房地产开发复习资料.doc

第一章
房产、房屋区别、概念；
房地产开发的概念；
房地产开发的特点及分类？
房地产开发企业资质等级？
1.城市房地产：是由城市房产和城市地产有机结合而组成的统一整体。

物质形态上：房建在地上，地为房载，两者不可分；
经济形态上：经济内容和运动过程不可分；
两者均固定在同一个地域之内不能移动－－“不动产”
1)城市房屋：是在全国城镇范围内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿区的全部房屋建筑物。

2)城市房产：是城市房屋的社会经济形态。

法律上有明确的权属关系；有使用价值和价值（商品）；可在不同的使用者和所有者之间流通。

3)城市土地：是指在全国城市区域内及其他的属于国家所有的全部土地。

4)城市地产：是城市土地中具有以下特征的部分土地。

法律上有明确的权属关系；能带来相应的经济效益；建设用地。

2.房地产开发：是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需求、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益活动。

3.房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

房地产经营与管理是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容；
经营活动与企业“决策方针、确定目标”的机能相结合，
管理与“执行和实现”目标的机能相结合。

4.房地产业：是指国民经济中的一个从事城市房地产开发、经营、管理和服务的行业。

5.房地产特有的性质：
1)不可移动；2)产品唯一；3)使用年限长；4)价值高
6.房地产开发的特点：
1）房地产开发具有综合性；
“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”
开发过程工作关系的广泛性及项目操作复杂性
项目与国情、民情发展相协调
2）.房地产开发具有长期性
开发过程需要经过几个工作阶段
一般项目3-4年、中等项目5-6年、大项目10年左右
3）.房地产开发具有较强地域性
使用、价值、市场带有较强地域特征
宏微观条件、选址、产品定位、消费群体等情况均不相同
4）.房地产开发具有较高风险性
成本高、投资大
建设期长、投资周转慢
市场地区性、分散性
供求关系变化
三、房地产开发分类
1.根据开发项目所在的位置：新区开发和旧城开发；
2.根据开发的规模：成片开发和零星开发（单项开发）；
3.根据开发项目的使用功能：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、特殊用途（停车楼）的房地产
4.根据开发的深度：土地开发和房屋开发
5.根据开发的方式：定向、联合、合作、单独开发
6.房地产项目未来获取收益的方式：出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目。

四、房地产开发企业资质等级？
1.企业：是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体
资质标准(一、二、三、四等级)
国家
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

五、房地产开发程序
一、可行性研究阶段
二、前期工作阶段
三、建设实施阶段
四、房屋营销和服务
1.营销
2.服务（物业管理）
六、房地产开发作用
1.有利于按照城市规划配套建设，充分发挥投资效益
2.有利于减少投资成本
3.有利于合理解决城市建设和维护资金来源
4.有利于推行房屋商品化
第二章
可行性研究、比选；
房地产开发项目选择概念；
项目投资环境；（8大环境）
银行利率、税收对房地产的影响；
分析方法（参考）
可行性研究基本作用；
可行性研究的成本；（12项）
敏感性分析、敏感性因素、临界分析（净现值、临界点）
一、可行性研究、比选；
1.可行性研究概念：是在投资决策前对拟开发的项目进行全面、系列的调查研究和分析，运
用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

二、项目选择的概念
是房地产开发企业对开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定。

三、项目选择的程序
1.投资项目寻找：即投资机会寻找，也称“看地”；
2.投资项目精选；
3.初步可行性研究；
4.项目谈判；
5.详细可行性研究
6.公司总体决策
从总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。

可行性研究是可行的项目不一定就能实施！
四、概念
1.房地产开发环境．也就是房地产投资环境：是在开发的一定区域内(国家、地区、城市或街区)内，对房地产开发所要达到的目标产生有利或不利影响的外部因素。

就开发商而言，对开发项目所处的环境是难以控制的，但可以在开发投资的前期，通过充分了解和把握环境，最大限度地降低风险，争取房地产开发话动的成功。

开发环境，就是影响开发活动整个过程的外部境况和条件的总合。

最初对开发环境的调研与分析，主要是围绕开发城市区域内的自然地理环境、基础设施条件等进行。

但随着社会发展和人们观念的更新，开发环境的内涵已经发生一定的变化，除自然地理、基础设施条件等硬性条件外，已经扩展到社会、政治、经济、文化、习俗、劳动力素质、就业景气程度等一切领域，尤其是对社会购买能力和政府关于开发的各项政策的分析尤为详尽、关键。

房地产开发环境由以下八大因素构成，即社会、政治、经济、文化、自然地理、基础设施和社会服务等。

1.社会环境：社会环境是拟开发地域的社会制度、社会秩序、社会信誉。

2.政治环境：政治环境研究的是一国的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性。

3.法律环境：法律环境主要包括三个方面：法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。

4.经济环境：经济环境是影响投资决策的最重要、最直接因素，主要包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和金融政策等。

5.文化环境
狭义的文化环境足指社会的意识形态，如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。

文化环境直接决定消费需求的形式和内容，直接影响开发项目的开发和经营过程。

广义的文化环境包括所有与精神文化活动相关的环境因素。

6.自然地理环境
自然地理环境是指开发项目所在地域的自然和风景地理特征。

由于自然地理环境是一种开发商无法轻易改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点，而房地产开发项目又具有地理位置的固定性和不可逆的特点，因而房地产开发决策十分重视对自然地理环境的研究。

自然地理环境包括地理位置、地质地貌、自然风光、水文地质、土壤植被、气候等。

地理位置对房地产开发的影响是直接的。

7.基础设施环境：基础设施环境是房地产开发的“硬环境”，主要包括开发区域的交通、能
源、通讯、给排水情况等。

8.社会服务环境：社会服务环境是指拟开发地区所提供的服务设施及服务条件，主要包括以金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务为主体的软硬环境内容，同时还包括政府相关部门的服务效率、服务态度等。

五、银行利率、税收对房地产的影响；
1)商业周期影响： 国民经济中商业活动具有一定的周期性，不同类型的周期性对房地产产生不同的影响。

一般经上升期(繁荣期)、衰退期、萧条期、复苏期四阶段。

2）.银行利率
通过银行利率调整，刺激或限制投资和消费加息对房地产业影响 (1)已购房者：月供增加，资产可能缩水 (2)持币待购者：支付能力下降 (3)投资者：融资成本提高，投资利润下降(4)投机者：融资成本提高，价格预期改变(5)(6)银行：违约可能增加
3）货币发行
货币供应量增减如金融市场、资金储备和提高或降低贴现率
4)财政政策
主要指政府的支出和税收政策
政府增加支出和降低税赋，刺激经济、需求增加
六、 投资环境分析方法简介
世界范围内对投资环境、开发环境分析方法的研究始于20世纪60年代未，到目前已经形成了多种广为采用的评价方法，主要有冷热因素法、评分分析法、多因素和关键因素评价法、相似度法、综合评价法。

（一）、投资环境评分法
罗伯特·斯托色夫的“投资环境评分法”是从东道国政府的招商引资政策着眼，具体分析影响投资环境的微观因素的一种分析方法。

这些因素分为以下几个方面：资本抽回限制；外商股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近几年的通货膨胀率等。

在这八大因素中，罗氏又把每一个因素分成苦干个子因素，然后根据各个子因素对投资环境的有利程度给予评分，评分依八大因素各自在投资环境中的影响大小确定不同的评分，
从而避免了对不同因素平等看待的缺点。

根据这种评价方法，总分越高．投资环境越好。

（二）、多因素加权分析法
多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。

①它包括了15个方而的经营环境因素，而且依据它们所具有的重要性，确定了具体的权数(见表2—1)，最高权数是3，表示最为重要。

每一项最高分值是4，该项条件被认为最佳可得4分。

各项的总权数是25，最高值则为100。

数值越高则表示环境条件越好。

该指数所表示的风险水平标难如下：
1．70－100分——投资环境稳定，以发达的工业化国家为典型。

外国投资中可能出现的问题可以由该国在有效性、市场机会、金融机制和设施等方面的优势抵消。

2．55－69分——有少量的投资风险，在日常的经营活动中可能有一些复杂的情况。

但在一般情况下政治结构的稳定完全可以使企业进行连续的经营，不会使经营遭到严重的破坏。

3．40－54分——外资企业的经营面临高风险，除非有特殊的原因才能考虑进行投资，如为了取得稀有原料或是高利润等。

4．O－39分——为外国投资者不能接受的经营环境。

（三）、投资障碍分析法
投资障碍分析法是依据潜在的阻碍国际投资运行国家的多寡与程度来评价投资环境优劣的一种方法。

国际投资者依据投资环境的内容结构，分析列出阻碍直接投资的主要因素．并在潜在的东道国之间进行比较，障碍少的国家被认为拥有较好的投资环境：这一方法中包含了以下10个方面的障碍因素：
1．政治障碍：政治制度与投资国不同，政局动荡不稳；
2．经济障碍：经济停滞或增长缓慢，外汇短缺，劳动力成本高通货膨胀和货币贬值，基础设施差，原材料等基础行业薄弱；
3．资金融通障碍：资本数量有限，没有完善的资本市场，资金融通的限制较多；
4．技术人员和熟练工人短缺；
5．国有化政策和没收政策；
6．对外国投资者实行歧视性政策：禁止外资进入某些行业，对当地的股权比例要求过高，要求有当地人参与企业管理，要求雇佣当地人员，限制外籍人员的数量；
7．政府对企业过多的干预；
8．普遍实行进门限制：限制：[业制成品进口，限制生产资料进口；
9．实行外汇管制和限制汇回：一般外汇管制，限制资本和利润汇回，限制提成费汇回；
10．法律和行政体制不完善：外国投资法律个健全，国内法律不健全，没合完善的仲裁制度，行政效率低，贪污受贿行为多。

投资障碍分析法是一种宏观层次上的定性分析，它使投资者可以依据阻碍因素的存在与否对投资环境做出一般性评价。

障碍分析所评价的内容只是局限于不利于投资的方面，没有考虑到有利的或优惠的因素。

其基本出发点是，如果在没有优惠的情况下，国的投资环境是可以接受的，那么再加上优惠的环境就更可以接受了。

因此，判断一国的投资环境是否适合外国投资，只要考虑该国的投资阻碍因素就可以有一个基本的结论，这也符合企业竞争的一般原则。

七.可行性研究作用
1）为投资决策提供依据；
2）作为资金筹措的依据；
3）作为有关部门签订协议、合同的依据；
4）作为编制设计任务书的依据；
5）作为安排国民经济建设计划的依据；
6.作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据。

5、可行性研究的工作阶段
工程项目过程：准备期(投资前期)－建设期(投资时期或实施阶段)－使用或生产期
1）机会研究
任务:寻找投资机会，为建设项目投资方向提出建议，并确定有无必要进一步研究。

资料粗略，投资估算精度30%以内，研究费用:总投资0.2~0.8%
2）初步可行性研究
任务:对机会研究的结论进行分析，论证投资是否有机会，是否获得较大利益，是否详细可研。

资料较详细，投资估算精度20%以内，研究费用:总投资0.25~1.5%
3）详细可行性研究
任务:对项目全面研究，市场、选址、建设方案等进行深入研究，对技术先进性、经济上合理性和财务上盈利性论证，对项目作出投资决策。

资料非常详细，投资估算精度10%以内，研究费用:总投资大型项目0.2~1.0%、小型项目1.0~3.0%
4）项目评估和决策
决策部门组织专家或咨询公司，代表国家对上报项目可研报告进行全面审核和再评估。

八、开发项目投资与成本费用估算
1.房地产项目总投资：包括开发建设投资和经营资金。

1）开发建设投资：是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括 : 土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

2）经营资金：是指开发企业用于日常经营的周转资金。

开发期：是指从房地产项目大量资金正式投入工程开始 , 到开发建设完成的期间。

2.主要费用种类及测算
1）土地费用：是指为取得房地产项目用地而发生的费用。

2)前期工程费：主要包括项目前期规划、设计、可行性研究 , 水文、地质勘测 , 以及“三通一平”等阶段的费用支出。

3）基础设施建设：是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程 , 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用 , 以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

一般按实际工程量估算。

4）建筑安装工程费：是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

5)公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施( 又称公建设施 )的建设费用 , 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6）开发间接费用：是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

当开发企业不设立现场机构 , 由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时 , 其费用可直接计入企业的管理费用。

7)管理费用：是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧货、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏胀损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

8)财务费用：是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。

主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

9)销售费用：是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折价费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费及预售许可证申领费等。

10)其他费用：主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、合同公正费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

11）房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用：主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施费等。

12）不可预见费用：房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。

九、开发项目不确定性分析
1.概念：是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险主要包括：敏感性分析、临界点分析和概率分析。

可进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土建费用、建安工程费、融资比例、融资成本。

2.敏感性分析
概念：是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于项
目经济效益影响较大的不确定因素。

步骤：确定用于敏感性分析的经济评价指标；
确定不确定性因素可能的变动范围；
计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；
通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素.
3.临界点分析
概念：是测定一个或多个不确定因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。

通常进行临界点分析的因素有：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率；最高土地取得价格；最高工程费用。

4.概率分析
概念：是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过分析不确定因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下项目的经济评价指标，说明项目在特定收益状况下的风险程度。

步骤：列出需要进行概率分析的不确定性因素；
选择概率分析使用的经济评价指标；
分析确定每个不确定因素发生的概率；
计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。

十．敏感性分析、敏感性因素、临界分析（净现值、临界点）
1)线性规划法
当影响决策自变量和因变量之间呈比例关系，确定有限资源量最优分配的数学方法
2)盈亏平衡分析法
盈亏平衡分析这是依据与决策有关的业务量(产量或销量)、成本、利润三者之间的相互关系建立模型，分析评价决策方案优劣的一种重要方法，简称量本利分析法。

首先，对于业务量Q,为了决策分析方便、假设计划期(或一定时期)内企业生产量与销售量一致．且能预先确定，故Q可视力产量或销售量。

如果以货币为计量单位、业务量即指销售收入S。

S为产量Q与销售单价P之乘积。

其次，成本指一定时期内生产经营总成本C，按性质分为固定成本F和变动成本V。

固定成本为总成本中在一定产量范围内不受产量增减变动影响而固定不变的那部分成本，如固定资产的折旧费、管理费等。

变动成本为总成本中随产量的变动而变动的那部分成本。

如直接消耗的原料、燃料、生产工人的工资、运杂费等。

利润R指一定时期内商品销售收入扣除总成本后的余额。

为了便于掌棍企业经营盈利能力，在盈亏平衡分析中常用边际贡献(边际收益)变量M，它是指销售收入减人变动成本后的余额即毛利额。

显然，边际贡献补偿固定成本后，如果有余额就可以获得利润，为盈利状态；如果没有余额就为达到盈亏平衡状态，也称保本；如果边际贡献不够补偿固定成本，就为亏损状态。

例1：某厂生产一种产品、每件产品的变动成本为8元，销售价
格为10元．固定成本为1()0万元。

试测保本点产量。

解：已知：F＝100万元。

P＝10元，V＝8元，
QP＝F十QV
Q＝F／(P－V)＝100／(1()－8)＝50(万件)
例2：某公司的固定成本l 00000元，产品的单位变动成本12元，若销售量为2000件时，价格定为多少公司才不亏损？
解：因为Q。

P＝F＋V Q。

所以P＝F／Q。

＋V＝100000/2000＋12＝62(元)
例3：某企业财务资料；销售额54900万元，固定成本10000万元，利润1300万元，变动成本(变动成本率)43600万元(79．42％)，下期目标利润为1500万元，固定成本应增加7％．变动成本率不变。

求下期销售额应为多少才能实现目标利润且为安全状态?
解：已知R＝1500万元，F＝10 000(1＋7％)＝10 700(万元)，V‘＝79．42％，求S和Y为多少。

S＝(F＋R)／(1一V／P)＝(1500＋l 0700)／(1－79．42％)＝59280(万元)
S0＝F／(1－V‘)＝10700／().2058＝51992(万元)
Y＝[(S－S0)／S]×100％＝[(59280－51992)/59280]X100％＝12.29％
答：处于要警惕区，即销售额一旦下降12％左右，则目标利润无法实现。

（1)决策表法
例：某房地产开发企业在编制建设居住小区两个方案，A方案为大面积开发，B方案为小面积开发。

两方案建设经营期都为6年，其中A方案投资5000万元，B方案投资3000万元。

市场预测，商品住宅需求量的概率及两个方案年损益值如下表，试问选用哪个方案收益最大?
决策表 (万元/年)
自然状态方案需求量高
P1=0.7
需求量低
P2=0.3
合计
A方案2000 －400 1400
B方案900 600 1050 解:分别计算两个开发建设方案在6年内的净收益期望值
E(A)=[2000×0.7+(－400)×0.3]×6－5000＝2680(万元)
E(B)=[900×0.7＋600×0.3]×6－3000=1860(万元)
由于E(A)> E(B)，故选择A方案收益为最大。

（2)决策树法
例：某公司在拟定引进新产品时，有三个方案可供选择，第一方案是建设一个大厂，需投资300万元，建成后，如果销路好，每年可获利100万元；如果销路差每年将亏损20万元。

第二方案是建设一个较小的工厂需投资120万元，建成后如果销路好，每年可获利40万元，如果销路差，每年可获利l0万元。

两者使用期限都是十年。

第三方案是先建设小厂，试销三年，如果销路好，再考虑投资180万元扩建成大工厂，扩建后可使用7年。

根据市场调查，已知这种产品在今后10年内销路好的概率是0.7，销路差的概率是0.3，又预计如果前3年销路好，后7年销路好的概率是0.9，如前三年的销路差，后7年销路肯定差。

试决策哪一方案好?。