南开17秋学期《房地产估价》在线作业

17秋学期《房地产估价》在线作业试卷总分：100 测试时间：--单选题多选题判断题、单选题（共30 道试题，共60 分。

）1. 一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）A. 下降，下降B. 下降，上升C. 上升，下降D. 上升，上升满分：2 分2. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元A. 37．91B. 38．25C. 38．42D. 50满分：2 分3. 由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于房地产的（）特性A. 不可移动性B. 用途多样C. 相互影响D. 易受限制满分：2 分4. 估价时点是由（）决定的A. 估价目的B. 估价师C. 委托人D. 估价机构满分：2 分5. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 假设开发法满分：2 分6. （）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。

A. 收益递增递减原理B. 均衡原理C. 适合原理D. 供求原理满分：2 分7. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性A. 不可移动B. 独一无二C. 相互影响D. 易受限制满分：2 分8. 路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价A. 居住B. 商业C. 娱乐D. 工业满分：2 分9. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整A. 供水、排水、电力、电信B. 给水、排水、燃气、热力C. 排水、电力、通信、燃气D. 排水、电力、通信、热力满分：2 分10. 选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可A. 3个以上B. 5个以下C. 3～5个D. 3～10个满分：2 分11. 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）A. 物质折旧B. 外部性折旧C. 经济折旧D. 功能折旧满分：2 分12. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）A. 金融制度政策B. 利率C. 经济发展D. 汇率满分：2 分13. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内A. 0．5～2．0B. 1．5～2．0C. 0．5～1．5D. 1．0～1．5满分：2 分14. 某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A. 100m2B. 50m2C. 60m2D. 80m2满分：2 分15. 长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A. 商业性质B. 出租性质C. 价格无明显季节波动D. 价格有明显季节波动满分：2 分16. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A. 600B. 625C. 650D. 675满分：2 分17. 数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）A. 直线趋势法B. 指数曲线趋势法C. 二次抛物线趋势法D. 平均增减量法满分：2 分18. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法A. 一种或一种以上B. 两种或两种以上C. 三种或三种以上D. 四种或四种以上满分：2 分19. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提满分：2 分20. 某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2A. 5190B. 4700C. 5300D. 4790满分：2 分21. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

A. 2007年3月15日B. 2006年8月20日C. 签定估价委托合同之日D. 估价人员与委托人商定的日期满分：2 分22. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

A. 4367B. 4617C. 4446D. 4161满分：2 分23. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体A. 实体、权益、区位B. 实物、权益、区位C. 实物、权益、位置D. 实物、权益、位置满分：2 分24. 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 长期趋势法满分：2 分25. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）A. 快速变现值价值B. 谨慎价值C. 在用价值D. 残余价值满分：2 分26. 收益法适用的条件是房地产的（）A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化满分：2 分27. 估价时点为过去的情形，多出现在（）中A. 保险理赔案件中B. 期房估价C. 拆迁估价D. 房地产纠纷案件中满分：2 分28. 甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）A. 甲B. 乙C. 甲、乙一样D. 无法判断满分：2 分29. 房地产权利的种类中，属于债权的是（）A. 地役权B. 建设用地使用权C. 抵押权D. 租赁权满分：2 分30. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A. 37B. 40C. 50D. 43满分：2 分多选题1. 累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。

A. 投资风险补偿B. 投资利润补偿C. 管理负担补偿D. 缺乏流动性补偿满分：2 分2. 引起房地产价格上升的原因主要有（）A. 对房地产本身进行投资改良B. 通货膨胀C. 需求增加导致稀缺性增加D. 外部经济满分：2 分3. 求取报酬率的方法有多种，包括（）A. 长期趋势法B. 累加法C. 市场提取法D. 分部分项法满分：2 分4. 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）A. 物质折旧B. 功能折旧C. 外在折旧D. 经济折旧满分：2 分5. 具体的长期趋势法主要有（）等A. 数学曲线拟合法B. 市场提取法C. 平均发展速度法D. 移动平均法满分：2 分6. 收益性房地产包括（）A. 住宅B. 加油站C. 旅馆D. 酒店满分：2 分7. 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）A. 造价指数法B. 分部分项法C. 单位比较法D. 工料测量法满分：2 分8. 在合法产权方面，应以（）为依据A. 房地产权属证书B. 委托人提供的书面证明C. 权属档案的记载D. 其他合法证件满分：2 分9. 市场法适用的对象有（）A. 标准厂房B. 在建工程C. 高档公寓D. 房地产开发用地满分：2 分10. 需要补地价的情形主要有（）A. 土地使用者土地用途B. 土地使用权届满后续期C. 土地使用者抵押划拨土地使用权D. 土地使用者转让出让土地使用权满分：2 分判断题1. 通常把市场法求得的价值简称为市场价格。

（）A. 错误B. 正确满分：2 分2. 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）A. 错误B. 正确满分：2 分3. 收益法是以预期原理为基础。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。

（）A. 错误B. 正确满分：2 分4. 在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。

（）A. 错误B. 正确满分：2 分5. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价（）A. 错误B. 正确满分：2 分6. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。

（）A. 错误B. 正确满分：2 分7. 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

（）A. 错误B. 正确满分：2 分8. 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值（）A. 错误B. 正确满分：2 分9. 经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。

（）A. 错误B. 正确满分：2 分10. 成本法测算出来的价值称为积算价值（）A. 错误B. 正确满分：2 分。