第13章+国外房地产管理概论
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1960年新成立的新加坡建屋发展局（HDB），取代 “新加坡改良信托局”成为新加坡主要的公共住房建设与 管理机构。--设立机构 同时为了保证建屋计划实施，政府颁布了《建屋与 发展法令》和《土地征用法令》拨出国有土地和征用私人 土地作为建房基地之用。--颁布法令
通过金融手段实施房地产管理
（1）住房金融体系-美国
联邦住房贷借银行系统-1理事会和12地区银行
房地产金融担保抵押机构-全国抵押贷款协会
一般金融机构发放贷款-----政府信用担保----抵押贷款 协会促进贷款转让-----为房地产融资提供保证
（2）政府对抵押贷款市场的调节
政府为抵押贷款担保，同时促进担保证券在市场流通-美加
政府对房地产业的管理
不同的政策措施
法规体系 规范房地产市场有序运行
规划管理和税收管理 有利于城市健康发展，调节经济运行 财政管理 解决住房严重紧缺，适度 金融管理 解决资金、增加供应、刺激需求，适度
住房合作社 集中民间和集体力量，合作共赢
通过健全的法律法规实施房地产管理-美国 （1）土地所有权可分别转让
政府对房地产业的管理不同的政策措施规划管理和税收管理有利于城市健康发展调节经济运行财政管理财政管理解决住房严重紧缺适度法规体系规范房地产市场有序运行金融管理解决资金增加供应刺激需求适度住房合作社集中民间和集体力量合作共赢?1土地所有权可分别转让地下权地面权和地上空间权?2政府不干预只引导?2政府不干预只引导规划和法律许可范围通过登记收费和规划引导通过健全的法律法规实施房地产管理美国?3中低收入家庭和老年人住房联邦所得税扣减优惠抵押贷款制度不超过2530?1住房建设和管理机构建设省住宅局中央统管机构?2住宅补贴?2住宅补贴财政拨款资助建设低收入家庭购房租房补贴财政贷款建设贷款低收入者购房贷款通过健全的法律法规实施房地产管理日本拟定住宅政策健全实施体制编制住宅预算分配政府住宅投资编制住宅五年计划监督地方政府机构公共团体?3多种融资渠道住宅金融公库财政投资性贷款和债券半官方房地产商低息贷款个人长期低息贷款?1城市规划是土地使用控制最基本形式州政府授权市政府?2公众参与下的城市规划公众参与下的城市规划通过城市规划实施房地产管理美国市政府制定州政府审核指导功能分区土地使用?3规划具有权威性依照规划行事规范房地产市场发展?1征税取得保有流转调节收入分配优化高效土地利用?2增减税通过征收不动产税实施房地产管理增税
“居者有其屋”是新加坡政府住房政策的理念核心。 在过去50年中，解决了85%以上人口的住房问题。 居者有其屋的梦想在新加坡已成为现实，目前新加 坡居民有87.6%居住在政府住房发展局(HDB)提供的政府 组屋里，其中8.6%居住在廉租屋里，79%居住在廉价屋 里，其余12.4%的人则住在私人购买的公寓或别墅里， 人均居住面积达到30㎡。 即使和目前的发达国家相比，新加坡在公共住房里 面取得的成就也可说是独一无二,发达国家的公民在住房 开支上的比例一般为三分之一，而新加坡公民则25%28%
一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作 用。我国改革开放30年来，居民住房条件有了很大改善，现在城乡 居民住房面积人均超过20㎡。
但是，伴随着房地产市场的蓬勃发展，问题也接踵而至，入住 房不均、房价上涨较快等诸多问题，中低收入阶层面对房价猛如虎 的趋势，独有望房兴叹的无奈。
如何实现“居者有其屋”对于我国来说依然任重道远。正因如 此目前公共住房也就更成了广大中低阶层的救星并给予了极大厚望。
优点
缺点
不同管理模式
计划主导型
前苏联、东欧-社会主义国家
产权属国家 房地统包统分 财政资金建房 分配使用-低租金
（1）住宅建设资金 来源于国家计划投资
管理主体唯一： 国家政府
（2）住宅分配使用和维修 通过国家的直接计划管理完成
不同管理模式
计划主导型 前苏联、东欧-社会主义国家
产权属国家 房地统包统分 财政资金建房 分配使用-低租金
新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，
纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到
顶峰。
新加坡土地、人口和住房的基本情况
何为组屋？
组合房屋，简称组屋，由新加坡建屋发展局 (HDB)承担建筑的楼房，为大部分 新加坡人的住 所。 新加坡住房发展局(HDB):1960年2月设立，是 专为缓解新加坡房屋严重短缺问题和推行公共住 房项目而设立的。(Housing&Development Board,HDB)
组屋种类 · 一房式：客厅、饭厅和卧室为一体的组屋，现在大部分已经被 拆除，俗称“一房半厅”。 · 二房式：一个客厅、一间卧室，现在只有少数地方还有这类组 屋（如：加冷、黄埔、大巴窑） · 三房式：一个客厅、两个卧室，是现在修建的最小单位。 · 四房式：一个客厅、三个卧室。 · 五房式：一个客厅、一个饭厅、三个卧室的组屋。 · 六房式：一个客厅、一个饭厅、四个卧室的组屋。 1990年代修建的也叫“公寓式”。 · 双层公寓式：双层组屋单位，一般下层为客厅、饭厅、厨房和 储藏室，上层为卧室。
自己从事抵押贷款业务-联邦住宅贷款银行-美国 贷款利率差别化-巴西
通过住房合作社实施房地产管理
（1）住房合作社是合作经济组织形式
群众之间互助合作，自筹、自建、自住、自管、产权 不同人群、收入不同、年龄不同-青年、老年、高收入
（2）住房合作社类型
混合型合作社：公摊归合作社，独立空间归个人 租居式合作社：共同建造，只租不卖 产权私有合作社：共同建造，资金共担，产权归个人 产权共有合作社：股份共有，推选管理
不同管理模式
市场主导型 美国-市场起主导作用
管规划：规划控制用途 管从业人员：考试制度、发证制度 依法征税：不同环节税收 警察权力：公共利益
•各行为主体充分发 挥，充满生机活力 •资源利用效率较高 •政府采用经济手段 干预，利于政府职能 发挥，并与市场结合， 相得益彰
•短期内会存在波动 和混乱
•政府干预不当会导 致有效性减小，调 节效果减弱。
管理主体：政府 管理手段：计划和市场 管理模式：体制
不同管理模式
政府主导型 新加坡-政府起主mp;中央公积金[工资20%] （2）住宅开发经营 法定机构建公房-企业化管理
建屋发展 局 南京： 8%---12%
不同管理模式
市场主导型 美国-市场起主导作用
管规划：规划控制用途 管从业人员：考试制度、发证制度 依法征税：不同环节税收 警察权力：公共利益
（1）住宅建设资金 来源于市场
（2）住宅开发经营土地 土地私有，可交易
1.购房者贷款并分期付款 2.抵押贷款卖给保险公司 3.保险公司将贷款形成证券 4.投资者购买证券 5.购房者还贷，债权人是证券所有者
市政府-制定，州政府—审核，指导功能分区土地使用
（3）规划具有权威性
依照规划行事，规范房地产市场发展
通过征收不动产税实施房地产管理
（1）征税-取得、保有、流转
调节收入分配，优化高效土地利用
（2）增减税
增税：未开发土地，增量土地 减税：已开发土地，存量土地-抑制延伸
（3）不同用途差别化
•操作简便 •集中力量解决重 点区域 •短期内实现平衡 和稳定发展
•缺乏活力，限制了 其他主体的形成和 发展 •资金循环间断，国 家财政负担加重， 需求膨胀 •国家财政困难，其 他产业发展速度和 规模受限
优点
缺点
不管是计划主导还是市场主导模式都不 完美，未来趋势将走向混合模式发展的趋势 ，两种模式各自的重点将逐渐被淡化，房地 产业管理模式走向趋同化。
什么是公共住房？
公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政 府投资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助，由建房 机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或者 出租的住房。
公共住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有， 具体向新就业职工出租出售，包括一些新的大学毕业生，还有 一些从外地迁移到城市工作的群体等。
（3）集中民间和集体力量，解决低收入住房 问题，减少政府压力
新加坡：公共住房政策
公共住房问题是世界各个国家共同面临的一 大难题，在这方面新加坡却取得了举世瞩目成就 并成为了解决公共住房的典范。 自20世纪六十年代以来，新加坡就开始着手 解决住房问题，提出“居者有其屋”的思想，至 今已形成了一套以组屋政策为核心的较为完善的 住房保障体系，树立了住房政策的典范。
房地产管理模式
管理模式
什么是管理模式？-企业
• 管理模式是根据企业管理理论，为一部分性质/规模相近的 企业而设计的一套有严密性/可操作性的综合管理体系。 ---裴少先 • 管理模式是处于大致相同需求状况的那些成功企业共同使 用的组合要素的方法 ----于中宁 • 管理模式是将一种或一套管理理念，管理方法，管理工具 反复运用于企业，使企业在运行过程中自觉加以遵守的管 理规则体系。 ---郭咸刚
二、公共住房简史
1960年以前 的住房问题
1、发展低成本住房 以求尽快解决紧迫的 住房危机（始于 1960）
公共住房 简史
2、推行居者有其屋 计划（始于1964年）
1960年以后 的住房问题
3、公共住房的商品 化（始于1970年） 4、公共住房作为社 会工程和经济政策的 机制（始于1970年 代末期）
组屋种类：一房 式、二房式、三 房式、四房式、 五房式、六房式
组屋与私房相组合
组屋
组屋内部
组屋室内
组屋内健身房
二、公共 住房简史
一、公共住 房现状
新加坡公 共住房政 策与管理
三、新加坡 住房发展局 (HDB)
五、新加坡 模式成功的 背后及对我 国的启示
四、新加坡 公共住房主 要执行规则
一、公共住房现状
地下权、地面权和地上空间权
（2）政府不干预，只引导
规划和法律许可范围，通过登记收费和规划引导
（3）中低收入家庭和老年人住房
联邦所得税扣减优惠，抵押贷款制度[不超过25-30%]
通过健全的法律法规实施房地产管理-日本 （1）住房建设和管理机构 拟定住宅政策，健全实施体制
编制住宅预算，分配政府住宅投资 建设省住宅局-中央统管机构 编制住宅五年计划 监督地方政府机构、公共团体
国外房地产管理概论
李永乐
国外房地产管理概论
房地产管理模式
政府对房地产业的管理
典型国家的房地产管理模式
新美德日瑞
早在一千多年前的唐朝诗人杜甫的：“安得广厦千万间，大庇 天下寒士俱欢颜”便道出了人们对于住房的这一基本保障的渴望。
“住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经 济发展的一个重要问题。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社 会稳定等多个不同层面的内容。 新加坡内阁资政李光耀曾指出：解决住房问题是为了经济、 社会、政治和安全的理由。
管理模式
综上，可把管理模式界定为： 管理模式是指在管理过程中，管理者对 所面临的问题，依其内容和性质分类，整 理和分析，在归纳共性的基础上，应用相 关的管理理论，方法，而总结出的解决同 类问题时所采用的一套问题分析和处理的 框架或套路。
房地产管理模式
所谓管理模式，是指由管理主体、管理手段 和机制所组成的动态系统。 不同管理模式之间在系统组成要素（如管理 主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在 差异。
农地税负低
通过财政手段实施房地产管理
（1）财政拨款建公房-英国
保守党-自由市场-公房私有化，解决财政负担 工 党-政府干预-大力兴建公房，财政负担渐重
（2）政策性补贴和减免税优惠-美国
建房：社会住宅-中低价商品房，政府补贴 租房：房租补贴-户均收入25% 买房：抵押贷款买房，减息、减税-财产税
然而改良信托局并没有控制土地的权力，所以直到1932年，改良信托局 仅能在道路设计和建设方面做一些工作。 1932年，由于房屋的严重短缺，政府 决定增加改良信托局为低收入家庭提供廉价住房的职责。 到1947年，人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。当时只能为不到百 分之十的人解决住房问题。
1960年以后的住房问题
1960年以前的住房问题
陋屋区时代（上世纪20至50年代）
从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住家都是在拥挤的陋屋区，没 有适当的卫生、照明或通风设施。这些房屋大多草草用榈叶、旧箱子及金属片 搭成。这样的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。 因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信 托局，专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。
• 新加坡共和国地处马来半岛，国土面 积为682.7平方公里，(南京6516平方公里) 常住人口超过400万。根据2008年的美元 兑换率， 2008年新加坡国内生产总值 1650.6亿美元。人均GDP达37596.8美元
(PS:新加坡每年将其国内生产总值的9%用于 住房建设。)
• 组屋历史 成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较 差。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。20世纪70 年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提 高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入 的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷
（2）住宅补贴
财政拨款-资助建设，低收入家庭购房、租房补贴 财政贷款-建设贷款，低收入者购房贷款
（3）多种融资渠道-住宅金融公库
财政投资性贷款和债券【半官方】 房地产商-低息贷款，个人-长期低息贷款
通过城市规划实施房地产管理-美国
（1）城市规划是土地使用控制最基本形式
州政府—授权市政府
（2）公众参与下的城市规划
通过金融手段实施房地产管理
（1）住房金融体系-美国
联邦住房贷借银行系统-1理事会和12地区银行
房地产金融担保抵押机构-全国抵押贷款协会
一般金融机构发放贷款-----政府信用担保----抵押贷款 协会促进贷款转让-----为房地产融资提供保证
（2）政府对抵押贷款市场的调节
政府为抵押贷款担保，同时促进担保证券在市场流通-美加
政府对房地产业的管理
不同的政策措施
法规体系 规范房地产市场有序运行
规划管理和税收管理 有利于城市健康发展，调节经济运行 财政管理 解决住房严重紧缺，适度 金融管理 解决资金、增加供应、刺激需求，适度
住房合作社 集中民间和集体力量，合作共赢
通过健全的法律法规实施房地产管理-美国 （1）土地所有权可分别转让
政府对房地产业的管理不同的政策措施规划管理和税收管理有利于城市健康发展调节经济运行财政管理财政管理解决住房严重紧缺适度法规体系规范房地产市场有序运行金融管理解决资金增加供应刺激需求适度住房合作社集中民间和集体力量合作共赢?1土地所有权可分别转让地下权地面权和地上空间权?2政府不干预只引导?2政府不干预只引导规划和法律许可范围通过登记收费和规划引导通过健全的法律法规实施房地产管理美国?3中低收入家庭和老年人住房联邦所得税扣减优惠抵押贷款制度不超过2530?1住房建设和管理机构建设省住宅局中央统管机构?2住宅补贴?2住宅补贴财政拨款资助建设低收入家庭购房租房补贴财政贷款建设贷款低收入者购房贷款通过健全的法律法规实施房地产管理日本拟定住宅政策健全实施体制编制住宅预算分配政府住宅投资编制住宅五年计划监督地方政府机构公共团体?3多种融资渠道住宅金融公库财政投资性贷款和债券半官方房地产商低息贷款个人长期低息贷款?1城市规划是土地使用控制最基本形式州政府授权市政府?2公众参与下的城市规划公众参与下的城市规划通过城市规划实施房地产管理美国市政府制定州政府审核指导功能分区土地使用?3规划具有权威性依照规划行事规范房地产市场发展?1征税取得保有流转调节收入分配优化高效土地利用?2增减税通过征收不动产税实施房地产管理增税
“居者有其屋”是新加坡政府住房政策的理念核心。 在过去50年中，解决了85%以上人口的住房问题。 居者有其屋的梦想在新加坡已成为现实，目前新加 坡居民有87.6%居住在政府住房发展局(HDB)提供的政府 组屋里，其中8.6%居住在廉租屋里，79%居住在廉价屋 里，其余12.4%的人则住在私人购买的公寓或别墅里， 人均居住面积达到30㎡。 即使和目前的发达国家相比，新加坡在公共住房里 面取得的成就也可说是独一无二,发达国家的公民在住房 开支上的比例一般为三分之一，而新加坡公民则25%28%
一个完善的住房政策将对国家的稳定和发展起极为重要的作 用。我国改革开放30年来，居民住房条件有了很大改善，现在城乡 居民住房面积人均超过20㎡。
但是，伴随着房地产市场的蓬勃发展，问题也接踵而至，入住 房不均、房价上涨较快等诸多问题，中低收入阶层面对房价猛如虎 的趋势，独有望房兴叹的无奈。
如何实现“居者有其屋”对于我国来说依然任重道远。正因如 此目前公共住房也就更成了广大中低阶层的救星并给予了极大厚望。
优点
缺点
不同管理模式
计划主导型
前苏联、东欧-社会主义国家
产权属国家 房地统包统分 财政资金建房 分配使用-低租金
（1）住宅建设资金 来源于国家计划投资
管理主体唯一： 国家政府
（2）住宅分配使用和维修 通过国家的直接计划管理完成
不同管理模式
计划主导型 前苏联、东欧-社会主义国家
产权属国家 房地统包统分 财政资金建房 分配使用-低租金
新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，
纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到
顶峰。
新加坡土地、人口和住房的基本情况
何为组屋？
组合房屋，简称组屋，由新加坡建屋发展局 (HDB)承担建筑的楼房，为大部分 新加坡人的住 所。 新加坡住房发展局(HDB):1960年2月设立，是 专为缓解新加坡房屋严重短缺问题和推行公共住 房项目而设立的。(Housing&Development Board,HDB)
组屋种类 · 一房式：客厅、饭厅和卧室为一体的组屋，现在大部分已经被 拆除，俗称“一房半厅”。 · 二房式：一个客厅、一间卧室，现在只有少数地方还有这类组 屋（如：加冷、黄埔、大巴窑） · 三房式：一个客厅、两个卧室，是现在修建的最小单位。 · 四房式：一个客厅、三个卧室。 · 五房式：一个客厅、一个饭厅、三个卧室的组屋。 · 六房式：一个客厅、一个饭厅、四个卧室的组屋。 1990年代修建的也叫“公寓式”。 · 双层公寓式：双层组屋单位，一般下层为客厅、饭厅、厨房和 储藏室，上层为卧室。
自己从事抵押贷款业务-联邦住宅贷款银行-美国 贷款利率差别化-巴西
通过住房合作社实施房地产管理
（1）住房合作社是合作经济组织形式
群众之间互助合作，自筹、自建、自住、自管、产权 不同人群、收入不同、年龄不同-青年、老年、高收入
（2）住房合作社类型
混合型合作社：公摊归合作社，独立空间归个人 租居式合作社：共同建造，只租不卖 产权私有合作社：共同建造，资金共担，产权归个人 产权共有合作社：股份共有，推选管理
不同管理模式
市场主导型 美国-市场起主导作用
管规划：规划控制用途 管从业人员：考试制度、发证制度 依法征税：不同环节税收 警察权力：公共利益
•各行为主体充分发 挥，充满生机活力 •资源利用效率较高 •政府采用经济手段 干预，利于政府职能 发挥，并与市场结合， 相得益彰
•短期内会存在波动 和混乱
•政府干预不当会导 致有效性减小，调 节效果减弱。
管理主体：政府 管理手段：计划和市场 管理模式：体制
不同管理模式
政府主导型 新加坡-政府起主mp;中央公积金[工资20%] （2）住宅开发经营 法定机构建公房-企业化管理
建屋发展 局 南京： 8%---12%
不同管理模式
市场主导型 美国-市场起主导作用
管规划：规划控制用途 管从业人员：考试制度、发证制度 依法征税：不同环节税收 警察权力：公共利益
（1）住宅建设资金 来源于市场
（2）住宅开发经营土地 土地私有，可交易
1.购房者贷款并分期付款 2.抵押贷款卖给保险公司 3.保险公司将贷款形成证券 4.投资者购买证券 5.购房者还贷，债权人是证券所有者
市政府-制定，州政府—审核，指导功能分区土地使用
（3）规划具有权威性
依照规划行事，规范房地产市场发展
通过征收不动产税实施房地产管理
（1）征税-取得、保有、流转
调节收入分配，优化高效土地利用
（2）增减税
增税：未开发土地，增量土地 减税：已开发土地，存量土地-抑制延伸
（3）不同用途差别化
•操作简便 •集中力量解决重 点区域 •短期内实现平衡 和稳定发展
•缺乏活力，限制了 其他主体的形成和 发展 •资金循环间断，国 家财政负担加重， 需求膨胀 •国家财政困难，其 他产业发展速度和 规模受限
优点
缺点
不管是计划主导还是市场主导模式都不 完美，未来趋势将走向混合模式发展的趋势 ，两种模式各自的重点将逐渐被淡化，房地 产业管理模式走向趋同化。
什么是公共住房？
公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政 府投资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助，由建房 机构建设，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或者 出租的住房。
公共住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有， 具体向新就业职工出租出售，包括一些新的大学毕业生，还有 一些从外地迁移到城市工作的群体等。
（3）集中民间和集体力量，解决低收入住房 问题，减少政府压力
新加坡：公共住房政策
公共住房问题是世界各个国家共同面临的一 大难题，在这方面新加坡却取得了举世瞩目成就 并成为了解决公共住房的典范。 自20世纪六十年代以来，新加坡就开始着手 解决住房问题，提出“居者有其屋”的思想，至 今已形成了一套以组屋政策为核心的较为完善的 住房保障体系，树立了住房政策的典范。
房地产管理模式
管理模式
什么是管理模式？-企业
• 管理模式是根据企业管理理论，为一部分性质/规模相近的 企业而设计的一套有严密性/可操作性的综合管理体系。 ---裴少先 • 管理模式是处于大致相同需求状况的那些成功企业共同使 用的组合要素的方法 ----于中宁 • 管理模式是将一种或一套管理理念，管理方法，管理工具 反复运用于企业，使企业在运行过程中自觉加以遵守的管 理规则体系。 ---郭咸刚
二、公共住房简史
1960年以前 的住房问题
1、发展低成本住房 以求尽快解决紧迫的 住房危机（始于 1960）
公共住房 简史
2、推行居者有其屋 计划（始于1964年）
1960年以后 的住房问题
3、公共住房的商品 化（始于1970年） 4、公共住房作为社 会工程和经济政策的 机制（始于1970年 代末期）
组屋种类：一房 式、二房式、三 房式、四房式、 五房式、六房式
组屋与私房相组合
组屋
组屋内部
组屋室内
组屋内健身房
二、公共 住房简史
一、公共住 房现状
新加坡公 共住房政 策与管理
三、新加坡 住房发展局 (HDB)
五、新加坡 模式成功的 背后及对我 国的启示
四、新加坡 公共住房主 要执行规则
一、公共住房现状
地下权、地面权和地上空间权
（2）政府不干预，只引导
规划和法律许可范围，通过登记收费和规划引导
（3）中低收入家庭和老年人住房
联邦所得税扣减优惠，抵押贷款制度[不超过25-30%]
通过健全的法律法规实施房地产管理-日本 （1）住房建设和管理机构 拟定住宅政策，健全实施体制
编制住宅预算，分配政府住宅投资 建设省住宅局-中央统管机构 编制住宅五年计划 监督地方政府机构、公共团体
国外房地产管理概论
李永乐
国外房地产管理概论
房地产管理模式
政府对房地产业的管理
典型国家的房地产管理模式
新美德日瑞
早在一千多年前的唐朝诗人杜甫的：“安得广厦千万间，大庇 天下寒士俱欢颜”便道出了人们对于住房的这一基本保障的渴望。
“住”的问题是一个与人民生活息息相关的问题，也是国民经 济发展的一个重要问题。住房问题涉及到百姓生活、城市发展、社 会稳定等多个不同层面的内容。 新加坡内阁资政李光耀曾指出：解决住房问题是为了经济、 社会、政治和安全的理由。
管理模式
综上，可把管理模式界定为： 管理模式是指在管理过程中，管理者对 所面临的问题，依其内容和性质分类，整 理和分析，在归纳共性的基础上，应用相 关的管理理论，方法，而总结出的解决同 类问题时所采用的一套问题分析和处理的 框架或套路。
房地产管理模式
所谓管理模式，是指由管理主体、管理手段 和机制所组成的动态系统。 不同管理模式之间在系统组成要素（如管理 主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在 差异。
农地税负低
通过财政手段实施房地产管理
（1）财政拨款建公房-英国
保守党-自由市场-公房私有化，解决财政负担 工 党-政府干预-大力兴建公房，财政负担渐重
（2）政策性补贴和减免税优惠-美国
建房：社会住宅-中低价商品房，政府补贴 租房：房租补贴-户均收入25% 买房：抵押贷款买房，减息、减税-财产税
然而改良信托局并没有控制土地的权力，所以直到1932年，改良信托局 仅能在道路设计和建设方面做一些工作。 1932年，由于房屋的严重短缺，政府 决定增加改良信托局为低收入家庭提供廉价住房的职责。 到1947年，人口增加到20年前的两倍多，达到一百万。当时只能为不到百 分之十的人解决住房问题。
1960年以后的住房问题
1960年以前的住房问题
陋屋区时代（上世纪20至50年代）
从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住家都是在拥挤的陋屋区，没 有适当的卫生、照明或通风设施。这些房屋大多草草用榈叶、旧箱子及金属片 搭成。这样的居住环境既不符合卫生标准，也容易发生火灾，很不安全。 因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信 托局，专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。
• 新加坡共和国地处马来半岛，国土面 积为682.7平方公里，(南京6516平方公里) 常住人口超过400万。根据2008年的美元 兑换率， 2008年新加坡国内生产总值 1650.6亿美元。人均GDP达37596.8美元
(PS:新加坡每年将其国内生产总值的9%用于 住房建设。)
• 组屋历史 成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较 差。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。20世纪70 年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提 高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入 的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷
（2）住宅补贴
财政拨款-资助建设，低收入家庭购房、租房补贴 财政贷款-建设贷款，低收入者购房贷款
（3）多种融资渠道-住宅金融公库
财政投资性贷款和债券【半官方】 房地产商-低息贷款，个人-长期低息贷款
通过城市规划实施房地产管理-美国
（1）城市规划是土地使用控制最基本形式
州政府—授权市政府
（2）公众参与下的城市规划