第九章房地产金融-第七章房地产金融与投资(共26页)

第九章房地产金融

房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本章首先阐述了房地产金融的特点和作用；其次分析了房地产融资的主要形式，特别对购房抵押贷款进行了专门的研究；再次分析住房公积金制度的建立和开展，并提出了一些改进建议，最后研究了房地产保险这一较新的领域。

第一节房地产金融的特点与作用

一、房地产业与金融业的关系

房地产金融是指房地产货币资金的融通。房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。

具体分析房地产业与金融业的关系，可以从两方面进行论证：一方面，房地产业的开展需要金融业的介入和支持。

首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发工程来说几乎是不可想象的。特别是我国长期以来由于房地产业体制和政策原因，建设资金没有形成良性循环，使得房地产业建设资金严重缺乏。只有改革资金投入渠道，开展房地产金融才能从根本上解决房地产业各个环节的资金需求问题。

其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值量巨大，一般消费者无此财力一次付款。以住宅为例，目前上海市住房的平均销售价在每平方米6000元左右，一套建筑面积在70－80平方米的普通住宅售价在40～50万元。尽管目前房价的构成中仍有一些不合理的成分，但是无论何时何地，房价相对于普通市民来说，一次性付款承受能力缺乏将永远成为一种普遍现象。可见，只有借助住房抵押贷款的支持，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。

再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，且资金的流动性缺乏。往往出现资本充裕的地方不需要开展房地产业，或者房地产业的开展已经到达了较高的水平，而要开展房地产的地方却缺乏资本。而金融机构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，特别是当金融业与房地产业融合为一体之后，通过建立建设贷款制度、建立抵押贷款的初级市场和二级市场，并发行以房地产为后盾的抵押贷款证券等融资手段，可以吸引国内乃至国际资金，进入区域房地产市场，从而大大提高资金的流动性。

另一方面，房地产业的开展又可以促进金融业的开展。房地产金融是金融业的重要组成局部，拓展房地产金融，对繁荣和开展金融业具有重大作用。首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最正确抵押品和投资品。房地产作为抵押物，在贷款人无力归还贷款时，金融机构可以转让、拍卖抵押房地产，从中获得补偿，从而降低贷款风险。其次，由于货币不断贬值是世界各国难以防止的的普遍现象，这就给经营货币为主的金融机构带来了一个不可回避的难题。而在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。

同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。所以说，随着房地产业的开展，房地产业和金融业的相互融合、渗透是不可防止的。

当今世界各国的金融业和银行机构，都十分重视房地产金融业务，商业银行的房地产贷款占信贷资产的比例，一般占三分之一到四分之一之间，如1994年美国商业银行房地产贷款比例占24.34%，我国香港地区1989年上半年，金融业对房地产业的贷款总额占整个金融业贷款总额的34.8%。我国的房地产金融尚处于起步阶段，具有很大的开展空间，成为金融业开展的一个重要增长点，也是各类金融机构重要的业务领域。

二、房地产金融的特点

〔一〕房地产金融的涵义

房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。我们从上面已讲述过的房地产业与金融业的密切关系中可以看到，房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透，是在房地产生产、流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等进行的一系列经济活动。如果说金融是贷币资金的融通，那末，我们也可以把房地产金融简称为房地产贷币资金的融通。房地产金融具体业务，包括房地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券〔股票、债券〕融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。它是整个金融业的重要组成局部。

〔二〕房地产金融的特点

房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。

1、房地产金融资金融通量的巨额性。房地产价值量巨大，开发企业从事房地产开发活动需要大量资金投入，这就要金融机构提供巨额信贷资金。同时，住房在所有消费品中，也是价值量最大的消费品，对大多数居民来说，购置一套价值几十万元的住宅，一次性支付也是难以承受的，住房消费信贷额也是很大的。所以，同一般企业的信贷额相比，住房金融融通的资金量要大得多。

2、房地产金融期限结构的长期性。主要是由于房地产开发周期长，资金周转慢，回收期长。一幢高层大厦的建造需要三、四年时间，普通多层住宅建设也需要一、二年时间，加上销售时期更长，因此，回收资金，归还贷款的时间也就相对较长。居民的住房抵押贷款，在一次性贷进以后，也需要用个人收入逐年归还本息。在一些兴旺国家和地区住房消费信贷的还款期长达30年，而我国有关条例也已规定归还期可达30年。所以，房地产信贷具有归还期长的特点。

3、房地产金融债权的可靠性。房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款，由于房地产是不动产，其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点，一方面，贷款单位和个人的信用度强；另一方面，在一旦发生违约时，可以用拍卖担保房地产的手段，收回违约贷款的本息，由此使信用贷款的可靠性和平安性大大增强。特别是个人住房抵押贷款平安性更强。以我国为例，自实施以来还款率高达99％以上。

4．房地产金融债权的流动性较弱。资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转让兑换成现金的能力、速度和本钱，当速度越快或本钱越低时，称这种资产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度，当保管较为容易时，资产的流动性也越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产，主要表达在两个方面，一方面，房地产只能成套出售或转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金，所投的资金可能被固定在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它，这是房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面，房地产用作抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这种传统运行中的缺陷呼唤着新的变革，于是兴旺国家从20世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。

上述特点说明，房地产金融具有独特的优势，拓展房地产金融，是促进金融业开展的新的增长空间。

三、房地产金融的职能和作用

房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过发动、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业开展所需的资金支持。二是融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设〔生产〕、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费；三是运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求缺乏、市场疲软时，那么扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康开展。上述房地产金融的职能，具体表现在如下几方面：

1、为房地产业开展积极筹集资金。房地产业的开展需要大量资金，资金从哪里来？一方面，金融机构运用储蓄存款的筹资方式，吸引单位和个人的闲散贷币资金，集中起来，将其中的一局部用于满足房地产业的需要，但会遇到“短存长贷〞资金时间结构不匹配、资金供应紧张的矛盾。所以，另一方面，还要开展房地产专项筹资方式，如房地产金融债券、股份制企业房地产股票等证券集资、存贷挂钩的个人住房专项存贷款制度、住房公积金制