杭州写字楼市场研究报告

p 2011年开始写字楼的成交出现逐年萎缩，价格上涨趋势滞缓，杭州整体成交均价在 20000元/平米上下浮动，但供应量仍处于高位。
杭州主要商务区及分布。
黄龙 庆春路
杭州的甲级写字楼主要分布在四个板块： 黄龙、武林、庆春和钱江新城。
武林广场 钱江新城
杭州写字楼价格及租金 写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/㎡。
2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展； 非传统写字楼形式的办公场所大量出现。
杭州写字楼发展时间与空间进程
城站、吴山、湖 滨等商圈
庆春路金融街、 武林商圈
黄龙商务圈 的打造
钱江新城滨江 板块启动
市场逐步成熟、 多板块共同发展
1997年以前
u 写字楼供应 较少，楼盘 品质较低， 基本上以企 业自用为主
02 杭州写字楼发展现状及趋势
• 1、写字楼发展现状 • 2、写字楼发展历程回顾 • 3、5个发展阶段特点 • 4、写字楼发展趋势
1、写字楼发展现状
杭州市写字楼市场整体走势
p 近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速 稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。
物管
净层高2.65m
2007年：25000元/平米 2013年： 38000-40000元/平米 酒店式服务
交通
超级停车场 （1400个车位）
会所
顶级私人会员制俱乐部
项目情况：
1、欧美中心由建工集团在2005年开工建设，2007年1月开盘，2008年12月交付 使用‘项目定位为欧美企业定制，产品高端，整体写字楼获得LEED银奖认证； 2、项目地处于杭城世贸—黄龙国际化区域，地段繁华，写字楼聚集度高，周边 配套十分齐全； 3、项目打造的是高端物业、高端写字楼，号称是世界500公司入驻杭州的首选物 业。目前已有多家知名企业入住； 4、项目的单层面积达4580平方米，建筑面积更是达到了12.7万平方米，使该项 目的整体印象提升了一个台阶。
2、写字楼发展历程回顾
杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位， 90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租， 如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。
90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场 步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。
黄龙商务区典型个案——EAC欧美中心
EAC欧美中心作为黄龙区域高品质写字楼的典范，强调豪华的阵容；通过高品质的产品 打造，及重点的招商运营，使项目获得市场高度认可，吸引了大批国内外知名企业入驻并取 得良好收益
世贸丽晶 城·欧美中心
总建面： 12.7万 m2
户数： 1217户
当前租金： 3.5-9元/m2/天
黄龙商务区/楼盘扫描
黄龙恒励大厦
规模：—
华鸿大厦 规模：45000 户型：100-200 租：2.2-2.5；物：4.5
户型： 200-300 租：3.5-4；售： 23000-25000；物： 6 车：300-400
世贸丽晶城 规模：12700 户型：150-400 租：3.5-9；物：12.8 车：500-700
p2011年成交均价20743元/㎡； p2012年成交均价21354元/㎡； p2013年成交均价20786元/㎡。
写字楼租金：2011-2013年写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增 长率约为6-8%。目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/㎡/天—— 3.5元/㎡/天之间。
p黄龙租金3.5-9元/㎡/天； p钱江新城租金2.2-4.5元/㎡/天； p武林租金3-6元/㎡/天； p庆春路租金2.2-2,6元/㎡/天。
车：300
嘉华国际商务中心
规模：50000
江南电子大厦 户型：240-298 租：2.4-2.6；物：5
（包能耗）
中田大厦 规模：30000 户型： 200-450 租：2.8-3.2；物：10.8 （包能耗） 售：26000-32000
户型：300-600 租：4-6售28000-
3000；物：8
1、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板块。 p传统写字楼板块：由文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成。 p新兴写字楼板块：由钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成。 2、杭州高端甲级写字楼主要分布在黄龙、武林、庆春和钱江新城四个板块。 3、2005年-2012年，因政府引导大的城市中心东移，逐步由”西湖时代”迈 入“钱塘江时代”，使钱江新城、钱江世纪城及滨江板块写字楼供应呈爆发 式增长； 4、2012年后城北板块写字楼供应量将逐渐增大。
p 随着杭州由“西湖时代”步入“钱塘江时代”，以及市中心武林、黄龙、 庆春传统CBD区域几无新增项目且租金高涨，未来随着钱江新城商务氛围 日渐成熟、核心地位不断提升，高端商务需求将向钱江新城板块聚焦集中。
p 钱江新城将被打造成浙江民营企业总部聚集地，未来政府的优惠政策和扶 持力度空前，这势必会吸引更多实力企业入驻，促进钱江新城的高速发展 和持续繁荣。
城北
文教 黄龙
武林 庆春凤起 城站
滨江
下沙
03 杭州写字楼板块格局
• 1、黄龙商务区
• • 7、城站商务
• 3、武林商务区
• 8、湖滨商务区
• 4、庆春商务区
• 9、城北商务区
• 5、滨江商务区
• 10、下沙商务区
杭州写字楼格局
杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨 江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局，高端甲级写字楼主要分布 在四个区域，分别是黄龙、钱江新城、武林、庆春板块。
1998-2001年 2002-2005年 2005-2011年
u 由于经济发展需 u 写字楼回报率
要，一批新商务
较高，政府也
写字楼开始涌现， 开始打造楼宇
楼盘品质有所提
经济，写字楼
高，但总体供应
市场发展迅速，
规模较小，开发
楼盘品质有所
商经验也相对欠
提升，总体仍
缺
然处于较低水
平，本地开发
商为主
u 写字楼市场步 入新的发展阶 段，楼盘品质 明显提高，供 应量及价格均 保持较高水准， 外来开发商开 始进入
方千米。
2012年，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。
全市按常住人口计算的人均GDP达到88985元，增长8.4%。2012年杭州市经济总量位于全国第
九。
2012年各城市经济实力排名
上海 北京 广州 天津 深圳 苏州 重庆 成都 杭州 无锡
GDP 20101 17801 13551 12885 12950 12012 11459 8139 7804 7568
区域特点：
黄龙商务区
毗邻西湖风景区，自然环境优越； 交通可达性高，商务氛围浓厚； 租金水平高于其他商务区，高品质写字楼 入住率高
运营现状：
租金：3.5-9元/m2/天，多集中于3.5-5元 / m2/天；
企业类型：
跨国公司和机构、国内精英企业分公司、 办事处
西湖
黄龙商务区区
欧美中心
公元大厦
黄龙世纪广场
人均GDP 87321 90729 106225 99576 125001 114724 39719 57928 89598 118623
3、城市规划
杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优” 的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。
Ø城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩 、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 Ø城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江， 网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间， 形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。 Ø城市规划布局：中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部 为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。 Ø城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁 枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。
项目特色：
1、时尚的建筑外形：办公楼由W形（A座）和T形（B座）两幢建筑组成，同 时C座为点式星级酒店式公寓； 2、顶级的设计团队：产品所有设计及管理均由世界外顶级的团队完成 3、超豪华的产品打造：绝大部分指标超过国际甲级写字楼设计水平，同事 聘请国际知名物业。 4、高品质的配套招商：除入驻企业外，商业配套均入驻国内外知名商家。 5、国际顶级的入驻企业：奥克伍德、雷格斯等国际顶级企业的入驻为项目 国际化的招商增色添码。
1、黄龙商务区/区域简介
黄龙商务区作为杭州传统顶级高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代 表杭州写字楼最高平。黄龙商务区已聚集了诸如欧美中心（EAC）、公元大厦、嘉华国际等 知名写字楼，据有关数据统计，的黄龙商圈写字楼体量约达60万平方米。
区域范围：
曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合 的范围及周边辐射地带
2011年以后
u 写字楼市场开 始多元化发展， 楼盘品质也越 来越高，客户 的需求也越来 越高，精细化 打造是未来的 趋势
3、5个发展阶段特征
4、写字楼发展趋势
p 杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市 场需求将不断增加并持续释放，售价及租金水平仍将保持稳定增长并存在 一定的提升空间。
车：300-360
黄龙世纪广场
公元大厦 规模：115000 户型：240-298 租：4.7；物：12
世贸中心写字楼规模： 130000
规模：80000 户型：300-550 租：3.5-4.5；物：18（全包）
车：300
车：200
户型：200
租：3.5-4
现代国际大厦 规模：10880 户型：305-335租：3-3.5售 26000-3000 物：11..5（包能耗） 车：350-500
杭州写字楼市场研究报告
目录
01 杭州城市环境
• 1、地理位置 • 2、人文经济 • 3、城市规划
1、地理位置
杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，是浙江省省会城市，国家历史文化名城和重要的风景 旅游城市，距离首都北京约1123公里。杭州市周边围绕着上海、绍兴、宁波、台州、温州等诸多 国内经济相对发达的城市。
杭 州
Ø 2002年，杭州获得“国际花园城市”的 美誉；
Ø 2006年，杭州被“世界休闲组织”授予 “东方休闲之都”称号
Ø 自2004起，连续8年蝉联“中国最具幸 福感城市；
Ø 2011年6月，杭州西湖正式列入《世界 遗产名录》。
168公里
50公里 142公里 220公里
261公里
2、人口经济
杭州全市常住人口880.2万人，其中市区常住人口624.2万人。市区常住人口密度2034人/平
开发商：浙江建工房地产开发集团有限公司
规划设计：王董国际
团队
景观设计：EDAW泛亚易道
室内设计：美国HBA&高文安
物业管理：仲量联行
基 本 情况
布局
1幢W型，1幢T型 外立面 玻璃幕墙，石材，铝板
A座
B座
C座
户型 租金 智能
150-300m2(主力 户型)
3.5-9元/平米/天
层高 价格
智能化5A系统
临平
文教
城北
No
下沙
黄龙
武林
庆春
Im 城站 age
成熟商务圈 新兴商务圈
Ø黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁， 知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大高校资源及西湖区政府政策引导； Ø庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比 例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称； Ø文教板块是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠政策而快速发展的，该区域 孵化了一大批知名的IT企业，近年来随着一些写字楼的相继落成，区域IT商务氛围 越发浓厚； Ø城北板块以北部软件园为核心，逐步形成一定的办公氛围，以企业总部形式为主； Ø钱江新城是规划打造的CBD区域，发展前景良好，市场表现优异，未来将是杭州 重要的商务集聚区； Ø滨江是杭州城市扩张中逐步形成的新兴商务区，未来发展需要依靠产业的发展带 动，需要较长的时间； Ø下沙办公主要以第二产业服务性行业为主，发展较为分散和缓慢。