09假设开发法应用公式及参数选取诌议
假设开发法及其运用
假设开发法及其运用开发法，又称创新法、发明法，是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。
它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的，主要用于提高创造力和创新能力。
开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案，然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。
它分为以下几个步骤：1.定义问题：明确问题的本质和目标，形成问题陈述，找出需要解决的问题和矛盾之处。
2.寻找理想解决方案：使用创造性思维方法，发散思维，尽可能产生多样的创意和解决办法，甚至可以不考虑实际可行性。
3.分析和改进理想解决方案：对产生的创意进行分析，找出可行性和效果最佳的解决方案，并将其修改和改进，使其更符合实际需求。
4.转化为现实：将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施，进行实施和验证，不断完善和改进。
开发法运用于各个领域，尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。
它能够帮助人们解决复杂问题，创造新产品和服务，并提高创新能力和竞争力。
例如，在产品设计方面，开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念，并将其转化为具体的产品原型和方案。
通过使用开发法，设计师可以发散思维，产生更多的创意和解决方案，然后通过分析和改进，找出最佳方案。
最后，设计师可以将方案转化为实际的产品，并不断优化和改进，以满足用户的需求和期望。
在企业管理方面，开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题，改进管理方法和流程。
通过运用开发法，领导者可以挖掘员工的潜力和创意，鼓励他们提出新的想法和解决方案。
然后，通过分析和改进，领导者可以选择最佳的方法和方案，并在组织中推广和应用。
这样可以提高组织的创新能力和竞争力，促进组织的可持续发展。
总之，开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。
它通过创造性思维和方法，帮助人们提出创新的解决方案，并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。
通过运用开发法，人们可以提高创造力和创新能力，解决复杂问题，创造新的产品和服务，并提高个人和组织的竞争力。
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理
（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润
﹣买方购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买熟地应负担的税费
第九章 假设开发法
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例
学习目标
• 了解假设开发法估价的概念 • 理解假设开发法的理论依据、适用对象与 条件 • 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步 骤 • 能够应用假设开发法的两种方式估算不同 状态下的房地产价格
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费
2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清 单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料 库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。
Байду номын сангаас
四、假设开发法的计算公式
（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣ ( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。
第九章假设开发法法
在房地产估价中，一般的是根据城市规划来确定土地的 最佳利用方式。若政府在规划中指出某地块可以用作 几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合， 确定最佳的利用方式。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
三、后续开发经营期 开发经营期：起点取的估价对象的日期，终点开发完成 后的房地产经营结束的日期。建设期和经营期 建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参 数以及各项收入与支出折现计算的基础。
四、预计开发完成后的房地产价值 第一弄清开发完后房地产状态；第二什么时间上的价值； 第三用什么预测方法； 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋 势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过 去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首 先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开 发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收 益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总 价。
2011级房地产 2007级房地产经营与管 理专业经营与管理专业
《房地产估价》
第九章假设开发法及其应用
3、估价对象为熟地的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房 屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 4、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值＝开发完成后的房地产价值－续建成 本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投 资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、估价对象为旧房的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装饰 装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税 费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
第九章假设开发法及其运用讲解
的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的
时间及金额，即要进行现金流量预测
18
第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
14
第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式 销售、出租、营业
15
第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值 原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、
管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
7
习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）； 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预 测了未来开发完成后的房地产价值。
6
第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
第九章 第二节假设开发法的基本公式
假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式 待开 发房 地产 = 价值
开发 完成 后房 地产 价值 开 管 销 销 开 发 理 售 售 发 -成 - 费 -费 - 税 - 利 本 用 用 金 润 投资者 投 资 购买待 - 利 - 开发房 息 地产应 负担的 税金
即：待开发的房地产价值=开发完成后的价值 后续必要支出及应得利润 对后续两个字的理解： 设想得到估价对象以后把它开发完成，还 需要开展的各项工作和相应的必要支出和应 得利润。因此，如果是已经开发完成的工作 和相应的支出及利润，则它们已经包含在股 价对象的价值内，不应作为扣除项目。
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润
－买方购买毛地应负担的税金
2．适用将毛地开发成熟地的计算公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值 －由毛地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税金
四、评估熟地价值的公式
六、评估旧房价值的公式
旧房价值＝改造完成后的房地产价值 －装饰装修改造成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金 －装饰装修改造投资利润 －买方购买旧房应负担的税金
七、评估待开发房地产开发完成后出 售经营的公式
V＝VP－C
式中：V为待开发房地产的价值；
VP为开发完成后的房地产价值 －由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买熟地应负担的税金
五、评估在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税金
09假设开发法应用公式及参数选取诌议
假设开发法应用公式及参数选取诌议--------假设开发法在房地产开发项目估价中的应用作者：上海立信资产评估有限公司王进江）。
息-2（要产的价值内，不应作为扣除项；二是要把握投资开发后的房地产经营方式，有出售、出租和直接经营等。
由于房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，但考虑资金的时间价值可有两种不同的方式：采用折现的方式（现金流量折现法）、采用计算利息的方式（传统方法）。
（一）传统法在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，如上述公式，其中：1.投资利息计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售，应计息的项目包括：需要求取的待开发房地产的价值（V）、投资者购买待开发房地产应负担的税费（V*购买税费率）、开发成本（DC）和管理费用（MC），销售费用和销售税费一般不计息。
采用复利计息，其简化公式为：投资利息=（V+V*购买税费率）*[（1+贷款年利率）开发期-1]+（DC+MC）*[（1+贷款年利率）开发期/2-1]上述简化公式DC+MC设定在整个开发期平均投入，实际估价时可根据每年预计投入额分段计算，开发期/2可替换为…4.5、3.5、2.5、1.5、0.5等。
2.开发利润要注意计算基数与利润率的对应，其计算公式为：开发利润=开发利润计算基数*相应利润率具体匹配见二（一）1。
（二）折现法在现金流量折现法中投资利息和开发利润一般情况下都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，此种情况下折现率既包括安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润），公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费管理费用一般按开发成本（现值）为基数的一定比例计算，销售费用、销售税费一般按开发完成后的房地产价值（现值）为基数的一定比例计算，投资者购买待开发房地产应负担的税费一般按待开发房地产的价值的一定比例计算。
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
假设开发法的基本公式
2．适用将毛地开发成熟地的计算公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值 －由毛地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税金
9
四、评估熟地价值的公式
熟地价值＝开发完成后的房地产价值 －由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买熟地应负担的税金
第二节 假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
待开
发房 地产 = 价值
开发 开 管 销 销
完成 发 理 售 售
后房 -成 - 费 -费 - 税
地产 本 用 用 金 价值
开
-
发 利
润
投
-
资 利
-
息
投资者
购买待 开发房 地产应 负担的 税金
1
即：待开发的房地产价值=开发完成后的价值 后续必要支出及应得利润
14
10
五、评估在建工程价值的公式
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －续建成本－管理费用
－投资利息－销售费用 －销售税金－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税金
11
六、评估旧房价值的公式
旧房价值＝改造完成后的房地产价值 －装饰装修改造成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金 －装饰装修改造投资利润 －买方购买旧房应负担的税金
4
开发完成后的房地产经营方式
销售（预售、建成后销售） 出租（预租、多为建成后出租） 营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场等）
5
二、假设开发法评估生地价值的公式 1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式
生地价值＝开发完成后的房地产价值 －由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买生地应负担的税金 6
假设开发法
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
计算流体动力学（Computational Fluid Dynamics，CFD）作为
流体力学的一个分支，是近代流体力学、数值数学和计算机科学结合的产物，是一门具 有强大生命力的边缘学科。它以电子计算机为工具，应用各种离散化的数学方法，对流 体力学的各类问题进行数值实验、计算机模拟和分析研究，以解决各种实际问题。
自20 世纪 60年代以来，CFD在紊流模型、网格技术、数值算法、可视化和 并行计算等方面取得飞速发展，并给工业界带来革命性变化。
20世纪 80年代初，英国 CHAM公司首先推出了以 SIMPLE算法为基础的商 业化 CFD软件PHOENICS，随后更多的商业化 CFD软件被不断推出。在航空、 航天、汽车等工业领域，利用 CFD 进行的反复设计、分析、优化已成为标准步骤 和重要手段。
第十章 计算流体动力学在客车空调系统设计中的应用
第一节 影响客车空调系统噪声的主要因素及其噪声控制的基本方法 二、CFD的研究进展及CFD软件
1933 年，英国人Thom首次用手摇计算机数值求解了二维黏性流体偏微分 方程，CFD由此诞生。
CFD的发展始于20世纪50年代，最初主要应用于航天和汽车工业，并带动了 所有与流体力学有关的其他行业蓬勃发展。
第一节 假设开发法概述
第九章假设开发法及其运用
2.适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由 生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息销售税费-开发利润
第九章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假设开发法测算中各项的求取 第五节 假设开发法总结和运用举例
编辑版pppt
1
一、假设开发法的概念
又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象 第
未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发 一
第
➢将生地建成房屋
二
节
2.要把握投资开发后的房地产 ➢将生地开发成熟地
经营方式。
➢将毛地建成房屋
假 设 开
➢将毛地开发成熟地
发
➢出售 ➢出租 ➢直接经营
➢将熟地建成房屋 ➢将在建工程续建成房屋
法 的 基 本
➢将旧房装修改造成新房
编辑版pppt
10
公 式
二、按估价对象细化的公式 (一)求生地价值的公式
C-应扣除项目。
(二)适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR-C
VR-用收益法估算的开发完成后的 房地产的价值。
编辑版pppt
第 二 节
假 设 开 发 法 的 基 本 公 14 式
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费 用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发 生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑 货币的时间价值。
第 四 节
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-2
A 7 1 1 5 6 % 3 4 0 0 5 0 0 0 4 0 0 4 1 3 0 1 0 % % 0 3 4 0 1 0 5 1 % % 3 0 4 .5 1 2 1 % % 0 4 4
住宅
30％ 50％20％
0 商场
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第七章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
11％ 20.5
0
D＝1785.71×8％＝142.86（万元）
3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次
4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）外部环境条件
1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
假设开发法应用公式及参数选取诌议--------假设开发法在房地产开发项目估价中的应用作者：上海立信资产评估有限公司王进江内容提要：应用假设开发法估价有传统方法和现金流量折现法，各参数之间存在着匹配关系，如开发利润计算基数与利润率的匹配、开发期与利润率的匹配、折现率与投资利息和开发利润的匹配、折现期与开发经营期匹配等等。
对于现金流量折现法，选取的折现率内涵不同，其扣除项目亦不同。
在搜集、确定利润率参数时，一定要关注、了解利润率内涵，即其指标的开发利润是税前还是税后。
其他参数在选取时一定要有较详细的分析确定过程，不能简单化，否则差异将较大。
当实际支付工程款与形象进度不一致时，就存在欠付及预付费用问题，应适当处理并披露。
一、假设开发法估价思路与基本公式假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1（P3，2.0.15）。
假设开发法最基本的公式：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费2（）运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状态，的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需支出的一切合理、的费用、税金及应得的利润，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项；二是要把握投资开发后的房地产经营方式，有出售、出租和直接经营等。
由于房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，但考虑资金的时间价值可有两种不同的方式：采用折现的方式（现金流量折现法）、采用计算利息的方式（传统方法）。
（一）传统法在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，如上述公式，其中：1.投资利息计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售，应计息的项目包括：需要求取的待开发房地产的价值（V）、投资者购买待开发房地产应负担的税费（V*购买税费率）、开发成本（DC）和管理费用（MC），销售费用和销售税费一般不计息。
采用复利计息，其简化公式为：投资利息=（V+V*购买税费率）*[（1+贷款年利率）开发期-1]+（DC+MC）*[（1+贷款年利率）开发期/2-1]上述简化公式DC+MC设定在整个开发期平均投入，实际估价时可根据每年预计投入额分段计算，开发期/2可替换为…4.5、3.5、2.5、1.5、0.5等。
2.开发利润要注意计算基数与利润率的对应，其计算公式为：开发利润=开发利润计算基数*相应利润率具体匹配见二（一）1。
（二）折现法在现金流量折现法中投资利息和开发利润一般情况下都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，此种情况下折现率既包括安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润），公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费管理费用一般按开发成本（现值）为基数的一定比例计算，销售费用、销售税费一般按开发完成后的房地产价值（现值）为基数的一定比例计算，投资者购买待开发房地产应负担的税费一般按待开发房地产的价值的一定比例计算。
在实务操作中尚需扣减不可预见费[一般按开发成本（现值）为基数的一定比例计算]、维修基金[房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的一定比例缴纳维修基金，计算现值]、欠付费用等。
开发成本含前期及专业费用。
二、估价公式参数间的匹配应用假设开发法进行房地产开发项目估价时，参数间存在匹配问题，否则估价结果会出现较大偏差。
（一）传统法估价公式参数间的匹配1.开发利润计算基数与利润率的匹配开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：（1）计算基数=土地取得成本+开发成本直接成本利润率=开发利润/[土地取得成本+开发成本]（2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用投资利润率=开发利润/[土地取得成本+开发成本+管理费用] （3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用成本利润率=开发利润/[土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用] （4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值2. 开发期与利润率的匹配若开发期大于一年，则开发期与年利润率存在如下关系：（1）当每年投资额不相等时，每年投资额用F i表示，其脚注i从1到n，可得：F n[（1+r）n-1]+ F n-1[（1+r）n-1-1]+…………+ F1[（1+r）1-1]p r=-------------------------------------------------------∑F i其中：p r-----------总投资利润率；r-----------年投资利润率。
（2）若在整个开发期为均匀投资且r为8—15%、投资开发周期为1∽5年时的投资利润率计算结果列表如下：均匀投资时投资利润率计算表单位：% 年利润率r 各开发周期的投资利润率五年期四年期三年期二年期一年期8 26.72 21.67 16.87 12.32 8.009 30.47 24.62 19.10 13.91 9.0010 34.31 27.62 21.37 15.50 10.0011 38.26 30.70 23.66 17.11 11.0012 42.30 33.82 25.98 18.72 12.0013 46.45 37.01 28.33 20.35 13.0014 50.71 40.25 30.70 21.98 14.0015 55.08 43.56 33.11 23.63 15.00在实务操作中经常出现直接按投资利润率15%扣除利润，未与开发周期匹配起来，这是很不科学的，若15%是年利率，二年开发期，则总投资利润率应是23.63%，比15%高8.63%。
本人认为，利润率可采用如下方法确定：（1）根据估价对象企业规模及当地房地产市场状况，参照《企业绩效评价指标》，选取成本费用年利润率，然后按照估价对象客观开发期，换算出总成本费用利润率。
（2）利润率可取同一市场类似房地产开发项目相应的平均利润率1（P18，5.5.5）。
但该指标较难直接获取，可通过查询当地有关统计资料，经比较修正确定，在比较修正时应考虑开发期因素。
（二）折现法估价公式参数间的匹配1、折现率与投资利息和开发利润的匹配从理论上来讲，与传统方法相比，现金流折现法中以折现体现的预期收益应等于传统方法的开发利润与投资利息之和4（2/4）。
因为，从两种方法的基本公式可以看出，主要差异在于开发利润与投资利息的显现与否。
折现率具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它体现了资金的利息和开发利润两部分2（P256）。
具体如何匹配见三。
2、折现期与开发经营期匹配开发完成后的房地产价值、开发成本要紧扣开发经营期特点进行折现，其中：开发完成后的房地产价值按预\销售期间每年的预计销售额折现到估价期日，开发成本按开发期每年的预计支出以均匀投入假设折现到估价期日。
房地产开发项目开发经营期特点：开发经营期开发期建造期前期预\销售期不能将开发完成后的房地产价值亦按开发期折现，否则会导致简单化误差，影响投资决策。
三、折现率内涵与扣除项目分析在实务操作中，对于现金流量折现法，选取的折现率内涵不同，其扣除项目亦不同。
（一）折现率=银行贷款年利率+年成本利润率银行贷款年利率采用与开发经营期相对应的贷款利率的复利化。
开发利润应是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
故可采用《企业效绩评价指标》确定：成本费用利润率=利润总额/成本费用总额*100%若采用此种方法确定折现率，则现金流量折现法公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-不可预见费-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的（二）折现率=银行贷款年利率+年成本利润率+通货膨胀率若采用此种方法确定折现率，则现金流量折现法公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费由于考虑了通货膨胀率，不可预见费可不再单独扣除。
（三）折现率=银行贷款年利率+通货膨胀率若采用此种方法确定折现率，则现金流量折现法公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费（四）折现率=银行贷款年利率若采用此种方法确定折现率，则现金流量折现法公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值（现值）-开发成本（现值）-管理费用-不可预见费-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述折现率确定公式（一）至（三）只是一种逻辑关系，以（一）为例，具体折现率确定需按下式计算：（1+银行贷款年利率）n +（1+年成本利润率）n = （1+折现率）n若银行贷款年利率取5.58%，年成本利润率取8.1%，n（开发经营期）取3年，则：（1+5.58%）3 +（1+8.10%）3 -1= （1+折现率）3经计算，折现率为12.93% < 5.58%+8.10%=13.68%且n越大，折现率越小于银行贷款年利率+年成本利润率四、利润率内涵与所得税扣除计算利润率的开发利润一般为税前利润，上述公式即是以税前利润率为前提。
开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费若计算利润率的开发利润为税后净利润，则要增加所得税扣除。
在搜集、确定利润率参数时，一定要关注、了解利润率内涵，否则会产生偏差。
在实务操作中，往往采用的利润率参数内涵比较模糊，包括利润率对应的基数。
若利润率取15%，而其内涵为税后利润率，所得税率为33%。
在应用假设开发法—传统方法进行评估时若未加辨析当成税前利润率，则将产生差异：利润基数设为X差异=X*15%*33%=4.95%*X差异率4.95%是较大的，因为依此计算的绝对额占委估资产（若为未开发土地或在建程度不高的在建工程）帐面值的比例将大于4.95%。
五、其他参数量化分析影响假设开发法评估准确性的其他参数，首先是销售单价的确定，此涉及两个方面内容，一是基准日的销售单价或均价的确定，二是未来销售期销售单价或均价的预计。
未来销售期销售单价或均价存在上升、平稳、下跌等趋势，必须进行较详细的历史情况分析和未来市场分析，要有确定过程，其可在指数回归趋势分析的基础上进行未来市场分析修正。