某地块可行性分析报告(参考)

本市地块可行性分析报告

调研时间：2005-1-7—1-8 调研、撰写：***

第一部分项目地块分析

一、地块概况

该地块位于本市老城区北部，东至***路隔街为***中学，南至***路与本市教育中心相望，

西到***路与在建的本法院和安置房楼盘后山家园相对，北至三环北路。地块总面积为 121909

平方米（约 182.86 亩），包括保留河道面积 4500 平方米，容积率为 1.5，建筑密度不大于25％，绿地率为 30％。地块用途为商住用地。地块在 2004 年作为编号为***出让时因竞拍者

数量不足而流拍，（同时有四块土地流拍，地块编号为***号的地块因无人应拍而流拍）。将

于 2005 年 2 月 1 日重新拍卖，起价为 22800 万元,约合 124.7 万元/亩（若报名人数不足 3 家则转为挂牌出让）。竞买人要求为具备房地产开发一级资质的企业。

二、地块现状

地块较平整，目前仍种植庄稼。地上建筑物较少，主要为一位于地块西南角的煤气站。三、地块地理位置周边情况

地块西侧偏北方向有一个占地 8.4 万平方米总建筑面积为 17 万方的安置房后山家园。

在地块的西南边，有若干在建的政府办公大楼，如海关、法院、进出口检验检疫局、公安局

等等。南边的教师进修学校将作为本市政府的临时办公用地。在地块东南方，王充路南侧易初

莲花将在两年内建成。项目东距 329 国道约 2—3 公里，三环北线东段尚在修筑之中。四、

规划对项目的影响

目前，本市规划修编已经经过了人大批准，目前正在报政府，然后报省政府批准。故目前规划正式文本尚未对外公开。从其中期规划示意图得知，目前本市主要开发重点为城北区块，不但大量的市政机关将搬迁至城北地区，在城北正在兴建一占地 900 亩的本市市民中心，以及大

型卖场。今后在本市区土地出让将主要集中在城北地区，老城区和本经济开发区内已几乎无地可供。现城北土地储备量约为 5800 多亩，今年上半年将有 500 亩左右的土地放出，具体情况随

市场变化作适当调整。

规划对于整个城北区域的重视，令地块今后有比较大的升值空间，但是由于未来巨大

的可能出让土地量，可能对于本市住宅市场的价格涨幅可能会有一定的抑止作用，对本房

地产市场的消化也可能形成考验。

五、周边房价情况

1、****：位于 329 国道旁，国际大饭店对面，南到***河，西***河，总占地 145 亩，总建筑面积 18 万平方米，于 2004 年10 月开盘，均价约为 4500 元/平方米，前期销售火爆，目前已经趋于平稳；

2、***：南依***路，北靠***幼儿园总部，东邻实验小学，总占地 135600m2，总建筑面积 26.2 平方米，总住户为 1291 户，有高层和小高层 20 栋、多层 35 栋，均价约 4200 元/ 平方米；

3、***：在地块西侧，小部分为安置房，总占地 8.5 万方，总建筑面积为 17 万，为多层和小高层，二手新房价格 3000 元左右。

六、与周边项目的优劣势简要分析

七、地块综合评价

➢该地块位于本市城市发展的主要发展区域，在本北三环边；

➢与安置房为邻，对消费者购买心理有较大影响；

➢规划中区域内今后有大量储备土地可供出让；

➢和周边楼盘相比，地块位置较远。

第二部分宏观区域概况

一、本概况

本市地处***东北部，长江三角洲南翼，位于东经120°36＇—121°、北纬29°43＇－30°16＇之间。东邻***，西毗***，南接***，北濒***。全市总面积 1427.5 平方公里，海域面积 212 平方公里，下辖 18 个镇 6 个乡，总人口 78 万，其中市区人口 19.95 万。

建成区 18 平方公里，辖 3 个街道 15 个镇 3 个乡，2003 年全市生产总值 177.54 亿元，人均达到 22944 元（约2781 美圆）。

本市属于亚热带季风气候，季风显著，四季分明，气候温和。全市平均气温为 16.2—

16.5℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9—4.4℃，最热月（7 月）平均气温为 28.2—28.7℃，

全年无霜期为 234—246 天。

本交通条件较为优势。本处于***、***、***三大城市中间，是****、****重要的交通枢纽，素有"九县通衢"之称。境内铁路、公路、水路齐全，****高速公路、上三高速公路、329 国道、104 国道、****铁路、****运河穿境而过，距离****72 公里，萧山国际机场 45 公里，宁波 62 公里，上海 220 公里，距离建设中的杭州湾跨海大桥入口 30 公里，大桥建成

后至***的距离将缩短至 140 公里，并且拥有***的出海港口。经过近几年的建设，城市基础

设施明显改善，各项配套功能日益完备。

二、本市区域发展状况

1 ．整体经济状况

1992 年本***建市，是国务院批准的首批沿海开放城市和杭嘉湖高科技区成员单位。机电、

化工、轻纺行业是本工业经济的主导产业。建筑业发达，连续多年排名省“建筑之乡” 第一位。

2003 年，本市实现国内生产总值 177.59 亿元，人均国内生产总值 22950 元，全市国民经济总体上呈稳步发展的格局。

（本市近四年人口数量表）

（近四年的 GDP 增长）

（近四年三次产业比）

（近四年可支配收入表）

（近四年恩格尔系数表）

2 、本市规划发展情况

本市目前制定的规划思路是“接轨沪杭甬，融入长三角，呼应大绍兴，建设新本”，本市的决策者把本 1427 平方公里的发展放到更加广阔的范围，放到绍兴大城市，放到杭州湾南岸的城市群，放到整个长江三角洲进行审视。目前，《本市经济社会中长期发展战略规划》、

《本市产业发展与布局规划》、《本市２００１－２０２０年城市总体规划》、《杭州湾新区空

间发展战略规划》等规划文件正在编制以及报批中。

本今后将以城市老区为中心，沿曹娥江两岸，向北向西发展。

在***江东岸，城市向北发展，政府行政中心将往北搬迁（目前已经动工兴建），北部区域将强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技等职能。在规划中的最北端，将建成杭州湾本

新区，它将位于杭州湾南岸，东至宁波边界，西至曹娥江，总开发面积约 200 平方公里，在空间

布局上分为东（精细化工园区）、中（轻工园区）、西（纺织园区）三大园区。在曹娥江西岸，城市将沿江向北向西发展，沿江将是今后的生活居住区，以及本经济开发区。本经济开发区

总规划面积 40 平方公里，东起曹娥江，西至上三高速公路，北抵杭甬高速公

路，南至 104 国道，集科、工、贸、娱乐公建、居住于一体，以工业项目为主，目前实际建成

10 平方公里。另外，规划中的本市四环线将直接与杭州湾跨海大桥以及杭州湾绍