房产非常规租赁条款涉税风险分析

税 规 定 也 存 在 差 异 ， 对 究 竟 如 何 准 确 纳 考 虑 城 市 维 护 建 设 税 及 附 加 、 税 ， 但 印花 下同） 期 开 始 提 前一 次 性 收 取 和 在 租 赁 期满 后 一 ，
税 ， 实 务 工 作 中 往 往 存 在 争 议 。 者 试 对 如 果 甲有 意 想 逃 避 缴 纳 房 产 税 ， 房 屋 租 赁 次 性 收 取 租 金 。 次 性 收 取 租 金 如 何 纳 税 ， 在 笔 将 一 租 ５万 再 租 关键 在 于 纳税 义 务 时间 的确 认 。 税 法 与会 以下 房 屋 出租 的 非 常 规 租 赁 条 款 涉 税 风 险 给 乙＇ 金 为 ２ ０ 元 ， 通 过 乙转 租 给 丙 ， 从
一
次 性 收 取 租 金 ３ ０ 元 ，０ ０ 会 计 上 确 ０万 ２ １年
营 业 税 １万 元 。 ５ 而由于 《 产 税 暂 行 条 例 》 房 第 元 全 部 并 人 收 入 总 额 ， 付 的租 金 ２ ０ 元 认 收 入 １０ 元 ， 法 规 定 要 进 行 纳 税 调 增 支 ５万 ０万 税 三 条 规 定 ， 产 出租 的， 产 租 金 收 入 为房 作 为 费 用 扣除 ， 纳 企 业 所 得 税 ， 是 个 人 ， ２ ０ 元 ，０１ 和２ １年 ， 法 规 定 每 年 进 房 以房 缴 如 ０万 ２ １年 ０２ 税
一
转 租 合 同
出， 过 乙转 租 给 丙 ， 然 房 产 税 少 缴 了收 入 ， 企 业 所 得 税 法 而
转 租 合 同在 实 际工 作 中引起 涉 税 争 议 营 业 税 多缴 了， 税 负增 加 了。 要 注 意 的 实 施 条 例 》 十 九 条 规 定 ， 金 收 入 ， 照 合 总体 需 第 租 按
较 多的 是 营 业 税 和 房 产 税 。 如 ， 自 营 是 ， 租 行 为 少 缴 税 款 只 有 在 甲租 赁 给 乙的 同约 定 的承 租 人 应 付 租 金 的日 例 甲将 有 转 期确 认 收 入 的 业 用 房 租 赁 给 乙， 租 金 为 ２ ０ 元 ， 年 ５万 甲已按 金 额 是 甲租 赁 给 丙 金 额 的６ ．８ ８３ ％以下 ， 实 现 。 就 带 来税 法 与 会 计 处 理 的 差 异 。 即甲 这 如 ０． ４ 通 ００ 月Ａ企 业 和承 租 方 签 订 租 赁 协 议 ， 租 规定 缴纳各项税收； 乙由于 种 种 原因， 将 房 租 赁给 乙的租 金 在 ２ ５１万 元 以 下 ， 过 转 ２ １年１ 又 屋 转 租 给 丙 ， 取 租 金 ３ ０ 元 。 于 转 租 的 租 的 甲 双 方 税 负 才 会 比甲直 接 租 赁 给 丙 的 期 为 三 年 ， 年 租 金 为 １０ 元 ， 金 取 得 方 收 ０万 对 乙 每 ０万 租 收入 如何 纳税呢？ 于营业 税， 对 引起 争 议 较 税 负 低 。 根 据 《 业 税 暂 行 条 例 七 条 式 可 分 为 ３ ， 是 签 订 协 议 时 一 次 性 收 取 但 营 第 种 一 多的 是 否按 差额 征税 。 甲已将 租 金 ２ ０ 由于 ０ 万 规 定， 税 人 提 供 应 税 劳 务 、 让 无 形 资 产 租 金 ３ ０ 元 ， 是 每 年 收 取 租 金 １ ０ 元 ， 纳 转 ０万 二 ０万 元 纳 税 ， 么乙是 按 照５ 万 元 （０ 万 元 － ５ 或 者 销 售 不 动 产 的 价 格 明显 偏 低 并 无 正 当 三 是 在 租 赁 期 满 ２ １年 １月份 一 次性 收 取 那 ０ ３０ ２０ ０２ ２ 万 元 ） 税 还 是 按 照 实 际收 取 的 租 金 ３ ０ 纳 ０ 万 理 由的 ’ 管 税 务 机 关 核 定 其 营 业 额 。 由主 因此 ， 租 金 ３ ０ 元 ， 了第 二 种 分 期收 取 租 金 外 ， ０万 除 元 纳 税 呢 ？ 据 《 业 税 暂 行 条 例 》 五 条 纳 税 人 通 过 转 租 少 缴 税 收 的 筹 划， 要 注 意 第 一 种 和第 三 种 租 金 收 取 方 式， 计 和税 收 根 营 第 需 会 规 定 ， 租 行 为 不 属 于 按 差 额 征 税 的范 畴 ， 转 因 税 务 机 关 核 定的 风险 ， 则 得 不偿 失。 否 此， 乙应 按 照 实 际收 取 的 租 金 ３ ０ 元 缴 纳 ０万 另外 ， 乙是 企 业 ， 将 转 租 收 入 ３ ０ 如 要 ０ 万 的处理都 存 在差 异， 因此 ， 一 种 方 式 提 前 第
产税的计税依 据。 乙由于 转 租 实 际 获 得 了差 要 将 转 租 收 入 ３ ０ 元 按 照 “ 产 租 赁 所 行 纳 税 调 减 １０ 元 ， 三 种 方 式 税 法 规 定 ０万 财 ０万 第 价 ５ 万 元 的 租 金 ， 么乙是 否 按 照 转 租 获 得 得 ” 纳 个 人 所 得 税 ， 于 支 付 给 甲的 租 金 ２ １年 一２ １年 每 年 调 减１ ０ 元 ，０２ 调 ０ 那 缴 对 ００ ０１ ０万 ２ １年 的 差 价 ５ 万 元 缴 纳 房 产 税 呢 ？ 据 产 税 ２ ０ 元 ， 房 屋 租 赁 合 同和 合 法 支 付 凭 据 增 ２ ０ 元 。 一 种 方 式 和 第 三 种 收 取 租 金 ０ 根 房 ５万 凭 ０万 第 暂 行 条 例 》 二 条 规 定 ， 产 税 的 纳 税 人 为 从 该 项 转 租 收 入 中扣除 。 除 税 费 的 扣除 次 的 方 式， 得 会 计 和 税 法 处 理 产 生 时间性 差 第 房 扣 使 产 权所有人或房屋 代管人， 乙由于 不 是 房 产 序 为 ： 产 租 赁 过 程 中缴 纳 的 税 费 Ｉ 财 向出租 方 异 ， 款 不 影 响 ， 响的 是 所 得 税 利 息 。 如 税 影 但
房产非常规租赁条款 涉税风险分析
◎ 文 ／潘斌
租 ０万 需 ５ 房 赁 期 限内等 额 收 取 租 金 和 一 次 性 收 取 租 金 屋 出租 由于 出租 方 式 、 取 租 金 给 丙 ， 金 ３ ０ 元 ， 缴 纳 营 业 税 １万 元 ， 收
／ 月
时间和是否收取租金的不同， 纳 产 税 ３ 万 元 ， 计 缴 纳 各 项 税 收 ５万 元 （ ６ 合 ｌ 不 两 种 方 式， 一 次性 收取 租 金 又分 为在 租 赁 而
作个初步解析。
金３ ０ 元 ， ０万 甲乙双 方 则 需 要 缴 纳 各 项 税 收 计 处 理 的差 异 来 看 ， 论 是 否 一 次 性 收 取 租 无
５ ．万 元 （ ２５ 元 ＋ ５ 元 ） 以 上 可 以看 金 ， 计 上 都 要 求 按 照 权 责 发 生 制 原 则 ， ７５ ４． 万 １万 。 从 会 在