土地增值税清算：相关费用处理之我见

土地增值税清算：相关费用处理之我见
在土地增值税清算过程中，房地产开发企业缴纳的相关费用有几十种，包括政府性基金、行政事业性收费和经营服务性收费。

目前，哪些费用可以计入成本加计扣除，哪些费用可以作为代收费用处理，哪些费用应当计入期间费用不得单独扣除，税企之间观点不同，各地执行不一，影响清算工作的正常开展。

为此，笔者提出如下处理建议：
一、代收费用的处理
房地产开发企业缴纳的相关费用按缴费对象可分为自缴费用和代收费用。

代收费用的缴费人不是房地产开发企业，而是购房人、施工单位等，它一般是行政机关或垄断部门强制性委托开发企业代收，采取代收转付的形式。

《会计准则》规定：“企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。

”
对于代收费用的税务处理，《财政部国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）先后作了明确：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除以及房地产开发费用计算的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

关于商品房价格组成，物价部门规定：“房地产开发企业严格执行‘一价清’制度，未经物价部门许可不得在价外收取各种费用”。

因此，笔者所处地区在销售商品房时，在价外只收取一种费用，即住房专项维修基金。

其他收费均纳入房价之中。

因为《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发［2004］69号）规定：“对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税”。

所以，住房专项维修基金可以作为代收费用处理，即：“不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除”。

二、政府性基金和行政事业性收费的处理
在纳入房价的费用中，有一部分是省以上批准设立的政府性基金和行政事业性收费，如《江苏省财政厅关于公布江苏省政府性基金项目目录（2009）的通知》（苏财综［2009］9号）、《江苏省财政厅关于公布江苏省行政事业性收费项目目录（截止2009年9月）的通知》（苏财综［2009］68号）等文件规定中，涉及商品房建设的有3项政府性基金和15项行政事业性收费，明细如下（见附表一）：
附表一：
产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用”在“销售费用”科目核算；“企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用，包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、房产税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、以及其他管理费等”在“管理费用”科目核算。

基于此，笔者建议，在土地增值税清算过程中，应将所发生的费用与开发项目之间的关联性作为划分标准，具体来说，要从费用发生的空间和时间上来区分经营服务性收费，从空间上分，凡直接为土地、建房、基础设施、配套设施而发生的费用作为“开发成本”，反之作为“期间费用”。

从时间上分，凡在房屋竣工以前的环节发生的、能够直接归集到核算对象的费用作为“开发成本”，反之作为“期间费用”。

两者综合进行考量，笔者尝试着进行了归集（同见附表二）。

当然，以上是笔者对房地产开发企业缴纳的相关费用土地增值税清算处理的一些粗浅看法，在清算审核时还要注意以下几个问题：
1、政府性基金和行政事业性收费必须是政府部门专用的财政收据，经营服务性收费必须是正式发票，对于没有合法凭证的费用支出不允许扣除；
2、上交的费用必须实际支付，未支付部分不予扣除，减免部分也不允许扣除；
3、对于分期开发的项目，支付的费用应在清算项目之间按照土地或建筑面积等合理方法进行分摊，不能一次性列支或不列支。