城镇房地产融资模式简析141[1]

11 回买 融资
开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款
机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不 仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物 业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧， 从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵 押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营 收益。
12 房地 产辛 迪。
这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合 伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管 理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理， 以其出资额为限承担有限责任。
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城镇房地产融资模式简析141[1]
1 前沿 它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土 3 货合币约。地是和，技 参术 与， 合成 作立 的合 资资 本公 投司 入。 者与 并合 不作 是开完发全不意同义的上
城镇房地产融资模式简析141[1]
7 短期融 从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构
资
等渠道获得的高利率贷款
8 长期融 通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地
资
产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀
方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业
金融公司、政府来源等渠道筹集资金。
• 同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提 前投入资本金及银行的备用提款权。
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城镇房地产融资模式简析141[1]
利率及汇率风险
• 国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变 动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确 定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种 利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。
城镇房地产融资模式简 析-141
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2020/11/10
城镇房地产融资模式简析141[1]
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融资模式设计
•计 划 •结 构 •风 险 •成 本 •程 序
城镇房地产融资模式简析141[1]
编制项目的资金筹措计划
方案
•某新建公司投资项目资金来源计划表
序号
资金来源
金额
融资条件
的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投 资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又 称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身 又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同 时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担 风险。
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14 项 目 融 资
项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷 款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的 现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于 使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直 接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、 “生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式 等
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项目的再融资能力
• 项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再 融资能力。
• 在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包 括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款 承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得 备用的贷款承诺。
渠道
Байду номын сангаас
内容
1 企业内部融资 抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购 房款和企业利用留存收益等。
2 上市融资
股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道， 上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此 抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这 些项目资产 。
房地产融资总体概括
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•房地产 •企业融资
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•内部融资
•现金 •其他速 •动资产
•应收账款
•预收款
•股权性融资
•外部融资
•债务性融资
•首次发行上市
•上市后再融资 •股权融资 •买壳上市
•合资
•合作开 •前沿货币合约 •发融资
•房地产辛迪加
房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务 公司等为房地产开发提供融资服务。
6 抵押贷款证
券化ABS
金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入 的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构 以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证 券的形式出售给投资者的融资过程。
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种融资模式。
Oriented
Developme nt)融资模 式
城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为 中心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式 ， 带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变
单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升
值。
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成本。
当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受 许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。
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土地融资主要渠道与模式
形 式
内容
土地资产证券化含义。所谓土地资产证券化是指以可获得 稳定的可预测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券 的过程。
•房地产投 •工程承包融资 •资信托 •租赁融资
•直接债 •务融资
•回租 •回买
•出租房地产 •承租房地产
•企业债务 •房地产保险公司
•间接债 •务融资
•银行贷款
•其他金融 •机构贷款
•房地产抵押公司
•房地产基金 •管理公司
•夹层城镇融房资地产融资模•式房简地析1产41[财1] 务公司
房地产融资的１８条渠道
融资可信 程度
1
资本金 2800万元
1.1 1.2 1.3
2
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股东A股本投 资
股东B股本投 资
股东C股本投 资
债务资 金
1700万元 600万元 500万元 6820万元
公司书面 承诺
董事会书 面承诺
公司预计
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资金结构分析
• 资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹 资能力。
9 售后回 房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作
租
为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的
所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达
到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但
是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经
营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投
• 融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新 的融资。
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项目融资预算的松紧程度
• 项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必 要时应当留有一定富余量。
• 项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期 间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。
１７
土地资产证券化优点。1、死钱变活钱。利用证券市场的功 能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机 构巨大的固定资产变为流动金融资产。 2吸引投资者。土地在不断 的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买 该项资产的投资者会增多。3、降低了融资成本。由于土地收益或 土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低， 从而可以降低土地储备机构的筹资成本。4、弥补银贷缺陷。由于 土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成 的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。
融资成本
资金成本=资金占用成本+筹资费用 • 资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；
• 筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷 费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费 等
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融资的运作程序
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3 房地产抵押贷 房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括
款
土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开
发商的业绩、业务以及信用记录；
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4 房地产委托 贷款
5 向其他金融 机构融资。
房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人 将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要 求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限 等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房 地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开 发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资 信托。
• 资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资 本 金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于 提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。 合理的资 金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨 款各有利弊。
• 债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务 期限的配比。
资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业
的产权。
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10 租赁 开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获 融资。 得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发 商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产 作抵押向银行申请长期抵押贷款。
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土地融资主要渠道与模式
形式
内容
１５
就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对
规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设
施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟
TOD(Trans 地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一
it—
• 浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定 利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率， 或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然 某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存 在很大的不确定性。
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TOD项目融资概念
TOD融资模式具有以下优点：
1、这种以公交车站为中心的布局形态有利于大盘社区的交通组织。
2、社区中心有利于吸引商业和各种服务性配套设施集中布置，可 以解决大盘社区中生活商业配套的不足；
3、将各种商业、服务性功能机构与交通站点集中布置，还有利于 提高居民公交出行效率。
4、宜人的尺度和空间更有利于创造出利于人居的环境。
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融资风险分析
• 项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、 融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。
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出资能力风险及出资吸引力
• 预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能 力。
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• 日本TOD模式
• 日本的地方政府投资轨道交通的资金主要是特殊轨道基金， 基金的来源是企业轨道交通税，即由于轨道交通的建设提高 了相应地区的通达性，因而对由此受益的公司和企业征税。
• 札幌市将距车站360～720米的范围确定为城市轨道系统的 受益区，对其中的占地业主和土地租用者按距离车站的远近 和占地面积的差异按累进法征税。
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土地融资主要渠道与模式
形式
内容
发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目； 然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立 的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机 构质押寻求套现。
１６
发行长期债 券
最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性 较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务
• 对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于 项目的投资收益和风险。
• 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱 的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承 诺。
• 考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款 人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、 所在国政治及经济稳定的出资人。