常熟世茂世纪中心项目商业经营管理委托合同

常熟世茂世纪中心项目商业经营管理委托合同第一部分宏观市场分析
一、常熟市概况
（一）常熟概貌
常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。

境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。

全市总面积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个城。

常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。

1986年被批准为“国家历史文化名城”；近年来又先后获“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“全国畅通工程模范管理城市”、“国际花园城市”称号，成为中国获得该殊荣的第一个县级市；同时还获得“遗产管理”单项竞赛第一名等称号。

（二）交通状况
常熟交通便捷，苏嘉杭高速公路（常熟——苏州——嘉兴——杭州）和沿江高速公路（上海——常熟——江阴）在常熟境内交汇，从
常熟出发半小时内可达苏州、无锡，50分钟可达上海；常熟距上海虹桥国际机场90公里，浦东国际机场140公里；东西横贯常熟的沿江铁路也即将开工建设；常熟港是国家一类对外开放口岸，与46个国家和地区的203个国际港口通航通商，位居全国十大内河港之列。

在常熟港区建有设施完善的物流保税区域。

交通基础设施建设进程加快。

沿江高速公路、苏嘉杭高速公路和苏虞张一级公路全线建成通车，苏通大桥南接线、沿江一级和锡太一级公路建设进展顺利；新建、改建农村公路158.5公里。

至xx年末，全市二级以上公路总里程超过520公里，其中，高速公路总里程达66.2公里。

全市拥有汽车5.23万辆，其中“私家车”3.27万辆。

全年完成客运量3053万人次，旅客周转量223417万人公里；完成货运量1058万吨，货物周转量62489万吨公里。

常熟港发展迅速。

xx年，完成货物吞吐量1622万吨，比上年增长7.4％。

其中，外贸货物吞吐量372万吨，集装箱吞吐量8.84万标箱，比上年增长80.7％。

益成特殊钢万吨级泊位和华润电力5万吨煤炭泊位已竣工验收。

在建的兴华三期工程3个万吨级以上泊位，陆域配套设施仓库、堆场道路正在抓紧施工。

（三）行政区域
常熟地域内行政区域划分始于唐代。

常熟市现有12个建制镇、1个林场、2个省级开发区、1个招商城。

常熟市人民政府驻地为虞山镇。

虞山镇现设琴湖、方塔、兴福、虹桥、谢桥、莫城6个管理区。

（四）人口状况
常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。

截至xx年12月31日，全市总户数为34万户。

总人口为103.8万人，其中男性50.8万人，女性53.0万人。

全市共有非农业人口50.8万人，农业人口53.0万人。

人口自然增长率为－1.7‰，人口密度为每平方公里821人。

人均期望寿命为77.1岁。

此外，随着经济的日益发展，外来人员增多，常年流动人口保持在35万人左右。

全市人口城镇化程度为51.2%。

（五）自然地理
常熟位于东经120°33ˊ—121°03ˊ，北纬31°33ˊ—31°50ˊ。

地处长江下游南岸，居于江苏省东南部长江三角洲。

东邻太仓，距上海100公里；南接昆山、苏州；西接无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。

全境东西间最长距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1266平方公里（含长江界属水面）。

常熟地处中纬度地区，属亚热带季风性湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。

年均总日照数2130.2小时，占可照时数48%；年平均气温15.4°C；年均降水量1054毫米。

（六）资源配套
常熟自然环境优美，山清水秀，景色绮丽，十里虞山半麓入城，尚湖、昆承湖面山而卧，相映增辉，琴川河穿城而过，雅园幽巷点缀其间，构成了山、水、城、园为一体的独特江南水乡风情。

常熟城市绿化覆盖率达到57.12%，人均公共绿地面积16.96平方米，已列入国家太湖风景区。

常熟虞山于1988年被批准为国家森林公园。

尚湖拥有8平方公里的广阔水面，常年栖息着数百种野生鸟类。

近年来，常熟先后获得国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市和畅通工程模范管理城市等称号。

常熟拥有完备的居住、文化、娱乐、休闲设施。

常熟建有多家服务优质的五星、四星级涉外宾馆及涉外商住公寓、高级别墅区。

美术馆、音乐中心、大剧院、歌舞厅、图书馆、博物馆、体育馆、游泳池、保龄球馆、网球场等文体娱乐场所一应俱全。

工作之余，可随意选择合适的休闲、娱乐场所活动。

常熟拥有完善的医疗设施。

常熟全市共有市属医院5所，乡镇卫生院27所，拥有病床3200多张，卫生技术人员4200多人，各涉外医院都设有外商特别护理病房，为外商提供看病就医的一条龙服务。

常熟拥有良好的社会治安环境，被来常投资的中外客商所称道，是全国社会治安综合治理先进县市，在江苏省仅有2个城市获得此项殊荣
（七）文化教育
清重臣翁同和，因为忠贞爱国而倍受国人推崇。

当代常熟籍的中国科学院、中国工程院两院院士有18人，常熟籍教授、学者数量在全国县级市中名列前茅。

全市现有各类280多所，其中高等学校2所，中等专业学校6所。

大专以上文化水平33613人，各类专业技术人员6多人，熟练技术工人33万人
八十年代以来，常熟经济蓬勃发展，中外客商投资踊跃，城市综合实力显著增强，已连续十多年保持“全国财神县市”称号。

xx年，全市国内生产总值476亿元，增长率为19.9%，财政收入65.66亿元，增长率为60.1%，综合实力名列全国县级市第二位。

外向型经济发展
迅速，已成为新的经济增长点。

至xx年底，全市已累计批准外商投资企业1700多家，累计合同利用外资111.12亿美元，实际利用外资36.17亿美元，有20余家著名跨国国际公司落户常熟。

经过几年的改革调整，常熟的产业结构趋向合理，目前一、二、三产的比重分别是2.9%、60.4%和36.7%。

常熟的工业比较发达，xx年全市工业销售收入770亿元。

xx年，全市拥有各类工业企业7千多家，有5个中国驰名商标，8个中国名牌产品，74个江苏省著名商标和名牌产品，144个苏州市著名商标和名牌产品，44家省级以上高新技术企业和171个省级高新技术产品，23个产品销量和市场占有率在同行业中居全国第一。

(八) 旅游资源
常熟山水交辉，风景秀丽，自然景观与人文景观兼具。

十里虞山蜿蜒入城，万亩尚湖伸展山前，山水与千年古城及城内小巷庭园、古典园林交融，形成山、水、城、园融为一体的水乡山城独特风貌。

抗日战争时期常熟沙家浜地区是新四军抗战游击根据地，这又给美丽的常熟山川增添了光荣的色彩。

常熟名胜，目前分四个旅游区：
一为古城观光旅游区。

常熟古城自西晋建为县治以来已有1700多年历史，城内有宋代九层方塔及新建的方塔园、元代建筑言子专祠、明代建筑翁氏衣堂，又有历代建造的小巧精妙的曾园、赵园、燕园诸园林。

解放后新建的博物馆、名人馆、各类纪念馆、美术馆星罗棋布于城内。

二为虞山国家森林公园旅游区。

虞山是全国闻名的常熟胜景，古称乌目山，名人墓众多，是常熟胜迹的一大特色，标志着常熟历史文化积淀的深厚与辉煌。

三为尚湖休闲度假旅游区。

旧有“湖甸烟雨”、“湖桥串月”等胜景。

近年来大力开发，筑穿湖长堤，长堤两边桃柳成荫，建荷香洲公园、钓鱼渚公园，园内除亭、堂、楼观景点外，还设游泳场、高尔夫球场、水上运动场等，是旅客休闲度假胜地。

虞山—尚湖风景名胜区于xx年4月被国家旅游局评定为“国家AAAA级旅游区”。

四为沙家浜旅游区。

沙家浜原名横泾乡，在常熟城南，曾是著名的新四军抗日游击根据地之一
常熟土地肥沃、湖泊纵横、物产丰富，素有“锦绣江南鱼米乡”之称。

北宋古就赞曰：“岁岁多收常熟田”。

盛产粮棉油，土特产也很丰富，有阳澄湖大闸蟹、鸭血糯、山景园叫化鸡、兴福桂花栗、红
豆、宝岩杨梅、虞山绿茶、绿毛龟等。

地方传统工艺名闻远近，雕绣花边、红木雕刻、绣衣服装，畅销国内外。

二、常熟市宏观经济状况
（一）国内生产总值（GDP）发展状况
截至到xx年度，共实现生产总值678.78亿元，同比增长18.1％，从总体来看，常熟市经济总量实现了稳步上升趋势。

国内生产总值（GDP）单位：亿元
数据：常熟市 __
世茂常熟、苏州项目考察报告
xx年8月10日，在工程部的组织下，对世茂飞行检查评分较好的工程进行了为期一天的观摩学习，先后参观了常熟世茂盛世名门和苏州运河城两个项目，首先听取了世茂工程部和承建单位对工程项目的介绍，了解他们的管理方法和施工工艺的处理及控制要点，从而达到，借鉴他们取得较好成绩的管理、施工经验的目的。

常熟盛世名门在参观时，项目以交付，主要对绿化、屋面细部处理、楼层验收、地下室进行参观，总结了以下几点：
1、绿化间距大小一致，表土较细、平整，硬质整洁，给人赏心悦目的感觉。

2、外墙真石漆，分格清晰、阴阳角顺直、喷点均匀、无污染、无色差。

3、屋面细部处理非常用心到位，①排气管做大馒头形状，用角钢对排气管进行了加强，可防止人为损坏②避雷带随屋面造型支弯弧漂亮，简洁。

③屋顶地面无开裂、无浆水、无色差和尚头弧度一致（无色差和开裂是用抗裂砂浆在屋面完工后一次成型）
4、室内公共部位，阴阳角顺直，地下车库有个别渗漏情况，应引起我们的注意。

苏州运河城项目正处于主体施工阶段，甲方工程部对现场进行了介绍，在开工前期是化工质量也较差，后经项目加强管理，实行班组淘汰制度，对施工质量、砼结构和砌体结构做的非常漂亮，细部处理非常用心到位。

1、听结构阴阳角顺直，模板阴阳角条用密封胶带连接无漏浆，有跑模的情况及时进行了处理。

2、砌体工程，灰缝饱满、大小一致、斜砌灰缝清晰，角度叫规范，模块配置合理（和当地砌块材型有关），砌体表面整洁。

3、安全、文明施工项目做到每一步脚手架硬性封闭，每一层脚手架与结构连接有兜网，每一层悬挑底部做全硬性封闭，现场材料有专区堆放且堆放有序。

4、不足之处未卸料平台，每一个反检钢丝绳差一根，反捡角度过大，钢丝绳头差一个，U型卡环。

不难看出每个项目作为建设方和承建方的管理强度，各方的资金投入和高水平的技术管理人员配置的应用，都是较好的见证。

通过这次参观学习，使自己增长了知识，对工程管理概念提升了一个较高层次，同时发现自己和人家相比有较大的差距，不论技术水平，还是管理经验都有待提升和加强。

从项目管理上比较，屋面项目需要一套健全的管理体制，结合考察情况和本项目的实际问题提出以下建议共大家探讨：
1、减少指令分包数量，可减少在工序间项目扯皮，责任界限不清的情况。

2、缩短工程款支付周期，减轻承建单位的忧虑，保证承建单位资金周转。

3、
4、龙湾项目内部评比，进行了减少临时性进度节点要求，重点保证内进度节点要求
即可，本项目临时性进度节点要求，都是在牺牲质量的情况下来完成。

常
熟
世
茂
·创梦世纪营销推广方案
目录
第一部分、常熟房地产市场状况及前景分
析 (4)
一、项目市场背景分
析 ........................................................ (5)
二、常熟房地产市场现状分
析 (8)
三、常熟房地产前景展
望 ........................................................
11 第二部分、常熟世茂·创梦世纪目标市场分
析 (12)
一、项目潜在目标市场及组成分
析 (13)
二、项目消费群体特征分
析 (14)
三、项目潜在目标消费群体组成分
类 .................................... 15 第三部分、项目产品分
析 ........................................................ (18)
一、项目地块现状及未来展
望 (19)
二、项目产品分
析 ........................................................ (20)
三、项目SWOT分
析 ........................................................ ...... 23 第四部分、项目定位分
析 ........................................................ (25)
一、项目核心价值分
析 ........................................................ . (26)
二、项目整体市场形象定
位 (29)
三、创梦世纪项目市场定
位 (31)
第五部分、项目前期市场推广策
略 ........................................................ (33)
一、项目前期市场推广线
索 (34)
二、项目前期市场推广策
略 (35)
第六部分、项目营销推广策
略 ........................................................ (39)
一、项目营销推广原
则 ........................................................ . (40)
二、项目营销推广思
路 ........................................................ . (41)
三、项目入市推广策
略 ........................................................ .... 42 第七部分、项目年度阶段营销推广策
略 ........................................................ (45)
一、年度阶段营销推广策
略 (45)
二、项目开盘期（xx年9月中
旬） (49)
三、项目强销期（xx年9月下旬—xx年1月底） ...... 50 第八部分、项目媒介分
析 ........................................................ .. (52)
一、媒介组合原
则 ........................................................ (52)
二、媒介推广组
合 ........................................................ (53)
三、媒介传播安
排 ........................................................ (57)
第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析
受到今年上半年房地产产业宏观调控政策、金融政策的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上积压了大量的高档豪宅商品房，房地产市场销售压力骤然增大，市场竞争更趋激烈.
一、项目市场背景分析
近几年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房地产产业的发展，我国房地产市场步入结构调整期。

特别自今年六月新政的实施和落实，有效的抑制了房地产市场的投机性需求，市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主的经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场的焦点。

1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期
近年来，国家采取的系列的宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产供给商、房地产消费者施加影响，成功的抑制了我国房地产业高速增长的势头。

经过较长时间的市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施积极的货币政策、积极扶持初次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等措施，有效抑制房地产业非理性、快速增长的势头，市场行进平稳的状态，市场步入调整、结构重组、稳恒发展的时期。

内容仅供参考。