房地产行业数据点评：各项指标持续疲软，政策进入实质性改善阶段

[Table_Rank]
评级：看好
[Table_Authors]
王嵩
首席分析师
SAC执证编号：S0110520110001
*****************.cn
李枭洋
研究助理
*******************.cn
电话：************
[Table_Chart]
资料来源：聚源数据
相关研究
[Table_OtherReport]
∙房地产行业周报：供给侧预期逐步兑现，救地产仍需加大力度
∙房地产行业数据点评：基本面筑底，下行压力与政策空间并存
∙房地产行业周报：重点城市放松限购，首单保租房REITS上报核心观点
⚫销售延续疲软态势，房贷利率下调空间打开。

2022年1-4月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-20.9%和-29.5%，较1-3月分别下降7.1和6.8个百分点；4月单月销售面积和销售金额同比增速为-39%和-46.6%，分别较3月下降21.3和20.4个百分点，单月销售增速创历史新低，已连续9个月的负增长。

百城新建商品住宅价格指数环比增长0.02%，连续3个月的环比上行，4月下跌城市数量达到36个，较3月减少1城，房价走弱趋势有所放缓。

从趋势上来看销售仍延续疲软态势。

尽管4月份调控宽松政策频发，但疫情的点状扩散以及经济走弱背景下收入预期下降，导致居民加杠杆意愿下降，市场预期尚未出现扭转迹象。

央行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

我们认为央行下调房贷利率下限后，各地政府下调房贷利率的空间进一步打开，居民购房成本的下降，有望提振低迷的市场需求。

⚫投资累计增速转负，土地建安增速双双走弱。

投资增速方面，2022年1-4月房地产开发投资累计同比-2.7%，由正转负，较1-3月下降3.4个百分点；4月单月投资增速-10.1%，较3月下降7.7百分点。

从施工面积指标来看，1-4月累计增速下降到0%，4月单月施工增速-38.7%，较3月下降17.2个百分点。

从土地成交来看，1-4月土地购置面积及土地成交价款累计增速分别为-46.5%和-20.6%，较1-3月下降4.7和
3.7个百分点。

4月单月土地购置面积及成交价款增速分别为-57.3%和
-28.3%。

较3月分别下降16.3和27.6个百分点。

当前百城土地流拍率持续走高至37.6%，溢价率仍处低位，土拍市场的成交总量及热度双双走弱。

目前房企二季度处于债务偿还高峰期，同时市场持续低迷导致回款不足，拿地意愿仍然较弱。

我们预计随着各地需求端政策的逐步放开，房企拿地意愿将呈现边际向好的态势，我们预计重点城市第二批次土拍热度将高于首批次。

⚫新开工持续低迷，中期压力难以缓解。

2022年1-4月新开工累计增速为-26.3%，较1-3月下降8.8个百分点，4月单月增-44.2%，较3月大幅下降22个百分点。

一方面，当前土地购置面积仍在加速下滑，后续土地资源的不足将继续拖累新开工增速。

另一方面，受制于资金链压力和销售动能的不足，房企推盘和开工意愿仍然不足，后续新开工增速依旧承压。

竣工方面，2022年1-4月竣工累计增速为-11.9%，较1-3月下降0.4个百分点，预计下半年竣工增速将逐步修复。

⚫单月中长期贷款再次转负。

从行业到位资金来看，2022年1-4月累计增速为-23.6%，较1-3月下降4个百分点；4月单月增速-35.5%，较3月下降12.5个百分点。

销售回款方面来看，个人按揭贷款累计增速为[Table_Title]
各项指标持续疲软，政策进入实质性改善阶段
[Table_ReportDate]
房地产| 行业数据点评| 2022.05.17
∙-25.2%，较1-3月下降6.4个百分点；同时4月新增居民中长期贷款减
少314亿元，2月后再次出现负增长，同比少增5232亿元。

由于按揭
贷款的投放滞后于销售数据1-2个月，当前销售动能仍未明显改善，预
计后续按揭贷款将持续走弱。

定金及预收款累计同比下降37%，较1-3
月下降6个百分点；单月同比下降53%，较3月下降15.5个百分点。

定金及预付款占比由2021年末的36.8%下降至31.6%，表明购房者预
期仍未改善，观望情绪依旧浓厚。

房企融资方面来看，1-4月国内贷款
累计增速-24.4%，较1-3月下降0.9个百分点，4月单月同比增速-28%，
较3月回升1.7个百分点，连续13个月同比为负。

目前国企央企的各
融资渠道较为畅通，发债占比较2020年明显提升。

同时对于民营房企
的金融端纾困政策更加细化且有针对性，近期碧桂园、龙湖、美的置业
被监管机构选为示范房企，将于本周发行人民币贷款，同时通过发行包
括私募CDS或CRMW在内的信用保护工具，以协助民营房企逐步恢
复公开市场的融资功能。

∙行政金融端政策共同发力，看好地产股估值修复行情。

四月份各项指标
均呈现下滑趋势，叠加疫情扩散对整体经济的冲击，全年经济增速目标
面临的压力陡增。

近期在因城施策框架下的政策出台密集度明显提升，
政策强度以及城市能级有所提升，二线城市针对部分区域以及特定人群
放松限制性政策，但政策释放效果不及预期，商品房市场下行趋势延续。

我们认为政策落地存在一定的时滞效应，同时限制性政策的宽松范围仍
具备较大改善空间。

5月15日央行、银保监会从全国层面，下调首套
房贷款利率下限20bp，体现政府在房地产金融端持续发力、扭转房地
产销售市场预期低迷的决心。

我们认为本次全国统一下限调整后，各地
政府下调房贷利率的空间进一步打开，同时我们认为后续同步需要解决
的还包括首付比例较高的问题，因此对于首套房的认定标准将成为下一
步各地工具箱中亟需调整的方向，预计全国大范围针对首付比例降低以
及首套房认定标准等调整将拉开序幕。

我们继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国
海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利
物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，调
控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等
∙
1销售延续疲软态势，房贷利率下调空间打开 2022年1-4月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-20.9%和-29.5%，较
1-3月分别下降7.1和6.8个百分点；4月单月销售面积和销售金额同比增速为-39%和-
46.6%，分别较3月下降21.3和20.4个百分点，单月销售增速创历史新低，已连续9个月的负增长。

百城新建商品住宅价格指数环比增长0.02%，连续3个月的环比上行，4
月下跌城市数量达到36个，较3月减少1城，房价走弱趋势有所放缓。

从趋势上来看销售仍延续疲软态势。

尽管4月份调控宽松政策频发，但疫情的点状
扩散以及经济走弱背景下收入预期下降
，导致居民加杠杆意愿下降，市场预期尚未出现扭转迹象。

央行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通
知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整
为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

我们认为央行下调房贷利率下限后，各地政府下调房贷利率的空间进一步打开，居民购房成本的下降，有望提振低迷的市场
需求。

图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速
图 4：商品房销售额单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图 5：百城住宅价格指数环比增速 图 6：百城住宅价格指数环比下跌城市数
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
2 投资累计增速转负，土地建安增速双双走弱
投资增速方面，2022年1-4月房地产开发投资累计同比-2.7%，由正转负，较1-3月
下降3.4个百分点；4月单月投资增速-10.1%，较3月下降7.7百分点。

从施工面积指标
来看，1-4月累计增速下降到0%，4月单月施工增速-38.7%，较3月下降17.2个百分
点。

从土地成交来看，1-4月土地购置面积及土地成交价款累计增速分别为-46.5%和-
20.6%，较1-3月下降4.7和3.7个百分点。

4月单月土地购置面积及成交价款增速分别
为-57.3%和-28.3%。

较3月分别下降16.3和27.6个百分点。

当前百城土地流拍率持续
走高至37.6%，溢价率仍处低位，土拍市场的成交总量及热度双双走弱。

目前房企二季
度处于债务偿还高峰期，同时市场持续低迷导致回款不足，拿地意愿仍然较弱。

我们预
计随着各地需求端政策的逐步放开，房企拿地意愿将呈现边际向好的态势，我们预计重
点城市第二批次土拍热度将高于首批次。

图 7：房地产开发投资累计同比增速 图 8：房地产开发投资单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图 9：房地产施工面积累计同比增速 图 10：房地产施工面积单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券 图 11：土地购置面积累计同比增速
图 12：土地购置面积单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图 13：土地成交价款累计同比增速 图 14：土地成交价款单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图 15：百城土地成交溢价率 图 16：百城土地流拍率
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
3新开工持续低迷，中期压力难以缓解
2022年1-4月新开工累计增速为-26.3%，较1-3月下降8.8个百分点，4月单月增-
44.2%，较3月大幅下降22个百分点。

一方面，当前土地购置面积仍在加速下滑，后续
土地资源的不足将继续拖累新开工增速。

另一方面，受制于资金链压力和销售动能的不
足，房企推盘和开工意愿仍然不足，后续新开工增速依旧承压。

竣工方面，2022年1-4
月竣工累计增速为-11.9%，较1-3月下降0.4个百分点，预计下半年竣工增速将逐步修
复。

图 17：新开工面积累计同比增速 图 18：新开工面积单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图 19：竣工面积累计同比增速 图 20：竣工面积单月同比增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
4 单月中长期贷款再次转负
从行业到位资金来看，2022年1-4月累计增速为-23.6%，较1-3月下降4个百分点；
4月单月增速-35.5%，较3月下降12.5个百分点。

销售回款方面来看，个人按揭贷款累
计增速为-25.2%，较1-3月下降6.4个百分点；同时4月新增居民中长期贷款减少314
亿元，2月后再次出现负增长，同比少增5232亿元。

由于按揭贷款的投放滞后于销售数
据1-2个月，当前销售动能仍未明显改善，预计后续按揭贷款将持续走弱。

定金及预收款累计同比下降37%，较1-3月下降6个百分点；单月同比下降53%，
较3月下降15.5个百分点。

定金及预付款占比由2021年末的36.8%下降至31.6%，表
明购房者预期仍未改善，观望情绪依旧浓厚。

房企融资方面来看，1-4月国内贷款累计增速-24.4%，较1-3月下降0.9个百分点，
4月单月同比增速-28%，较3月回升1.7个百分点，连续13个月同比为负。

目前国企央
企的各融资渠道较为畅通，发债占比较2020年明显提升。

同时对于民营房企的金融端
纾困政策更加细化且有针对性，近期碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，
将于本周发行人民币贷款，同时通过发行包括私募CDS 或CRMW 在内的信用保护工
具，以协助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

图21：房地产开发资金来源累计增速 图22：房地产开发资金来源单月增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图 23：房地产开发资金来源各项占比
资料来源：Wind ，首创证券
图24：房地产开发资金来源各项累计增速 图25：房地产开发资金来源各项单月增速
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图26：新增居民中长期贷款累计同比增速
图27：居民中长期贷款占比人民币贷款
资料来源：Wind ，首创证券 资料来源：Wind ，首创证券
图28：首套房平均房贷利率
图29：房贷平均放款天数
资料来源：贝壳研究院，首创证券 资料来源：贝壳研究院，首创证券
5行政金融端政策共同发力，看好地产股估值修复行情
四月份各项指标均呈现下滑趋势，叠加疫情扩散对整体经济的冲击，全年经济增速
目标面临的压力陡增。

近期在因城施策框架下的政策出台密集度明显提升，政策强度以
及城市能级有所提升，二线城市针对部分区域以及特定人群放松限制性政策，但政策释
放效果不及预期，商品房市场下行趋势延续。

我们认为政策落地存在一定的时滞效应，
同时限制性政策的宽松范围仍具备较大改善空间。

5月15日央行、银保监会从全国层
面，下调首套房贷款利率下限20bp ，体现政府在房地产金融端持续发力、扭转房地产销
售市场预期低迷的决心。

我们认为本次全国统一下限调整后，各地政府下调房贷利率的
空间进一步打开，同时我们认为后续同步需要解决的还包括首付比例较高的问题，因此
对于首套房的认定标准将成为下一步各地工具箱中亟需调整的方向，预计全国大范围针
对首付比例降低以及首套房认定标准等调整将拉开序幕。

我们继续推荐开发类：万科A 、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、
旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城
悦服务。

风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，融资环境改善
不及预期，行业流动性风险加剧等。

王嵩，房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

分析师声明
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评级说明
投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨
跌幅为基准
评级 说明 股票投资评级 买入
相对沪深300指数涨幅15％以上 增持
相对沪深300指数涨幅5％-15%之间 中性
相对沪深300指数涨幅－5％-5％之间 减持
相对沪深300指数跌幅5％以上 行业投资评级 看好
行业超越整体市场表现 中性
行业与整体市场表现基本持平 看淡 行业弱于整体市场表现。