浅谈“营改增”对房地产企业税收的影响及应对措施

浅谈“营改增”对房地产企业税收的
影响及应对措施
邬爱珍
摘要：自国家税务总局公布了（财税[2016]36号）文后，5月1日起将在全国范围内全面推开“营改增”，房地产企业也纳入了试点范围，使房地产企业经营成本再次面临严峻考验。

本文就“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策进行了简单的分析和思考，根据真实情况，提出一些合理建议。

关键词：房地产企业；营改增；账务处理；税负影响及应对策略一、“营改增”的必要性及对房地产的影响1.“营改增”的必要性
我国现行税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税种，二者分之并行。

这种划分行业分别适用不同税制的做法，日渐显现出其内在的不合理性和缺陷，不利于经济结构优化。

处在发展关键节点的中国，通过“营改增”试点，为中国经济转型升级写下浓墨重彩的一笔。

2.“营改增”对房地产企业的影响为什么要“营改增”，它最大的特点就是减少重复征税，可以使社会形成更好的良性循环。

但“营改增”像一把双刃剑，对企业有利有弊，有利能完善税制清除重复征税，不利影响是建安成本抵扣比较困难，因建筑材料种类繁多，来源方式又不相同，部分材料面临无法抵扣问题，使房地产企业经营成本增加。

这次“营改增”出台比较仓促，政府和企业准备不足，制定的政策跟实际操作有很多问题没有及时得到解决，国税局一直在做补丁，甚至一些文件后文把前文完全推翻，很多纳税人无所适从，有些税务工作人员对房地产企业业务不熟悉，导致出现沟通困难。

二、“营改增”后对房地产企业出现的难题和应对措施1.账务处理难度增加“营改增”之后，账务处理难度加大，企业短时间内难以适应统一的税收政策。

“营改增”之前，房地产企业大多数财务人员几乎没有增值税工作经验，对增值税理论知之甚少。

“营改增”之后，税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂的多。

因些，企业应加强内部财务人员的培训,加强对增值税发票出具、认证、会计计算、预缴税款等方面的学习。

同时，财务工作人员也应加强自身专业知识能力，补充相关税收方面的新知识。

过渡期间很多纳税问题同时涉及营业税和增值税，财务人员应积极做好纳税申报台账，便于日后税务检查。

2.“营改增”对房地产企业发票管理和成本控制提出新的要求
企业必须对财务管理提出新的要求，尤其在发票管理、采购管理、完税行为管理、成本有效控制等方面来应对“营改增”的考验。

首先，对于可以抵扣的专用发票，应及时取得并妥善
保管，避免发票流失。

应及时进行认证，防止造成不必要的损失。

同时还应做好增值税发票的收集和整理工作，对于已认证但需要分次抵扣或只能部分抵扣的应建立台帐，便于日后及时抵扣或作进项税额转出。

对于增值税专用发票，应防范虚开，“虚开增值税专用发票罪”是要负刑事责任的，虚开税额1万元起刑，100万元可判无期。

营业税时最多以“逃避缴纳税款罪”（即偷税罪）论处，大部分是行政处罚。

因此，虚开专票这种行为是极其危险的要有足够的认识。

其次，企业的税负轻重主要取决于进项税额抵扣，建安成本占房地产行业可抵扣进项税额的大部分，建安成本的增值税税率直接影响整个房地产行业的进项税。

建筑业税负增加后，只能将其转嫁给开发商，导致房地产企业成本增加。

还有新项目按11%的税率计征即销项减进项的方法计税，土地出让金可以从销售额中减除，对土地成本占比大的企业来说是重大利好，但对三、四线城市土地成本比重不够高的企业来说减税并不明显。

虽然土地出让金已明确可以抵扣，但还是有许多不允许抵扣的，比如前期开发费中的政府基金、银行贷款利息等都不能抵扣，这些规费在房地产企业开发过程中成本占比也不小。

除上述成本外，开发商还会购买其他零散材料，这些供应商大部分是私营企业、个体工商户或小规模纳税人，无法提供增值税专用发票或只能提供3%的进项税，企业在采购物资的过程中，需要对采购的价格和可抵扣进项税进行综合考虑，取得合法有效的增值税抵扣凭证在开发成本控制中显得尤为重要。

最后，建议企业与采购人员加强沟通，“营改增”后物资采购部门将承担发票前置的重任，财务部门审核并把关，各部门应密切配合，使工作流程更加规范。

由于房地产开发阶段耗时较长，只有将成本预算做好才能切实降低房地产企业成本。

三、“营改增”后房地产企业税负变化及案例分析“营改增”前由于营业税是价内税，体现在损益表中，而增值税为价外税并不体现在损益表中，主营税金就减
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营改增对县域银行业税负影响的测算和建议
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—以A 市为例丁一
摘要：近期营改增方案出台,金融业增值税相关政策落定，银行等金融业全部营业税纳税人纳入试点范围。

为分析
营改增对我市银行业税负的影响，本文通过对A 市6家商业银行进行测算，结果表明营改增后银行业流转税会有所增加而企业所得税会因此减少，所以银行业总体税负水平基本不变。

关键词：营改增；银行业税负；测算；建议一、银行业增值税与营业税的比较
自2016年5月1日起，金融业开始实施全面营改增。

为保证银行业的平稳过渡，政府制订了一系列的过渡政策，在很多方面都延续了营业税时期的规定。

（一）银行业税率营改增前，银行业销售额按“金融保险业”税目征收营业税，税率为5%；营改增后，银行业销售额按“金融服务”税目征收增值税，税率为6%。

（二）银行业征税范围1.征税收入。

贷款服务利息收入、直接收费金融服务收入以及金融商品转让价差均作为销售额计征增值税。

2.暂免征收范围。

存款利息、金融机构农户小额贷款利息、国家助学贷款利息、国债地方政府债利息、人民银
行对金融机构的贷款利息、住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款利息、外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中委托金融机构发放的外汇贷款利息、金融同业往来利息等收入属于暂免征收范围，与原执行营业税政策时一致。

3.可抵扣范围。

部分手续费及佣金支出（与贷款业务直接相关的手续费及佣金支出所产生的进项税额均不得抵扣）、部分管理费用（能取得增值税专用发票的费用）以及新购置固定资产的进项税额在改征增值税后可以抵扣。

二、“营改增”对A 市银行业税负的影响少，由于增值税是价税分离，主营收入也将减少，资产总额下降，资产负债率会上升。

不过，可抵扣进项不计入成本，最终对企业税负和利润的影响主要受两方面因素决定，一是销项税是否能够实现向下游的税负转移。

二是有多少进项可以抵扣。

这次“营改增”对契税的影响比较明显，我公司一期在5月底交房正赶上“营改增”过渡期，对如何开具增值税发票国税迟迟没有明确答复，为了不影响交房只能先开收据给客户，按房款全额计算契税向客户代收。

6月份国税局才明确答复按差额征收，这样就出现了几种情况，假定契税税率按1.5%计征。

例如客户王某，总房价606049元，应交房时实测面积大于预测面积，需补交房差51元，原先房款605998已在地税缴纳营业税，补交的51元增值税为51/1.05*0.05=2.43元，契税少交2.43*1.5%=0.04元，对契税几乎没有什么影响。

客户刘某，总房价448160元，交房时实测面积小于预测面积，需退房差2750元，这时契税按448160计征，无任何影响，但对于多交的2750元营业税及附加企业只能向地税申请退税，给企业带来了许多麻烦。

客户马某，总房价483750元，首付款183750元在5月份之前已在地税申报缴纳了营业税，银行在5月份放贷30万元，6月份开票时30万在国税缴纳增值税，税额=300000/1.05*0.05=14285.71元，契
税少交14285.71*1.5%=214.30元，公司应向该客户退回契税214.30元。

从以上案例分析不难看出“营改增”后对某些客户确实是减轻了税负，但同时也给企业带来纳税申报、账务处理等方面的难度，也给财务人员增加了工作量。

企业在过渡期必须及时做好台账，便于日后自查和应对税务检查。

四、总结这次“营改增”对房地产企业来说，既是机遇，又是挑战。

企业的税务筹划能力、管理能力、以及合作伙伴的规模和素质将成为企业的核心竞争力。

同时发票问题、征管问题、政策空白问题以及土地增值税改革问题都将是企业面临的挑战。

如何顺应时代的形势，在“营改增”的浪潮中与时俱进，是房地产企业需要面对的重大问题，只有不断改进与创新，企业才能顺利通过这次“营改增”的考验。

参考文献：
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[2]张钟玲.房地产企业“营改增”后三大难题及应对措施[J].中外企业家，2016（16）：99~128.
[3]张雨晴.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界（学术版），2016（14）：317~319.
（作者单位：昆山东方骏都房地产开发有限公司）
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