宅基地换房模式分析及金融支持建议
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个试 点项 目开工 ， 开工 面积 达 到 ２ ４万 平方米 。 ５
宅基 地 换房 由天津 市政 府 牵头 组织 ， 据试 点 村 根 镇 不 同特 点 ， 环 境 保 护 、 从 资源 节 约 、 能 分 区 等 方 功 面 ， 各 小 城镇 进行 统 一规 划和 建 设 ， 对 设计 了住 宅 区 、 商 贸宜 居 区 、 业 带 、 业 带 和 发展 带 等 不 同城 镇分 工 农
、
宅基 地换 房 的运 作 模式
设用 地 增 加 与农 村 建 设 用地 减 少 挂 钩 试 点 城 市 。此 后， 天津 市 先 后 启 动 了两 批 宅 基地 换 房 试 点 ， 中第 其
一
１ 马桥镇 模式 ．
马 桥 镇位 于 山东 省 淄 博 市桓 台 县西 部 ，该 镇 自 ２０ Ｏ ２年 开 始就停 止 了对宅 基 地 的审批 ， 并逐 步实 施 合村 并点 。 ０ ７年 ， ２０ 马桥 镇请 山东省城 乡 规划 院对 整 建制 小 城 镇 规划 进 行 修 编 ， 制 了 ＜Ｅ 改 造 村 庄 整 编 ＜Ｉ Ｉ村
资成立 房地产 公司进行 拆迁 建设 、 土地 开发等 。
３． 苏模式 江
非 货 币置换方 式 下 ， 以行 政村 为单位 确 定宅基 先 地置 换对 象 ， 制 置换 方 案 ， 编 方案 报 批 后与 农 民签 订 置换 补偿 协 议 ， 大规 模 、 次到 位 地 完成 中心村 建 并 一 设 ； 民入 住后 拆 除原 宅 基地 上 的房 屋 并 复垦 ， 后 农 最
合用 地规 划》 规 划将 全镇 ２ ， ７个 村 ４ ９ ４． ６平 方 公 里 土地 全 部 纳入 规 划 区 范 围 ， 并划 分 为居 住 区 、 工业 集
批 “ 镇两 村 ”涉 及 ３ 三 ７个 行政 村 、 １万 户 、 ６ ２． ６．
万农民， 规划 建 设 小城 镇 农 民住 宅 ２ ｌ万平 方 米 ， ９ 截 至 ２０ ０ ７年 末 已竣工 ２ ６万平 方米 ； 二批试 点涉 及 １ 第 ９ ２个 行政 村 、 ８万 户 、 １ １万 农 民 ， 目前 已有 ９ ４． １．
同时规 划 预 留 出一部 分 可供 商业 开 发 的土地 ， 以未来
立房地产开发公司， 负责旧村改造 、 撤村并镇工作 。 建
的土地 出让 收入平 衡 小城 镇 建设 的资金 需求 ， 加 当 增
该 ２个 村共 设资金 中的 ３ ％ ０ 由镇财政 出资成立城镇建设专项建 地 政 府 财 力 。 以东丽 区华 明镇 为 例 ， 镇 ｌ 设基 金投 入 ， 余 ７ ％ 要 通过 卖房 收 入 、 其 ０主 社会 资 金 、 有 １ ０ １亩 土地 ， 人 口 ４ ０ ３人 ， 建 小城 镇 用 ７ ２ 总 １６ 新 ４ ７亩 （ 中住 宅 区 占地 ３ ７ 其 ４ ６亩） 预 计宅 基地 ， 银行贷 款 等 渠道 筹集 。另一 种 是 由村委 会牵 头 组 织 ， 地 ８ ２ 委托 专业 公 司设计 、 工 ， 委会 及 村 民 自主 监理 。 施 村 截 至 ２０ ０ ７年 底 ， 已经 完 成 １ ２幢 、 ５万 平方 米 ， ５ ５ 占总 复垦 后 不 仅 可 以实 现 耕 地 占补 平 衡 ，还 可腾 出土 地
３４ ６ ４亩 。
２
２期
５５ 总３ 第６ ３ 期
具体操 作过 程 中 ， 镇的做 法 不一 。有 的采取 先 各
非货 币置换方 式） 。
利 用 国家 批 的周转土 地建 设居住 区， 然后 组织 农 民搬 迁 ， 实 施宅 基地 复 垦和 土 地 征收 储备 ； 的则 边 拆 再 有 迁 边 建设 、 民租 房 过渡 ， 后 再 实施 宅 基地 复 垦 和 农 然 征 收储备 等 。资金来源 渠 道也 比较 多元化 ， 括银 行 包 借款 、 企业 投资 等模 式 。例 如 国家 开发银 行就 为天 津 宅 基地 换房 提供 了总额 ２ ０亿 元 的专 门贷 款 ； 沽 镇 葛 则采 取 引入 民间资本 的方 式 ， 由镇政 府及 企业 共 同出
作 为 新农 村建 设 中 的新 生事 物 ， 宅基 地 换房 具有
推 进 城镇 化 进 程 、 善 农 民生产 生 活 方 式 、 约 集 约 改 节
开 发 面积 的 ５ ％ 入 住 居 民 ４ ０ ０， ５ ０多 户 ， 余 项 目计 剩
划 ３到 ５年 内完工 。村 民集 中居 住后 ， 计全镇 将 可 预 腾 空复 垦 土 地 １万 亩 ， 农 业 规模 化 经 营 、 城镇 建 为 小
设和 工业 发展 提供 了发展 空间 。 ２． 津模 式 天
利用土地等积极作用 。 对商业银行而言， 了解 、 研究这
一
新 农村 建 设 和 城镇 化 过 程 中的 新 模 式 并挖 掘 其 中
的商业机 会 ， 着创 造 社会 效 益和 经济 效 益 的双 重意 有
义。
一
２０ ０ ５年 ，天 津市 被 国土 资源部 列 为全 国城 镇建
按 每亩 ３． ５万 元 予 以补 助 ； 住 区建 成 后 ， 居 原址 搬 迁 的按住 宅 楼 建筑 面 积每 平 方米 补 偿 ５ ０元 ， 异地 搬 迁
的则可 以成本 价购 房 。 住宅 区 开发 采取 两种 模 式 ， 一是 由镇政 府 出 资设
有 的宅基 地 统一 组 织整 理 复耕 ，实 现耕 地 占补平 衡 ，
区 。 方面 ， 民以其宅 基地 、 规定 的置 换标准 换取 一 农 按 小城镇 中的一 套住 宅 ， 入 小城 镇居 住 。 迁 另一方 面 ， 原
中区 、 化 商 贸区 、 文 生态 保 护 区 、 业主 产 区等 五 个 功 农 能区 。 住 区规划 建 设 四个 组 团 ， 居 实施农 民集 中居 住 ， 搬迁 村 民 的原宅 基地 及 旧房 统 一 收 回， 对复 垦 土地 并
宅基 地 换房 由天津 市政 府 牵头 组织 ， 据试 点 村 根 镇 不 同特 点 ， 环 境 保 护 、 从 资源 节 约 、 能 分 区 等 方 功 面 ， 各 小 城镇 进行 统 一规 划和 建 设 ， 对 设计 了住 宅 区 、 商 贸宜 居 区 、 业 带 、 业 带 和 发展 带 等 不 同城 镇分 工 农
、
宅基 地换 房 的运 作 模式
设用 地 增 加 与农 村 建 设 用地 减 少 挂 钩 试 点 城 市 。此 后， 天津 市 先 后 启 动 了两 批 宅 基地 换 房 试 点 ， 中第 其
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１ 马桥镇 模式 ．
马 桥 镇位 于 山东 省 淄 博 市桓 台 县西 部 ，该 镇 自 ２０ Ｏ ２年 开 始就停 止 了对宅 基 地 的审批 ， 并逐 步实 施 合村 并点 。 ０ ７年 ， ２０ 马桥 镇请 山东省城 乡 规划 院对 整 建制 小 城 镇 规划 进 行 修 编 ， 制 了 ＜Ｅ 改 造 村 庄 整 编 ＜Ｉ Ｉ村
资成立 房地产 公司进行 拆迁 建设 、 土地 开发等 。
３． 苏模式 江
非 货 币置换方 式 下 ， 以行 政村 为单位 确 定宅基 先 地置 换对 象 ， 制 置换 方 案 ， 编 方案 报 批 后与 农 民签 订 置换 补偿 协 议 ， 大规 模 、 次到 位 地 完成 中心村 建 并 一 设 ； 民入 住后 拆 除原 宅 基地 上 的房 屋 并 复垦 ， 后 农 最
合用 地规 划》 规 划将 全镇 ２ ， ７个 村 ４ ９ ４． ６平 方 公 里 土地 全 部 纳入 规 划 区 范 围 ， 并划 分 为居 住 区 、 工业 集
批 “ 镇两 村 ”涉 及 ３ 三 ７个 行政 村 、 １万 户 、 ６ ２． ６．
万农民， 规划 建 设 小城 镇 农 民住 宅 ２ ｌ万平 方 米 ， ９ 截 至 ２０ ０ ７年 末 已竣工 ２ ６万平 方米 ； 二批试 点涉 及 １ 第 ９ ２个 行政 村 、 ８万 户 、 １ １万 农 民 ， 目前 已有 ９ ４． １．
同时规 划 预 留 出一部 分 可供 商业 开 发 的土地 ， 以未来
立房地产开发公司， 负责旧村改造 、 撤村并镇工作 。 建
的土地 出让 收入平 衡 小城 镇 建设 的资金 需求 ， 加 当 增
该 ２个 村共 设资金 中的 ３ ％ ０ 由镇财政 出资成立城镇建设专项建 地 政 府 财 力 。 以东丽 区华 明镇 为 例 ， 镇 ｌ 设基 金投 入 ， 余 ７ ％ 要 通过 卖房 收 入 、 其 ０主 社会 资 金 、 有 １ ０ １亩 土地 ， 人 口 ４ ０ ３人 ， 建 小城 镇 用 ７ ２ 总 １６ 新 ４ ７亩 （ 中住 宅 区 占地 ３ ７ 其 ４ ６亩） 预 计宅 基地 ， 银行贷 款 等 渠道 筹集 。另一 种 是 由村委 会牵 头 组 织 ， 地 ８ ２ 委托 专业 公 司设计 、 工 ， 委会 及 村 民 自主 监理 。 施 村 截 至 ２０ ０ ７年 底 ， 已经 完 成 １ ２幢 、 ５万 平方 米 ， ５ ５ 占总 复垦 后 不 仅 可 以实 现 耕 地 占补 平 衡 ，还 可腾 出土 地
３４ ６ ４亩 。
２
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５５ 总３ 第６ ３ 期
具体操 作过 程 中 ， 镇的做 法 不一 。有 的采取 先 各
非货 币置换方 式） 。
利 用 国家 批 的周转土 地建 设居住 区， 然后 组织 农 民搬 迁 ， 实 施宅 基地 复 垦和 土 地 征收 储备 ； 的则 边 拆 再 有 迁 边 建设 、 民租 房 过渡 ， 后 再 实施 宅 基地 复 垦 和 农 然 征 收储备 等 。资金来源 渠 道也 比较 多元化 ， 括银 行 包 借款 、 企业 投资 等模 式 。例 如 国家 开发银 行就 为天 津 宅 基地 换房 提供 了总额 ２ ０亿 元 的专 门贷 款 ； 沽 镇 葛 则采 取 引入 民间资本 的方 式 ， 由镇政 府及 企业 共 同出
作 为 新农 村建 设 中 的新 生事 物 ， 宅基 地 换房 具有
推 进 城镇 化 进 程 、 善 农 民生产 生 活 方 式 、 约 集 约 改 节
开 发 面积 的 ５ ％ 入 住 居 民 ４ ０ ０， ５ ０多 户 ， 余 项 目计 剩
划 ３到 ５年 内完工 。村 民集 中居 住后 ， 计全镇 将 可 预 腾 空复 垦 土 地 １万 亩 ， 农 业 规模 化 经 营 、 城镇 建 为 小
设和 工业 发展 提供 了发展 空间 。 ２． 津模 式 天
利用土地等积极作用 。 对商业银行而言， 了解 、 研究这
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新 农村 建 设 和 城镇 化 过 程 中的 新 模 式 并挖 掘 其 中
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２０ ０ ５年 ，天 津市 被 国土 资源部 列 为全 国城 镇建
按 每亩 ３． ５万 元 予 以补 助 ； 住 区建 成 后 ， 居 原址 搬 迁 的按住 宅 楼 建筑 面 积每 平 方米 补 偿 ５ ０元 ， 异地 搬 迁
的则可 以成本 价购 房 。 住宅 区 开发 采取 两种 模 式 ， 一是 由镇政 府 出 资设
有 的宅基 地 统一 组 织整 理 复耕 ，实 现耕 地 占补平 衡 ，
区 。 方面 ， 民以其宅 基地 、 规定 的置 换标准 换取 一 农 按 小城镇 中的一 套住 宅 ， 入 小城 镇居 住 。 迁 另一方 面 ， 原
中区 、 化 商 贸区 、 文 生态 保 护 区 、 业主 产 区等 五 个 功 农 能区 。 住 区规划 建 设 四个 组 团 ， 居 实施农 民集 中居 住 ， 搬迁 村 民 的原宅 基地 及 旧房 统 一 收 回， 对复 垦 土地 并