杨光、盘锦市住房和城乡建设局二审行政裁定书

杨光、盘锦市住房和城乡建设局二审行政裁定书
【案由】行政行政管理范围行政作为城乡建设其他
【审理法院】辽宁省盘锦市中级人民法院
【审理法院】辽宁省盘锦市中级人民法院
【审结日期】2020.07.13
【案件字号】(2020)辽11行终65号
【审理程序】二审
【审理法官】王庆丰张凤平乔雪
【审理法官】王庆丰张凤平乔雪
【文书类型】裁定书
【当事人】杨光;盘锦市住房和城乡建设局;盘锦市双台子区住房和城乡建设局;盘锦市双台子区胜利街道办事处;盘锦市天力房地产开发有限公司;盘锦渤海物业管理有限公司;盘锦天沅和物业管理有限公司
【当事人】杨光盘锦市住房和城乡建设局盘锦市双台子区住房和城乡建设局盘锦市双台子区胜利街道办事处盘锦市天力房地产开发有限公司盘锦渤海物业管理有限公司盘锦天沅和物业管理有限公司
【当事人-个人】杨光
【当事人-公司】盘锦市住房和城乡建设局盘锦市双台子区住房和城乡建设局盘锦市双台子区胜利街道办事处盘锦市天力房地产开发有限公司盘锦渤海物业管理有限公司盘锦天沅和物业管理有限公司
【代理律师/律所】李岩辽宁泰来律师事务所;赵琳琳辽宁油海律师事务所;沈长春、曹雪辽宁浩澜律师事务所;李书俭辽宁盛达律师事务所
【代理律师/律所】李岩辽宁泰来律师事务所赵琳琳辽宁油海律师事务所沈长春、曹雪辽宁浩澜律师事务所李书俭辽宁盛达律师事务所
【代理律师】李岩赵琳琳沈长春、曹雪李书俭
【代理律所】辽宁泰来律师事务所辽宁油海律师事务所辽宁浩澜律师事务所辽宁盛达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】行终字
【原告】杨光
【被告】盘锦市住房和城乡建设局;盘锦市双台子区住房和城乡建设局;盘锦市双台子区胜利街道办事处;盘锦市天力房地
【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。

【权责关键词】行政处罚合法违法行政指导第三人证据不足
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明，杨光持有水榭春城小区XXX号房屋的不动产权证书，房屋建筑面积54.54平方米，专有建筑面积47.96平方米，共有宗地面积143160.2平方米。

该小区已具备成立业主委员会的条件，业主委员会尚在筹备过程中。

在二审庭审中，经法庭释明，杨光选择变更被告为盘锦市双台子区住房和城乡建设局并撤回第二项诉请，选择要求确认被告授权水榭春城开发单位更换物业行为违法并对违法物业公司进行行政处罚。

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。

业主委员会不
起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。

本案中，杨光所诉告的盘锦市双台子区住房和城乡建设局授权变更物业公司的行为是否合法并对物业公司进行处罚的行为，其涉及的是业主的共有利益，只有业主委员会或是专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼，杨光作为一名业主其所持有的专有部分面积显然不符合上述法律规定，其不具备《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条所规定的起诉条件。

综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-09-22 17:55:43
【一审法院查明】一审查明，杨光在盘锦市双台子区并无房产登记记录，而水榭春城小区XXX室房屋登记为其父亲杨振江、母亲张凤英共同共有。

审查过程中，杨光提交标注签约日期为2017年6月18日的房屋买卖合同一份，其中卖方为张凤英，买方为杨光，双方约定张凤英以15万元的价格将水榭春城小区2号楼住宅卖给杨光。

【一审法院认为】一审法院认为，依据法律规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

杨光认为被告的行政行为侵害水榭春城小区业主的权益，依据上述规定，有权提起本案行政诉讼的应为该小区的业主。

《辽宁省物业管理条例》第十六条规定，房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记的不发生效力。

鉴于杨光在水榭春城小区并无房屋所有权登记记录，且水榭春城小区XXXX室房屋登记于案外人杨振江、张凤英名下，虽然一审法院审查时，杨光提交了一份其与张凤英的房屋买卖协议，但仅该份证据不足以证明杨光是该房屋的实际所有权人。

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用
的解释》第一百零一条一款（二）项之规定，裁定如下：驳回原告杨光的起诉。

案件受理费50.00元，退还原告杨光。

【二审上诉人诉称】杨光上诉请求：撤销一审裁定。

事实与理由：杨光已合法拥有涉案房屋，已经取得涉案房屋的所有权证并签订了房屋买卖合同。

综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：
杨光、盘锦市住房和城乡建设局二审行政裁定书
辽宁省盘锦市中级人民法院
行政裁定书
(2020)辽11行终65号当事人上诉人（原审原告）：杨光。

被上诉人（原审被告）：盘锦市住房和城乡建设局，住所地辽宁省盘锦市辽东湾新区。

法定代表人：史伟，该局局长。

委托诉讼代理人：张伟，该局工作人员。

委托诉讼代理人：李岩，辽宁泰来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：盘锦市双台子区住房和城乡建设局，住所地辽宁省盘锦市双台子区。

法定代表人：董鸿斌，该局局长。

委托诉讼代理人：高再鑫，该局工作人员。

委托诉讼代理人：赵琳琳，辽宁油海律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：盘锦市双台子区胜利街道办事处，住所地辽宁省盘锦市双台子区。

负责人：李大伟，该处主任。

委托诉讼代理人：赵明，该办事处副主任。

被上诉人（原审第三人）：盘锦市天力房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。

法定代表人：董玉祥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：沈长春、曹雪，辽宁浩澜律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：盘锦渤海物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。

法定代表人：董长富，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李书俭，辽宁盛达律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：盘锦天沅和物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。

法定代表人：郭辉元，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马养海，该公司经理。

一审法院查明一审查明，杨光在盘锦市双台子区并无房产登记记录，而水榭春城小区XXX室房屋登记为其父亲杨振江、母亲张凤英共同共有。

审查过程中，杨光提交标注签约日期为2017年6月18日的房屋买卖合同一份，其中卖方为张凤英，买方为杨光，双方约定张凤英以15万元的价格将水榭春城小区2号楼住宅卖给杨光。

一审法院认为一审法院认为，依据法律规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

杨光认为被告的行政行为
侵害水榭春城小区业主的权益，依据上述规定，有权提起本案行政诉讼的应为该小区的业主。

《辽宁省物业管理条例》第十六条规定，房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记的不发生效力。

鉴于杨光在水榭春城小区并无房屋所有权登记记录，且水榭春城小区XXXX室房屋登记于案外人杨振江、张凤英名下，虽然一审法院审查时，杨光提交了一份其与张凤英的房屋买卖协议，但仅该份证据不足以证明杨光是该房屋的实际所有权人。

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条一款（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告杨光的起诉。

案件受理费50.00元，退还原告杨光。

二审上诉人诉称杨光上诉请求：撤销一审裁定。

事实与理由：杨光已合法拥有涉案房屋，已经取得涉案房屋的所有权证并签订了房屋买卖合同。

二审被上诉人辩称被上诉人盘锦市住房和城乡建设局辩称，我单位不是适格主体，我局只负责行政指导工作。

被上诉人盘锦市双台子区住房和城乡建设局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。

杨光不具有水榭春城小区业主的身份，其不具备原告的主体资格。

本局没有授权更换水榭春城小区物业公司的行为，物业公司的首次选聘，是由建设单位完成的，本局无权干涉。

物业服务等级评定并非可诉的行政行为，本局非职权部门，且物业服务等级评定也没有侵犯杨光的合法权益。

盘锦市双台子区胜利街道办事处：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维
持。

盘锦市渤海物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，杨光所诉告的不是行政行为而是合同行为。

盘锦市天力房产开发有限公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。

无论杨光是否为本小区业主其均不具备起诉资格。

涉及业主共有利益的行政行为只能是业主委员会或者是专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼，杨光不能代表业主委员会或小区其他业主提起诉讼。

盘锦天沅和物业管理有限公司辩称，一审事实清楚，适用法律正确，杨光无权代表业主提起诉讼。

本院查明本院经审理查明，杨光持有水榭春城小区XXX号房屋的不动产权证书，房屋建筑面积54.54平方米，专有建筑面积47.96平方米，共有宗地面积143160.2平方米。

该小区已具备成立业主委员会的条件，业主委员会尚在筹备过程中。

在二审庭审中，经法庭释明，杨光选择变更被告为盘锦市双台子区住房和城乡建设局并撤回第二项诉请，选择要求确认被告授权水榭春城开发单位更换物业行为违法并对违法物业公司进行行政处罚。

本院认为本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。

业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。

本案中，杨光所诉告的盘锦市双台子区住房和城乡建设局授权变更物业公司的行为是否合法并对物业公司进行处罚的行为，其涉及的是业主的共有利益，只有业主委员会或是专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼，杨光作为一名业主其所持有的专有部分面积显然不符合上述法律规定，其不具备《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条所规定的起诉条件。

综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：
裁判结果驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

落款
审判长王庆丰
审判员张凤平
审判员乔雪
二〇二〇年七月十三日
书记员张弛
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