的 评 估
– 最有效利用原则 – 替代原则 – 预期收益原则 – 供需原则 – 报酬递增、递减原则。 – 竞争和超额利润原则 – 变动原则 – 保证农民基本生活原则 – 协调原则。 – 土地优先原则
基 本 估 价 法 应 用 估 价 法
– 剩余法
– 基准地价系数修正法
– 农地宗地价格评估方法
– 路线价法 – 长期趋势法
基本估价法之一——收益还原法
二 、 土 地 价 格 的 评 估
1、基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土 地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
2、基本公式
二 、 土 地 价 格 的 评 估
路线价法——应用估价法之三
是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标 准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特 定街道上，即得到街道的路线价，然后据此路线价，再配 合深度指数表和其他修正率表（宽度、容积率、朝向、宽 深比率等修正系数） ，用数学方法算出临接同一街道的其 他宗地地价的一种估价方法。
土地价格管理制度是国家土地宏观调控的重要 手段。
2.2 土地赋税
一、土地税收的概念及特点
二、土地税收的功能
我 国 土 地 价 格 管 理 制 度 的 作 用
土地价格管理制度对保证国家的经济利益具有 重要的意义；
– 国有土地的有偿使用以及征用土地的各种税费已成为 国家财政的重要来源，而税费的计算一般都以土地价 格为基础。
土地价格管理制度能够促进土地合理利用；
– 通过土地价格的杠杆原理来调节土地的供求关系，促 进土地的合理利用，提高土地的利用率，达到节约用 地的目的。
适用的对象是价格无明显季节波动的房地产;适用的条 件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料， 并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。
土地估价工作程序
二 、 土 地 价 格 的 评 估 一）委托立项 二）确定估价的基本项目 三）拟定估价作业计划 四）收集资料，实地踏勘 五）相关资料分析 六）选择估价方法，试算宗地地价 七）试算价格调整，确定评估地价 八）撰写估价报告书，提交确认机关确认 九）将土地估价报告交付委托估价方 十）立卷存档 土地估价需提供资料
第二章 我国土地价格理论与土地市场
2.1 土地价格理论及应用
2.2 土地赋税 2.3 土地市场
2.1
土地价格理论及应用
一、 土地价格的形成与变动 二、 土地价格的评估
三、 土地价格的管理
一 、 土 地 价 格 的 形 成 与 变 动
土地价格的形成
土地价格的内涵、特点及形式
影响土地价格的因素 土地价格变动趋势及规律性
V=a/r 其中：Ｖ：土地收益价格 ；a：土地纯收益； r：土地还原利率
3、估价师点评
适合商业用地。
基本估价法之二——市场比较法
二 、 土 地 价 格 的 评 估 1、基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地 与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似 土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适 当修正，以此估算待估土地价格的方法。 2、估价师点评 适合与其他方法结合使用。
– 社会经济发展水平提高、人口数量及家庭户数增加、 土地投机
土 地 价 格 变 动 趋 势 及 规 律 性
土地价格变动呈现周期性特征
– 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 – 土地价格变动受政府调节的影响
土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大
二 、 土 地 价 格 的 评 估
（一）马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用 价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化
土 地 价 格 的 形 成
土地价格=地租/土地还原利率（或利息率）， 即P1＝L/R 例如，4000 = 200 / 5%
土地价格是出租土地的资本化收入
（二）社会主义的土地价格
土地价格的分类
土地价格评估的目的与作用 土地价格评估的原则 土地价格评估的基本方法 土地估价工作程序
土地价格的分类
二 、 土 地 价 格 的 评 估
（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、 使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权 价格、地下权价格等； （2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易 价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基 准地价、标定地价和课税价格等； （3）按政府管理手段分类，可以分为申报地价、 公告地价、协议出让最低价等； （4）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地 总价格、单位面积地价、楼面地价等。
2 土地价格的特点
是土地的权益价格
不是土地价值的货币表现，一般不依生产成 本定价
主要是土地需求所决定的 呈总体上升趋势 具有强烈的地域性
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土 地价格的总体水平产生影响。包括：土地制度、城市规划、 城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
D： 待估宗地区域因素指数修正=待估宗地区域因素条件指数 ∕比较实例宗地区域因素条件指数； F： 待估宗地个别因素指数修正=待估宗地个别因素条件指数 ∕比较实例宗地个别因素条件。
区域因素
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况 总分值
土地估价机构和土地估价人员应具备的条件
二 、 土 地 价 格 的 评 估
从事土地估价的机构必须具备以下条件： （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有必要的财产和经费； （4）有足够数量的专业人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。 独立从事土地估价的人员 ： 必须通过国土资源部组织的全国统一考试和资质审 查，取得土地估价师资格证书。
农地基准地价
农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对 现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的 地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格
标 定 地 价
政府根据管理需要，评估的具体宗
地在公开市场和正常经营管理条件下某
一期日的土地使用权价格.
交 易 地 价
若用n表示城市土地使用权的让渡年期，用P3表示城市土地 批租价格，则P3＝L/R*„1*1/(1＋R)n‟＋(K＋S) ⑶
由地租资本化产生的土地价格，称为土地资源价格，构 成现实土地价格的一部分。即P1＝L/R （1）
1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。
是土地未来地租的资本化。
土 地 价 格 的 内 涵 及 特 点
估价对象 可比实例 可比实例 A B
10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 97 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 106
可比实例 C
8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 103
基本估价法之三——成本逼近法
n
i
）× T
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数 T ：交易时间修正系数
K
i 1
n
i
：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
应用估价法之二——农地宗地价格评估方法
二 、 土 地 价 格 的 评 估 农地价格的最低限应能保障农民的基本生活; 农地价格因其×其他条件修正率× 宗地面积
适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。 适用条件：要有较多的比较案例。土地市场规范。
二 、 土 地 价 格 的 评 估
长期趋势法—应用估价法之四
根据地价变动的线性规律，求未来某一时点 的土地价格(特别是时间序列分析和回归分析 )。
指土地买卖双方按市场交易规则，在 土地市场中实际成交的价格。主要有：土 地使用权出让价格; 土地使用权转让价格; 租赁价格; 地役权价格.
土地估价制度
我 国 土 地 价 格 管 理 制 度
估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度
3、估价师点评： 适用于拆迁改造土地。
应用估价法之一——基准地价系数修正法
二 、 土 地 价 格 的 评 估
1、基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素 的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价 进行修正，估算待估宗地客观价格的方法.
2、基本公式
土地价格＝基准地价×（１±
K
我国土地价格体系
三 、 土 地 价 格 的 管 理
– 基准地价 – 标定地价 – 交易地价 – 其他价格形式
我国土地价格管理制度 我国土地价格管理制度的作用
城镇土地基准地价
基 准 地 价
在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别 的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业 等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权 性质的土地使用权区域平均价格
•包含：一是土地资源价格，一是土地资本价格。
土 地 土地资本价格是投入土地的活劳动和物化劳动形成的。 价 若用P2表示现实土地价格，L表示土地年租价，R表示平均 格 的 利息率，K表示投入城市土地的资本，S表示投入到土地资本 形 的预期收益。那么，现实的土地价格就表现为：P2＝L/R＋ 成 (K＋S) ⑵
农地估价要特别重视农地区位、国家投资和公共
投资的影响;
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格，也可以是非 承包地的集体土地使用权价格 农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值，而只有农 地纯收益
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况、农业用途的 未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下，农地的 社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现。 农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋农地社会保障值。
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效 利用;
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等 估价，以估价对象的现状利用为最有效利用; 农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利 用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际 最佳用途为最有效利用;
土地价格评估的方法
二 、 土 地 价 格 的 评 估 – 收益还原法 – 市场比较法 – 成本逼近法
影 响 土 地 价 格 的 因 素
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。包括： 位置、基础设施条件、规划限制、环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。例如： 宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地 利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等
土地价格呈总体上升趋势
二 、 土 地 价 格 的 评 估
１、基本原理
是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再 加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价 格的方法.
２、基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地 增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益
3、估价师点评
对于没有收益又很少有交易情况的学校、公园、公共建筑等 特殊性土地估价也比较适用。不适用于商业及住宅用地。
基本估价法之四——剩余法
１、基本原理 二 剩余法是在预计开发完成后,不动产正常交易价格的基础 、 上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税 土 收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 地 价 ２、基本公式 格 Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） 的 Ｖ：待估土地的价格 评 Ａ：总开发价值 估
Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润 Ｂ+Ｃ：建筑费+专业费+利息+利润+税收
3、基本公式
VD=VB×A×B×D×F （其中，A、B、D、F为修正指数） VD：待估宗地价格
市 场 比 较 法
VB ：比较实例宗地价格
A： 待估宗地情况指数修正=待估宗地情况指数∕比较实例宗 地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数；
B： 待估宗地日期指数修正=待估宗地估价日期地价指数∕比 较实例宗地交易日期地价指数；
二 、 土 地 价 格 的 评 估
土地价格评估的目的与作用 – 土地估价有助于土地交易的顺利进行 – 土地估价有助于企业投资决策 – 土地估价有助于土地市场的完善 – 土地估价有助于土地市场管理
土地价格评估的原则
二 、 土 地 价 格 的 评 估
– 最有效利用原则 – 替代原则 – 预期收益原则 – 供需原则 – 报酬递增、递减原则。 – 竞争和超额利润原则 – 变动原则 – 保证农民基本生活原则 – 协调原则。 – 土地优先原则
基 本 估 价 法 应 用 估 价 法
– 剩余法
– 基准地价系数修正法
– 农地宗地价格评估方法
– 路线价法 – 长期趋势法
基本估价法之一——收益还原法
二 、 土 地 价 格 的 评 估
1、基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土 地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
2、基本公式
二 、 土 地 价 格 的 评 估
路线价法——应用估价法之三
是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标 准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特 定街道上，即得到街道的路线价，然后据此路线价，再配 合深度指数表和其他修正率表（宽度、容积率、朝向、宽 深比率等修正系数） ，用数学方法算出临接同一街道的其 他宗地地价的一种估价方法。
土地价格管理制度是国家土地宏观调控的重要 手段。
2.2 土地赋税
一、土地税收的概念及特点
二、土地税收的功能
我 国 土 地 价 格 管 理 制 度 的 作 用
土地价格管理制度对保证国家的经济利益具有 重要的意义；
– 国有土地的有偿使用以及征用土地的各种税费已成为 国家财政的重要来源，而税费的计算一般都以土地价 格为基础。
土地价格管理制度能够促进土地合理利用；
– 通过土地价格的杠杆原理来调节土地的供求关系，促 进土地的合理利用，提高土地的利用率，达到节约用 地的目的。
适用的对象是价格无明显季节波动的房地产;适用的条 件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料， 并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。
土地估价工作程序
二 、 土 地 价 格 的 评 估 一）委托立项 二）确定估价的基本项目 三）拟定估价作业计划 四）收集资料，实地踏勘 五）相关资料分析 六）选择估价方法，试算宗地地价 七）试算价格调整，确定评估地价 八）撰写估价报告书，提交确认机关确认 九）将土地估价报告交付委托估价方 十）立卷存档 土地估价需提供资料
第二章 我国土地价格理论与土地市场
2.1 土地价格理论及应用
2.2 土地赋税 2.3 土地市场
2.1
土地价格理论及应用
一、 土地价格的形成与变动 二、 土地价格的评估
三、 土地价格的管理
一 、 土 地 价 格 的 形 成 与 变 动
土地价格的形成
土地价格的内涵、特点及形式
影响土地价格的因素 土地价格变动趋势及规律性
V=a/r 其中：Ｖ：土地收益价格 ；a：土地纯收益； r：土地还原利率
3、估价师点评
适合商业用地。
基本估价法之二——市场比较法
二 、 土 地 价 格 的 评 估 1、基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地 与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似 土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适 当修正，以此估算待估土地价格的方法。 2、估价师点评 适合与其他方法结合使用。
– 社会经济发展水平提高、人口数量及家庭户数增加、 土地投机
土 地 价 格 变 动 趋 势 及 规 律 性
土地价格变动呈现周期性特征
– 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 – 土地价格变动受政府调节的影响
土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大
二 、 土 地 价 格 的 评 估
（一）马克思主义地价形成理论
土地不是劳动产品，没有价值。 但土地有使用 价值，并存在价格 土地价格 实质是地租的资本化
土 地 价 格 的 形 成
土地价格=地租/土地还原利率（或利息率）， 即P1＝L/R 例如，4000 = 200 / 5%
土地价格是出租土地的资本化收入
（二）社会主义的土地价格
土地价格的分类
土地价格评估的目的与作用 土地价格评估的原则 土地价格评估的基本方法 土地估价工作程序
土地价格的分类
二 、 土 地 价 格 的 评 估
（1）按土地权利分类，可以划分为所有权价格、 使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空中权 价格、地下权价格等； （2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易 价格和评估价格。评估价格又包括交易底价、基 准地价、标定地价和课税价格等； （3）按政府管理手段分类，可以分为申报地价、 公告地价、协议出让最低价等； （4）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地 总价格、单位面积地价、楼面地价等。
2 土地价格的特点
是土地的权益价格
不是土地价值的货币表现，一般不依生产成 本定价
主要是土地需求所决定的 呈总体上升趋势 具有强烈的地域性
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土 地价格的总体水平产生影响。包括：土地制度、城市规划、 城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
D： 待估宗地区域因素指数修正=待估宗地区域因素条件指数 ∕比较实例宗地区域因素条件指数； F： 待估宗地个别因素指数修正=待估宗地个别因素条件指数 ∕比较实例宗地个别因素条件。
区域因素
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况 总分值
土地估价机构和土地估价人员应具备的条件
二 、 土 地 价 格 的 评 估
从事土地估价的机构必须具备以下条件： （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有必要的财产和经费； （4）有足够数量的专业人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。 独立从事土地估价的人员 ： 必须通过国土资源部组织的全国统一考试和资质审 查，取得土地估价师资格证书。
农地基准地价
农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对 现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的 地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评 估确定的某一时点的平均价格
标 定 地 价
政府根据管理需要，评估的具体宗
地在公开市场和正常经营管理条件下某
一期日的土地使用权价格.
交 易 地 价
若用n表示城市土地使用权的让渡年期，用P3表示城市土地 批租价格，则P3＝L/R*„1*1/(1＋R)n‟＋(K＋S) ⑶
由地租资本化产生的土地价格，称为土地资源价格，构 成现实土地价格的一部分。即P1＝L/R （1）
1 土地价格的内涵：土地收益现值的总和。
是土地未来地租的资本化。
土 地 价 格 的 内 涵 及 特 点
估价对象 可比实例 可比实例 A B
10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 97 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 106
可比实例 C
8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 103
基本估价法之三——成本逼近法