某房地产开发建设项目投资测算报告

基底面积 8,600.00
3,600.00 5,000.00 15,400.00
600.00 0.00
10,000.00 10,000.00 4,800.00
附件二
****开发建设项目分析---投资成本费用预测表
单位:****房地产开发有限公司
序号
项目
1 总建筑面积(平方米)
2 总规划用地面积（平方米）
2,013.00
3,244.00 291.96 648.80 32.44 366.12 648.80
5,531.28 8.53%
1,382.82 4,148.46
6.39% 54,116.60
100.00% 23.10% 4.79% 1.58% 61.18% 7.62% 1.73% 100% 15.96% 12.77%
三 前期投入费用
1 总体概念规划设计
8万元/公顷
2 住宅（含底商）建筑方案规划设计 按住宅（含底商）建筑面积:10元/平方米
3 施工图设计
包括总图（市政、给排水）施工图设计
4 施工图审查费
按建筑面积:2.5元/平方米
5 消防审查
按建筑面积:1元/平方米
6 景观环境设计
按景观面积:30元/平方米
7 工程勘察设计费
按建筑面积:2元/平方米
8 招标代理费
按建筑面积:2.5元/平方米
9 建设工程监理费
按建筑面积:8元/平方米
10 建筑面积测量费
按建筑面积:2.5元/平方米
11 三通一平费用
按建筑面积:5元/平方米
四 基础设施及建筑工程费用
1 场地平整工程
按用地面积：5元/平方米
2
土建、安装及粗装修工程（含砌体 、外墙粗装、屋面等）
单位:****房地产开发有限公司
序号
项目
计费标准\依据
9 园林绿化工程 六 不可预见费 七 销售费用 八 管理费用 九 财务费用 十 营业税 十一 城市建设维护税、教育费附加 十二 防洪保安费 十三 印花税 十四 土地使用税 十五 土地增值税
建筑面积100元/平方米 暂按建安工程费3% 销售收入*2.5% 销售收入*2% 以1.5亿、6.1%、上浮10%、2年测算 销售收入*5% 营业税*9% 销售收入*1% 销售收入*0.05% 按用地面积：18元/平方米/年 暂以销售收入*1%预估
按建筑面积:2106.07元/平方米
3 消防工程
按建筑面积:25元/平方米
4 智能化系统
按建筑面积:15元/平方米
6 供热分户计量费用
按户：2500元/户
5 燃气工程
按每户2100元/户
6 有线电视及通讯
按每户260元/户
7 电梯设备费
按建筑面积:100元/平方米
五 小区配套工程费用
暂按建安工程费
1 供电工程费
成本(元) 100.00 62.71 119.79 95.83 148.67 239.59 21.56 47.92 2.40 27.04 47.92
附件一
****开发建设项目---利润预测表
单位:****房地产开发有限公司
序号
项
目
1 建设用地面积(平方米)
2 总建筑面积(平方米)
3
公共配套设施面积(平方米)
44=26-27-34 45=44/26
按新政策25%预计 46=43-45 47=46/26
48=27+35+36+37
时间:2012年3月
建筑工程总成本构成分析
项目及预测金额
成本百分比 综合单位成本
1
2
3
67,800.00
135,400.00
600.00
20,000.00
20,000.00
-
100,000.00
一、总规划用地面积（参与容积率和建筑密度计算）
规划建设用地面积
二、规划总建筑面积
地上计入容积率的建筑面积
1、住宅建筑面积
（1）高层建筑面积及占住宅总建筑面积的比例
2、非住宅建筑面积
其 中
（1）公建配套设施用房
（2）住宅底商用房
（3）独立商业用房
（4）机动车库
三、回迁面积
住宅回迁面积 商服回迁面积
四、容积率
15.00 2.50 1.00 9.70 2.00 2.50 8.00 2.50 5.00
2,222.45 2.50
2,090.40
25.00 15.00 15.69
73.86 276.69 80.00 10.00 10.00 50.00 10.00 15.00 0.50 1.19
附件二
****开发建设项目分析---投资成本费用预测表
不可售
不可售
14=5+7+8+10+12
回迁住宅建筑面积*0 回迁商服建筑面积*0
22=5*15+7*16+8*19+10*17+12*18+13*21 +14*22+15*23+6*24+12*25
销售收入*2.5% 销售收入*2% 以1.5亿、6.1%、上浮10%、2年 测算 销售收入*5% 营业税*9% 销售收入*1% 销售收入*0.05% 按用地面积：18元/平方米/年 暂以销售收入*1%预估
83.33% 15,400.00 M2
600.00 M2 - M2
10,000.00 M2 4,800.00 M2
- M2 - M2 2.00 1.77 24,000.00 M2 10,000.00 M2 35.40% 14.75% 43,800.00 M2 25.84% 240 辆
产品类别
层数 数量（栋） 单元数
29
不可预见费
30 减：期间费用及应交税款
31
销售费用
用
34
营业税
35
城市建设维护税、教育费附加
36
防洪保安费
37
印花税
38
土地使用税
39
土地增值税
40 利润总额
41 税前利润率%
42 减：企业所得税
43 (税后)净利润
44 税后净利润率%
45
资金投入总额
计算标准 折算为(公顷)：6.78公顷 不可售
39.63
2.93
14.15
1.05
649.92
48.00
40.62
3.00
6.77
0.50
324.96
24.00
27.08
2.00
附件二
****开发建设项目分析---投资成本费用预测表
单位:****房地产开发有限公司
序号
项目
计费标准\依据
18 防雷审批
按建筑面积：2元/平方米
19 开竣工测设费
按建筑面积：1元/平方米
测算依据：
1 各项政府收费按鸡西项目部所采集的相关资料 2 建安工程单位造价按照2010年当地建安造价信息
预测金额 (万元)
1,354.00 849.12
1,622.00 1,297.60 2,013.00 3,244.00
291.96 648.80
32.44 366.12 648.80
时间:2012年3月 综合每平方米
4
多层洋房建筑面积
5
可销售多层洋房建筑面积
6
回迁住宅建筑面积
7
可销售高层建筑面积
8
车库建筑面积(平方米)
9
住宅底商建筑面积(平方米)
10
可销售住宅底商建筑面积
11
回迁商服建筑面积
12
独立商业建筑面积(平方米)
13 可销售车位数(个)
14 可销售总面积(平方米)
15 可销售多层洋房单价
16 可销售高层销售价格(元/平方米)
3
规划建设用地面积
4 项目可售面积（平方米）
5 规划户数
成本费用合计
一 土地开发成本 1 土地出让金 2 耕地开垦费
3 土地契税
4 土地整理费
5 土地测量费
6 防洪保安费
7 征地管理费
8 耕地占用税
9 拆迁补偿
二 各项政府收费
1 市政基础设施配套费
2 施工合同公证费
3 房屋产权登记费
4 环境影响评价费
19.80%
31.91% 2.87% 6.38% 0.32% 3.60% 6.38%
5 新型墙体材料专项基金
6 散装水泥专项资金
7 交通评估费
8 可行性研究报告费
9 公共消防设施建设费
10 工程定额测定费
11 建设工程质量监督费
12 建设工程安全监督费
13 人防异地建设费
14 地震安全性评价费
15 城市占道费
16 房屋维修基金
17 树木移植、损伤、砍伐赔偿费
计费标准\依据
折算为(公顷)：6.78公顷 折算为(公顷)：6.78公顷
****开发建设项目
投资测算报告
建设地点：**** 开 发 商：****房地产开发有限公司 编制部门： 编制时间：二零一二年三月
编制说明
1、项目依据“****开发建设项目概念方案”； 2、参照**市类似项目工程费用； 3、财务费用及税费主要由财务部提供； 4、销售均价及销售费用依据同地区同品质同区位楼盘相关数据； 5、前期、规费依据**地区目前情况编制； 6、主要项目成本测算详见成本费用预测表所示； 7、整个项目销售总额为6.49亿元，总投资5.41亿元，净利润0.41亿元； 8、销售税前利润率8.53%，税后净利润率6.39%，综合单位成本指标3996.79元/ 平米；
2.51
0.19
6.78
0.50
10.17
0.75
115.26
8.51
2,500.00
184.64
2,358.09
174.17
947.80
70.00
14.15
1.05
0.00
-
27.08
2.00
108.32
8.00
13.54
1.00
0.68
0.05
6.77
0.50
67.70
5.00
28.30
2.09
编制时间二零一二年三月建设地点编制部门开发商房地产开发有限公司开发建设项目编制说明1项目依据开发建设项目概念方案2参照市类似项目工程费用3财务费用及税费主要由财务部提供4销售均价及销售费用依据同地区同品质同区位楼盘相关数据5前期规费依据地区目前情况编制6主要项目成本测算详见成本费用预测表所示7整个项目销售总额为649亿元总投资541亿元净利润041亿元8销售税前利润率853税后净利润率639综合单位成本指标399679元平米6780000m2层数数量栋单元数建筑面积基底面积67800001200000086000013540000m2200000036000013540000m21000000050000012000000m215400001540000833360000600001540000m2住宅底商用房00000060000m2独立商业用房10000001000000m2商业小计100000010000001000000m21240480000480000480000m2住宅回迁面积m2商服回迁面积m2总容积率未算入车库200住宅容积率177建筑基层底总面积2400000m2独立商业主体基层基座面积1000000m2总建筑密度3540独立商业建筑密度14754380000m22584240辆四容积率三回迁面积其中地上计入容积率的建筑面积1公建配套设施用房1住宅建筑面积1高层建筑面积及占住宅总建筑面积的比例2非住宅建筑面积3独立商业用房4机动车库一总规划用地面积参与容积率和建筑密度计算规划建设用地面积二规划总建筑面积开发建设项目经济技术指标产品类别一住宅总计1多层洋房2商业用房3机动车库2住宅底商用房2高层1公建配套设施用房二非住宅总计九机动车库六建筑密度五基层面积七总绿地面积含道路广场面积八绿地率序号项目计费标准依据预测金额万元综合每平方米成本元1总建筑面积平方米135400002总规划用地面积平方米折算为公顷678公顷67800003规划建设用地面积折算为公顷678公顷67800004项目可售面积平方米134800005规划户数850成本费用合计5934872438722一土地开发成本1136028839011土地出让金根据国地出合同缴交地价257640190282耕地开垦费按用地面积3元平方米20341503土地契税按土地评估价的5收取128829514土地整理费600000443135土地测量费按用
17 住宅底商销售价格(元/平方米)
18 独立商业销售价格(元/平方米)
19 车库销售价格(元/个)
20 住宅回迁补差(元/平方米)
21 住宅底商回迁补差(元/平方米)
22 销售收入
23 减：建筑成本
24 其中：土地开发成本
25
各项政府收费
26
前期投入费用
27
基础设施及建筑工程费用
28
小区配套工程费用
时间:2012年3月
预测金额 (万元)
综合每平方米 成本(元)
135,400.00
67,800.00
67,800.00
134,800.00
850
59,348.72
4,387.22
11,360.28 2,576.40
20.34
839.01 190.28
1.50
128.82
9.51
6,000.00
443.13
4,800.00
-
-
-
10,000.00
240.00
134,800.00
5,000.00
4,200.00
-
10,000.00
120,000.00
64,880.00
49,184.00 11,360.28
2,358.09 778.09
30,092.00 3,746.42 849.12
10,164.72 1,622.00 1,297.60
（一）住宅总计
（1）多层洋房
（2）高层
（二）非住宅总计
（1）公建配套设施用房
住宅底商用房
（2）商业用房 独立商业用房
商业小计
（3）机动车库
1
240
建筑面积 120,000.00
20,000.00 100,000.00 15,400.00
600.00 0.00
10,000.00 10,000.00 4,800.00
总容积率（未算入车库） 住宅容积率
五、基层面积
建筑基层底总面积 独立商业主体基层（基座）面积
六、建筑密度
总建筑密度 独立商业建筑密度
七、总绿地面积（含道路广场面积）
八、绿地率
九、机动车库
****开发建设项目经济技术指标
67,800.00 M2 67,800.00 135,400.00 M2 135,400.00 M2 120,000.00 M2
建筑面积80元/平方米
2 供水工程费
建筑面积10元/平方米
3 排水工程费
建筑面积10元/平方米
4 供热入网费
建筑面积50元/平方米
5 燃气配套费
建筑面积10元/平方米
6 消防外网工程费
建筑面积15元/平方米
7 垃圾转运站
建筑面积0.5元/平方米
8 燃气报警器