房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试卷.doc

房地产估价案例与分析：房地产估价案例与分析考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、问答题 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。

估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。

根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理? 本题答案： 2、单项选择题 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。

A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费
D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费
本题答案：
3、问答题
2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下：
(1)每月取得工资收入1500元，1~12月份共计18000元;
(2)5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元;
(3)7月份出版一本专著，取得稿酬12000元;
(4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。

在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代缴税款义务。

要求：
正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。

本题答案：
4、问答题
某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。

钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题：
1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;
2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。

3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。

【问题】
1、对上述问题应如何处理?
2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?
本题答案：
5、问答题
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为1800元
/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.
请问：
1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
本题答案：
6、问答题
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。

由
于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。

李某有意购入该住宅，但双
方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

本题答案：
7、问答题
某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。

试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。

本题答案：
8、问答题
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。

按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费
用为2220元。

现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么? 本题答案：
9、单项选择题
2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除
某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续
若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。

则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
本题答案：
10、单项选择题
2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续
假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是( )。

A.512000元
B.532789元
C.561600元
D.584403元
本题答案：
11、单项选择题
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。

交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。

乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。

按规定，在向当
地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。

估价的价值范围应是( )A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
本题答案：
12、问答题
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。

估价机构现对该酒楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。

根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问：1．针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节？2．装修补偿费用应如何确定？3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
本题答案：
13、问答题
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。

项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。

销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。

该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。

甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
本题答案：
14、问答题
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。

现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。

已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年
净收益。

请问：
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
本题答案：
15、单项选择题
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。

交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。

乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。

按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。

估价时点是( )A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
本题答案：
16、多项选择题
下列（）行为中，违反《中国人民银行法》关于人民币保护的规定。

A．某大型商场为促销发行购物券
B．某楼盘在其宣传页上印制100元人民币图案
C．某男青年当众烧毁1000元人民币
D．某人用100元人民币购买500元伪造人民币
本题答案：
17、问答题
房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?
本题答案：
18、单项选择题
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。

因年
久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。

现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价
能否翻建的最终批准权在( )。

A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
本题答案：
19、单项选择题
2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续
进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。

A.27811元
B.28811元
C.72403元
D.49600元
本题答案：
20、单项选择题
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。

根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。

A.该两幢房屋的非正常市场价值
B.该两幢房屋的重新购建价格
C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
本题答案：
21、问答题
影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?
本题答案：
22、问答题
房地产估价报告应包括哪些要素?
本题答案：
23、问答题
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。

项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。

销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。

该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。

甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?
本题答案：
24、问答题
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。

经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。

估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？
本题答案：
25、问答题
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年
3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中一～三层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。

该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。

工程于2006年9月1日开工。

预计2008年9月1日建成。

现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在50元／m2，运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元／m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积
=10000×5=50000（m2（）住宅总面积=50000-9000=41000（m2（）（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置和租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）
=410.40（元／m2（）商铺开发完成后的单价=410.40/8%×［1-11（
1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）（2）住宅开发完成后的总价值
=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）
3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（万元）（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）2．扣除项目（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）（2）专业及管理费用
=4910.71×8%=392.86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）（4）销售利润
=11910.67×20%=2382.13（万元）（5）设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（万元）本题答案：
26、问答题
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。

项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。

销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。

该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。

甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?
本题答案：
27、问答题
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。

该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为140000m2。

建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并征收一幢面积为9000m2的住宅楼。

政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
本题答案：
28、问答题
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡.
请问：
1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为
4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?
本题答案：
29、问答题
（改错题）在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420m2，砖混结构，用地性质为划拨。

为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后，在偿还商场原建筑面积的基础上再给该商场增加建筑面积280m2。

与原建筑面积相等部分按结构差价结算，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。

以上价款由商场支付，产权归商场所有。

两年后，小区建成，其建筑密度为60%，容积率为2.5，开发商按合同规定，交付给商场总建筑面积为700m2的钢混结构商业用房，并要求该商场据合同结算差价。

据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。

该商场财务人员按下列方法计算应付款项：1．结构差价920×（1+1.4）
×700-1545600（元）=154.56（万元）2．新增建筑面积成本
920×1.4×700-901600=90.16（万元）3．补交地价款
1800/60%×700=2100000=210（万元）
本题答案：
30、单项选择题
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。

该宗房地产第14年的净收益为( )万元。

A.1
B.2
C.-1
D.14
本题答案：
31、问答题
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。

乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。

若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要
原因。

本题答案：
32、单项选择题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。

业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。

在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。

下列表述中正确的是( )。

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
本题答案：
33、单项选择题
下列何种疾病不属于自身免疫性疾病（）。

A.系统性红斑狼疮
B.类风湿关节炎
C.Digeorge综合征
D.特发性血小板减少症
E.萎缩性胃炎
本题答案：
34、问答题
某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP950202签订了监理合同。

由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。

签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。

因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，
并要求对设计图纸质量把关。

问题:
项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：
a、收集有关资料;
b、分解监理合同内容;
c、确定监理组织;
d、确定机构人员;
e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;
f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?
本题答案：
35、问答题
赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。

2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;
2.赵某的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他有关房地产市场资料。

请问：
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
本题答案：
36、问答题。