鹤岗市政府

鹤岗市政府
鹤岗市住房建设规划
发布时间:2011-09-10 作者:市政务公开办您是本文第位浏览者
（2008----2012）
住房问题是重要的民生问题，实施“住有所居”民生行动计划是鹤岗市城市建设和发展的重要内容。

鹤岗市委、市政府始终把调整住房供应结构、完善住房供应体系、改善群众居住条件、解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

为深入贯彻落实党的十七大精神，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、黑龙江省建设厅《关于加快住房建设计划（规划）编制工作的紧急通知》（黑建发[2008]3号）等文件，鹤岗市规划局组织编制了鹤岗市2008～2012年度城市住房建设规划，现公示如下。

第一章总则
一、规划指导思想
以科学发展观为指导，充分发挥市场机制在住宅建设市场中配置资源的基础性作用，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，重点发展面向广大中低收入家庭的普通商品住宅、危房棚户区改造和沉陷区改造等经济适用房和廉租房，着力调整住宅供应结构，将房价控制在合理的水平上，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，引导和促进鹤岗市房地产市场持续、稳定、健康发展，维护我市社会和谐稳定和经济可持续发展。

1、贯彻科学发展观，深化落实城市总体规划和城市近期建设规划，住房建设规划要与国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设规划相协调。

2、切实落实“国办发〔2006〕37号”和建设部下发的《关于请督促做好住房建设计划和住宅建设规划制定和公布工作的函》（建办规函[2007]740号）文件以及国家有关政策文件精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。

3、立足于国情、省情、市情，依托当地的社会经济发展水平、资源和环境承载能力，重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房，适时考虑流动人口住宿和住房问题，进一步完善住房供应体系和住房保障体系，强化住房保障工作。

4、充分考虑中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政府保障型住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。

5、坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展。

二、规划依据
●《中华人民共和国城乡规划法》
●《中华人民共和国城市房地产管理法》
● 建设部《关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（建规函〔2007〕380号）
● 国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2006〕37号）
● 《黑龙江省建设厅关于加快住房建设计划（规划）编制工作的紧急通知》（黑建发 [2008]3号）
●《鹤岗市城市总体规划》（2006-2020）
●《鹤岗市城市近期建设规划》（2006-2010）
●《鹤岗市土地利用总体规划》（1997-2010）
●《鹤岗市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
●《鹤岗市2008-2012年廉租住房保障规划》
● 国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件
三、规划原则
1、需求导向原则：以需求为导向，合理调整住房供应结构，使城镇居民居住条件和居住质量得到逐步提高。

2、统筹发展原则：按产业持续、平稳、健康发展的要求，根据我市国民经济增长速度及国家宏观调控政策，合理确定房地产投资总额和新开工项目总量。

结合旧城区和城中村改造，以促进经济发展、改
善城市面貌、完善城市功能、美化人居环境为目标，实行成片或成街坊开发，合理调配鹤岗市中心城区的住房结构和布局。

3、突出保障原则：以解决城市低收入家庭住房困难为重点，逐步完善住房保障体系，多渠道、多层次解决低收入家庭住房困难。

4、市场导向原则：坚持市场导向，继续深化住房制度商品化、社会化改革，完善住宅市场化体系；完善市场制度，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，形成住房梯形消费体系；健全市场法规体系，加强政府对市场规则的制定和市场主体行为的监督作用，促进市场有序健康发展。

5、有效实施原则：坚持有效实施原则，建立合理完善的住宅发展指标与发展目标体系，增强规划体系系统性与规划目标科学性；注重规划实施，制定可操作性的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系，激励相关部门实施规划的积极性。

四、规划期限
本次规划期限：2008～2012年。

五、规划范围
本次规划的规划范围按《鹤岗市城市近期建设规划》（2006—2010）所确定的城市规划区范围，规划建设用地总面积：78.70平方公里。

六、规划总体目标
规划以建设环境友好型、资源节约型社会，实现和谐鹤岗为根本
目标。

积极满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，初步建立起以商品住房、经济适用房、廉租房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系。

规划期末，以基本实现常住人口户均享用（拥有或租住）一套住房，基本解决低保和双困家庭的住房问题为规划总体目标。

第二章住房现状及需求分析
一、市主城区住房现状
鹤岗市主城区现状住宅总量为1428.73万平方米，人均住房面积约23.44m2/人。

其中成套住宅面积：962.85万平方米,成套住宅套数：18.63万套。

2007年底中心城区非农业人口60.96万人，流动人口1.08万人，主城区常住人口62.04万人。

二、城市人口规模预测
2007年末鹤岗市（不含萝北、绥滨两县）全市总人口67.94万人，主城区非农业人口60.96 万人，共有26.89万户，另有流动人口（暂住）1.08万人。

主城区常住人口 62.04 万人。

按年龄结构划分，18—35岁17.03万人，35—60岁30.11万人。

根据现有人口数据资料，我们采用综合增长率法对中心城区人口进行预测。

随着中心城区基础设施建设不断展开和城市经济的不断发展，主城区的积聚力和吸引力将不断增强。

规划期（2008年—2012年），综合增长率按0.29 ％计。

依据公式 P n =P0 （1+X）n（1+Q）
式中： P n—测算期末中心城区人口
P 0—基准年主城区人口（2007年底）
X—人口综合增长率
n—测算年数
Q—暂住人口系数，取2%
按照鹤岗市中心城区2007年人口60.96 万人，和2007年末增长率水平，计算可以得到：2012年，主城区常住人口为 63.27 万人。

三、住房需求情况分析
1、形势分析
（1）有效需求旺盛
2005年，城镇居民年人均可支配收入7489元，比2004年增长12%；农村居民人均纯收入3506元，比2004年增长10.9%。

鹤岗市经济快速发展，市民人均可支配收入呈总体增长的趋势，造就一批购房户。

目前，市区居民大多数人购房是为了改善居住条件，由于经济能力的提高、家庭结构的变化、人口的增加、居住层次不断提升，改善居住环境和条件已成众多置业者的首要目的。

（2）国家政策和资金支持促进了住房加快建设
鹤岗市作为资源型城市，为国家发展建设做出了巨大贡献，但城市建设缓慢，特别是住房的建设滞后。

近年来国家对鹤岗市的住房建
设投资较大，矿区沉陷区改造工程的实施，解决了沉陷区上方居民的住房搬迁、改造问题。

特别是国家发改委正式批复的鹤岗市棚户区改造工程，共规划建设16个居住小区，总建筑面积477.42平方米，其中：住宅418.59万平方米，配套公建面积58.83万平方米，国家和省配套补助资金9.5亿元。

这些政策必将促进鹤岗市住房建设事业的快速发展。

（3）银行相对宽松的信贷政策，以及公积金贷款的支持，极大地刺激了购房消费。

（4）住房户型需求分析
经过对市区多家房地产企业的调查，市区商品房户型建筑面积在70~130平方米之间，两室一厅和三室两厅的户型为近期热销户型；经济适用住房主要包括矿区采煤沉陷区治理工程和危房棚户区改造工程，矿区采煤沉陷区治理工程套型建筑面积在45—75平方米之间，危房棚户区改造工程套型建筑面积在30—90平方米之间，平均面积60平方米左右；廉租房套型建筑面积不超过50平方米。

2、根据国家政策、资金支持和地方需求测算住房需求量
鹤岗市作为资源型城市，城市建设历史欠帐较多，尤其是住房建设滞后，近年来国家加大了对鹤岗市住房建设的资金投入。

主要包括矿区采煤沉陷区治理工程和危房棚户区改造工程，这些是已经国家相关部门批准、并且要在规定期限内完成的住房建设工程项目。

（1）矿区采煤沉陷区治理工程
鹤岗市采煤沉陷区治理工程分为两期建设，一期工程已经结束，投入资金7003.9万元，完成建筑面积5.84万平方米，安置沉陷区居
民774户。

二期工程包括光宇、德政小区、兴建小区共三个小区，住宅总建筑面积95.429万平方米，截至2007年末建设任务已经完成过半，尚有38.41万平方米未建住宅，将于2008年分别在兴建小区和光宇小区B区及德政小区建设，以全面完成沉陷区改造工程的建设任务。

（2）危房棚户区改造工程
2007年10月31日国家发改委正式批复鹤岗市棚户区改造工程，本次搬迁改造棚户区共26片，规划建设16个居住小区，分别是东山区的沿河北、沿河南小区；兴山区的光荣、休闲小区；向阳区的丽景、黄河小区；南山区的南煤新邨、平安、南山、大陆北、大陆南小区；兴安区的兴东、滨河南、滨河北小区；鹤西新区的松鹤A、B小区。

总建筑面积477.42万平方米，其中：住宅建筑面积418.59万平方米。

项目总投资68.9亿元，其中基础设施和公益设施12.65亿元，国家和省配套补助资金9.5亿元，工程于2008年开工，建设期为5年。

根据鹤岗市的实际情况，棚户区改造的部分小区包含了廉租住房的建设用地，推行了廉租住房建设与棚户区改造相结合的建设模式，即棚户区改造工程之中包括了部分廉租住房的建设工程。

（3）廉租房规划
鹤岗市廉租房建设始于2006年，目前已经建设完成了南山区育英小学原址的廉租1＃、廉租2＃两栋廉租房住宅楼，总建筑面积1万平方米。

鹤岗市尚属经济欠发达地区，城市居民人均收入偏低，低保户数量较大，据统计2007年末全市低保户数为30974户，低保人口82032人，人均住房面积不足13平方米的占55.5%，无房户占 22.6%。

由此可见，鹤岗市廉租房建设任务艰巨。

根据《鹤岗市2008—2012年廉租住房保障规划》，规划期内廉租住房的建设情况如下：
① 建设总量。

规划期限内共建廉租住房25万平方米，计6000套。

② 建设区域和建设模式。

建设区域为城市低收入人群分布区域，在建设项目位置不能覆盖的区域由政府出资收购现有存量住房，推行廉租住房建设与棚户区改造相结合的建设模式。

③ 建设标准。

单套建筑面积控制在50平方米以内。

户型设计力求科学、方便合理。

④ 年度建设目标：
2008年，建设总量1200套，建筑面积5万平方米。

2009年，建设总量1200套，建筑面积5万平方米。

2010年，建设总量1200套，建筑面积5万平方米。

2011年，建设总量1200套，建筑面积5万平方米。

2012年，建设总量1200套，建筑面积5万平方米。

⑤ 规划期内租赁补贴年度计划安排及资金需求。

2008年，发放租赁补贴6000户，资金需求576万元。

2009年，发放租赁补贴7500户，资金需求720万元。

2010年，发放租赁补贴9000户，资金需求864万元。

2011年，发放租赁补贴10500户，资金需求1008万元。

2012年，发放租赁补贴12000户，资金需求1152万元。

⑥ 廉租住房租赁标准。

廉租住房租金标准：按每月每平方米0.5元标准收取；租赁住房补贴标准：每户每月发放租赁住房补贴80元。

（4）商品房建设数量预测
由于受沉陷区治理工程和危房棚户区改造工程等政策性住房的影响，商品房的建设速度将保持平稳。

根据住房的需求和对房地产开发建设单位的调查与供给分析结论及土地储备量，按照2003年—2007年之间平均竣工面积计算，大约每年46万平方米，在本次规划期限内共建设商品住房230万平方米。

综上分析计算，本次规划期限内共建设住房约687万平方米。

3、根据人口增长和住房规划总目标测算住房需求量
住房规划的总体目标是：规划期末，基本实现常住人口户均享用（拥有或租住）一套住房，基本解决低保和双困家庭的住房问题。

据统计，2007年末主城区范围共有住户26.89万户，总人口60.96万人，2007年末全市共有成套住房18.63万套。

经过前面计算，到2012年末主城区常住人口将达到63.27万人，户数将增加到27.61万户，新增户数按3.2人/户计算（依据《城市居住区规划设计规范》（GB50181—93）户均人口数量）；主城区现有成套住宅18.63万套）。

要达到常住人口户均享用（拥有或租住）一套住房的目标，还
需建设住房8.98万套，按每套住房75平方米计算，本次规划期内需要建设住房673.5万平方米。

四、住房规划建设总量
综合以上两种测算方法，规划期内的住房建设需求量取687万平方米。

其中，廉租房建设25万平方米；经济适用房建设432万平方米，其中矿区采煤沉陷区治理工程38.41万平方米，危房棚户区改造工程393.59万平方米（国家发改委批准的418.59万平方米棚户区改造工程中包含了25万平方米廉租房）；商品住房需求量为230 万平方米。

第三章住房建设目标
一、住房建设总量目标
规划期内建设各类住房约9.90万套，总建筑面积687万平方米。

人均住房面积达到30平方米。

二、住房建设结构指引
住房供应原则是：廉租房保障城市双困家庭的住房需求；经济适用住房保障城市中低收入家庭的住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足城市中等收入家庭的住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭的住房需求。

1、规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房（含经济适用房）总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70%。

2、通过调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小
套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的用地供应，使年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。

3、矿区采煤沉陷区治理工程和危房棚户区改造工程等经济适用房单套套型建筑面积应当控制在60平方米左右。

4、廉租住房单套套型建筑面积控制在50平方米以内。

5、规划期内（2008~2012年），供应廉租房25万平方米，经济适用房432万平方米，其中矿区采煤沉陷区治理工程38.41万平方米，危房棚户区改造工程393.59万平方米（国家发改委批复的418.59万平方米棚户区改造工程中包含了25万平方米廉租房）；商品住房（含中低价位、中小套型普通商品住房）230 万平方米。

三、住房建设主要指标控制
1、户数按3.2人/户计算。

2、商品住房用地的住宅建筑面积净密度控制在1.70以内；经济适用住宅用地的住宅建筑面积净密度控制在1.70以内；廉租房住宅建筑面积净密度控制在1.70以内。

具体实施指标按各分区控制性详细规划要求执行。

3、政策性保障住房的套型建筑面积应控制在90㎡以内，其中新增矿区采煤沉陷区治理工程和危房棚户区改造工程等经济适用房单套套型建筑面积应当控制在平均60平方米左右，廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。

4、居住区环境质量控制要求如下：
新建居住区的住宅建筑密度不高于28%；居住区绿地率新区不低于30%，旧区改造要求绿地率不低于25%。

5、居住区住宅间距按鹤岗市政府5号令确定的《哈尔滨城市规划管理条例》执行。

第四章住房建设年度计划
根据《鹤岗市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《鹤岗市城市总体规划（2006～2020）》、《鹤岗市城市近期建设规划（2006～2010）》、《鹤岗市2008-2012年廉租住房保障规划》及相关政策要求和鹤岗市的实际情况，规划期内住房建设年度目标分解计划如下：
2008年，全市建设住房总建筑面积：183.71万平方米，其中商品住房建设69.0万平方米，0.81 万套，建设地址分布于向阳、工农、南山、兴安区；经济适用房建设109.71万平方米，其中矿区采煤沉陷区治理工程38.41万平方米，位于德政小区、光宇小区B区和兴建小区，危房棚户区改造工程71.30 万平方米，位于休闲小区、黄河小区、沿河北小区和平安小区；廉租房建设5.0万平方米，1200套，建设地址位于兴山区的休闲小区和南山区的平安小区。

2009年，全市建设住房总建筑面积：210.36万平方米，其中商品住房建设66.0万平方米，0.78 万套，建设地址分布于向阳、工农、南山、兴安区;经济适用房即危房棚户区改造工程建设139.36万平方米，位于光荣小区、丽景小区、沿河南小区、滨河南小区、滨河北小区；廉租房建设5.0万平方米，1200套，位于丽景小区。

2010年，全市建设住房总建筑面积：97.71万平方米，其中建设商品住房建筑面积31.0 万平方米，0.29万套，建设地址分布于向阳、
工农、南山、兴安区;建设经济适用房即危房棚户区改造工程61.71万平方米，位于大陆北小区、大陆南小区、南煤新邨小区；廉租房建设5.0万平方米，1200套，位于大陆北小区。

2011年，全市建设住房总建筑面积：109.68万平方米，其中建设商品住房建筑面积31.0万㎡，0.29万套，建设地址分布于工农、南山、东山、兴安区;经济适用房即危房棚户区改造工程73.68万平方米，位于南山小区、兴东小区、休闲小区（2组团）；廉租房建设5.0万平方米，位于滨河南小区。

2012年，全市建设住房总建筑面积：85.54万平方米,其中商品住房建设33.0万平方米，0.29万套，建设地址分布于工农、南山、兴山、兴安区;经济适用房即危房棚户区改造工程建设47.54万平方米，位于鹤西新区的松鹤A小区、松鹤B 小区；廉租房建设5.0万平方米，位于松鹤A 小区。

第五章住房建设用地布局规划
一、布局规划原则
1、在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小户型、中低价位普通商品住房和政府保障型住房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。

2、按照“拉开建设，优化布局，老区先行，带动新区”的思路，坚持旧区改造建设为主，新区开发为辅的原则。

3、商品房用地应选择地理位置比较优越，具有较大商品开发价值
的地区。

4、经济适用住房和廉租房应合理选择建设地点，重点发展交通和生活便利的地区。

二、住房用地分区和发展指引
依据《鹤岗市城市近期建设规划》（2006-2010），市区居住用地规划为七个居住区，分别为兴山居住区、东山居住区、工农居住区、向阳居住区、南山居住区、兴安居住区、鹤西新区居住区。

其中兴山居住区、东山居住区为控制发展区；工农居住区、向阳居住区为重点建设区；南山居住区、兴安居住区为城市重点改造区；鹤西新区为城市未来重点发展区。

1、工农居住区：位于铁路、红旗路以西，内环路、德政路以北工农组团。

该区以二类居住用地为主，以建多层住宅为主，辅以高层住宅。

该区为全市商业中心，具有较高的商业开发价值，规划适当地段考虑商品房的开发建设。

另外矿区沉陷区治理工程在该区安排了德政小区的住房建设。

2、向阳居住区：位于铁路以东、黄河路以南地段向阳组团内。

该区以二类居住用地为主，以建多层住宅为主，辅以高层住宅。

该区交通便利，地理位置优越，有较高的商业开发价值，可选择较好地段进行商业开发。

根据国家发改委批准，在该区的北部确定了黄河小区和丽景小区作为危房棚户区改造工程。

另外在丽景小区北部规划安排了廉租房的建设用地。

3、兴山居住区：位于铁路以西、黄河路以北地段，该居住区为控制发展区。

以建低层、多层住宅为主，同时加强居住区环境建设。

该区地理位置一般，住房建设以危房棚户区改造工程为主。

在该区安排
了光荣小区和休闲小区作为危房棚户区改造工程的住房建设。

另外在休闲小区的北部规划安排了廉租房的建设用地。

4、东山居住区：岭北露天矿南采区以东、哈萝公路两侧。

该居住区为采煤沉陷区内居民点搬迁改造集中地区，该区为控制发展区。

以建低层住宅和多层住宅为主。

该区地理位置一般，住房建设以危房棚户区改造工程为主，沿河北小区和沿河南小区作为危房棚户区改造工程。

5、南山居住区：位于铁路以西、内环路以南、红旗路以东地段。

该区为城市重点改造区，以建多层住宅为主。

该区地理位置比较优越，规划安排了南煤新邨、平安、南山、大陆北、大陆南等5个小区作为危房棚户区改造工程。

并在平安小区、大陆北小区的合适位置安排了廉租房的建设用地。

除此以外还选择地理位置较为优越、基础设施条件较好的地段规划了商品房开发建设。

6、兴安居住区：位于铁路以西、鹤伊公路以南兴安组团内，以建多层住宅和低层住宅为主。

该区住房建设以危房棚户区改造工程为主，辅以小面积的商业开发，滨河北小区、滨河南小区和兴东小区作为危房棚户区改造工程，并在滨河南小区规划安排了廉租房的建设用地。

7、鹤西居住区：小鹤立河以西、鹤伊公路以北地段，为城市未来发展新区，以建多层住宅为主。

本次规划松鹤A、B两个小区作为危房棚户区改造工程，并在松鹤A小区规划了廉租房的建设用地。

居住用地内原则上不得安排工业项目，现状居住用地内的污染工业，应逐步调整到规划工业区内。

三、住房供地总量
鹤岗市现状居住用地为3868 万平方米，本次规划期末为4026万平方米。

需要新增居住用地总量158万平方米。

规划期内住房供地总量625.38万平方米，其中：商品房供地147.8万平方米；矿区采煤沉陷区改造工程和危房棚户区改造工程等经济适应房供地 460.08万平方米；廉租房供地 17.5 万平方米。

四、住房供地年度指引
根据住房建设年度计划，住房供地按年度分解如下：
2008年全市住房供地167.35 万平方米。

其中商品房供地 41.5 万平方米；经济适用住房供地 122.35 万平方米，包括矿区采煤沉陷区改造工程供地31.44 万平方米，危房棚户区改造工程供地90.91万平方米；廉租房供地3.5万平方米。

2009年全市住房供地172.27 万平方米。

其中商品房供地 43.6万平方米；经济适用住房（即危房棚户区改造工程）供地125.17 万平方米；廉租房供地3.5万平方米。

2010年全市住房供地93.52 万平方米。

其中商品房供地19.2 万平方米；经济适用住房（即危房棚户区改造工程）供地70.82万平方米；廉租房供地 3.5 万平方米。

2011年全市住房供地96.49万平方米。

其中商品房供地19.9万平方米；经济适用住房（即危房棚户区改造工程）供地73.09 万平方米，廉租房供地 3.5万平方米。

2012年全市住房供地95.75万平方米。

其中商品房供地23.6万平方米；经济适用住房(即危房棚户区改造工程)供地 68.65万平方米，廉租房供地3.5万平方米。

第六章规划实施与保障措施。