某国际公寓营销策略汇报(PPT 87页)

原则三：各营销阶段目标明确，不放空枪
原则阐述：各个阶段的营销目标必须清晰且合理延续，然后根据营销目标安排投放，使推广效果得到最大的效应。
原则四：统一高度，统一形象
原则阐述：各类营销手段、宣传物料、现场形象必须统一高度、统一形象。
原则五：随时检测市场，动态调整
原则阐述：营销过程中应随时关注客户需求是否吻合项目定位，策划部门根据及时的信息反馈适当调整营销手段及 主题，以求最大限度吸纳目标客户。
噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响
天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津 门津塔瑞吉思酒店影响力
未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理 预期影响
2020/7/10
小巧精致策略
1、园林设计走精品化路线，景观高 尔夫、花境、叠级式园林、特色建筑 小品等。如先抑后扬设计手法，主入 口私密（视线阻隔）——林荫大道迎 宾——叠水景观（豁然开朗）
体系二：客户所听到的
〓客户关系维护（购房客户关系维护、同行关系维护、媒体关系维护） ： 包括营销活动的邀请、样板房参观的邀请、特殊权益的赋予，给予客户特 权式的尊贵体验； 〓 媒体传播平台（户外、硬广、软文、直邮、电视等）：媒体传播渠道必 须站位高端，符合目标客户群阅读偏好。
体系三：客户所感知的
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2、大堂布置生态园林，户型内部植 入入户花园弥补景观劣势。名贵树种 的引用。
3、通过建筑的生态技术引进打造生 态形象。
鼎润苑项目自身劣势细分
品牌力 产品力 形象力
企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分
产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内 部做特殊增加附加值的处理
园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景 观，绿化率偏低
2020/7/10
大堂party
闲 暇 的
时 光
总在不经意间就溜走……
2020/7/10
私人酒窖
宁 谧
天的 地
放飞你的自由畅想……
2020/7/10
景观客厅
2020/7/10
汗 水 浇 铸 的记 身录 影着
青 春 的
健 美
会所
2020/7/10
这就是我们为您打造的
天津首席国际滨水豪宅
2020/7/10
完善、便利、人文尊享
尊享的社区服务
专业、贴心、安全、尊贵
氛围
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社区文化与圈层的专属性、领 地性 高端人士聚集
跳出主流价格水平
城市首席滨江国际豪宅社区
私营企业主、大企业家、 高级公务员、海归
大幅超越市场现有水平
品牌知名度、口碑
天津豪宅标杆
契合
整体营销思路
主要营销驱动力： 超出客户想象而取胜 整体营销风格： 高聚能而后爆发
策划报告目录
PART1：叩问豪宅之门 PART2：解读天津人文 PART3：项目再理解 PART4：营销策略研究 PART5：销售计划安排
PART4：营销策略研究
营销策略思考 优劣势分析 营销思路制定 推广阶段划分
2020/7/10
制定营销策略前的思考
B2项目位于河西区国泰桥海河沿 线，拥有一线河景资源。营销策划目标 为天津顶级豪宅，未来销售均价在2万 元以上。
线下推广关键词：
尊重客户、尊重同行、适当拒绝客户、扩大口碑传播
客户价值体验为中心的营销体系
体系一：客户所看到的
〓人员形象体系（销售人员形象、物业人员形象）：人员着装、人员外表、 人员举止； 〓价值展示体系（会所、园林、样板房等）：坚持展示优先原则，如果展 示不到位，即使不开放也要保证展示效果。 〓现场包装体系（导示牌、条幅、灯光字、围墙）：材质、工艺、设计形 式等与项目高端形象相符合； 〓平面形象体系（VI系统、平面表现、推广语言）。
产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内 部做特殊增加附加值的处理
园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景 观，绿化率偏低
噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响
天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津 门津塔瑞吉思酒店影响力
未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理 预期影响
2020/7/10噪音方面， Nhomakorabea以规避海河东路快速路噪音影响
形象力
2020/7/10
天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津 门津塔瑞吉思酒店影响力
未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理 预期影响
品牌联动策略
1、建设中品牌合作。如知名的建筑 设计公司、知名的景观设计公司等可 以给未来业主带来尊贵感、身份感的 国际机构。
科技属性体现：
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推广线案例---海逸长洲
---高调推广案列
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各主要道路均树立路牌 频繁的报广 全球巡展 全城皆知型
从天津房地产市场的发展历史来
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基于对于顶级豪宅客户的理解：
作为在某个领域或某个行业具有话语权的高端消费群体，他们购买的绝不仅仅是产 品层面的精品，还有心理层面上的社会评价——区别于传统豪宅的尊贵感、具有符号象 征的身份感。
在牛市思维泛滥的时代，办卡、认筹、升级等各种客户排查方式层出不穷，在解决 了一系列营销问题的同时，也对客户产生了极大的伤害。 新营销模式应该至始至终保持 着一种正位意识：客户永远是第一位，顶级豪宅营销的价值只是在于挖掘客户的潜在需 求，尽可能的满足客户的个性需求，做到尊重客户、敬畏客户。
略，在原有基础上新增 原则一：客户服务原则——一切营销组织以客户为中心
重新思考后 原则二：营销精品化原则——坚持宁缺勿滥，一旦实施即为精品
以下原则： 提出新目标 原则三：非功利性原则——任何营销组织避免过于功利性，避免折 腾客户
几个关键词 贯穿始终
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线上推广关键词：
尊贵、稀缺、神秘、低调、主流、符号
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懒腰 雪茄20吧20/7里/10坐坐，伸一个
，抚慰一下劳顿的神经
商业街
灵动的水，跳跃着动听的音符
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水景观
活力的广场，吸引着即将下课的孩子目光
2020/7/10
景观广场
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私 家
小的 院
快乐如同小草般恣意生长……
首层花园
邂逅邻居朋友的PARTY，不经意体验了法国厨艺
严谨的营销节奏控制策略 ➢严谨的宣传推广节奏 ➢紧凑的推货节奏 ➢即时客户梳理系统 ➢系统的价格控制
项目营销 基本营销策略运用原则 策略解构 原则一：营销手段综合运用
原则阐述：各类营销手段并不独立运用，应该互相结合。通过合理的组合在各阶段以求达到最佳的传播效果。
原则二：营销主题有机结合，承前启后
原则阐述：各阶段主题应该是具有连续性，且以组合形式树立项目市场形象。
鼎润苑项目自身劣势细分
品牌力 产品力 形象力
企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分
产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内 部做特殊增加附加值的处理
园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景 观，绿化率偏低
噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响
天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津 门津塔瑞吉思酒店影响力
2020/7/10
项目优劣势回顾(SWOT)
•Strength
➢位于城市主中心区 ➢依托天津湾大盘开发 ➢立体交通网络 ➢一线河景资源
•Weakness
➢非传统豪宅区域 ➢受地块限制条件较多 ➢企业品牌知名度较低 ➢受快速路噪音影响
•Opportunities
➢本区域主题开发趋热 ➢天津高端消费力稳步提 升
主仆分离入口
景观餐厅
观 景 台 客厅
次套卧
观景主套卧
项目价值体系及核心竞争力提炼
项目核心竞争力
1.海河头排，一线河景资源 2.濒临海河市政公园 3.河西区黄金地块，区域成熟度高
； 4.中核环心与竞快争速力路概结括点：，交通畅达
成熟都市核心圈水岸豪宅社区。
5.城市商业中心逐步转移，未来城
2020/7/10
整体营销手法运用： 传统营销策略+客户导向式营销
2020/7/10
项目营销策略解构
高密度市场沟通策略，迅速提升知名度 ➢立体式媒体组合策略 ➢高品质物料形象系统 ➢高品位服务体系 ➢直观的现场体验
客户群体经营策略 ➢目标客户群体口碑维护 ➢高端消费群体口碑传播 ➢旧客户口碑维护
2020/7/10
高端战略伙伴联盟策略 ➢提升品牌价值度战略联盟 ➢扩大品牌影响力战略联盟
天津真正的城市豪宅
城市豪宅标准 项目条件
契合度
区位
区域成熟度 资源稀缺性
位于城市中心区 海河、滨河公园景观
契合
交通便利度
光华桥、中环、快速路
视觉冲击力
现代主义、城市地标
天津城市豪宅的标杆由我们树立！ 产品
内部景观空间 舒适、豪华的生活空间
立体园林、高品位、水主题 景观功能、豪华尊贵
契合
配套设施完善、高档
某国际公寓营销策 略汇报(PPT 87页)
主题形象演绎
荣耀与梦想
天津，一个蒸蒸日上的城市 未来中国最具活力的经济引擎； 我们的项目 承载着凯旋的荣耀与梦想。
2020/7/10
2020/7/10
夜晚的灯塔指引着归家的方向，
城市坐标中的生活将这样 展现
骄傲的心
回家的路是悠闲的，因为家的距离不再用Hours计算。
2、通过内部具有震撼感的装修设计 弥补户型设计没有附加值的遗憾。
3、通过景观面最大化利用弥补户型 劣势。
4、引用智能化系统，将科技引进生 活。
鼎润苑项目自身劣势细分
品牌力 产品力 形象力
企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分