第八章 管理服务内容及标准

第八章管理服务内容及标准第一节车辆交通及停车场的管理概述：香格里拉城市花园呈现半开放的管理形式，物业类型为商用和住宅两类。

以地下停车位为主，因此，如何做好现场车辆的进出疏导和车辆停放的管理，是车辆管理的重中之重。

一、香格里拉城市花园交通状况分析（一）社区内实行严格人车分流，区内无车位香格里拉城市花园占地面积只有十四万余平方米，还有32.2%的绿化率，社区内部已无停车位置，解决社区内部交通的关键在于减少车辆停留时间（重点于商业街），做好车辆疏导工作。

（二）车流高峰集中上下班高峰时间，车流拥挤；且商业街平时来往客人较多，车辆也多，管理重点在于规划车辆出入流向，及时疏导。

（三）地下车库车位不足香格里拉城市花园的车库只有800个车位，而业主很多，住宅有1400户，商辅面积较大，全部入住后，及未来车辆的增长，如何解决这个矛盾也是交通、停车场管理的重点之一。

二、香格里拉城市花园交通管理设想停车场的合理使用以及车辆的管理都是贴近业主的具体问题。

物业公司将从规范化操作方面为业主提供方便和车辆安全保障，并挖掘现有物业条件，针对香格里拉城市花园交通停车设施情况，我们就车辆管理作如下设想。

（一）合理制定车辆流向。

根据不同的区域（东、南、西区），规定车辆按统一或指定的路线行驶，车辆高峰期，指定专人现场车辆疏导，保证现场不堵塞。

（二）专人负责车辆疏导。

针对香格里拉城市花园的交通状况，安排专人负责车辆的交通疏导工作。

1、住宅采用封闭式管理，主要是对住宅入口前与商业街共用道路、地面交通车辆的指引、疏导。

2、商业街属开启式管理业态，物业管理公司设置形象安全岗结合巡逻岗对商业街往来车辆交通实施管理，服务兼顾业主车辆和来客车辆的管理疏导。

（三）停车场统一管理，停车位合理使用。

由于使用大量地下停车位，对地下停车位实施统一管理，从而满足业主停车的需求。

（四）设法扩展地面停车位。

香格里拉城市花园地面基本无停车位，在不影响社区消防通道的情况下设置地面临时停车位，在路面解决临时停车问题，实际情况根据业主入住率、车流量等具体分析，这部分停车位将缓解临时停车的车位问题。

（五）交通设施的维护。

交通设施的维护包括路牙、路面的完好，交通标识的维护和完善。

三、交通管理的原则（一）依法办事的原则交通法规是道路交通管理的依据和准绳，只有严格执行交通法规，维护良好的交通秩序，才能保障交通安全与道路畅通。

（二）规范管理的原则保安员按管辖区内各路段的交通设施要求，对辖区内的车辆进行规范停放及行驶管理，保安员必须按交通管理的正规指挥方法指挥。

（三）文明服务的原则保安执勤人员在维护交通秩序、纠正违章停车或行驶时，必须以礼待人，文明服务。

具体工作时按《作业规程》的要求执行。

（四）时效性原则当值保安员在接到交通事故求助时，按《突发事件处理标准作业规程》的时效原则进行。

四、香格里拉城市花园交通管理措施（一）车辆管理1、严格执行车辆出入证卡制度,完善物业内各类交通标志，引导车辆在指定位置停放；2、机动岗每小时对停车点巡查一次，并用规范的动作指引车辆的驶放；3、科学的配置及维护停车、指示标识；4、提醒车主关好车门窗，并将车内贵重物品带走；5、留意进入地下车库车辆的情况，拒绝载有危险品的车辆进入；6、发现无关或可疑人员在车场闲逛，应劝其离开，若有突发情况，按紧急事件处理流程图处理；7、，发现漏油、未上锁、未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主，并在《车况检查表》上做好记录，同时报告班长。

8、临时车辆进入社区按指定线路行驶，服从保安员管理，即停即走，不得长时间停留。

（二）车辆行驶和停放管理1、监督进入辖区的车辆不超过10km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。

2、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。

3、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。

4、留意进入辖区内的一切车辆情况，漏油车辆及载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区。

5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。

6、对辖区出租的士进行管理：（1）指挥出租的士到指定的下客点停靠。

（2）在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌的要求司机将车辆停放道指定的停车位置。

7、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。

8、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理：（1）单车、摩托车必须统一在自行车库内停放；（2）小车、中巴等车辆必须统一在规定的黄线内停放；（3）其它任何未画线路段和消防门前，斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。

（三）大型活动交通管理1、制定具体活动交通管理计划（方案）（1）保安部主管制定来客、来宾的车辆出入路线；（2）指定辖区需封闭时间与解封时间；（3）组织落实车辆行驶及停放的管理。

2、物业公司经理对交通管理方案（计划）的可行性进行审批：（1）对计划停放车辆位置及停放车辆是否满足车辆停放需求进行复核；（2）所封闭的道路及封闭的时间是否与辖区的正常交通有抵触；（3）对车辆行驶、停放的管理工作进行监督。

（4）物业公司定期向有关业主、驾驶员、辖区住户进行有关道路交通管理的法规、道德等方面的宣传教育。

（四）交通设施的管理1、保安班长在每班接班前对辖区各道路标志，禁鸣喇叭标志，禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。

2、保安部主管对班长报告的交通标识的损坏进行核实，并按《报修管理规程》处理。

3、保安部班长负责检查交通设施的状态，当发现有损坏、歪斜移位的风化变色时，应及时报告保安部主管以便及时修复或更换。

4、保安部主管应对整个辖区内的交通设施的效能和合理性做出评价，报物业公司经理以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据。

（五）保护各种交通设施不被破坏1、交通设施的管理，除保安主管进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值保安的责任范围；2、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，按公司《行政奖罚标准规程》进行处罚或令其赔偿。

3、保安班长将辖区交通设施的管理状况填写在《交通设施检查保养记录表》上。

并归档保存两年。

（六）停车场管理1、泊位管理泊车对象及收费情况（1）赁车位：主要针对业主，收取泊车位月租金及车位管理费；（2）临时车位：主要针对将车停放在地面的车辆，按政府相关规定要求，收取临时停车费；2、停车场管理流程（1）租赁车位（2）临时车位（3）免费车位3、车辆进场停放（1）停车场只对辖区内的住户、商业街业主或使用人及前来辖区内的客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放。

（2）当有车辆进场时，当值车管员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。

（3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详细记录。

（4）填写收费收据交车主（或刷卡），并在《车辆车位使用费登记表》上准确登记。

4、车辆离场（1）当有车辆离场时，当值车管员应及时检查车主证及相关资料。

（2）检查车主证件与车辆是否相符；（3）检查车位使用费是否已交足，没有交足车位使用费，应要求车主补交车位使用费后在离场；（4）若检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时通知班长或主管前来协助处理。

（5）车辆离场后，及时在《车辆停放登记表》上登记。

5、巡视（1）发现漏油，未上锁等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。

（2）发现无关人员和可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按《突发事件处理报准作业规程》处理。

第二节绿化养护管理概述：现代化的物业环境越来越重视营造一个充满自然氛围的绿色空间，对环境管理工作提出了更高的要求。

良好的绿化养护管理可为香格里拉城市花园增添生机，营造出一种情意盎然的氛围。

一、香格里拉城市花园绿化的管理重点和措施(一) 香格里拉城市花园绿化分析香格里拉城市花园的绿化率32.2%,不算很高，但品种繁多，根据不同的植物搭配、辅以草坪、花架、小品，从景观设置上，体现了一种文化景观的氛围，这是开发商的设计理念、一种以人为本的构想，也是今后物业管理在绿化管理上的管理重点和难点。

（二）绿化管理的重点和措施通过对香格里拉城市花园的分析，绿化管理的重点在于保持植物长青，营造绿色家园，在管理的思路上，拟采用管养结合，综合管理的模式，确保绿化达标率100%。

管养结合：管理与养护相结合。

养护是针对植物本身的养护，是一门科学；而管理则是一门艺术，通过与社区文化相结合，开展绿化教育、爱我家园、树木认养等活动，以文化来管理，做好绿化管理。

综合管理：对小区内的养护标准、程序统一规划，按统一的流程操作；使整个小区的绿色环境。

达到完美的统一。

在绿化管理中，根据绿化管理模式和思路，拟采用如下管理措施1、制订科学有效的养护计划。

2、根据不同的植物制定相对应的养护措施。

3、对植物的生长状况进行考评，以对养护计划进行修正。

4、开展多种多样的社区文化活动，绿化教育，培养物业使用人主动爱护环境的理念。

二、绿化养护的内容、计划及检查标准（一）绿化养护内容1、浇水：根据气候条件决定浇水量；根据植物品种或生长期决定浇水量；2、施肥：注意植物各阶段所用的肥料品种；3、整修：整修是保证树木形成良好树形、提高观赏效果的有效手段；4、除草、松土：清除一些病虫的潜伏处，减少病虫害的发生机会；松土可以增加土壤的透气性，达到保水、透气、增温的效果；5、治病虫害：防治病虫害主要坚持预防为主，并加强综合治理。

（二）绿化养护计划及检查标准三、日常绿化管理工作（一）日常绿化养护内容1、草坪管养草坪的管养标准是草种生长旺盛，呈勃勃生机，草坪整齐雅观，四季常绿。

管养工作包括草坪生长势、修剪、灌溉、施肥、除杂草、填平坑洼、补植及病虫害防治。

草种生长正常，整齐雅观、四季常绿，绿地呈现自然景观，无枯叶，草种覆盖率达95%以上，杂草率低于5%，澎蜞菊草坪覆盖率95%（其余草种5%以上）、高度≤10cm，无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫害率控制在0.1%以下。

2、灌木和花卉管养灌木和花卉的管养标准是生长良好，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，产出精品。

3、乔木的管养乔木的管养标准是生长旺盛，枝叶健壮，树型美观。

行道树上缘线整齐，修剪适度，干枝冠美，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果优良。

4、园路管理园路管理标准是路面保持清洁、美观、完好无损，要求及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；路面干净、美观、以增强园林美化效果。

5、环境卫生环境卫生要求绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。