淮安七星水岸项目营销策划报告
水岸枫桥项目-营销策划报告
预售住宅成交面积(万㎡) 增长率(%) 预售住宅成交价格(元/㎡) 增长率(%) 2005年 55.8 —— 1783 —— 2006年 60.87 9% 1860 4.3% 2007年 98.4 61.7% 2060 10.74%
12
人口素质－项目区域
→ 机会：
大长安战略
全市区：截止2007年12月，全市拥有规模以上工业企 业353户，总资产326.6亿元，有从业人员15.3万人。 支柱产业不断壮大：电子、能化、装备制造、食品、医 药、纺织、建材等，占全市规模以上工业总产值的98%。
特点：产业聚集、经济有活力、城市大
幅度建 设刚刚起步、中高素质人才呈聚 集势头，地产开发酝酿机会
咸阳商品住宅市场分析（2005－2007） 分析
• 商品住宅的施工量在2007年有成倍 增长，竣工量同比增长了168.7%
商品住宅施工面积(万㎡) 增长率（％） 2005年 2006年 2007年
229.3 ——
244.4 6.6%
855.26 249.9%
•
2007年咸阳的住宅供应量井喷式的 增长；显示市场供应量在本地区逐 渐增大！
17
新政影响－价稳量减
a.成交：
元月，央行出台关于第二套住房贷款的政策：以家庭 为单位，二套房贷首付40%，1.1倍利率
这些政策及解释的出台引起了市场上的观望情绪，对 于楼市有一定的“杀伤力”。与去年上半年相比，第一季
度的住宅成交大幅下降。与前两年同期相比，4—6月的成 交量也有所下降。
b.价格：
然处于平稳上升通道。原因有三： 数据来源：咸阳市国土资源和房屋管理局 1、土地价格上涨；2、建筑材料 价格的上涨；3、城市化进程的刚 性需求。
水岸项目营销策划报告
按照国务院要求，锡版细则也将于20日左右出台，届时将密切关注。
政策解读
“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控 从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制 房价上涨的强大决心。 限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），
水岸项目营销策划报告
报告目录
新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进 一步做好房地产市场调控工作——2011年的房产调控拉开了帷幕。
“国八条”
主要条款
1、进一步落实地方政府责 任 2、加大保障性安居工程建 设力度
关键内容
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公 布。 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条 件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。
应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。 比较：上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。
“房产税”解读
房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然
增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几 年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已
要求房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则；除了省会南京将在本月中旬前发 布限购令细则之外，其他城市如有必要，也可以适时进行限购。 此外，江苏细则要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略，调整户型结构，增加中小户型普通商品 住房有效供应。
江苏茂华淮安项目营销策划报告
02
市场分析
淮安房地产市场概述
淮安房地产市场历史发展
介绍淮安房地产市场的历史发展过程，包括市场规模、政策环境 、供求关系等。
淮安房地产市场现状
对当前淮安房地产市场的现状进行深入剖析，包括市场供需、价 格水平、政策调整等方面。
淮安房地产市场未来趋势
基于历史和现状分析，对淮安房地产市场的未来趋势进行预测， 包括市场规模、价格走势、政策走向等。
竞品楼盘筛选
通过市场调研和分析，筛选出与项目具有竞争关系的楼盘。
竞品楼盘对比分析
对筛选出的竞品楼盘进行多维度的对比分析，包括产品定位、 价格水平、销售策略等。
竞品楼盘优缺点总结
基于对比分析，总结竞品楼盘的优缺点，为制定营销策略和推 广活动提供参考。
03
项目定位及产品规划建议
项目定位
01
02
03
城市核心区域
营销活动
组织多样化的营销活动，如产 品发布会、主题活动、抽奖活 动等，以吸引客户的关注和参 与，提高品牌知名度和美誉度
。
客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系 ，及时了解客户需求和反馈， 提供优质的服务和售后支持， 以提高客户满意度和忠诚度。
针对不同销售阶段的具体销售策略建议
预销期
开盘期
强销期
清盘期
在预销期，主要通过宣传项目的 优势和特色，吸引潜在客户的关 注和咨询。同时，加强与客户的 沟通和互动，建立信任和认知。
在开盘期，制定合理的开盘策略 和价格体系，以吸引客户下定并 促进销售。同时，加强渠道拓展 和营销活动的组织，扩大品牌影 响力和曝光率。
在强销期，根据市场需求和竞争 状况，及时调整销售策略和价格 体系，以保持销售的稳定性和增 长性。同时，加强客户关系管理 ，提供优质的售前和售后服务。
金沙水岸营销策划执行报告书
金沙水岸营销策划执行报告书金沙水岸营销策划与执行报告书前言本项目营销策划的核心是通过对内部资源和外部环境的调研分析，找出项目的利基然后确定其合理的市场定位，根据明确的市场定位来统筹项目推广的多项工作展开。
因而，本项目营销策划的过程实际上就是项目内部资源与外部环境优化组合的过程。
对金沙水岸项目的营销策划，我公司的思路是通过对项目内部资源与外部环境的充分了解，持客观理性的态度进行全面分析，找出市场的供需失衡点或资源配置不合理之处，再结合项目本身所具备的资源条件作出相应的调整，力图挖掘出本项目的利基并加以充分利用，从而切合市场需求，使本项目顺利实现最佳的销售效果。
项目分析项目概况地理位置：地处重庆北部合川市，位于嘉陵江大桥下，紧邻滨江公园面积：属群体楼，规模较大，总规划占地面积400亩，一期工程？亩，建筑用地？㎡周边配套：合川市人民政府、合川市检察院、合川市林业局、人民公园、太平门小学、杨柳街小学、北门初级中学等紧邻楼盘：待定项目用途：一、二层裙楼拟作商业，三层以上塔楼为住宅预计入伙时间：待定户型大小：住宅面积为100㎡左右可销售部分：100%，商品房项目所处地域分析地域的基本状况合川市位于重庆市西北部，涪江、嘉陵江、渠江于境内交汇，人口150万，面积2356平方公里，辖50镇、8乡、6个街道办事处。
地形以丘陵为主，河谷平坝较多。
有煤、锶、铁、天然气等矿藏。
工业有采煤、电力、轻纺、食品等。
农业发达，是全国粮食、生猪、蚕茧、柑橘主要基地。
地域的生活设施与周边配套状况合川是重庆北部地区的水陆交通枢纽，嘉陵江、、渠江、涪江汇流境内，襄渝铁路和国道212线、省道仪北路穿境而过，基本形成以“三江”、“两线”为主体的水陆交通运输网络，村通公路率达98%。
渝合高速公路的建成，使重庆至合川里程由89公里缩短为57公里，时间由2.5个小时缩短为30分钟，遂渝快速铁路的建设，将使合川的交通更加便捷。
数字程控电话本地网和全国领先的宽带综合信息网已全面建成并投入使用，实现了电视、可视电话、计算机通讯的“三网合一”。
星河水岸销售方案
星河水岸销售方案一、营销方式1、营销策划与销售执行相结合。
营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和打算，指导产品走向机会，销售执行是执行这些打算。
假如营销策划没有要求销售执行，从机会与打算的角度来看，尽管有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，假如在执行中，营销者没有从销售执行中了解实际情形并解决打算执行中的问题，营销打算就无法调整并达到最佳成效。
2、具体营销手段（1）注意心理战表面上各项目在市场上进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户同意，归根结底是客户的心理认知。
因此应该把主战场放在客户心理上，尽可能的组合一切营销手段，多方位全角度打动客户，或者改变客户差不多形成的观念，从而使其认知项目，最终促成购买。
（2）重视实效性为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体营销手段的使用要重视成效。
整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，使得整个营销过程更具连续性和统一性，有效的保证项目对外形象的统一和完整。
因此在整个销售过程中，“整合传播”将是最为有效的营销手段。
整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。
具体而言，整合传播包括：●报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合。
●产品推广会、庆典活动等互相推动，实现公关活动的整合；●销售前期、销售蓄水期、内部认购期、公布发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合；●现场售楼处、样板间等形象一致，实现销售地点的整合；●公积金、银行按揭等付款方式综合运用，实现支付方法的整合；●折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合；●案场经理、主管、置业顾问、外勤、保安、保洁等说辞一致，实现销售全体的整合；●整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。
3、建立分销网（1）利用开发公司前期树立的阻碍力和关系，一对一的公布项目信息，并给予一定的价格优待，以吸引客户购房；（2）鼓舞客户带客户。
淮安市新城区某国际项目商业策划方案年
淮安市新城区**国际项目商业策划报告2007年6月目录壹基础篇一、城市概况 3二、经济概况分析 9 贰项目篇一、项目基础概况 14二、项目SWOT分析 18 叁市场篇一、商业市场分析 22二、住宅市场 31 肆定位篇一、地块价值分析 38二、项目核心价值体系的建立 40三、定位思路 43四、产品定位及规划建议 45 伍营销篇一、营销理念 58二、本项目商业招商方案 59三、推广策略 64壹、基础篇一、城市概况（一）、城市基础概况1、基本概况淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。
北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。
南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。
淮安市是一代伟人周恩来的故里。
市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。
现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。
淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口85万。
2、城市规划（1）、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。
一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。
三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
（2）、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。
（3）、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。
城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。
星水湾销售项目策划
星水湾销售策划书一、项目地块分析（一）宏观环境当前中国房地产市场宏观环境，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。
但是，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。
目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
扬州是华东地区特大城市，中国首批历史文化名城。
扬州地处江苏省中南部，长江下游北岸，江淮平原南端，是南京都市圈和上海经济圈的节点城市，国家重点工程南水北调东线水源地。
向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域。
扬州被誉为“扬一益二”有“月亮城”的美誉。
扬州市区位于长江与京杭大运河交汇处，东经119°26′、北纬32°24′。
属于亚热带季风性湿润气候向温带季风气候的过渡区。
地处江淮平原南端，四季分明，气候温和，自然条件优越。
截止2012年，扬州城市绿化覆盖率为92%，是名副其实的生态、人居之城。
（二）区域环境1.政治法律环境2006年扬州市出台了《扬州市市区低收入家庭购买住房政策性补贴办法》；2008年扬州市出台了《关于进一步加强和完善市区住房保障》；2009年扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法等等法规的出台，刺激了对住房的需求，这些政策的出台既保证了扬州本地人民的利益，又为外来人员谋福利。
2.经济环境2013年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键之年。
市政府及有关部门要认真执行本次大会的批准计划，以提高经济发展的质量和效益为中心，将各项目标措施落到实处。
着力发展实体经济，将推进实体经济发展作为稳增长的前提和基础。
着力提升民生幸福。
不断完善社会保障体系，高度关注弱势群体生产生活。
促进就业、鼓励创业，多渠道增加居民收入，加快落实城乡居民收入倍增计划。
淮安市某商业项目营销策划报告
淮安市某商业项目营销策划报告目录1.市场调研与项目竞争力分析2.项目市场定位及概念设计3.项目建筑规划设计优化建议4.项目商业规划建议5.项目商业环境设计建议6.项目物业管理策略建议7.项目经营管理策略建议一、市场环境研究及项目竞争力分析目录1.城市背景及宏观经济环境研究2.整体商业环境研究3.针对性商业环境分析4.典型商业场所调研分析5.在建、在售商铺住房调研分析6.基地概况7.项目SWOT分析一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。
市区面积337平方公里，人口48万。
淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。
淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。
淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。
改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。
如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。
目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。
某水岸新城项目招商运营策划报告
某水岸新城项目招商运营策划报告一、项目背景分析水岸新城项目位于城市市中心，总占地面积约1000亩，依山傍水，风景秀丽，具有良好的发展潜力和吸引力。
项目规划包括商业综合体、住宅小区、公园绿地、文化广场等多个功能区域。
本报告旨在提出合理有效的招商运营策略，实现项目的可持续发展。
二、市场分析1.目标市场：定位为中高端消费者群体，以白领、企业家、年轻家庭为主要目标客户。
2.市场需求：鉴于项目地理位置、自然环境和规划建设，市场上对绿地、休闲娱乐、购物、居住等方面的需求旺盛。
三、招商策略1.定位高端品牌：引入国际一流品牌商家，打造高品质的商业综合体，满足目标客户的消费需求。
2.强化主题建设：项目定位为水岸新城，亮点是水景和滨江带，因此在商业综合体的建设中，加强水景元素的融入，以创造独特的商业氛围。
3.联合招商：与国内知名的房地产开发商、零售商和餐饮企业等进行合作，共同打造有竞争力的商业综合体。
四、招商手段和渠道1.优化招商团队：建立专业的招商团队，由经验丰富的专业人士负责，通过行业展会、合作交流等方式积极挖掘潜在商家。
2.多渠道发布：通过在线平台、报纸、电视等多种渠道发布招商信息，吸引有实力的商家关注并与其进行沟通。
3.招商推介会：定期举办招商推介会，邀请有意向的商家参加，向他们详细介绍项目规划和发展前景，为他们提供合作机会。
五、运营策略1.多元化经营模式：商业综合体内设有大型购物中心、超市、餐饮街区、电影院等，提供丰富多样的消费选择，满足不同客户的需求。
2.营销活动：针对不同节假日或特殊日子，组织促销活动、主题展览、演出等，吸引人流，刺激消费，增加收益。
3.会员管理：建立会员制度，为会员提供专属优惠和活动礼品等福利，增加客户粘性，促进重复消费。
4.品牌合作：与知名品牌商家进行合作，推出独家合作款式或限量版商品，提升商业综合体的知名度和吸引力。
六、风险控制1.经营成本控制：通过合理的运营计划，控制经营成本，降低风险。
金沙水岸营销策划与执行报告书(草案)
金沙水岸营销策划与执行报告书(草案)前言本项目营销策划的核心是通过对内部资源和外部环境的调研分析，找出项目的利基然后确定其合理的市场定位，根据明确的市场定位来统筹项目推广的多项工作展开。
因而，本项目营销策划的过程实际上就是项目内部资源与外部环境优化组合的过程。
对金沙水岸项目的营销策划，我公司的思路是通过对项目内部资源与外部环境的充分了了解，持客观理性的态度进行全面分析，找出市场的供需失衡点或资源配置不合理之处，再结合项目本身所具备的资源条件作出相应的调整，力图挖掘出本项目的利基并加以充分利用，从而切合市场需求，使本项目顺利实现最佳的销售效果。
地域房地产发展状况合川作为国务院确立的重庆北部地区中心城市，在旧城改造和新区开发上取得了巨大成就。
近年来先后实施了城区九大片区改造，正逐步建设和完善南屏开发区、东城新区；重点建设完成了城区主干道路、久长路、塔耳门文化广场、合州大桥、合阳嘉陵江大桥、滨江路防洪堤等大批行目。
合川已成为一座水、电、气、通讯设施齐备，初具现代化中等城市。
瑞山西路、世纪大道、刘文学广场、卢作孚广场、海翔广场、大众花园、世纪花园、金马假日休闲广场、合川影业大厦、三鑫锦城及东城新区开发，这些工程为合川房地产的腾飞打下坚实基础。
市场分析►►►（一）产品创新，实力取胜合川市房地产行业经过多年的发展，从早期的单位供房时代过渡到商品房时代，部分开发商已经捷足先登，抢占了合川地产的先机，但其所开发产品比较滞后，无法紧跟时代步伐。
有意识地调整商品房的产品结构和价格结构已经成为意欲有所作为的开发商案头的当务之急。
要想在合川房地产行业取得较大的成功，产品的创新和开发商的实力成为决定性因素。
（二）楼市的基本走向合川市虽然可供开发的地块较多，老式楼盘也占有一定的比例，但滨江楼盘具有地块上的优越性和独特性。
市区商品房价格基本上居于2000元/平方米以下，伴随经济的发展，其房价抬高趋势明显，具有都市生活气息的时代楼盘，特别是滨江楼盘的价格可达到2500元/平方米以上。
淮安七星岛项目调研报告
思考点：
配套 描述情况
东扩南连 战略发展核心位置
配套 实际情况
地段较偏 远离城市中心
对于别墅客户来说 别墅周边环境好，项目内部景 观好，是目前别墅客户对生活 环境的必然要求之一； 是否在城市中心并不重要，但 是片区基本生活配套功能要完 善； 周边商业配套是否完善从很大 程度上来说影响着该项目客户 的未来生活，其自身商业配套 的成功运营对于后续别墅销售 起重要影响。
江苏浦斯宁建设发展有限公司于2010年9月26日在淮安市国土资源局土地挂牌竞价，竟得淮安市 清河新区宁连路西侧地块土地约合目位于淮安市清河新区宁连一级公路西侧，南至深圳路，西
至铁路控制线，北至大同路，占地面积113204平方米（共有七个岛），地上总建筑面积为 123937.8平方米。
配套描述情况配套实际情况战略发展核心位置周边配套齐全商业氛围浓厚环境好自然环境优越自身景观呈现较好地段较偏进离城市中心周边配套不完善进离城市商圈缺乏商业氛围环境确实好周边多个大型公园近在咫尺对于别墅客户来说别墅周边环境好项目内部景观好是目前别墅客户对生活环境的必然要求之一
淮安七星岛项目调研报告
营销部2015年3月17日
淮安别墅项目2014年销售情况
亚军 季军
冠军
思考点
淮安热销别墅项目户型解析------白鹭湖庄园
对比优势： ①70年产权；
②赠送面积较大 ；
③签约建筑面积 200㎡左右，面 积适中，总价低 。
3.2、产品细节
苏式彩绘
产品细节采用苏轼彩绘 ，彰显中国水乡建筑风 格，与七星岛以水和岛 屿为主题风格的园林设 计理念匹配。
本项目工程由餐饮、娱乐、购物、商业、企业会所等相配套的设施和酒店組成。面向当地外企的
《XXXX七星度假酒店项目计划书》
《XXXX度假酒店项目计划书》目录1.项目概况 (2)1.1项目名称 (2)1.2发起单位：XXXX (2)1.3项目地址：XXXX (2)1.4前期投资总额约：1500万人民币 (2)2.项目背景 (2)2.1政策分析 (3)2.2市场分析 (3)2.3选址分析 (5)2.4区域效应分析 (8)3.酒店策划方案 (9)3.1策划原则 (9)3.2经营定位 (9)3.3经营内容 (10)3.4.经营与推广 (16)3.5.项目规模及内容 (20)3.5.建设方案 (22)4.投资估算 (27)5.投资效益预测 (27)5.1.营业收入 (27)5.2.营业税金 (28)5.3.成本费用 (28)5.4.利润估算 (28)5.5.投资回收期 (28)6.风险及敏感分析 (29)6.1敏感性分析 (29)6.2风险分析 (31)7.总结与结论 (32)7.1.总结 (32)7.2.结论 (33)1.项目概况1.1项目名称XXXX度假酒店（暂定），占地面积33000平方米，建筑面积8000平方米，绿化率达到75％，拥有生态停车位百余多个，酒店主楼高三层，按三星级酒店（准四星）建造。
1.2发起单位：XXXX1.3项目地址：XXXX1.4前期投资总额约：1500万人民币2.项目背景2.1政策分析根据《中共XX省委 XX省人民政府关于加快推进小城镇建设的意见》、《XX市城市发展总体规划》（2009-2020年）、《XXXX区XX景区旅游发展总体规划》、《XX省现代农业展示区旅游详细规划》和《XX 景区农业休闲旅游区建设规划》和XX区人民政府及有关部门对规划的设想、意见和建议中的政策方针的指引下，以“美丽乡村，幸福家园”为规划宗旨，将旅游开发、村庄整治相结合，加快XX景区基础设施建设和整体风貌的打造，加快生态恢复建设，积极推进现代农业和生态旅游业的发展，将XX区XX景区打造成集休闲、度假、避暑、观光为一体的田园风情旅游小镇的战略思路。
2010年涟水水岸城邦营销策略沟通报告
涟水项目营销策略沟通报告一、前言通过与贵司的沟通以及本阶段我司对涟水房地产市场的调查排摸，对于本项目的营销推广策略思路，我司已经基本形成。
为了更好地完善本项目的营销推广工作以及更加有效的开展项目的推进工作，我们形成本次《涟水项目营销策略沟通报告》，与贵司共同商讨。
二、目标界定关于本阶段项目回款工作的目标基本已经明确，关于项目的营销推广工作尚未形成明确的目标，我们认为在本阶段本项目在营销推广上需要确定一个基调：目标一：完成4-6月份800万回款；目标二：我们需要赋予项目独有的营销个性与策略，为项目确定一个切实有效的基调；三、目标下的问题思考目标一下的问题思考：问题一：我们需要采取怎样的方式来实现回款？1.是卖房子还是卖会员？2.如果是卖会员，我们需要给予客户怎样的理由和承诺？问题二：需要哪些条件来支撑项目目标的实现？1.我们需要如何对项目进行有效的包装？2.我们需要需要构建怎样的价值体系？目标二下的问题思考：问题一：我们需要考虑怎样的竞争格局？1.是选择涟水作为我们的竞争圈还是整个淮安地区？2.我们是完全跳出涟水地区还是有计划安排地兼顾两个不同的市场？问题二：我们需要考虑怎样的开发周期？1.我们需要一个怎样的良好的展示面？2.我们需要依靠怎样的产品组合来实现销售目标？问题三：我们需要怎样的形象来整合项目复杂的产品类型？1.我们是普通的住宅社区还是别墅社区？2.我们需要怎样的定位和定义来表达我们不同类型的产品？四、营销策略策略一：以别墅姿态面对整个淮安市场，跳出涟水地区的竞争纠缠；普通公寓掠夺竞争项目的客源；兼顾两个不同的市场；策略二：定义项目为别墅社区，以别墅姿态来增强普通公寓类产品的价值竞争力；策略三：合理安排不同物业类型的营销功用，以别墅类产品来增强项目整体形象、以普通公寓类产品来完成对竞争项目的目标客群；策略四：面对淮安地区，采取低总价、高品质别墅姿态面对竞争；面对涟水地区，以总价原则来掠夺客户；五、营销定位定位前条件简述：1.在涟水地区来说，城西板块是新兴板块，城市的期待高于其他任何板块；2.公园地产的规划与概念我们不能抛弃、别墅社区的姿态必须利用；3.以独占性的精准定位，跳出竞争；营销定位：定位解释：淮安地区首席公园别墅社区淮安地区——将项目以别墅的姿态来纳入整个淮安地区的竞争；别墅社区——纳入不同物业类型产品的概念定位（非纯别墅社区，包含别墅、多层、花园洋房、空中别墅——高层的综合社区）公园别墅——符合项目的公园类规划、符合项目内外公园的区位优势（利用果园、植物园等生态优势）；六、案名建议基于以上我们对于整个项目营销定位的考虑，我们认为我们的案名必须是符合别墅社区的高雅、高调、高品质要求；同时我们需要基于项目的案名强化整体区域强大的上升动力；第三我们需要通过对项目的案名对这片土地进行命名，让项目融入城市的记忆；案名建议一：润民·天和郡（城）命名解释：1、取意孟子典籍，有人文底蕴。
泊岸新城策划简案及营销构想
泊岸新城策划简案及营销构想前言我们是浩斯房地产商务有限公司企划部，浩斯地产授予我们的工作是基于市场调查数据之上，采用科学的方法制定项目策划方案。
我们认为这种行为必须是：科学的、有规律的、可求证的；有效的、使服务对像获得最大利益的；独特的和激发创意灵感并且实用的。
我们力图在思维和实践的过程中，注重开发商长远的发展及全面的利益，追求效果的恒温性；我们力图采用切合实际的营销手段，紧密结合开发商的开发步骤及要求采取最有效的支援。
我们的工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。
我们认为在没有大量数据支持的情况下做任何最后结论都是不负责任的，本方案在时间仓促间完成。
因此本方案，只是我们根据以往对太原房地产市场的运营经验，力求对以下内容做出明确的阐述：1．项目素质分析2．项目定位及推广内容3．项目基础定位及文化提炼; 4．项目营销工作的构想;5．我方在本土市场经营的优势; 6．我方为本项目制定的工作步骤;第一部分．项目素质分析一．项目的地段优势从大范围来讲，项目所处的晋阳湖休闲片区是整个太原乃至山西最适合居住生活的区域。
晋阳湖面积4.8平方公里，蓄水量达2400万立方米，水质良好，是华北最大的人工湖，素称“中国北湖”。
未来此处将规划为太原休闲度假中心，相关建设将成为项目未来升值及吸引目光的最大亮点。
从微观来看项目位于晋阳湖以北部住宅安置区，地段本身不但与政府规划无冲突，而且还充分利用规划优势加强项目本身素质。
项目位于晋阳湖休闲区以北可与与长风商务生活区相呼应。
龙城大街到奥体中心整片规划的城中村安置区，将为项目提供一切大社区所需要的最优秀的配套设施。
二．项目的交通优势项目所在地位于新旧晋祠路之间，与长风大街车程不足十分钟、即将建设的火炬桥、南中环桥（如下图）为成为项目所在地新的交通亮点，两桥建成后由项目出发到达太原高新科技园区仅需数分钟，而高新区周边房价已达3500元/平米以上，其比价效应将为极大的拉动项目价值，将交通便利化为项目价值的对比因素，将成为项目实现价值最大化的要点之一。
营销策划七星商业步行街总体策划案
通过精品效应提升商业街的附加值——精品利润空间大，投资回报率高，更利于租金水平的整体提高；
七星街步步有景观、处处有活动——每间店铺都有不同寻常的商业价值，不存在区位差异；
泉港民俗文化精品街——作为泉港区域最强势的文化亮点，其潜在的商业价值更不可估量。
七星商业街行销总体战略思路
——龙腾之势，蓄势以发；集中着力，全身起舞；龙身先行，龙珠后动。（龙身-内街；龙珠-主楼）
1、全盘与局部的营销关系
——全面开花，充分销控；紧抓时机，循序渐进。
先两头，后中间，从两头包抄中间。就是在价格上拉高名牌精品街区和民俗文化表演区的定价，形成全条街“凹井”式价格分布体系，在销售动作上名牌精品街区先强销（部分销控）、民俗文化表演街区则侧重招商（该街区“有价无市”或“有价而淡市”也无妨，可为整条街的价格体系奠定基础，并在未来收获高利）。中间部分顺势销售和主力店招商相结合。
7月下旬——8月底销售预热、铺垫、积累期
其中7月下旬举行项目投资说明会、招商项目签约会；8月中旬经营管理公司成立挂牌仪式、“开业竞拍”告知与新闻发布会等
9月1日上午竞拍‘店王’，正式拉开销售序幕；
下午第一波销售高潮开始。
9月初——2007年春节强销期，分阶段多波次销售高潮的推动2007年元旦-春节利用返乡人流掀起又一轮销售高潮开始
第一阶段完成招商任务的50%200617之前
第二阶段完成招商任务的80%20061之前
统一进场装修（集中造势）20068开始
第三阶段完成招商任务的100%200718之前
三、销售20061-200710
销售预热、铺垫、积累期200617-200631
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“知己篇”
劣势： 1、与生活息息相关的生活配套不够完善，目前居住不够便利； 2、周边居住区较为分散，导致公交线路较少，出行方面不够便利； 3、周边竞争楼盘多，很多都是品牌开发商开发的大型高档楼盘； 4、小区西侧有铁路。
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“知己篇”
六、建筑风格ຫໍສະໝຸດ “知己篇”项目建筑风格整体采用新古典主义，简约大气，面砖石材质感精细华贵，
风格端庄稳重，符合淮安市场的主流偏好。
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“知己篇”
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“知己篇”
七、周边配套
◆ 家居建材商圈日益繁荣，项目东侧有在建的大长江国际家居广场、博德五金建材家居广场、 红星美凯龙专业市场，三大市场投入运行后将大大带动区域的人气和商业发展。 ◆ 休闲娱乐设施齐全，项目北侧有清河美食城、长荣大剧院、淮扬菜文化馆、奥特莱斯购物 公园、农家乐等一系列政府规划打造的各类配套，方便业主以后的休闲娱乐。 ◆ 汽配商圈发展迅速，项目东侧有规模大片的汽车4S店集群，包括奇瑞、雪佛兰、五菱、丰 田、日产、马自达、标致等品牌，除此以外还有规模庞大国际汽车汽配城 ◆ 周边商业规划好，项目东侧有规划中的明发商业广场，总建近50万平米，涵盖餐饮、娱乐、 购物、休闲等功能，建成之后将大大带动区域的人气和商业配套。 ◆ 教育配套齐全，开明中学、淮阴师院附小新区实验学校、广州路小学、深圳路小学遍布项 目周边。 ◆ 交通配套齐全，周边道路宽敞，淮安火车站正在扩建中，规划中的淮安汽车总站就在项目 附近，今后的出行非常便捷。 ◆ 医疗配套齐全，淮安第一人民医院清河新区分院、淮安第二人民医院开发区医院都在项目3 www.f公dc里01范.co围m 内房。地产智库
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“知彼篇”
一、周边市场现状及分析 二、典型楼盘分析 三、小结
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“知彼篇”
一、周边市场现状及分析
本项目位于清河新区和市开发区交界处，周边楼盘云集，众多楼盘可以 按区域分为三个板块：水渡口大街板块、翔宇大道板块、开发区东侧板块
“知己”“知彼”才能百战不殆
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“知己篇”
一、区位 二、综合经济技术指标 三、整体布局规划 四、户型配比 五、沿街商业 六、建筑风格 七、周边配套 八、优劣势分析 九、总结
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一、区位
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“知己篇”
地块 位置
地块东至宁连路，南至深圳路、西至 开发区、北至开发区，总面积51185.94 平米，容积率2.0，
项目地块属于清河区开发区，南向对 面是淮安市经济开发区，属于两个开发 区的交界处，深圳路东西走向，是淮安 新兴区域的主干道之一，宁连路南北走 向，周边道路交通结构良好。
二、综合经济技术指标
“知己篇”
项目总建筑面积123974平米，居住总户数为796户，属于中等规模的住宅小区。
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三、整体布局规划
“知己篇”
项目整体呈现南低北高的走势，北侧是一排南北双向景观高层，别墅位于花
园洋房中央，呈现“聚宝盆”式的布局，南侧集中性商业有利于大型商业的布局。
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四、户型配比
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“知己篇”
面积区段 90平米以下 100-120平米 120平米以上
总计
户数 300 184 312 796
比例 37.69% 23.12% 39.20% 100.00%
根据最新的市场调查发现，区域内 80-110平米左右的房源最为紧俏，通过以 上两表可以看出，本案120平米以上房源 占据近一半的比例，因此本案的客户定 位应该是改善性为主，因此在楼盘档次 方面需要做到中高端的档次。
“知己篇”
八、优劣势分析 优势：
1、项目位于淮安市深圳路与宁连路路口，地处清河区经济开发区，与淮安市经 济开发区仅一路之隔，周边商业、市政等配套规划完善，区域发展潜力无限； 2、整体规划品位高，包含南北双景观高层、花园洋房、精品别墅等高档物业形 态，具备打造中高端产品的基本条件； 3、紧靠七星岛公园，临河而居，周边分布众多绿化景观，生态环境优越，居住 舒适度高； 4、周边楼盘的价格差比较大，最贵的6680均价多，最便宜的4000均价，这为项 目的产品定位留足了空间。
水渡口大街板块 ☆
本案
翔宇大道板块
开发区东侧板块
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1、水渡口大街板块
水渡口大街板块主要指水渡口
大街两侧的众多楼盘，该板块的楼
盘档次普遍规模大、档次高，主要
有别墅和高端住宅小区组成，价格
普遍较高，公寓价格基本都在
5000-6000左右，代表性的楼盘
九、总结
本项目位于淮安市新兴发展区域，交通便利，周边的规划完善，区域 发展潜力大，同时本案的整体规划档次高，物业形态包括景观高层、（电 梯）花园洋房、别墅、集中性商业，周边生态环境优越，具备打造中高端 项目的基础条件。
但项目周边的竞争个案较多，很多都是品牌开发商打造的超大型高档 楼盘，如何与“巨人”同场竞技，是本案启动之前需要思考的问题。
七星水岸项目营销策划报告
2011年10月
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七星水岸的整体规划目前已经基本定型，项目全面启动在即，在这 个时候我们需要考虑一个问题：我们的产品以什么样的姿态面世？
要想回答好这个问题，我们需要对自己有一个客观的评价，同时根 据周边市场做相应的调整。
商场如战场，房地产行业也是如此
五、沿街商业
“知己篇”
6#、16#沿深圳路布局，5层，总建筑面积9820平米，其中沿街商业总建筑面积 8534平米，目前规划设计是1-2层采取一拖二的方式，3-5层采取都是大平层方式。
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“知己篇”
通过上表可以看出，1-2层一拖二的商铺，开间3-4.5米，进深15米左右，开 www.fdc0间1.深com比房1:地3.产3(智1:库5),远大于正常沿街商铺的1:2.5，因此在后期营销方面要多做文章。