第七章 森林景观资产评估

601人类文化遗址 602社会经济文化遗 址 603军事遗址
604古城和古城遗址 605长城 606宫庭建筑群 607宗教建筑与礼制 建筑群 608殿(厅)堂 609楼阁
618陵寝陵园
619墓
701节假庆典
702民族风俗
801科学教育文化设施
802休疗养和社会福利设施
620石窟
621摩崖字画 622水工建筑 623厂矿 624农林渔牧场 625特色城镇与 村落 626港口
一、森林景观资源概述
景观一词最早源于《圣经》，英文表达为Landscape,其最 早被用来描绘耶路撒冷所罗门王子的神殿，以及具有神秘 色彩的皇宫和庙宇。15世纪中叶，西欧的艺术家从风景油 画的角度把景观定义为透视中所能见到的地球表面的景色。 到了19世纪初，德国人首先把“景观”这—概念引入科学 中来
森林景观资源是以森林资源及森林生态环境资源为 主体、其它自然景观为依托、人文景观为陪衬的、 对旅游者能产生吸引力的各种物质和因素
主要包括森林自然景观资源（林景、山景、水景、天象景、古树名 木、奇花异草、珍稀动植物）、森林生态环境资源、森林人文景观 资源（文物古迹、民族风情、地方文化、艺术传统）三大类。其载 体主要有：森林公园、风景林场、植物园、生态公园、森林游乐区、 以森林为依托的野营地、森林浴场、自然保护区或类似的旅游地等。
第七章 森林景观资产评估
前言
旅游业被人们称之为“无烟工业”、“无形的贸 易”，是一项全球性新兴产业。据世界旅游组织统计， 据世界旅游和旅行理事会(WTTC)消息，世界旅游业正 迎 来 高 速 发 展 期 ， 2005 年 全 球 旅 游 业 的 收 入 达 到 60210亿美元，占全球生产总值的10%，从业人员达 2.21亿。2015年，世界旅游业的收入将增至107000亿 美元，从业人数将扩大至2.7亿。超过了钢铁工业、 军火工业、石油工业，成为世界第一大产业。 2004年我国旅游业，旅游总收入达到6840亿元， 相当于全国GDP的5.01%未来10 年间，我国旅游业将 保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以 年均 达到10.9%，到2020 年，中国将成为世界第一大旅游 目的地国和第四大客源输出国。到2010年我国旅游总 收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。
二、森林景观资产评估方法
（一）现行市价法（市场比较法）
现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为 比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为： E=K*Kb* G* S
E------森林景观资产评估值； K------森林景观质量调整系数； Kb-----旅游消费水平调整系数； G------参照物单位有效利用面积的市场价格（元/hm2）；(即为参照 物单位森林景观资产评估值除以参照物单位景观有效利用面积) S-------被评估森林景观资产的有效利用面积
703宗教礼仪
704饮食起居 705婚丧嫁娶 706神话传说 707民间文艺 708地方人物 709田园风光
803动物园
804植物园 805公园 806度假区 807体育中心 808运动场馆 809游乐场所
610塔
611牌坊 612碑碣 613建筑小品 614园林 615景观建筑
627广场
628乡土建筑 629民俗街区 630纪念地 631观景地 632文物
二、森林景观资源资产特点
从资产评估操作的角度，可以按经营目的区分为森 林景观资源与森林景观资产，即森林景观资源是具 有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观 资产是指通过经营预期会带来经济利益的森林景观 资源。同时，森林景观资产是通过森林自然景观、 生态环境与人文资源互相陪衬、互相烘托产生综合 效益，因此，森林景观资产既包括实物资产，也包 括无形资产，森林景观资源资产具有如下特点： 1．可持续性 2．自然景观与人文景观紧密的结合 3．珍稀野生动植物品种多样性 4．功能价值的丰富性 5．广泛的适应性
第四个阶段是游客量衰落或复苏阶段。景点旅游 市场衰落，游客增长曲线明显下降，景点的吸引 力已经不能和新的旅游景点相竞争，旅游设施开 始部份或大量闲置，旅游者数量逐年下降，旅游 地甚至逐步丧失旅游功能。
可以借助历史数据，运用理查德方程、逻辑 斯蒂方程以及满足旅游生命周期规律的数学 方程来预测未来的游客量以及景点的饱和区 间。
E------森林景观资产评估值 A------年均纯收益 P------投资收益率
关键问题
关键问题在于确定年均纯收益（A）和投资 收益率（P）。年均纯收益不仅仅是门票收 入部分的利润，它还包括了景区内的其他设 施的超额利润。其确定较为困难，必须通过 认真的调查研究分析后确定。 森林旅游业是朝阳产业，其投资收益率P一 般较高，在森林景观资产评估时，P值必须 根据森林旅游行业的实际情况，参考银行存 款利率和证券投资收益率等综合确定投资收 益率的值。
主要步骤
①进行游客调查，得出游客对该森林风 景区门票的平均支付意愿值。 ②以该平均意愿支付值作为合理的门票 价格，计算出景区的年门票收入，加上 其他相关经营项目的年预计收入，得出 该景区的年总收入。 ③年总收入扣除各种成本费用即得景区 的年纯收益。 ④以年均纯收益除以适当的投资收益率 即可得出该景区的评估值。
第三节 森林景观资产评估
一、森林景观资产评估应提供的基础材料
1、评估对象的山林权属分布图、山林权清册、 山林权证书等具有法律效力的产权、经营权或管 辖权证明； 2、评估对象基本情况及森林资源清查资料； 3、森林景观资源调查分类评级资料； 4、森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料； 5、森林旅游经营现状（一般应提供三年以上财 务会计报表）； 6、其他有关资料。
植物精气
植物精气是1930年原苏联列宁格勒大 学杜金教授（B.P.Toknh）通过反复观察植 物的新陈代谢过程而发现的。植物的花、叶、 木材、根、芽等组织的油腺细胞不断地分泌 出一种浓香的挥发性有机物，能杀死细菌和 真菌，防止林木中病虫危害和杂草生长。这 种气体就称为植物精气，即芬多精 （Phytoncidere）、植物杀菌素。后来， 日本、德国、台湾等国家和地区利用植物精 气的杀菌和保健等功效，在森林旅游中推广 应用。主要成分是芳香性碳水化合物——萜 烯（terpene）及其在生物体内所结合化合 物的统称。
2、条件价值法（简称CVM）
支付意愿（简称WTP）是指消费者为获得 一种商品，一次机会或一种享受而愿意支付 的货币资金。 在森林景观资源资产评估中运用条件价值法， 就是通过对游客进行问卷调查，测算出游客 面对景观的平均支付意愿（扣除游览景观过 程中的合理开支）后，以该平均支付意愿作 为合理的门票价格，从而获得森林景观资产 评估价值的方法，其主要步骤如下：
第二节 森林景观资源的分类和分级
自然景观资源类
1.生物景观类 101森林公园 102自然保护区 103古树名木 104奇花异草 105植物生态群落 106草原 107珍稀动物 108珍稀植物 2.水域风光类 201风景河段 202漂流河段 203湖泊 204瀑布 205泉 206井 207溪流 208现代冰川 209海湾海域 210沼泽滩涂 211其它水域 风光 3.气象景观类 301日出日落 302日蚀月蚀 303星象 304虹霞蜃景 305风雨阴晴 306冰雪霜露 407云雾景观 308雾淞雨淞 309自然声象 310其它天象 4.地文景观类 401典型地质构 造 402标准地层剖 面 403生物化石点 404自然灾变遗 迹 405名山 406火山熔岩景 观 407蚀余景观 408奇特与象形 山石 409沙(砾石)地风 景 410沙(砾石)滩 411小型岛屿 412洞穴 413海岸景观
（三）森林景观资源分级要素的评分细则（详见 教材133-136页） （四）森林景观资源评级标准的划分：
总分170分以上为一级； 总分161—170分为二级； 总分151—160分为三级；总分141—150分为四级； 总分131—140分为五级；总分121—130分为六级； 总分111—120分为七级；总分101—110分为八级； 总分 91—100分为九级；总分90分以下为十级。
注意问题
（1）游客量的预测模型的建立 森林景观景区游客量发展变化规律
第一阶段，缓慢的增长阶段，初发展阶段零散 的游客，数量少且形成不了规模； 第二阶段，快速增长阶段，随着游客人数的增 多和景点知名度的不断提高，外来投资骤增， 交通服务等设施得以极大的改善，旅客数量在 不断增加，甚至在短期内迅速增长，形成一定 的规模； 第三个阶段，游客巩固阶段，其明显特征是游 客增长率增长缓慢，持平或者开始下降，但游 客数量仍将小幅增加或保持稳定，游客市场已 经形成或形成相对稳定的规模。
森林景观质量调整系数K等于评估对象的森林景观质量等级 系数与参照物的森林景观质量等级系数之比。 旅游消费水平调整系数Kb等于评估对象的游客日均消费水 平（包括食、住、购、娱四个方面）与参照物地区的游客 日均消费水平之比。
（二）收益现值法
该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对 稳定，旅游资源开发、建设和管理已日趋完 善的森林景观资产的价值评估。主要包括年 金资本化法和条件价值法等。 1．年金资本化法 E= A/P
截至2005年底，中国已建成1900多处森林公园， 2005 年接待游客1.8亿人次，直接旅游收入近85亿 元。这些数字说明什么呢？2005年，我国国内旅游 人数为12.12亿人次，国内旅游收入为5286亿元。 进入森林旅游的人数占国内旅游总人数的21.8%， 森林旅游收入占到国内旅游总收入的 1.6% 。在森 林旅游拉动下，2005年森林旅游为社会创造了400 万个就业机会。而2005年中国旅游业的从业人员总 数为4450万人，森林旅游提供的就业岗位约占其 10%强。到2010年，中国森林旅游的年游客量估计 能达到4亿人次。预计中国国内游人数将达到20— 25亿人次。
空气负离子
自然界的空气负离子是在紫外线、宇宙射线、 放射性物质、雷电、风暴、瀑布、海浪冲击下产生， 它既不断产生，又不断消失，保持一个动态的平衡。 负离子的保持时间与环境条件，一般几秒，几十秒， 几分钟到十几分钟不等。 空气负离子具有杀菌、降尘、清洁空气的功效， 被誉为“空气维生素和生长素”。空气负离子对生 命必不可少，于人体健康十分有益，其浓度高低已 成为评价一个地方空气清洁程度的指标。一般情况 下，空气负离子含量在700/cm3以上有利于人体健 康。人们已经认识到，空气负离子是一种无形的、 高科技的、重要的生态旅游资源。了解空气负离子 分布状况，对合理开展生态旅游、指导空气负离子 旅游资源开发具有重要的现实意义。
（2）支付意愿的测算
支付意愿WTP是从消费者的角度出发，在一系 列的假设问题下，通过调查问答、问卷填写、投 标等方式来获得的。以年均纯收益除以适当的投 资收益率即可得出该景区的评估值。 测算的偏差来源主要有4种：
5.生态环境类
501空气负离子 502植物精气 503空气细菌含 量 504天然外照射 贯穿辐剂量水平 505幽静环境 506旅游气候 507水环境 508大气环境
109野生动物栖息 地 110其它生物景观
414海底地形 415其它地文景 观
人 文 旅 游 资 源 类 6.文物古迹建筑 7.民俗风情及城乡风貌 8.求知娱乐购物
710牧渔景观
711其它城乡景观或风物
810文艺团体
811市场与购物中心 812庙会 813著名店铺 814地方特产 815风味美食
616桥
617雕塑
633人造景观 634其它建筑或 文物古迹
816其它求知娱乐购物类
山体15 （二）森林景观资源评价要素的层次结构及权重 水体10 自然景观资源 (55) 植被10 动物6 覆盖率10 天象4 细菌含量4 空气负离子含量6 大气质量8 生态环境资源 (43) 植物精气6 森林景观资源 地表水质量 8 要素评价 (200) 放射性辐射强度4 旅游舒适期5 土壤2 历史古迹 5 人文资源 (20) 民俗风情10 宗教 5 奇特景观 (25) 面积5 公路8 交通条件20 铁路5 旅游条件（50） 地域组合8 航空5 地理位置15 水路2 知名度（7） 通讯2