浅析物业税对中国房地产市场的影响
物业税开征对我国房地产市场影响研究
（ ） 征 物 业 税 将减 少 房 地 产 投 资 开 发 的 风 险 １开
目前 高 额 的 土地 出让 金 加 剧 了 国 内房 地产 开发 投 资 的风
险 ， 而 加 剧金 融 部 门尤 其是 银 行 的风 险 。物 业 税 开 征 后 ， 进 会
大 幅度 挤 出土 地 出 让金 对 的泡 沫 ，减 少 房 地 产 投 资 开 发 的 风
有税。
２０ ０ ７年 １ ２月 １ 日 ． ０ 中央 财 经 工 作 领 导 小 组 办 公 室 副 主 任 刘 鹤 在 《 经 》 志 年 会上 预 测 ， 业类 税 种 ２ ０ 财 杂 物 ０ ８年将 在试
点 开 征 。 而在 ２ ０ ０ ８年初 ， 国 国家 税 务 总 局 有 关 部 门负 责人 中 向《 球 财 经》 示 ， 环 表 客观 环 境 所 致 ，０ ８年 物 业 税 不 会 开 征 ， ２０
嬲 ２８第 期 … ０年 ？ ０
．
维普资讯
物业税开征对我 国房地产市场影响研究
东南大 学土木工程 学院 穆诗 煜
厂
摘要 ： ． 物业税究竟应不应该开征 ， 么时候开征 ， 什 无疑是 ２ ０ ０ ８年的一个热点 本文对我 国房地产税收的 历史沿革及房地 产税收的基本理论进行 了阐述和研 究 ，并简要论述 了开征 物业税对我 国房地产市场的积极 影响和消极影响。最后笔者简要 阐述 了开征物业税的现 状， 并对开征物业税 的前景做 了的总结分析。 ｌ ｊ 关键诩 ： 物业税 房地产市场 影响 现状 前景
一
、
弓Ｉ 言
效 ，物权 法 》 确 了产 权 的 所 属 ， 而 为 物 业 税 的 征 收提 供 了 《 明 从
法 律 保 障
谈物业税的开征对房地产价格的影响
社 会稳 定有 效举 措。 源配 置 、调 控房 地产 市场 、有利 于转 变政府 职 能的现 实意 义。
营 销 策 略
谈物业税 的开征对房地产价格 的影响
ｉ Ｎ倪维栋 南京化工职业技术学院
［ 要 ］ 目前 ，世界 上 大 多数成 熟 的 市场经济 国 家都对房 地产 征收 物业税 ，并 以财 产的持 有作 为课税 前提 、 以财产 的价值 为计税依 摘
据 。依 据 国际・ ，物 业税 多属 于地方 税 ，是 国家财政 稳 定而重要 的 来源 。 喷例
３ 调 整 贫富 差距 ． 目前 国 内贫 富差 距 日趋拉 大 是 中国 面 临 的一 个 严 重 的社 会 问
家，转让的只是使用权。在我国买房人在买房的时候，实际上已经
Ｏ 题 ，而 物业税 可 以作 为化 解这 一 问题 的 一个 有效途 径 。通过 对 居住 向政府 一次 性交纳 了７ 年 的土地 出让金 ，是 一次 性交付 而且 已经交 豪宅者 以及房 产投 机者 （ 占有 多套住 宅 者 ） 以高税 。对贫 穷 家庭 讫 ，这 些钱 已经 纳入 财政 进行公 共建 设 ，从某 种意 义上 讲这 与物业 课 居住 条 件 差的减 少征 税甚 至减 免税 费 ，是调 节社 会贫 富差 距 、维护 税 的征 收其 实是 具有 相通 性 的。 因此如 果开 征物 业税 ，必须 考虑政
在 目前 的房 价 构 成 中 ，土 地 出让 金 、税 费及 房 产 商 利润 约 占 付 息 的期 限更长 的（０ 或７ 年） 付款 ，土地 出让金 改革 后 。房 ５年 Ｏ 分期 到 ６ ％ ，建 筑 成本 仅 占４ ％。 购房 者 所 购 买 的房 价 中不 但包 含 了 地 产只 是名 义价 格而 不是 实际价 格 的下 降 ，对 房屋 购买 者来说 ，购 Ｏ ０
物业税对中国房地产市场的影响
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物业税对中国房地产市场的影响
◎李 锋
（ 深圳 市京益房地产开发有 限公 司， 东 深圳 ５ ０ ２） 广 １ ０６ 摘要 ： 以经济学理论和权威的统计数据 为基本依据全 面梳理 当前不动产税 制领域的相 关理论， 客观阐述 关于开征物业税的 诸 多相关问题 ， 中国国情 出发提 出了确保房地产经济健康发展的主要 策略和基本原则。 从 关键词 ： 业税； 物 房地产市场； 需求； 供给
而需要交纳物 业税的购房者则由于未来每年 减免包括房地产税在 内的各 类税收 ，同时将 都需要交纳一定额度 的物业税 。 能会选择 大量 工业用地廉价 ， 可 甚至免费出让 ， 由此造成
结 论
在本文中， 我们分析 了 ２０ 年 以前房价 ０９ 将一部分收入储蓄起来用以支付未 来的税收 的损失用垄断住宅 用地供应 的方式 ，来拉高 高涨形势和此后 的房价走势及其 原因，探讨 负担 ， 而不是增大对购房的投入 ， 从而使得购 住宅用地价格 ， 用住宅用地收益来维持“ 经营 了开征物业税对房地产市场的影响 ，阐述了 条件和难 点 ， 并进而提 出 房需求与物 业税开征之前没有明显的变化 。 城市” 的收支平衡 。 这既造成了各地区在房地 开征物业税 的意义 、
也有人从宏观调控 的角度 ，主张物业税可 以 奢华的居住需求。 也就是说 ， 物业税 的开征一 激活二手房市场 ，而供应量的增加对稳定房 大幅降低房价 ， 抑制过度投机行为不过反对 方面可 以通过税收手段抑制富人过度 占有资 价具有十分积极的意义。 ２ 税费的整合具有减税效应， 为扩大 ． ４ 成 者强调物业税对房价没有影响 ， 为房价 不 源 ， 认 特别是 占有优质资源 ； 另一方面可以使政
税务政策对房地产行业的影响与应对
税务政策对房地产行业的影响与应对随着中国经济的快速发展，房地产行业一直扮演着非常重要的角色。
然而，在发展的过程中，税务政策对这个行业产生了深远的影响。
本文将就税务政策对房地产行业的影响以及相应的应对措施展开讨论。
一、税收政策对房地产市场的影响税收政策对房地产市场的影响主要体现在两个方面：对购房者的影响和对开发商的影响。
对购房者的影响税收政策对购房者的影响主要体现在购房成本和购房积极性方面。
首先，购房成本主要受到房产税、土地增值税和契税等方面的影响。
不同地区的税收政策可能存在差异，导致购房成本的差异化。
此外，税收政策的调整也可能导致购房成本的增加或减少。
这些因素直接影响到购房者的购房欲望。
其次，税收政策对购房者的购房积极性有一定影响。
例如，政府对房产市场进行限购和限贷政策，通过增加购房者的购房门槛来调控市场。
这些限制措施可能降低购房者的购房积极性，进而影响房地产市场的活跃程度。
对开发商的影响税收政策对开发商的影响主要反映在税收负担和开发成本方面。
首先，税收政策直接影响到开发商的税收负担。
开发商需要缴纳土地出让金、增值税等各类税费，这些税费直接影响到开发商的利润。
如果税收政策调整导致税负增加，将对开发商的经营造成一定的影响。
其次，税收政策还影响到开发商的开发成本。
例如，政府对土地价格进行干预，通过出让土地的方式来调节市场供应。
这些政策可能导致开发商在购买土地时面临更高的成本。
此外，税收政策对建设和销售环节的税费也会对开发商的成本产生影响。
二、应对税务政策的措施面对税务政策对房地产行业的影响，企业和购房者可以采取一些应对措施来降低影响。
对于购房者来说，他们可以关注税收政策的动态变化，及时了解相关的购房成本和优惠政策。
此外，购房者可以选择合适的购房时机，根据市场的趋势和税收政策的影响，选择最合适的购房时机和方式。
对于开发商而言，首先，开发商可以通过合理的税务筹划来降低税收负担。
例如，合理利用税收优惠政策，降低出售房产的税收成本。
开征物业税对房地产市场的影响
开 征 物 业 税 对 房 地 产 市 场 的 影 响
林 家彬 刘 毅 ，
（． １ 国务 院发 展 研究 中心 ， 京 １０ １ ； ． 北 ０００ ２ 北京 师范 大学 房 地 产 研 究 中心 ， 京 １０７ ） 北 ０８５
、 ～ ： ５ ＃ 、 “
的讨 论 可 以 发 现 ， 由于 讨 论 者 心 目 中 的物 业 税 的 内 涵 各 不
５ ）对 每个 纳税 主 体 以其 拥 有 的 全 部 房 地 产 价 值 作 为
征税 对 象 。
６ ）免 征 额 和 税 率 的 设 计 要 使 结 果 大 体 符 合 “ 八 原 二
则 ” 即 ８ ％ 的税 收 来 自 ２ ％ 的纳 税 主 体 ， 地 方 处 于 平 均 ， ０ ０ 各
行 全 面 的 清 理 ， 消 那 些 不 合 理 的 收 费 项 目 ， 总 体 税 费 取 使 负 担 水 平 保 持基 本稳 定 。 要 分 析 开征 物业 税 对 房 地 产 市 场 的 影 响 ， 必 须 分 别 就 从 供 给 和 需 求 两 个 方 面来 进 行 分 析 。
一
初始税费负担减轻 ， 但未来须对 超过基本 居住需要 的部 分
纳 税 。这 种 变 化 对 于 购 房 者 的决 策 不 会 产 生 太 大 的影 响 。
定 额 度 的 免征 额 ， 体 现 保 障 公 民 基 本 居 住 需 求 的政 策 以
１ ）物 业税 是 财 产税 性 质 的赋 税 ， 其课 税 对 象 是 企 业 和
个 人 所 拥 有 的不 动 产 。
２ ）物 业 税 不 是 “ 一 次 性 收 取 的 土 地 出 让 金 分 年 收 将 取 ” 土地 出让 金 属 于 地 租 的范 畴 ， 与 税 有 本 质 的 不 同 。 ， 租 ３ ）在 不 动 产 的 保 有 环 节 ， 目前 存 在 的 房 产 税 、 市 将 城 房地 产 税 和 城 镇 土 地 使 用 税 ３个 税 种 合 并 为 统 一 的 物 业 税 ， 现 税 种 的 简 化 和 内外 税 制 的 统 一 。彻 底 改 变 目前 房 实 地 产 税 制 流 通 环节 畸重 、 有环 节 畸轻 的现 状 。 保
开征物业税对我国房地产经济的影响
地增值税以及土地出让金等收费合并 ， 转化为房产保有阶段统
一
税、 城镇 土地使 用税 等。如果 改用许多国家采用 的逐 年缴 纳的 办法 ， 以财 产税的形式分期 支付地租和 税费 ， 现在 的开发成 本
就可以大幅下降 ， 房价也会跟着大幅度下降。 因此 ， 新 的税制势在必行 ， 而物业税 的开征正 好可 以适 当 缓解以上问题 。那么 ， 随 着将 来物业税 的开征必 然对于市 民 日
得税 等 ， 以及 房地 产 占用 的房产 税 、 城市 房地产 税 、 耕 地 占用
【 关键 词 】物 业 税
一
房价
楼市
投 资
、
国 内外 物 业 税 开 征 的 背景 情 况
物 业税也被称为财产税或地产税 ， 主要针对不动产 。根据 政府的要求 ，不动产所有者或使用者须按期缴纳一定 的税费。 简单地理解物业税 ， 对政府而言就 是将 一次性收的钱现在分期 来收。其改革的基 本框架是将现行的房产税 、 城市房地产税 、 土
时间表 ， 物业税可能在 １ ０月左右推 出。目前一些城 市已经开始
入 ＷＴＯ组 织以后 ，一 直强调未 来我 国将 要大 力发展市场 经 济， 以此带 动国内其他 产业经济 结构 的合理正常 发展 ， 因此 我
国此时提出开征物业税的想法是可行的。
推广或试点 ， 例如包括北京、 重庆 、 广州等。
实 行征收物业税 后 ，对 楼市的影 响不是 来 自于 自用型住 房， 而是来 自于投资性购房 。上海 中心城 区地段的商用投资价
虽然各界都对物业税的开征意 见并未统 一 ， 但是 国家 出台
物业税 法规 的方案早 已构思成熟 ， 如此势在必行 的决心 是有其
论物业税对我国房地产市场的影响
文章在界 定物业税概念的基础上， 重点探讨 了我国物业税的构成 内容 ， 认为我 国房产税可等同 于物 业税 。 最后 就 开 征 物 业税 对 我 国房 价 、 购房者、 地 方 财政 和 房 地 产 开发 商 的影 响 进行 分
析。
关键 词 ： 物 业税 ； 房产税 ； 房地产 市场 ； 房 价 中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文献 标识 码 ： Ａ 文章 编号 ： １ ０ ０ ７— ９ ７ ３ ４（ ２ ０ １ ４ ） ０ １ — ０ ０ ４ ９—０ ４
目（ ｍｋ ｑ ２ ０ １ １ ０ ７ ）
作者简 介 ： 陈晓川 ， 男， 湖北武穴人 ， 讲师， 主要从事 房地 产管理研 究。
郑 州 航 空 工 业 管 理 学 院 学 报
第３ ２卷
增值 的手段 之一 。而 且 住 房 占有 量 的 多少 ， 不 仅 在 一定 程度 上成 为 人们 衡 量 财 富 的标 志 ， 也 拉 大 了人们 问 的贫 富差 距 。房 产 税税 源较 为稳 定 ， 可
我国颁布 的《 物权法》 为物业税 的开征创造
了条 件 ， 其 中 明 确 了 物 的归 属 权 问题 ， 充 分 发 挥 了物 的作 用 ， 同时 也 保护 了权 利 人 的 物权 。 目前 我 国房地 产在各 个 环 节 形成 的税 种 、 税 负 的差 异 是显 而易 见 的 ， 房 地产 从 开 发 商转 移 到 购 买 者 的
认 为 物业 税 是 对付 高 涨 房 价 的杀 手 锏 。 目前 在
我国， 开征物业税是否像人们期待 的那样降低房 价， 需 要根 据 中 国 的 实 际 情 况 ， 深 入 分 析 物 业 税
住 房货 币化 改 革后 ， 我 国房 地 产业 进 入 快 速 发展 阶段 ， 房 地产 业 逐 渐成 为 国 民经济 的支 柱 产 业， 但 伴 随 而 来 的房 地 产 市 场 “ 泡 沫论 ” 、 “ 过 热
开征物业税有利于我国房地产市场健康发展
2007年，对于中国房地产市场是不平凡的一年，一方面房价飞涨，另一方面房产有价无市，但房产开发依然如火如荼，政府调控手段收效甚微。
在新的一年里，对于房地产市场的调控再次成为政府和各界人士关注的焦点，而开征物业税，完善现行房产税收制度被人们视为一种有效手段。
到目前为止,我国并没形成一套专门的房地产税制。
现行税制中,涉及到房地产的税收主要有12种,即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。
我们把这些税种单列出来,按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,其余税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价。
与世界注重房地产保有税的通行做法相反,我国现行房地产税制是“轻保有,重流转”。
我国房地产市场运行过程主要包括四个阶段:土地批租阶段,房地产开发阶段,房地产流转(租赁与交易)和房地产保有阶段。
在土地批租阶段,一方面由于我国土地所有权的国有性质,对国家课税没有意义,另一方面在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税将人为增加土地供给成本,在目前房价高的情况下也不妥当。
在房地产开发和流转阶段,土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收,使此阶段税费多,负担重,仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等,此外还有各种收费,据有关专家统计多达—种之多。
同时,在房地产保有阶段,只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,税负过轻。
这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。
交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。
另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。
浅析税收政策对房地产行业的影响-毕业论文
---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印--- 摘要：房地产业的健康发展关系着我国国民经济是否能够平稳上升。
但目前我国房价快速的增长使得大部分居民望房兴叹，因此政府不断的加大对房地产的调控力度。
而税收政策作为调控我国房地产经济活动的主要工具之一，对我国房地产市场健康平稳的发展起着关键性的作用。
1994年的新税制改革后的税收体系已经不能够满足于当前的房地产行业且现在我国的房地产市场也不太成熟，这使得房地产市场处于脱节和濒临失控状态。
所以，我们应尽快完善税收体系，为早日实现小康社会和完成社会的可持续发展做出贡献。
关键字：房地产市场税收影响Abstract：The healthy development of real estate industry relations with our country national economy will be able to rise steadily. But at present our country house prices has been growing too fast, than the residents of the bear ability, so the government has been strengthening the regulation of real estate. And tax policy is one of the main tool for regulating economic activity of real estate in our country, the healthy and steady development of the real estate market in China play a key role. In 1994, after the new tax system reform of tax system already can not satisfy the current real estate industry and the now in China's real estate market is not mature, So, we should perfect the tax system, as soon as possible for the early realization of a well-off society and to contribute to the sustainable development of society.Keywords：real estate market tax impact一、我国房地产税制发展历程在1978年之前，我国房地产还未形成行业，城市住房是由国家下达命令进行统一的建设和分配，农村住房主要还是靠自己修建或请工匠完成，并没有形成房屋买卖。
物业税对房价的影响分析
中国房地产业 飞速发 展、 房价虚高ＮＳ Ｕ 以来 ， 对物业税 的
研 究不 断升温 ， 国内不少经济学 家、 学者都对物业税开征 的影
响进行了分析。国外的学者主要是研究物业税与租金之 间的
费者 等 多 方 面 的 影 响 ， 从 而分 析 物 业 税 对 房价 的 影 响 ， 证 实了
价。房地产 投资会增加对房产的需求 ， 在房地产供给不变的情
１ ． 物 业 税 的 介 绍
物业税又称房地产税 或者不动产税 ， 主要 是针对土地 、 房
屋等不动产 ，要 求其承租人 或者保 有人 每年都按照 物业 评估 价值缴付一 定的税款 。中国目前的房地产税主要集 中在 开发 环节 ， 包 括耕地占用税 、 城 镇土地使用税 、 房产 税 、 城市 房地产
甚微 ， 在这种 情况 下开征物业税对调整房价具有 重要意义 ， 国
二、 房 价 的影 响 因 素 分 析
造成房价过快 、 大 幅度上涨 的原 因很多 ， 房价上涨 是多方 因素共同作用的结果 。首先 ， 西 方经 济学认 为 ， 商品的价 格是
家可 以通过征收 物业税在 影响房价 的各种因素 上发挥 作用 ，
房地产业得到 了蓬勃 的发展 ，房地产价 格也由于各种 因素的
信息来估计物业税对商业物业租金的影响 ．发现物业所 有者 能将 ４ ５ ％的物业税 通过 提高租金 的方 式转嫁给租户 。因此物
存在而不断上升 。房地产泡沫开始显现 ， 虽然近年来国家已经 业 税的最终 影响 范围在所有者和租 户之 间相对是平等的。 针对愈演愈烈的房地产价格虚 高 ． 先后采取 了调整 利率 、 贷款 政策以及行政审批等各种宏观调控 手段 进行干预 ，但是 收效
浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用（五篇范文）
浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用（五篇范文）第一篇：浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用陈克贵2007-4-12翻开《中国税务年鉴》，可以看到在过去的三年里，我国房地产业税收持续增长。
2003年全国房地产税收才940亿元； 2004年高达1369.6亿元；2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长了31％，达到1798亿元。
而仅2006年上半年，全国房地产业的税收就有1209亿元。
房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。
以福建为例，全省地税部门2006年8月份征收入库房地产业的地税收入达3亿元，同比增收1.5亿元，增幅达104.2％，单月入库额、贡献率、增幅均居各行业之首。
2006年前8个月，房地产税收收入对全省税收收入的增长率达到38.4％。
一、现行房地产交易税收制度简析现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。
在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。
但随着社会经济的发展，特别是过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。
房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了几倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃。
特别是2005年以来，楼价一路飙升，房地产投资已出现局部过热现象。
（一）我国房地产交易征税的法律、法规依据多在1994年以前制定，其表现为税种繁多、程序复杂；税种交叉、重复征税等特征。
（详见附表）1、对于房地产买卖，卖方要征收营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。
房地产出租要征房产税、营业税及附加、所得税、土地增值税等等。
开征物业税对中国房价的影响
开征物业税对中国房价的影响[摘要]2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。
”中央提出的这个建议,让物业税进入人们的讨论范围。
随着这几年中国房价的持续高涨,公众对开征物业税对房价的影响也展开了热烈的讨论。
不少人认为物业税的开征一定会极大程度地抑制房价的增长,但笔者认为我国的高房价根本上是受市场的供求关系决定的,其他原因只是起辅助作用的。
现在房地产市场仍是供不应求,所以开征物业税不一定会缓和我国现有的高房价局面。
[关键词]物业税;房价;市场供求;房地产2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。
” 2009年5月25号,中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”再次纳入。
2010年4月初,国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示,要研究适时开征物业税,同年4月6日,财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。
从一系列迹象表明,在中国开征物业税是大势所趋。
一、物业税的概念物业税又称房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。
现代国家更多的是履行它的经济职能与社会职能,因此,政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;而国民必须缴纳一定的税收,作为获取公共产品的对价,以保证政府相应的支出。
物业税是政府对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。
在世界范围内,物业税几乎在所有的市场经济国家已经开始执行。
浅议物业税与房产市场调控
【 关键词】 物业税
一
物业税 的定义 物业税又称财产税或地产税 ， 主要是针对土地 、 房屋 等不动产， 要求其 承租人或所有者每年都要缴纳一定税款， 而应缴纳 的税值会 随着不动产市 场价值 的升高而提高 。 比如说公路 、 地铁等开通后 ， 沿线 的房产价格就会 随
种对应 ， 国民必须缴纳一定的税 收， 以保证政府相应 的支 出。 物业税是政府以政权 强制力， 对使 用或者 占有不动产 的业主 征收的补 偿政府提供公共品的费用物业税 改革 的基 本框架是 ，将现行 的房产税 、 城 市房地产税 、 土地 增值税 以及土地 出让金等税 费合并 ， 转化 为房产保有 阶 段统一收取的物业税 ， 并使物业税 的总体规模 与之保持基本相 当。这样 一 来， 物业税一旦开 征， 将对地方政府 、 消费者 、 机者 的经济 行为产生不 小 投
、
之提 高 ， 应 地 ， 业 税 也 要 提 高 。 相 物 从 理 论 上 说 ， 业 税 是 一 种财 产 税 ， 物 是针 对 国 民 的财 产 所 征 收 的 一 种 税收 。 因此 ， 首先 政 府 必 须 尊 重 国 民的 财 产 ， 为 之 提 供 保 护 ； 后 首先， 物业税 是公共财政透 明化运作 的产物 。物业税是地方税 收的最
科 学 论 坛
浅议物业税与房产 市场 调控
周
（ 沂市房产服务中心 新
红
江苏新沂 ２ １０ ） ２ ４ ０
【 摘
与对 策 。
要】 本文试 图从物业税 的概念和税收功 能角度 ， 浅议和探讨物业税 与房地产 关系， 去 就如何尽快 开征物业税与稳 定房价的治本之策 ， 出思考 提 房产市场 调控 场总体体现 为卖方 市场 的情 况下， 那种奢望通过 降低 房地产开发环节政府 收 费、 而降低房价 的想法 是不太切合 实际的 ， 是与市场经济 的基本规 进 也 律相悖 的。倒是开发 商非 常乐于支持这种观点 ， 因为降低的政府收费实际 流进 了他们 的钱袋子 ， 一步 增加了其获利空间 ， 高了利 润率， 进 提 而房价倒 未 必 能 降下 来 目前 ， 北 京 、 海 、 卅ｆ 大 城 市 中 许 多 有 钱 人 买 上 好 几 套 房 子 ， 在 上 杭 等 空 置在那里 。在深圳等地投机炒房成风 。中国人多地少 ， 土地资源特别紧缺， 许多家庭还存 在着严重 的住房 困难 ， 因此 ， 不应 当鼓励 个人 占有过 多的住 房 面 积 ， 不 应 当 纵 容 房 地 产 过 度 投 机 。 收 物 业 税 可 以提 高 占有 成 本 ， 更 征 促 进不动产的有效利用 ， 降低空置率 ， 高资源的配置效率 ， 提 在一 定程度 上抑 制房地产投机需求 。 长期看 ， 开征物业税后 会加大 房地产保有 环节 的税 收负担， 降低投 资 和投机者 的收入预 期 ， 这仅 仅是影 响房地产市 场需求 的一个 因素 ， 房地产 价格 的 走 向 还 要 受 到 供 给 和 影 响 需 求 的其 他 因素 的影 响 四、 尽快开征物业税 乃是稳定房价与地价 的治本之策 信贷调控 短期效果显著但只能治标 。 在房价与地价明显虚 高并仍在膨 胀 时 期 ， 资 性 需 求 对 于 信 贷 成 本 的 变 化 相 当敏 感 ， 紧 二 套 房 房 贷 等 政 投 收 策确 实可以推动房 价回归理性。 但是 由于房 价回调将 意味着地方政府财政 收入 的减 少 ， 因遭 到地 方 政 府 的 强 烈 抵 制 而 难 以持 续 。 这 个 角 度 来 看 ， 会 从 任 何 调 控 房 地 产 的政 策 都 必 须 考 虑 地 方 财 政 的现 实 ， 则 ， 否 必将 面 临 无 效 的结局 。信贷政策 即使有 效， 也只能是暂时的 。 开征物业税 ， 帮助地 方政府 脱困， 才是治本之策。 正如我 国分税制改革 帮助 中央财政摆脱 了通胀 融资困境一样， 开征物业税将 帮助地方政府获得 稳 定 的财 政 收 入 ， 步 摆 脱 对 一 次性 土 地 出 让 收 入 的 过 度 依 赖 。 有 如 此 ， 逐 唯 房地产调控政策才可 能回归真正 的理性 ， 抑制房地产泡沫 才可能成为各级 政 府 一 致 的 目标 。物 业 税 将 会 增 加 非 消 费 性 房 地 产 、 别 是 投机 性 房 地 产 特 的持有成本 ， 降低房地产 的实 际空置率 ， 免社会资源 过度 向房地 产集中 避 从而阻碍经济结构调整 。 开 征 物 业 税 宜 早 不 宜 晚 。物 业 税 的 开 征 需 要 具 备 众 多条 件 ， 市场 信 如 息 较 为 透 明 、 场 估 价 体 系 成 熟 、 关 法 律 和 税 制 体 系 健 全等 。 是 改 革 的 市 相 但 历史表 明， 任何 新税制都 是在实施 过程 中逐 步完善的 ， 快开征物业税 恰 尽 恰能够促进市场信息透明、提升政府税收 征管水平和完善相关 法律 体系。 拖延开征物业税则可能产生非常不利 的后果 。 总而言之 ，鉴于构建 社会主义和 谐社会 已经成为全 国上下 的奋斗 目 标 ， 鉴 于 贫 富 差 距 的持 续 拉 大 已经 成 为 构 建 社 会 主 义 和 谐 社 会 的最 大 障 碍 ， 尽 快 开 征 物 业 税 从 而 更 好 地 促 进 我 国房 地 产 业 健 康 发 展 和 税 制 的 日 应 臻 完 善 ， Ｎ － 者 和 谐 的 目的 。 达 参 考 文 献 （） 于 我 国 开 征 物 业 税 的 理 性 思 考 一 《 业 经 济 》 ０ ８年 １ １关 商 ２０ ２期 （） ２ 肖坚． 收与构建和谐 社会 的关系 ［ ． 税 Ｊ］ 山西财 政税务专科 学校学报，
浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义
浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义物业管理对于促进房地产销售具有重要的意义。
随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场竞争日趋激烈，消费者对房地产产品的要求也越来越高。
物业管理作为房地产开发的重要环节，不仅能够提升房地产产品的价值，更能够为购房者提供优质的居住环境和便利的生活服务，从而推动房地产销售的增长。
首先，物业管理能够提升房地产产品的价值。
在市场竞争激烈的环境下，优质的物业管理服务能够为房地产项目带来差异化竞争优势。
通过规范的管理和高质量的服务，大幅提高房地产产品的整体品质，使得购房者对产品的认可度和满意度大幅提升。
此外，物业管理还能够增加房地产项目的附加值，通过提供高端的公共设施和便利的生活服务，为购房者提供更高品质的居住体验。
这些优势将有效提升房地产产品的市场竞争力，促进销售的增长。
其次，物业管理能够为购房者提供优质的居住环境。
良好的物业管理能够保障小区的基础设施和公共设施的正常运行和维护，确保居住环境的整洁、安全和舒适。
同时，物业管理能够为购房者提供便利的生活服务，如垃圾清运、保洁、绿化养护等。
这些服务既方便了业主的生活，又提升了业主对小区的归属感和满意度，为购房者提供了良好的居住体验，增强了他们对房地产的信任和推荐度，进一步促进了房地产销售的增长。
再次，物业管理能够保障房地产项目的持续升值。
物业管理不仅是对房地产项目的管理和维护，更是对房地产项目的升级和改造。
通过定期的维修和保养工作，保持房屋设施的正常运行和状态良好，延长建筑物的使用寿命，提高房屋抗风、抗震等安全性能，增加房地产项目的价值。
此外，物业管理还能够根据市场需求和业主的需求，开展改造升级工作，提供更符合时代潮流和购房者需求的居住环境和服务，进一步提升房地产项目的附加值。
这些工作不仅能够保证房地产项目的价值稳步增长，也能够吸引更多购房者和投资者的关注和持续投入，推动房地产销售的增长。
综上所述，物业管理对于促进房地产销售具有重要的意义。
征收物业税对我国房地产业影响初探
２２ 实施 物业 税 对 我 国 房 地 产 开 发企 业行 为 的 影 响 实 施 物 业 ． 税 后 ， 重 了房 地 产持 有 阶段 的税 收 负担 。 当前 存在 的房 地 产开 发 加 对 Ｏ 引 言 企业囤积 土地 、为保持房屋 销售价格 的上扬或不下跌而宁愿保持较 近 年来 ， 国房 地 产 业 发 展迅 速 ， 其税 收体 制 的 不 足严 重 阻碍 我 但 高空置率的行 为将会形成较 大的成本 负担 ，有利于遏制房地产商 的 了房 地 产行 业 的健 康 发展 。 因此 ， 制定 统 一 的 物 业税 ， 而 建 立一 套 进 投 机 行 为 。作 为一 个 企 业 而 言 ， 房地 产 商 追 求 利 润 最 大化 ， 这是 无 可 完 备 的 财产 税 体 系 ， 我 国 改 革房 地 产 税 制 的重 要环 节 ， 是 对于 缓 解 分 非 议 的 。 住 房供 小于 求 的情 况 下 ， 地 产 开 发 商 会用 有 限 的 资 源去 在 房 配领 域 中 的 不合 理 状 况 ， 范 我 国房 地 产 市 场 ， 进 我 国 经济 进 一 步 规 促 开 发 最 赚 钱 的 房 屋 ， 别 墅 、 档 公 寓 等 ， 们 首 先 满 足 的是 高 收 入 如 高 他 与世 界 接轨 都 有 十 分 重要 的意 义 。 者 的 需 求 ， 后 才 有 可 能去 考 虑 中低 收入 者 的需 求 ， 与 高 收入 者 和 然 这 １ 我 国 开征 物 业 税 的 必要 性 中低收入者在人 口中所 占的比重很不相称 ，因此有着极大市场需求 我国现行房地产税制积弊较多 ，严 重制约了房地产业的正 常发 的经济适用房存在很大的供 给缺 口。政府应当进行适 当的干预和 引 展， 对其 进 行 改 革 十分 必 要 。 导 ， 从税 收政 策、 如 贷款 比率、 土地 用途 等方面对商品房和经济适用 １１开 征 物 业 税 ， 利于 深 化 城 市 经 济 体 制 改 革 由于 城 市 经 济 ． 有 房 区 别 对 待 。 时 ， 可 通过 税 收政 策 及 其 他 经济 手段 对 房 地产 投 机 同 还 体 制 改 革滞 后 ， 市 基 础 设 施 、 政 设 施 和住 宅 小 区社 会 设 施 等许 多 城 市 者 课 以重 税 和 对 投 机 行 为 的 惩 罚 ， 比如 “ 产 新 政 ” 期房 限 转 、 已 房 、 对 费用 ， 以各 种 不 同 的税 费 形 式成 为房 地 产 价 格 的 构成 部 分 ， 些税 费 这 有 住 房 的 居 民在 购 第 二 套 、 第三 套 …等 房 产 时 要 大 幅增 加 首 付 款 比 及 房 地 产开 发 商 的利 润 大 约 占房 地 产 价 格 的 ６ ％ ， 正 的开 发成 本 ０ 真 例， 提高贷款利率、 实施物业 税以加大 占有环节的税 负等等。这样做 只 约 占 ４ ％。 地 产 价格 结 构 不 合 理 ， ０ 房 不仅 影 响 了房 地 产 业 的发 展 ， 既有利于抑制房地产上的投机行 为，又能让真正 的中低收入者拥有 而且也影响了城市经济体 制改革 的深入进行 。 开征物业税 ， 有助于 将 物 美 价 廉 的房 屋 。 这一 问题 的解 决 。 ２３ 实施物业税对地方政府 收入 的影 Ⅱ 物 业税作为地 方特别 ． 向 １２ 有 利于 促 进 地 方 政 府 克 服 短 期 行 为 在 目前 地 方 政 府 缺 少 ＿ 是 城 市 的 重 要财 政 收 入 来 源 ，对 维 持 和 发 展 城市 公共 服 务 具 有 重要 稳定 的大 宗 税源 的背 景 下 ，土 地 批 租 制 往往 导 致 地 方 政 府 为谋 求政 的现实意义。首先 ， 从税 收的使用角度看 ， 目前地 方政府 的税收主要 绩， 从土 地 中“ 主 意 ”低 价 征 地 、 打 ， 高价 转 让 ， 而滥 用 土 地 则往 往 导 致 来 自增值 税和 营业 税 ， 为增 加 收 入 ， 竞 相 投 资容 易带 来 增 值 税 收入 会 地 方政 府 过度 批 地 ， “ 吃 卯粮 ” 靠 寅 搞建 设 。 而 开 征 物业 税 ， 方政 府 地 的工业 ， 导致如汽车、 钢铁等项 目过于重复建设 ， 浪费资源， 相对忽略 就 会 因为 受 到激 励 而 优 化投 资 环 境 ， 升 辖 区内 的繁 荣 程 度 ， 房 地 提 令 对 城 市 公 共服 务 的投 入 。 实施 物 业 税 ， 使 之成 为城 市 政 府 的 主体 而 并 产 不 断 升值 ， 时 也扩 大 自 己的 税 源 ， 而 形成 良性 循 环 。 同 从 税 种 ， 不 仅 有 利 于 扩 大政 府 的财 政 收 入 ， 且 有 利于 政 府 将 更 多 的 则 而 １３ 开 征 物 业 税 ， 健 全我 国财 产 税 体 系的 开 端 一 个现 代 化 的 ． 是 税收用于土地开发和城市基础设施建设、环境建设等城市软环境经 完整 的税 收体 系 ，应 当包括 商 品税 类 、 所 得税 类 和 财 产 税 类 三 大体 营 ， 善投 资 环 境 ， 动 城 市 物业 升 值 和 城 市 水 平 的 总体 提 升 。 次 ， 改 带 其 系 。 目前 ， 国在 商 品税 制 和 所 得 税 制 方面 已经 比较成 熟 ， 财产 税 中 但 不动 产 不 易 隐藏 ， 收面 广 ， 以物 业 税 收 入较 稳 定 ， 为城 市 今 后 征 所 可 方面 仍 处 于 相对 滞 后 的状 态。 这 种 滞 后 与 中 国 当前 对 财 产 尤 其是 对 的基础设施开辟财源 ， 形成 良性循环 ， 并 既带动 了城 市发展 ， 又提高 私人 财 产 的 保护 尚不 具 备 完善 制度 有 直 接 关 系。 了城 市 财 政 收入 。 １４ 开 征 物 业 税 ， 促 进 土地 和 房 产 资 源 的优 化 配 置 以 税 的 形 ． 能 ２４ 实 施 物 业 税 对 消 费 者 行 为 的 影 响 由于 物 业 税 的应 纳 税额 ． 式来 降低 流通 中 的费 用 ， 时 还 能 有效 地 调 节 社 会 贫 富差 距 。 同 开征 物 会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“ 买贵用” 平 业税 ， 于房 地 产 开 发 商 而 言 ， 然 可 以降 低 其 开 发 成 本 ， 与 物 业 对 虽 但 现象 ， 特别是对于那些家庭经济 实力不强 ， 只是 因购房 “ 门槛 ” 降低而 税 的实 施相 配套 的其 他 政 策措 施 肯 定 会 使 房地 产 开 发 市 场 的 准 入 条 购 置 房 屋 的 消 费者 来 说 ， 买房 容 易养 房难 局 面 可能 会 出现 。 业 税 的 物 件 更加 规 范 化 ， 这将 促 使 房 地 产 开 发 商 在 自己 的 资 、 、 与 行 业 要 质 信 实施对高收入阶层 的购房者影响最大，因为实施物业税 的主要作用 求及 发 展 前 景 之 间进 行权 衡 ， 而 决定 自己是 进 入还 是退 出该 市 场 。 从 之一 是 在 保 护 必 要消 费 的基 础 上 抑 制过 度 占有 资 源 ，按 个 人 持 有 的 ２ 实 施 物 业税 对 我 国 房 地产 业 的影 响 资产价值征税 ， 对单套面积过大， 超出普通住宅标准或者生活必要限 物业税是市场经济国家调节房地产市场的重要经济杠杆。开征 度 的房子可能将适用税率 明显提高 ，因此那些拥有一套或几套豪宅 这 一新 税 种 ， 涉 及 各 级政 府 、 发 商 、 是 开 消费 者 、 资者 等 社 会 经 济 主 投 的 富人 未 来 要 为 这种 奢 侈 的行 为 和 生 活付 出更 高 的使 用代 价 。 体 的行 为 决 策 ， 将 对房 地 产 业 相 关 各 方产 生影 响 。 必
物业税对房地产调控影响分析
取决于预期收益率 的大小。对于无风险收益来说 ， 只要 投 资房 地 产 的预 期 收 益 率 大 于 ０ 就 会 加 大 房 ， 地产 的投资 。 同理 ， 要 房 地 产投 资 的预 期 收 益 率 只 高于其余无风险的投资收益率 ， 就会相对增加对房 地产 投 资 的 比重 。
（ ） 业税 对房 地产 投 资需 求的 影响 二 物
弹性 的情 形 下 ， 征 物 业 税 必 然 导 致 房 价 下 跌 ； 开 况伟 大 （０ ９ 认 为 ， 业 税 开 征对 房 价 的 影 响有 明 ２０ ） 物 显 的 区域性 特征 ； 地 产开 发 商潘 石 屹 （００） 房 ２ １ 表
示 只有 开 征 物 业 税 才 能 有 效 压 低 房 价 ； 志 成 何 （ ０ ０ 认 为 物 业 税 征 收 初 期 可 以较 大 幅 度 地 压 低 ２ １）
ＥＵ （ ） ｐ Ｓ （ 一 ）＋（ 一 ） ｓ （ ）＝ ０ ＝ Ｕ （ ） ｒ ｔ １ Ｐ Ｕ （ ） ｒ 一ｔ
则投资者决定投资房地产的预期效应为： Ｅ ）＝ （ ＋ １ Ｕ（ ｐ Ｓ ｒ）＋（ 一 ） Ｓ Ｘ２ （ ） １ ｐ （ ＋ ｔ） ２ ＂ 根据预期效应最大化原理 ， 对式 （ ） １ 求一 阶和二阶 导数 ， 到 ： 得
变成 了业 主每年 缴 纳 的物 业税 。所 以 ， 发 商 的 资 开 金压 力和 建房成 本 将 会 大 幅 降低 ， 而 使 得 商 品 房 从
大， 最终危及金融稳定和经济稳定 。对于房地产调 控， 包括 货 币政策工 具 、 银行 监 管以及 财税 政策 等 多 种 手段 ， 中 财 税 政 策 包 括 了 物 业 税 征 收 问 题 。 其 ２０ ０ ５年 ３月 、 ４月 相 继 出 台 “ 国八 条 ” “ 国 八 和 新 条 ”２０ ；０ ６年 ５月 出 台“ 国六 条 ” ２０ ；０ ９年 ｌ ２月 出 台 “ 国四条”２ １ ；００年４月 １ ７日楼市 “ 国十一条 ” 要求 财政 部 、 税务 总局 要 加 快研 究 制 定 引导 个人 合 理 住
物业税对房地产市场的调控作用研究
物业税对房地产市场的调控作用研究摘要：本文从需求、供给、制度层面。
对引起房价歧高的原因进行了剖析。
认为合理的物业税制度可以增加房地产市场供给总量。
调节供给结构，减少总体房地产需求，使房地产价格有所松动。
同时指出，物业税调控的有效性需要其他制度的配合。
关键词：物业税；房地产预售制度；土地闲置税；住房保障；垄断规制体系一、造成我国房地产价格水平歧高的原因第一，需求决定论。
即主要原因是庞大的住房需求，人们对住房的需求有“自用性需求”、“享受性需求”和“投机性需求”。
这三方面的需求共同作用，推高了房价。
第二，供给决定论。
即与土地资源有限性相关，稀缺的土地资源与相对旺盛的住房需求共同推动了房价上升。
本文认为。
住房的供给结构对高房价的形成起到了关键作用。
当前住房供给结构是小户型供给不足、大户型比例过高。
小户型自用性住房因供给不足而价格上涨，推动房地产价格总体呈上涨趋势。
第三，制度决定论。
目前。
中央对地方政府以GDP增长为主的政绩评价体系。
以及中央和地方财权事权错位等制度性因素，使土地出让金成为地方政府非常重要的财政收入来源。
在这种情况下。
土地价格持续走高。
推动了房价走高，而个人投资者的房价上升预期又构成了抬高房价的传导机制(丁成日，2007)。
第四，市场结构决定论。
况伟大(2007)认为，中国房地产业属于一种垄断性市场结构。
房地产是一种不可移动产品，这决定了开发商之间的竞争是位置固定的空间竞争；房地产商只能与其相邻的房地产商进行竞争，而不能将所有房子搬在一起进行竞争。
那么，即使产业内厂商数量众多，也会因一定区域内厂商数量少。
而造成一定区域内的垄断。
这种垄断结构不同于传统意义上的垄断，属于“环形竞争”。
这样，开发商必然索取垄断高价，获取垄断利润。
同时。
由于房地产商的区域性垄断，造成了信息不对称。
消费者无法获得关于房地产成本方面的信息，导致资源配置的低效率。
房地产商可以任意抬高房价。
综上所述，本文认为当前房价持续上涨是由房地产业市场垄断格局和市场供求关系共同影响所致，房地产供给结构失调和房地产商区域性垄断共同造成房地产价格不断上涨。
开征物业税,促进房地产市场健康发展
１０ 年前 ， ０多 当时澳大 利亚 国 内争 议 到底是把 悉 尼还是 墨尔 本做 首都 ， 两派 意见 相持 不下 ， 最后 在
这两个 城 市 的中间位 置 ， 确定 建设堪 培拉 做首 都 。 培 拉 建设 规 划 是对 全 世界 招 标 ， 堪 当时是 美 国
人 中标 。 澳大利 亚 人如今 非 常 自豪 地 说 现在 该 城市 居 住３ ０万 人 ， 未来 就 是 发 展 到居 住 １０万 而 ０
对 于保 障轨 ， 府 的要 领应 有三 条 ： 规划 ， 政 管 管托 底 ， 另外是 加强 运行 管理 。 在一个 地方 辖 区管理 眼界 之 内 ， 先应 该 有一 个 “ 层 ” 筹 的 国土 开 发建 设 规 划 ， 够 考 首 顶 统 能
虑到今 后５ 年 、０ 年甚 至更 长 时间 。 种规 划管 理 的一 个 案 例 ， 澳大 利 亚首 都 堪 培拉 的建设 ： ０ １０ 这 是
作 为对热 点 问题关 注 的研 究者 ， 我积 极 主张我 国开征 在 房地产 保有 环节 的物业 税 这个 房地
产新税 种 。上海 近来 热议 的 “ 产税 ” 房 改革 试点 ， 当属 在 已有 房产 税 名义 下 引入 其 实质 内容 的一 种 便捷 途径 。我 的基 本观 点是 ， 考虑 我 国房 地产 的调 控 ， 该 实施 一 种 两轨 统 筹 的方 略 ， 中一 应 其 个 是保 障轨 ， 一个 是 市场轨 。
管 托底 ， 要从 廉租 房托 起 ， 托 到适 租 房 （ 管 长 租房 ） 再 公 。廉 租 房 怎 么建 ？现 在 看 来 不 能成
片建设廉 租 房 ， 适 当打散 放到各 个社 区里 ， 要 并从设 计 上追求 尽 可能 和谐共 处 的状 态 。政府 管理 要 向廉 租房 以及 长租 房 给 予 明显 的政 策 倾 斜 ， 即用 国库 里 的资 金 去 资 助 最 低 收入 阶层 与 收人 “ 夹心层 ” 部分人 。住 进去 后 ， 这 当情 况 改 变 收入 上 升 了 ， 些 人 该 怎 么搬 出去 ？或 者 说 怎 样相 这 应 改换相 关 配套政 策 以及倾 斜 因素？ 虽然处 理这 方 面 问题 的 管理 成 本会 很 高 ， 政府 必 须 要力 但
浅析物业税改革对房地产行业的影响
理 、 费 过 高 等 问题 。本 文 对 物 业 税 改 革 税
对 房 地 产 市 场 的预 期 影 响 作 了分析 ． 力
求为我 国物 业税 改革提 供 具 有一 定 参考
价 值 的 资 料 关 键 词 ：房 地 产 税 物 业 税 房 地
员征收城 市房地 产税 ， 征 收对象 为 同一 在
５ 结 语 、
一
基本面。但 当前 中国房 地产的房价问题 、 人民币币值问题和股指期 货 大跌等一系列 问题 都要求上海要谨 慎地走好 “ 建设 国际金融 中 心” 的每一步。比如被称为“ 亚洲四小虎” 之一的泰 国没有重视其经 常 性 项 目的 逆 差 和房 地 产 泡 沫 问题 且 未 能 采 取 有 效 的 措 施 。 曼 谷
国际金融 中心所欠缺 的。
（） ３ 能否 有效 地解 决 中国房 地产 问题 和人 民 币币值 问题 ， 将 对 上海 国际金融 中心 的建设步伐 的快慢起 到至关重要 的影响 。 资 产 价格和汇 率波动与金 融市 场关系 日益 紧密 ， 响不断增 强 。目 影 前 中 国的房价 问题 、 民币 币值问 题 已饱 受关 注与 争议 ， 旦名 人 一 义 价 值 与 实 际 价 值 发 生 巨 大 偏 差 ． 么 房 地 产 市 场 与 外 汇 市 场 将 那
ＦＮ Ｃ ＆ Ｅ ＩＡＮ Ｅ ＣＯＮ ＯＭＹ 金 融 经 济
浅析物业税 改革对房地 产行业的影响
口 王锦 秀
摘 要 ： 房 地 产 业 与 我 国人 民 群 众 的 日 常 生 活 休 戚 相 关 ． 在 我 国 国 民 经 济 发
展 中 占有 重 要 地 位 。 建 国 以 来 历 经 多 次
房 产 时 显然 重 复 征 税 。又 如 购 置 土 地 时 既
浅析开征物业税对房价的影响
提出需进行差别征税的依据 。
一
、
物业税对房价的影响
图 １ 从 量计 征 物 业 税 归 宿
在讨论前有必要对房地产的需求群体进行细分 ，原 因
有二 ， 一是不 同的需求群体 的存 在将导致市场的差异化 ，
物业税对不同子市场的影响不尽相同；二是考察不同需求
物业税的计税依据分为从量 、从价计征两种 ，从量计 征根据房地产 的面积计征 ，从价计征则根据房地产的价值
维普资讯
文 ／钱瑛瑛 陈哲
浅析开征物业税对房价的影响
资需求型 ，该群体主要处 于投资或投机 需要而购买住房 ． 可分为长期投资型与短期投机型 。长期投资型主要指购买 住房用于租赁投资之用 而短期投机型则 以短期买卖住房 以赚取差价 的投机行为为特征 。
征收。两种计征方法各有优劣 ，但就本文所讨论 的物业税
群体对于物业税的反应将有利于相关政策的制定 ，以确保 开征物业税 的公平与效率。由此 ，本文从需求动机角度出 发 ，将住房需求群体分为两种类别，一为 自住需求型 ． 该
群体主要包括购买住房以满足居住需求的消费者 ；二为投
１ Ｍａｃ ２０ ８ ｒｈ ０ ８
本质上，无论对于哪个群体 ．物业税对房价的影响以
及税负的分配过程都是相同的 ，下文的分析将以自住需求
型购房者为例展开分析 。 自住需求型购房者是住房的所有者与使用者 ，需求具 有一定弹性 。物业税将由住房拥有者承担 ，并在使用期内 分期支付 。因此 ，开征物业税将直接影响其有期间成本增加的情况下 ． 房产交易时房价将如何变化 ．本文讨论中将未来各年征收 的物业税折现到交易发生的时点 ，假设其为一次性发生的
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浅析物业税对中国房地产市场的影响
作者：【尹雪梅】2010-10-23
196 2010 5 产经INDUSTRIAL ECONOMY 浅析物业税对中国房地产市场的影响■ 尹雪梅西南财经大学国际商学院中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2010) 05-196-01 摘要房地产业既是一个民生问题，也是一个政治问题。
房地产市场一直以来都是新闻讨论的焦点，中国的住房价格在过去几年里呈现出不断增加的趋势，中国的房地产业更是被评为世界十大泡沫经济。
而大家翘首以盼的物业税却迟迟没有出台，那么物业税是否真的能拯救中国的房地产市场呢？关键词房地产物业税泡沫经济一直以来，在调控房价的各项建设中，物业税的呼声最高，被人们视为抑制房地产市场投机行为的杀手锏，但始终千呼万唤不出台。
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
进入2009 年以来，由于楼市突如其来的强劲反弹，要求物业税尽快实现从“空转”到“实转”的声音又高涨起来，有关部门纷纷将开征物业税的时间表提上议事日程，改革已经箭在弦上。
一、我国房地产业存在的问题房地产业作为我国国民经济的基础产业和主导产业，通过产业链接和传递，能直接或间接影响关联产业的发展，如果房地产业能够保持合理的发展速度，将有利于促进经济稳定持续增长。
然而，由于房地产业是一个市场供给弹性非常弱、容易引发投机等行为的产业，在发展中容易出现各种“市场失灵”现象，从而对经济造成一定的危害和损失。
我国的房地产业存在着严重的市场失灵的情况，例如，一些有钱人通过大量的购房来提高住房的价格，炒热房地产市场，从而牟取私利，这在一定程度上加剧了贫富差距的扩大。
二、房地产业的“泡沫经济” 中国的房地产泡沫最早是在2004 年出现的，当时在社会各层对中国房地产发展争论不止时，国家建设部门专门对泡沫论发表意见：“判断房地产是否出现泡沫，关键是看他是否存在真实需求。
”在市场经济环境下，一定程度的泡沫产生是必然的，泡沫是市场经济活跃度的表现，是市场经济发展的伴生物。
目前社会舆论评价说中国房地产泡沫已经到了严重危险区阶段，认为中国的房地产市场发展已不可持续。
其依据主要是两个方面：一是资金不断流入股市楼市，导致这些市场的泡沫；二是通过房价收入比、空置率、土地价格上升速度等一系列指标认为“中国的房地产泡沫已经是世界最高”。
中国的房地产泡沫是多种因素共同作用的结果。
首先，金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因。
周京奎通过博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择。
认为银行金融支持过度，是房地产泡沫产生的直接根源。
目前从金融角度解释房地产泡沫的生成，认为金融中介的作用及信贷过度是导致房地产泡沫生成的直接原因，这一观点具有很强的代表性。
其次是信息不对称情况下，投机和炒作致使房地产泡沫生成。
房地产市场投机之所以存在原因是其市场上存在信息不对称的现象，不同人群对同一资产价值评估不同，由此产生房地产市场上投机过多，出现泡沫化趋势。
最后相关体制不健全进一步导致房地产泡沫生成。
有些学者认为地方政府财权和事权不对等，迫使地方政府“经营城市”，依靠大量出让土地来弥补财政收入缺口，这成为导致房地产泡沫生成的制度基础。
三、物业税拯救不了“蚁族” 房地产业的泡沫经济不仅让中国政府焦虑不安，并且也使世界各地的媒体都将视线聚焦在中国的房地产业。
“如何拯救中国的房地产市场”，如何让中国的“蚁族”们有一个栖居之所成为了当今社会的热门话题。
2010 年1 月26 日，在北京市两会上北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税，税务专家们还预测，备受社会关注的物业税税率大致为0.5%~1%。
物业税改革真正的意义在于改变目前地方政府过于依赖土地财政、追求短期收益的缺陷，为政府提供长期、稳定的税收财源，同时倡导合理的住房消费理念，改变人们“一劳永逸”的传统购房思想。
物业税一旦出台无疑会对房地产经济产生重大的影响。
在一定程度上物业税起到可以抑制房地产市场的投机行为的作用，但是物业税的征收是针对房产保有阶段征收物业税，这样就使得开发环节的信贷风险转移到了物业保有阶段。
目前，我国许多工薪阶层都采取按揭贷款的方式，每个月的工资除了用来归还银行房屋贷款和支付利息，还要缴纳物业管理费。
由于物业税是随着房屋价值的提高而提高的，这意味着消费者要承担越来越重的税负负担，那些家庭经济实力不强的工薪阶层因为购房“门槛”降低而购入房产，就出在“平买贵地”的境地，随后出现的问题就是长期下来付不起后期的银行债务和物业税，个人房贷业务坏债率的增大，势必增加的银行的信贷风险。
物业税的征收尽管在短期内可以使房价上涨得到抑制。
但从长期来看，商品房趋势仍然是向上走的，因为城市化、资源稀缺、全球化等又会让投资预期回升，物业税的执行可能会遇到真空，如现在深圳屡禁不绝的“阴阳合同”一样。
另外，只要房地产走市场化之路，房价上涨必定以多数人为背书，这势必会导致少数人转嫁物业税让大多数人来承担。
综上分析，笔者认为现在还不是中国出台物业税的最佳时机。
但是房地产业作为中国经济的支柱产业，必须得到正确的规范和引导。
所以，在未来的几年里，不管是征收物业税还是房产税，政府的管制都起着至关重要的作用，只有国家真正的重视房地产业，关注中国蚁族的生存现状，中国的房地产泡沫经济才能得到抑制。
参考文献：[1]韩晶.物业税:不是蜗居者的救命稻草.新财经.2010(2). [2]杜鹃.物业税能否抑制高房价.China credit card.2010(5). [3]肖文晓.物业税与降房价无必然联系. Real estate information of China. 2010(1) [4]雷涛.浅析房地产价格虚高对我国经济运行产生的影响.中国商界.2009(12). [5]中国开征物业税面临的若干问题.中国金融.2010(3).。