广州御欣源物业管理有限公司、何蕙卿物业服务合同纠纷二审民事判决书

广州御欣源物业管理有限公司、何蕙卿物业服务合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.06.29
【案件字号】(2020)粤01民终11468号
【审理程序】二审
【审理法官】李志明王碧玉俞颖
【审理法官】李志明王碧玉俞颖
【文书类型】判决书
【当事人】广州御欣源物业管理有限公司;何蕙卿;李国栋
【当事人】广州御欣源物业管理有限公司何蕙卿李国栋
【当事人-个人】何蕙卿李国栋
【当事人-公司】广州御欣源物业管理有限公司
【经典案例】涉港澳台案例
【代理律师/律所】裴紫薇广东普罗米修（广州）律师事务所;肖挺俊广东胜伦律师事务所;姚伟铄广东胜伦律师事务所
【代理律师/律所】裴紫薇广东普罗米修（广州）律师事务所肖挺俊广东胜伦律师事务所姚伟
铄广东胜伦律师事务所
【代理律师】裴紫薇肖挺俊姚伟铄
【代理律所】广东普罗米修（广州）律师事务所广东胜伦律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】广州御欣源物业管理有限公司
【被告】何蕙卿;李国栋
【本院观点】本案系物业服务合同纠纷案件。

《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

【权责关键词】显失公平催告撤销实际履行合同约定合同履行地证人证言关联性合法性质证诉讼请求反诉执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审查，一审查明事实基本无误，本院予以确认。

本院二审期间，御欣源公司提交以下证据证明其上诉主张：1.政府信息公开申请告知书、物业服务合同备案回执、物业管理委托合同、五山花园二期商铺物业管理协议，拟共同证明何蕙卿、李国栋与前期物业服务企业惠民公司在期限为2017年1月15日至2018年1月14日的协议中约定，管理费单价为3元/平方米/月。

2.《授权业委会招标物业管理企业》表决结果汇总统计表、五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议，拟共同证明何蕙卿、李国栋在物业管理公司更换前为达到少缴物业费目的，与惠民公司签署协议变更管理费为清洁费，单价从3元变成1元，实际仍按3元缴纳。

3.江丽华和罗少华的证人证言、二人社保缴费证明，拟共同证明
在物业服务内容完全相同的情况下，何蕙卿、李国栋在惠民公司退出五山花园小区一个月前，一直按3元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。

4.2018年商铺收管理费一览表、中国银行支票、收据，拟证明御欣源公司管理五山花园小区前，何蕙卿、李国栋及其出租商铺的承租人、已售商铺业主均按3元/平方米/月的标准向惠民公司缴纳物业费。

5.五山花园缴费通知单，拟证明惠民公司2017年1月3日向何蕙卿、李国栋商铺的承租人“聚丰"发出的缴费单，明确记载管理费单价为3元。

6.知会函，拟证明何蕙卿、李国栋在发给惠民公司的函件中明确，其已出售五山花园一期的19间商铺，故其并非小区商业的唯一业主。

7.110、120铺广东增值税普通发票及相应查询记录、五山花园商业概况及物业费缴纳情况、昌茂公司五山分公司企业基本信息，拟共同证明五山花园小区非何蕙卿、李国栋持有的110、120铺按3元的单价向惠民公司、昌茂公司缴纳物业费。

8.关于五山花园物业服务项目招标的异议书、视频光盘，拟共同证明何蕙卿、李国栋拒绝御欣源公司提供物业服务，在本案中却以御欣源公司未提供物业服务进行抗辩，昌茂公司拒绝、驱赶御欣源公司进入商铺提供物业服务，目的在于以御欣源公司不提供物业服务不能按合同约定标准收费为由，由昌茂公司收取管理费。

9.五山花园小区平面图及商业物业照片，拟证明商业物业分别在小区的一、二、四期，专有部分之外的公共区域属于御欣源公司的合法管理范围。

10.改造项目出资承诺、关于御欣源公司改造项目出资承诺执行进度的说明、部分已完成改造项目照片，拟证明御欣源公司严格履行物业合同约定的出资整改承诺。

对御欣源公司上述证据，何蕙卿、李国栋总体质证意见为：何蕙卿、李国栋对御欣源公司提供的全部证据的关联性均不予确认。

本案为物业服务合同纠纷，何蕙卿、李国栋为涉案物业所在的二期、四期全部商业物业的业主，御欣源公司须举证证明其已按物业服务合同的约定提供了相应的物业服务后，方可按合同约定的标准收取物业服务费。

但直至二审庭询期间，何蕙卿、李国栋所提供的证据并不能证明其已按物业服务合同第十三条的约定提供了物业服务，故何蕙卿、李国栋无权按合同约定的3元／平方米收取物业服务费。

另，相关证据均形成于一审之前，不属于新的证据，二审不应予以采纳。

具体质证意见为：对证据1真实性、合法性确认，关联性不确认。

从《物业服务合同
备案回执》来看，当时备案的前期物业服务合同为《物业管理委托合同》，并非《五山花园二期商铺物业管理协议》。

同时《物业管理委托合同》并没有约定具体的收费标准，故御欣源公司不能参考该合同主张按3元／平方米标准收取物业服务费用。

物业服务企业除了签订整个小区的《物业管理委托合同》之外，还会专门与商业业主签订相应的《五山花园二期商铺物业管理协议》，该商铺物业管理协议主要是针对商业物业部分提供相应的物业服务，比如商业物业的水电系统、消防器材、公共秩序等，并由双方结合实际服务内容协商确定具体的费用。

御欣源公司进驻小区之后，并未与何蕙卿、李国栋协商签订有关商铺的物业管理协议。

《五山花园二期商铺物业管理协议》显示的期限为2017年1月15日至2018年1月14日，而御欣源公司于2019年6月才进驻涉案小区，故该合同并不能证明在御欣源公司进驻涉案小区之前，何蕙卿、李国栋均按3元／平方米标准缴费。

相反，何蕙卿、李国栋所已提供了合同、支付凭证、发票，均已证明在御欣源公司进驻之前已按1元／平方米向惠民公司缴费。

《五山花园二期商铺物业管理协议》中已明确约定了如下物业管理内容：（1）24小时在超市外围公共地方定岗和巡查；（2）定期（每周）进行消防器材的检查；（3）设有24小时值班保安；（4）建立治安联防机制；（5）定期有专业人员检查、保养水、电系统，及全天候配有专业人员对公共主水、电故障进行及时抢修等，但御欣源公司也并未实际履行前述义务，故此即便按该管理协议，御欣源公司也无权按3元／平方米标准收费。

对证据2真实性、合法性确认，关联性不确认。

御欣源公司陈述的证明内容纯属于其单方推测，与客观事实不符。

实际上，何蕙卿、李国栋与惠民公司签订《五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议》后，双方已实际执行。

何蕙卿、李国栋与惠民公司另行签订《五山花园一期、二期、四期商铺外环境清洁服务协议》，主要是因何蕙卿、李国栋为了更好管理自有商业物业，将有关水电、消防等设施设备收回自行管理，并非为了少交物业管理费。

何蕙卿、李国栋作为五山花园的业主之一，理应得到与其他住宅业主一样公平对待，不能仅因为商业业主便被收取远高于实际享有物业服务价值的物业服务费。

对证据3真实性、合法性、关联性均不确认。

两名证人目前为御欣源公司的员工，与御欣源公司存在利害关系，其证言不具
有可信性。

证人证言的内容与御欣源公司提供的银行转账凭证及发票相矛盾，足以说明该两名证人证言所述情况不属实。

对证据4真实性、合法性、关联性均不确认。

该证据无原件，无法确认真实性。

该表格并没有惠民公司任何印章，同时御欣源公司也无法证明该表格提供者江丽华为惠民公司原员工，故根本无法证明该表格为惠民公司收费记录。

该表格存在大量涂改及手写痕迹，根本无法证明其完整性。

退一步讲，该表格体现的内容也仅仅系2018年，并没有体现2019年度的收费记录。

对证据5真实性、合法性、关联性均不确认。

该证据无原件，无法确认真实性。

该证据没有惠民公司的盖章，按正常情况，缴费通知单应有物业服务中心的印章，故无法确认。

即便从该证据表面反映的内容来看，仅是2017年1-3月的物业管理费，这仅系基于惠民公司已按《五山花园二期商铺物业管理协议》提供服务，而御欣源公司不得直接据此也主张按3元／平方米标准收费。

对证据6真实性、合法性、关联性均不确认。

该证据无原件，无法确认真实性。

涉案物业所在的二期、四期的商业物业仅有唯一业主，即为何蕙卿、李国栋；一期、二期、四期的商业物业所涉的水电、消防等设施设备均为相互独立的；一期商业物业原本也整体属于何蕙卿、李国栋所有，之后才出售了其中一小部分。

对证据7真实性、合法性、关联性均不确认。

该证据无原件，无法确认真实性。

该三份发票仅是显示收费金额，未体现具体的物业服务内容，在关联方已按合同约定提供物业服务内容之后，业主或租户按双方约定的标准缴纳物业服务费符合约定及法律规定。

但目前关键系御欣源公司并未按合同约定提供物业服务内容，故而其也不能参考前述标准主张物业管理费。

对证据8真实性、合法性、关联性均不确认。

该证据为御欣源公司单方制作的证据，缺乏其他证据佐证，根本无法证明其所主张的内容。

涉案物业所在的二期、四期整体商业物业均为何蕙卿、李国栋所有，何蕙卿、李国栋与租户之间有关的约定，属于何蕙卿、李国栋处置专有部分物业的权利，并未违反一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理的规定。

何蕙卿、李国栋仅系结合实际成本收取相应的费用，并非依靠向租户收取管理费来盈利。

对证据8真实性、合法性确认，关联性不予确认。

涉案物业所在的二期、四期整体商业物业均为何蕙卿、李国栋所有，何蕙卿、李国栋有权自行管理，在御欣源公司与何蕙卿、李国栋之
间未另行签订物业管理协议的情况下，御欣源公司不能进入商业物业，且不能收取相应的物业服务费。

该视频证据并不能证明御欣源公司已提供了与3元/平方米对等的物业服务。

对于视频GIXV6393、视频IJLZ1837、视频IMG-4375。

其一，该三个视频未显示任何涉案物业现场的标志，根本无法确认其是否为涉案物业现场。

其二，三个视频没有显示时间，不清楚何时录制；其三，三个视频内容存在刻意录制的嫌疑，比如视频GIXV6393中根本没有反映街边商铺的装修情况，不排除有人专门故意散白灰再清扫；另视频IMG-4375中显示维修工与清洁工讨论维修事情，而不是直接维修。

对于视频IMG-4350、视频IMG--4351。

该两份视频反映的是当时不明身份的人员拟闯入一期商业物业（非涉案物业的二期、四期）内，何蕙卿、李国栋作为业主采取合理劝离措施。

对于图片IMG-4713、图片IMG-4719。

该两张图片一审阶段已提供，何蕙卿、李国栋已予以质证，在此不再重复。

对证据9真实性、合法性、关联性均不予确认。

一、二、四期商业物业专有部分之外的就只有首层公共区域，该部分与住宅业主共有，而御欣源公司仅对该部分提供了清洁服务，故一审法院按1元／平方米核算物业管理费，明显符合等价有偿原则。

且御欣源公司提供的平面图与现状也不相符。

对证据10真实性、合法性、关联性均不予确认。

该证据仅系御欣源公司单方制作的照片，没有各项费用支付所涉及的合同、支付凭证等，故而无法证明御欣源公司已完成了相应承诺事项。

《改造项目出资承诺》部分内容受益人仅为住宅业主，比如小区每栋楼门禁及对讲服务系统改造、更换小区一期和三期大门、增加文娱设施等，这些改造与商业业主无关，按权利义务对等原则，这也不应由商业物业业主承担。

即便承诺的事项受益人为住宅业主与商业业主，那么也系由全体业主按建筑面积平摊，而并非由商业物业业主按住宅业主的2倍承担。

换而言之，御欣源公司不能仅据其已兑现相关承诺便主张何蕙卿、李国栋须按3元／平方米缴费，而是需要举证证明已实际提供合同约定的物业服务内容。

但实际上，目前并非系何蕙卿、李国栋未按御欣源公司实际付出成本支付相应的对价，而是御欣源公司根本没有提供合同约定的物业服务，故而根本上不存在损害御欣源公司及其他住宅业主合法权益的情形。

何蕙卿、李国栋提交以下证据证明其主张：1.五山花园业主微信聊天记录、2020茶山社区物业工作交
流群微信聊天记录，拟共同证明案涉物业共有部分的地面有大量生活垃圾，且频繁遭到业主投诉，御欣源公司并未完全履行其清洁义务；2.茶山社区疫情防控临时群微信聊天记录、2020茶山社区物业工作交流群微信聊天记录，拟共同证明御欣源公司为案涉物业共有部分配备的安保人员数量严重不足，并未完全履行其安保及管理义务。

御欣源公司对何蕙卿、李国栋提交的上述证据质证意见为：证据1未能提供原始载体，三性不予确认。

证据2部分不能提供原始载体，三性也不予确认。

微信聊天群内各成员的身份无法辨认，也难以确认微信群的真实性。

御欣源公司在一审中提供证据已足以证明按合同约定履行了合同义务，且根据最高院关于审理物业服务纠纷案件司法解释第三条，何蕙卿、李国栋若认为御欣源公司未按合同约定履行义务或履行有瑕疵，可以要求继续履行，采取补救措施或赔偿损失，业委会与御欣源公司签署的物业服务管理合同中也未约定有瑕疵时候可以拒交或少交物业费。

【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。

因何蕙卿、李国栋是香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。

一审法院根据《中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法》第四十一条的规定，适用我国内地法律作为本案准据法正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

围绕御欣源公司的上诉请求，本院分析认定如下：御欣源公司上诉要求何蕙卿、李国栋按3元/平方米/月支付案涉物业的物业管理费。

对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

案涉《五山花园物业服务合同》是五山花园业委会与御欣源公司自愿签署的合法有效合同，该合同明确约定商铺管理费收费标准为3元/平方米/月，御欣源公司于2019年5月接管五山花园小区，并对包括案涉物业在内的小区物业提供物业管理服务，有权要求业主按上述合同约定收费标准缴纳物业费。

对于何蕙卿、李国
栋拒绝按照3元/平方米交纳案涉物业管理费的抗辩意见，本院分析如下：首先，关于何蕙卿、李国栋认为其作为案涉商业物业业主，享受的物业服务内容与住宅业主对比差异较大，按照3月/平方米标准交纳管理费显失公平、不符合等价有偿原则的主张。

如前所述，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主委员会作为整个小区自我管理机制的权力机关和执行机关，按照《物权法》第七十六条规定，有权决定选聘物业服务企业，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。

具体而言，业主受物业服务合同约束，需要基于合同履行交纳物业服务费用，以及必要的时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。

因此，何蕙卿、李国栋作为五山花园小区的业主，应按照业委会与御欣源公司签署的案涉《五山花园物业服务合同》为御欣源公司对案涉物业进行物业服务提供必要协助、按约定的标准交纳物管费。

何蕙卿、李国栋如对业委会作出的选聘及签署物业服务合同决定存有异议，应循合法途径主张权利，但其因此拒绝接受物业服务和不依约交纳物管费，理由不能成立，本院不予支持。

其次，关于何蕙卿、李国栋认为案涉物业内部消防、安防、供水电系统及电梯均是独立设置且由何蕙卿、李国栋自行维护管理，御欣源公司未按约定提供相应的物业服务的主张，一审法院对何蕙卿、李国栋自行委托的保洁、安保针对的是建筑物专用部分，与御欣源公司对建筑物共有部分进行的物业服务并不冲突，已作出阐述分析。

另，何蕙卿、李国栋上述抗辩意见涉及到建筑物区分所有权的整体性问题。

建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。

虽五山花园小区商业物业大部分属何蕙卿、李国栋所有，但其他商业物业业主也享有相应物权，且五山花园小区系商业物业与住宅物业一体化的整体物业，共有部分的利用和管理应由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。

更何况共用部分之管理和利用皆与小区整体居住生活息息相关，关乎各业主物权的合理实现，因此每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助的共同生活关
系，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。

根据上述《物权法》第七十六条、第七十八条等相关规定，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

故此，何蕙卿、李国栋以案涉物业内部由其自行物业管理，御欣源公司并未提供相应物业管理为由，拒绝按照案涉《五山花园物业服务合同》约定的标准支付物业管理费，缺乏理据，本院不予支持。

最后，关于何蕙卿、李国栋认为御欣源公司管理存在违规或不规范的情形，未按物业服务合同执行的主张。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

何蕙卿、李国栋认为御欣源公司提供的物业服务存在质量问题或未完全履行物业服务合同内容，应依上述规定循合法途径进行救济，但以此拒绝支付案涉物业的管理费，理据不足，本院不予采纳。

综上，因案涉《五山花园物业服务合同》是由业委会代表全体业主签署，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，各业主均应遵守履行，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破。

御欣源公司已依约接管五山花园小区并提供物业服务，何蕙卿、李国栋作为业主之一，理应依上述合同约定交纳物管费。

一审法院以何蕙卿、李国栋占有小区商业物业部分几乎全部整体且实质上委托昌茂公司管理该商业区域，支持何蕙卿、李国栋以自身特殊性区别处理的主张，势必破坏业主自治机制和物业服务秩序，处理欠妥，应予纠正。

御欣源公司上诉要求何蕙卿、李国栋支付案涉物业2019年6月11日至2019年9月30日期间物业管理费15971元合法有据，可予支持。

至于御欣源公司主张按每日0.3%标准收取滞纳金，明显过高，本院予以调整为该滞纳金以应付未付的物业管理费为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日开始计算至实际清偿之日止。

综上所述，广州御欣源物业管理有限公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2941号民事判决第二、三项；二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2941号民事判决第一项为：何蕙卿、李国栋于本判决生效之日起十五日内向广州御欣源物业管理有限公司支付2019年6月11日至2019年9月30日期间物业管理费15971及滞纳金（该滞纳金以应付未付的物业管理费为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日开始计算至实际清偿之日止）；三、驳回广州御欣源物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果何蕙卿、李国栋未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费274元，由广州御欣源物业管理有限公司负担75元，何蕙卿、李国栋负担199元。

二审案件受理费141.09元，由广州御欣源物业管理有限公司负担66.09元，何蕙卿、李国栋负担75元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-23 18:48:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：经公开招标，2019年4月30日御欣源公司中标广州市五山花园物业服务项目，2019年5月22日，天河区五山花园业主委员会与御欣源公司签订《五山花园物业服务合同》，合同第二条物业基本情况中载明，五山花园位于广州市xx区xx街道xx路，占地面积71242平方米，住宅及商铺总建筑面积163895.51平方米，其中：一期（1）为xx路258-266（双号）5栋楼，1-2层商铺，3-8层住宅，无电梯，总8364.22平方米（住宅5770.81平方米，商铺2593.41平方米）；一期（2）xx路250-256（双号）4。