许小年：政府人为控制土地供应造成房价高企

的 税 费 弥 补 日益 扩 大 的 财 政 赤 字 。 地 严 厉 的 调 控 政 策 在 刚 刚 出现 效 果 的 时 够 开始试 点。在 这个利 益博弈 中 ，严 方政府希 望房价 高、地 价高 ， 中央 政 候 ，就传来 了松 动的信号？ 我个人猜 厉 的调控 政策开 始发生作 用。 它像 一 府 希 望 房 价 低 、 地 价 低 。 在 这 个 市 场 上 ， 毫 无 疑 问地 产 商 的 利 益 在 里 面 。 测 有可能是 地方政府 的游说 。
控政 策初见 成效 时，却传来 了政策松
动 的信 号 。 政 府 官 员 、 主 管 部 门 都 在
的一个重 大变化。根 据 现行的法律 ，
地 方 政 府 是 不 允 许 发 债 的 。 这 次他 们 拿 到 的 债 券 发 行 权 在 法 理 上 都 是 值 得
媒体上 放 出风 ，说调 控政策 是迫 不得
弱 势 群 体 。 这 两 级 政 府 的 诉 求 和 他 们
的利 益平 衡 ，最 终 将 决 Fra bibliotek 博 弈 的结
果。 为了尽快完 成小康 社会 的建设 ，
的依赖 ，房地产市场的箫条、对于地方
政 府财 政 的 冲击 ，对于 地 产 开发 商 的 冲 击 ，应 该是 等 量齐 观 的。 正 是 因 为地 方 财 政 的 紧 张 ，我 们 看 到 了 最 近 有 几 家 地 方 政 府 获 准 发 行 地 方债 券 。 这 是 我 们 国 家 财 政 体 系 上
的调控 政策 ，是 以限购和 限贷 为核 心
的 。 限 购 和 限 贷 压 缩 了 地 产 商 的 资 金 流 入 ， 地 产 商 不 得 不 降 价 销 售 。 在 调
产 市场 的利益也 是不一 致 的。 中央政
府 要 以 安 居 乐 业 作 为 小 康 生 活 的 标 志 ， 中央 政 府 在 房 地 产 市 场 中 的 诉 求
相 关方我们 不要 忘了是 中国的农 民。
中央 政 府 与 地 方 政 府 目
标 、利 益 不 一 致 ，两 者 博 弈 最 终 决 定 调 控 政 策 持 续
时 间
从 城 镇 居 民来 看 ， 没 有 房 子 的 辛
在 这样 一个利 益博 弈 中 ，博 弈的 主导者是 政府 ，中央政府 和地 方政府 拥 有 着 别 人 没 有 的 公 权 力 。 他 们 是 房 许 小年 中欧 国际 工 商 学 院 经 济 学 与金 融 学教 授 地 产 市 场 中 的强 势 群 体 ，其 他 人 都 是
产商 明显 的减少 了拿地 的数量 ，放慢 和 中央在 房地 产市场上 的博 弈 ，将 决
了开发 的速度 。 我们最近听到一些消 息 ，土地流拍 ，土地一级市场上 ，地 方 定 调控 政策还 要持续 多长 时间。但 是 很遗憾 的是 由于 缺 乏数据 ，我 们现在 无 法 对地 方 财 政做 出较 为 准确 的 估
柄 双刃剑 ，在 降低 房价 的 同时 ，使得
在房 地产 市场 进入 寒冬 以后 ，地 地 方财政 面 临着 巨大 的压力。 而地 方
在 这个 市场 上银 行也 有利 益。 银 行 在 这里 找 到 了优 质 客 户 和 个人 客
户 。 按 揭 贷 款 ， 曾经 是 银 行 优 质 的 资
看到像 房地产 这样一个 市场牵 动这么
多 人 的神 经 ，从 来 没 有 一 个 市 场 交 织
个最 大的利 益相 关 方我们没 有提到 ， 在媒体 上也 很少有报 道 ，那 就是 中国
的农 民 。 他 们 是 中 国 房 地 产 市 场 中最 大 的 利 益 相 关 方 。 但 是 由于 他 们 的 声 音 微 弱 ，理 所 当然 地 被 其 他 利 益 参 与 者 削 弱 了。 我 们 在 讨 论 房 地 产 政 策 的
产。现在 银行都 在准 备应对房 价下跌 政 府 的卖 地 收入 大 幅 度 下 降。 基层 、各
地 产 市 场 里 。 钢 铁 行 业 、 水 泥 、 建
带来 的坏 账风 险。金 融机构 圈在 了房 级 政府 的资金紧张 程度并 不亚于 地产 计 。也 不知道 这个博 弈进行 到什么 程 商。多年形成的地 方政府对于土地财政 度 ，在 房地产 政策 上就会 出现一 些变
苦挣 钱 ，希 望 能够 获得 自己的房 子 ；
而 有 了房子 的 ，他 已经选 好 了楼 盘地 中 央 政 府 推 出 了 号 称 有 史 以来 最 严 厉
段 ，热切地 期 盼房价 的上 升。 同样 是
城 镇 居 民 ，但 他 们 在 房 地 产 市 场 的 利 益 是 不 一 致 的。 政 府 层 面 上 ，在 房 地
是 小康社 会 的健 全。地 方政府 近年来
越 来 越 依 赖 卖 地 收 入 和 与 房 地 产 有 关
已。 也有一 些学者讲 ，调控 政策在 将 推 敲 的 。 如 此 重 大 的 财 政 体 制 的 变
来 有 可 能 要 退 出。 为 什 么 有 史 以来 最 化 ，应 该 是 通 过 全 国人 大 的讨 论 才 能
Ｚ ＯＮ Ｚ Ｏ ＯＮ Ｔ Ｕ ＴＯ Ｈ Ｇ Ｈ ＵＣ Ｓ Ｒ Ｃ Ｉ Ｎ
许小年 ： 政 府 人 为控 制 土地供 应 造 成 房价 高企
中 国的房地 产搞 到今 天 ， 问题越
来 越 复 杂 。 原 因 就 是 ， 我 们 从 来 没 有 材 、 家 电 ， 多 少 行 业 的 兴 衰 也 取 决 于 房 地 产 市 场 的状 况 。 但 实 际 上 还 有 一
着 如 此众多人 的利益 。除房地 产市场
以 外 ，号 称 拥 有 亿 万 股 民 的Ａ 市场 ， 股 前 一 段 时 间 占据 了很 多 媒 体 的 主 要 板
块 。但 是 ，房 地产市 场 比股市 更加 复
杂 ，因为有更多人 的利益参与其中。
时候 ，这 些政策 的变化会 影响到 各个 阶层 、各个 方面 的利益 ，最大 的利 益