房贷

中国银行 10月11日，中国银行总行也发布内部文件，称对于贷款购买首套普通 自住房的家庭，以及拥有一套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条 件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%， 贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体由各分行根据风险情况自主确 定。
银行
中国工商银行 针对央行新政策，工商银行已经出台相关细则。工行相关负责人 表示，关于住房贷款的政策，央行和银监会在《关于进一步做好住房 金融服务工作的通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。 兴业银行 知情人士透露，兴业银行已拟定房贷相关实施细则，将于近日正 式实施。兴业银行在具体执行上，优先配置信贷资源，并要求分行建 立个人住房贷款审批“绿色通道”，加快信贷投放，优先满足居民家 庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。 邮政储蓄银行 邮政储蓄银行在发给中介的政策信息上称，将对名下有2套房及以 上住房，并已全部结清相应贷款的，在购买普通住宅，最低首付5成， 贷款利率不低于基准。邮储银行在对还清贷款的二套房购房者执行首 套房3成首付和基准利率之外，又放开了三套及多套房贷款。
去存量化
中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开 始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进 这一阶段。在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建 住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主。
央行、银监会在9.30日发布政策，被大家认作促进十一黄金 周的楼市交易量，鼓励民众抽时间看房，而政策虽然发布了， 但各商业银行的执行细则仍在商定之中，那么真的会有7折利 率，重现盛况吗？
国庆间具体情况：
一周政策空窗期？ “我们目前还没有接到总行的细则，还不知道怎么执行。”多家国 有大行的客户经理在接受本报记者采访时表示。 “首套房的认定，既然监管层出了规定，我们肯定会执行，但是具体怎 么执行，目前还不太清楚。”工行客户经理对记者表示。“比如利率， 现在还不知道总行是什么政策，但是我估计有优惠的可能性不大。我也 私底下也跟其他几家银行问过，据说他们下发的新规还是执行基准利 率。” “打折很难，7折只是下限，但是照目前的情况来看，打折的可能性不 大。”另一家股份制银行的客户经理说。 记者还拨打了中行上海支行的电话，“目前我们还没有收到上级通知， 政策还是会执行的，但还是需要点时间，大概在一两个星期之内，但是 我预计不会有利率的折扣。” 业内人士分析，“十一”长假前一天新政刚刚出炉，各家银行的细则还 在制定中，落地还需要时间，因此购房者多处于观望状态。一旦各家银 行实施细则落地，可能会燃起楼市新一轮的热情。
结合以上的观点来看，贷款利率为基准利率的7折几乎不可能，专家 及学者更看好8.5-9折的折扣，而且是由限制的折扣，即并不是所有人 都能拿到。但是首付的最低比例降低，以及利率的降低，对房地产市 场肯定是个利好消息，多少能刺激到楼市。
回看市场
建行北京市分行表示已经出台房贷新政细则，对首套房的认定标准已按新政 执行，除此之外，对有一套房、未还清贷款的北京客户，再购房贷款首付比例由 原来的70%降至60%。对外地客户在外地没有贷款记录或已结清贷款且北京没有 购房，在京购房按照首套房政策执行。 目前，据融360数据显示，在北京提供房贷业务的29家银行中，首套房商贷 最低为基准利率的0.9倍，与7折利率相去甚远。 广州主要银行房贷利率普遍下调，但降幅有限。其中，建设银行首套房利率 由基准上浮5%下调至基准；工商银行由基准上浮2%下调至基准；广州银行由基 准上浮10%下调至上浮5%。 而深圳房贷市场利率变化较明显，有7家银行下调首套房贷款利率。建行、招 行、邮储银行由基准利率下调至9.7折，民生、兴业、东亚银行由基准利率上浮 10%下调至基准，光大银行由此前基准上浮15%下调至基准利率。
假7折？
光大证券研报表示，受宏观形势影响，银行目前仍处于风险释放期， 不良贷款持续暴露，这使银行在企业信贷方面趋于谨慎，风险偏好下降， 倾向于将信贷投向低风险领域，个人住房贷款是相对稳妥的选择。但由于 此前二套房贷款限制仍然较严，使银行无法大规模开展此类业务。近期部 分银行放松二套房认定标准，正是对这种信贷投放意愿的反映。但利率折 扣不会太大，预计七折不可能见到。 据光大证券测算，目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨 备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图(也就是九折左右)，因此房贷大 打折扣的可能性不大。
简而言之，就是用房子作抵押去贷款。
★那么近些日房地产业又发生了什么地震呢？
1. 全国46个在2011年下达政策限购的城市中，有41 个城市陆陆续续解除限购令，只有北上广、深圳及反悔的
三亚5个城市仍在坚持限购。这些一线城市退出限购令也仅仅 是时间问题了。
2. 9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员 会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其 中，对于首套的重新认定十分引人关注。 《通知》称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家 庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银 行业金融机构执行首套房贷款政策。 此外，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首 付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍， 具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
假7折？
攸克地产认为：商业银行对降低首套房贷款利率的动力不足。 银行对发放房贷不太积极，一方面是最近两年整个房地产的信贷指标都卡 得很紧，另一方面，与其他高利率产品相比，房贷的利率不高，银行获利 不多。所以，银行连首套房利率都要上浮5%-10%。现在，不但原先的首套 房利率理论上应该给优惠，对还清贷款的第二套房也要比照首套房给予利 率优惠，银行肯定一百个不乐意。 因此，对首套房利率优惠不要期望过高。央行妈妈虽然发话了，但银行不 会那么听话。再说，首套房利率最低7折的提法，一直都在那里，但这5年 有几个人拿到过？“央四条”之后，首套房利率你能拿到85折就不错了， 估计利率9折会比较普遍。
题外话：值得表扬的是，央行、银监会这次的保密工 作做得实在好，以至于9月30日下午A股地产股毫无 反应。
* 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款 购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 此外，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷 款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主 确定。
市场又会如何反应？
★首先，我们来看看什么是房贷。
房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购 房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法 文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书 等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格， 向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋 买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同， 办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期 限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐 户上。
银行
中国农业银行 农行从10月8日开始按新政实行首套房认定，但房贷利率暂未发生变化。 农行一位工作人员表示：“这是国家规定，银行肯定要执行。但目前上级 只是口头通知，还没有收到正式文件。” 中国建设银行 10月9日，中国建设银行总行在其官网率先发布公告，宣布将执行房贷 新政，这是首个开始执行新政的国有大行。建行公告称：对无个人住房贷 款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执 行首套房贷款政策；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改 善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操 作由各地分行掌握。
举个例子：以北京的房价计算，每平米2万元，100平米的住房需要 200万元。如果按现有政策计算，购房者需要支付100万元的首付， 贷款20年，月均还款额为7485.2元。如果新政落地，首期付款为60万 元，期限20年，月均还款额为10479.28元。
08年全球金融危机，中国经济 同样不景气，楼市更是十年来首次 出现下跌，政府希望刺激楼市，使 房地产市场回暖，于是出台了首付 20%，住房贷款利率下限扩大为基 准利率70%
北京：新政影响未现 “9· 30房贷新政”对北京影响未现，北京楼市在国庆假期的网签量依然走低。 据伟业我爱我家市场研究院统计，国庆假期前6天，北京市住宅网签量为510套，比 去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。 其中，住宅新房网签472套，同比下滑39.7%；二手房网签量仅为38套，同比下滑 13.6%，为2009年以来同期的新低。 上海：国庆期间成交套数优于去年 上海市民的购房热情被“9· 30房贷新政”明显带动起来。据房产数据显示，今 年10月1日到7日，上海全市成交商品房873套，均价27156元/平方米；去年同期成 交商品房828套，均价22520元/平方米。从成交套数来看，今年国庆黄金周成交量 略优于去年同期。 广州：网签套数比去年下降43.99% “9· 30房贷新政”这股东风并未让广州楼市回暖，眼下，成交情况依然低迷。 据10月7日房产数据中心数据显示，国庆假期（10.1~10.6）广州全市网签401套， 相比去年同期716套，下降43.99%，环比上月741套跌45.88%；均价12076元/平方 米，同比去年9423元/平方米，上涨28.15%；和今年9月15595元/平方米相比，跌 22.56%。 在刚刚过去的“十一”长假，不仅南京、杭 州、石家庄、武汉等二三线楼市“看客”激 增，北、上、广、深四大一线城市也迎来了 看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假 期。
从贷款的角度，银行会根据信用状况等多种数据来评估贷款人的资质，这也 是7折利率很难一刀切的原因。为了拿到略微优惠一点的利率，有些购房人还被 要求附加条件，比如贷款额度一定比例的存款，办理信用卡等。而在实际申请 时，购房人和银行之间基本没有协商和谈判机会，到底是几折完全是银行说了 算。
中国农业银行青岛分行一位业务负 责人说，7折房贷利率已经执行，但不 是每个人都能享受的，申请者必须是农 行私人银行的客户，并且资产额最低要 达到800万元
2014年的新政7折基准利率，能 重现08年救市时的盛况吗？
首先我们来回顾下近几年房地 产业大事件。
★ 2014年的新政7折基准利率，能重现08年救市时的盛况吗？
我们再来看看政策：
* 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款 购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 此外，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷 款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主 确定。
贷清不认房
这条被称为2014房贷新政的政策，被看作继解除限购令后的救市第 二步，也是巨大的一步，它使得楼市话题又变得热起来了，许多国 人拥去看房，甚至取消了旅游去看房。
这不禁让人发问：
央行和银监会只是临 下班前撂下一张纸，这张 纸怎么就突然被编成“买 房天书”了？
★为什么人们要纷纷去买房呢？
分析政策条：①修改了首套房的认定方法。 ②贷款最低首付比例降至30%，贷款利率下 限调制贷款基准利率的7折。

假7折？
北青报：利率方面，在央行的通知中，首套房利率下限最低可执行基准利率的 0.7倍。不少银行人士对此表示，这么低的利率银行肯定亏钱，实际执行利率难以在 现有水平大幅下降。 据了解，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折下来就是 4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算， 实际执行就是5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点，因此 银行如果做7折贷款铁定是亏钱的，考虑到贷款的运营成本，对某些银行来说，就算 给到9折也不一定挣钱。 一家股份制银行人士直言，该行5年以上资金 内部价格是5.6%，如果按5年期以上贷款6.55%的 基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。这1%很 难覆盖基本运营费用、考核费用和信用成本。