房地产企业各税种纳税义务时间顺序表

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税
根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”此项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。

二、城建税、教育费附加、地方教育费附加
纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.
三、土地增值税
1、预征率
根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征
管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。

5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%。

（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。

（三）独栋商品住宅预征率为5％。

2、清算条件
根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件
(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，
但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。

故房地产企业,土地增值税的纳税义务发生开始时间为：收到第一笔售房款的当月实行预征，待企业达到清算条件时再进行清算。

四、契税
根据国务院令第224号中华人民共和国契税暂行条例:
第七条契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地，房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地，房屋权属转移合同性质凭证的当天。

第八条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地，房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款.
故房地产企业，契税的纳税义务发生开始时间为：为纳税人签订土地,房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地，房屋权属转移合同性质凭证的当天.房地产企业一般常规操作为在办理土地产权证前交纳契税，但有一定税收风险。

五、土地使用税
根据财税[2006]186号财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知:二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

故房地产企业，土地使用税的纳税义务发生开始时间为:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

重庆地区按渝地税发【2011】111号重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知执行：一、关于纳税义务起始时间房地产开发企业通过出让等方式,从土地行政主管部门取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间,按“实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先"的原则确定。

房地产开发企业通过转让等方式从其他纳税人取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间,按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定执行。

五、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定: 应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花.《中华人民共和国印花税暂行
条例施行细则》第十四条条例第七条所说的书立或者领受时贴
花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证
照的领受时贴花。

印花税实行自报自缴，如果发生应缴纳印花税行为时,应按上述规定自行贴花。

六、企业所得税
根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
(一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3％。

根据重庆市国家税务局公告［2011]第4号重庆市国家税务局关于调整房地产开发经营业务企业计税毛利率和核定应税所得率的公告:一、对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下规定执行：
(一)开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新技术开发区、经济技术开发区、北部新区，其计税毛利率为20%.（原来是15％) （二）开发项目位于除上述地区以外的区县的，其计税毛利率为15％。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率为3％。

根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案.
（二) 开发产品已开始投入使用.
（三) 开发产品已取得了初始产权证明。

故房地产企业,企业所得税的纳税义务发生开始时间为：开始预
售并收到房款后的当季度应按预计毛利率进行季度企业所得税的申报，待项目达到完工条件后，再进行结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间
的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

以上仅供参考
张庆
重庆德瑞税务师事务所。