【经验总结】某房地产项目精装修工程管理经验总结

某项目精装修工程管理总结
针对XX项目的精装修管理过程中，分别从筑邦标段出现的精装修问题、采取的措施、措施是否有效及今后类似问题更好的解决方案四个方面并结合自己之前在外企的工作经验探讨了房地产企业的精装修管理。

第一章- 装饰工程施工管理的依据
精装修管理，既然称之为管理，就要做到有“法”可依，有“据”可查，管理者才能真正做到“公平执法”。

精装修管理依据如是：政府颁布的各种法规条例、标准、规范，装饰施工单位与地产签订的承包合同及与其相应的工程图纸、工程量清单、技术说明书以及业主代表签发的指令、洽商、变更等都应是装饰工程施工管理的依据。

但在我针对工程管理过程中主要出现以下问题及建议：
1）针对装修合同文件中的合同双方约定的责任，特别是甲方权利方面不熟悉。

如什么情况下要求返工，要求更换，相关处罚措施等。

建议：必须由招标负责人组织对工程管理人员的合同条款及甲方权利进行宣
讲与学习，明确管理人员的权利以及合同约定的甲方装修要求及达成标准。

2）针对装修合同中约定的甲方要求的品牌没有做严格把控，如石膏板、轻钢龙骨现场多用的为泰山牌。

建议：
3）针对样板间及材料样品不熟悉。

如卧室石膏线亚光还是亮光、石材样品等。

建议：组织管理人员到样板间与设计部一起统一学习，了解设计部对样
板间效果及施工工艺的要求。

4）对施工单位的施工组织方案不熟悉。

如墙砖粘贴是否刷净面剂、龙骨吊杆间距过大等。

建议：组织管理人员及监理认真学习施工组织方案，并进行考试。

5）图纸交圈问题多。

如没有花时间组织与空调、水、电分包单位进行图纸核对，造成现在空调、水、电位置打架，互相破坏等扯皮现象。

建议：由设计部牵头组织分包单位在装修施工前再次进行图纸交圈审定，
并约定出现交圈问题后相关费用、责任、及快速处理方案等。

第二章装饰工程施工准备阶段管理
在施工准备阶段管理问题及建议：
1）装饰工程进度计划可执行性差，问题主要出在装饰企业对工期倒排、而且没有考虑其他分包工作面交接、甲供材到场时间、自己材料到场时间、
施工人员配备情况等
建议：每个标段必须与其他有工作交圈的分包单位一起编织进度计划，并说
明每项工作的前置条件、以及交接标准与要求。

如木地板地面、橱柜安装
前置条件等。

其他分包的工作计划中必须包括与他有工作交圈的分包的工作
前置条件与要求。

比如：木地板安装前置条件为地面平整度及地面无灰，那
么在精装的工作计划中必须有地面平整度检查与整改、地面保洁这两项工
作。

2）未要求装饰公司出具施工人员配备表，各施工阶段各工种的人数。

建议：管理人员必须要求施工单位针对甲方审核后的进度计划出具各施工阶
段各工种的人数，并由甲方管理人员根据完工日期核实人员配备是否合理，这样能有效的保证工程进度。

还应需要施工单位准备的工作有：
（1）复核结构施工尺寸，确定装饰基线，完成与总包单位的现场交接，特别是卫生间防水、电管是否带线通畅避免以后穿线不通时总包单位推辞说是精装单位吊杆打穿电管所致。

（2）清理影响装饰施工的障碍物。

如总包单位的垃圾、现场堆放的余料等（3）落实装饰施工队伍人员数量（各工种数量及各阶段相关人员到场计划）。

（4）搭建仓库、办公室、工棚等临时设施。

（5）落实装饰材料供应。

（或者需要甲供材到场时间）
（6）落实垂直运输、水平运输的机具和通道。

（7）落实施工用电、用水的供应。

（8）落实现场消防器具和安全设施。

（9）落实季节性施工的措施。

（如:冬施）
第三章装饰工程进度管理
在装饰工程进度管理方面的问题及建议：
1）对石材进场时间把控不足。

建议：要求施工单位排出细致的石材进场计划，如：大板到货时间，加工时间，排版时间，运货时间等。

在前期要求提供相关进展照片，如大板到加工厂的照片以便核实。

在石材送货前至少每周要与项目经期一起到石材加工厂，让施工单位将每个房间的石材现场摆展，针对开裂、色差等不合格石材更换，在加工厂确认每个房间石材没有问题后在送货。

2）对总包未完工项跟进不及时，影响了后期施工。

如：有 2 层楼板地面夹渣、稀疏，阳台未砌分隔墙等。

建议：类似问题处理方法有：1）开会写入会议纪要，2）总包项目经理签
字确认完工日期，3）升级给领导协调
3）甲供客卫的墙地砖到货不足或者到货较晚。

建议：首先精装单位提出的瓷砖需求量及要求的到场时间建议由采购部人
员之间沟通，并要求甲供材单位负责人到场确认。

第四章装饰工程质量控制
1）石材质量把控不到位。

如色差，断裂
建议：在送货前由甲方管理人员每周去加工厂现场验收，如有问题直接调
换，避免送货后由于工期较紧，迫使不得不安装。

2）石材及木饰面维修质量
建议：云石胶修补石材，和混油修补木饰面时，先调试云石胶及混油的颜色，作出最贴近的样板，待确认后安装此配比统一调配云石胶及混油，避免造成
修补色差。

3）施工工艺交底及样板不足
建议：凡是后期容易出现质量问题的，或者大面积施工的装饰材料需要做施
工交底及样板。

比如：石膏天花脚线有的用石膏，有的用木制但后期易开
裂，喷漆有的用亚光，有的用亮光，也应统一材质、样板引路。

4) 成品保护
建议：木地板保护这次做了样板，出现问题较少；但筑邦标段的木饰面、
木门出现大面积磕划伤后期造成了很多喷漆、修补额外成本。

应该注意木
饰面及木门的到场安装时间，尽量避免交叉施工，对其进行整体全塑料保护。

4）精保洁质量
建议：精保洁虽然这次包给精装单位，但每家开荒的质量参差不齐，还是应
该重点强调精保洁的重要性，每家作出样板间，如果达不到甲方要求立即
返工。

第五章其他优点及建议
（一）本次精装修管理值得借鉴的优点：
1)优点：本次采取了月评价及户均缺陷值的考核指标及竞争，特别是户均缺陷
值低于 7 个，且排名第一的公司在 1 号楼直接委托一个标段，使每个施工单位的施工积极性很高，形成了良好氛围，是最终取得好结果的根本保障。

2)优点：物业前期介入虽然程度不深，但也起到了发现问题的作用，特别是在
入伙前的精保洁检查及卫生间防水涂料的涂刷高度和质量方面发挥了很大的作用。

3)优点：根据项目 I 期 II 期维修问题，形成了精装修维修管理手册，在精装修
进场时下发，并由物业专职人员每天检查问题。

4)优点：地暖、冷热中水管在精装修时期带压运行，有漏水第一时间发现。

5)优点：卫生间渗水问题由筑邦标段做样板，其他精装单位统一防水做法。

6)优点：外窗防水做法统一，质量巡查时做为重点，通过雨季测试，在铝板安
装完成后统一安排了淋水实验。

7)优点：筑邦标段，人力安排比较合理，项目生产过程中在场施工人数始终保
证在 160 人左右，避免了集中抢工后又大面积撤人，使得工序及工作面安排合理，质量有保证。

8)优点：电梯地下 3 层均做了防水门槛，避免消防等漏水情况将电梯泡坏的风
险，保证电梯在精装修施工期间正常使用。

9)优点：筑邦标段的防盗工作：在项目初期发生了地暖铜件丢失等工地丢料现
象，通过筑邦施工人员统一着装，佩戴工牌，这样陌生人进入第一时间就被发现，同时加装临时门及现场巡视。

10）优点：筑邦每户门口装有实测实量和质量检查档案，针对卫生间防水等问题要将检查验收记录收入档案中。

（二）本次精装修管理需要改进的缺点
1）缺点：石材管理：本次对石材管理首先材料进场时，监理初验执行较好，并定期考察石材加工厂，避免了加工质量差而造成返工耽误工期的现象。

但是各个精装单位仍存在侥幸心理，如等其他家精装修单位铺装石材后，观察其他家的石
材质量，在考虑自家所用的石材等级。

2）缺点：在精装修工期延误上大部分原因还是其他专业进度缓慢，致使精装修作业面不具备，如美驰外窗封闭，空调管道安装，弱电穿线等，虽然精装修合同中包含了相关的协调费用，但是精装修单位仍然协调力度不大，比如，精装修单位多次协调后，专业单位仍然不加人且不加班，导致精装修单位窝工，无工作面。

专业单位往往承诺按时完成，或者增加劳动力，但是却仍我行我素，建议专业单位承诺后，安排专人负责检查并要求其项目经理每天到甲方办公室报道，汇报情况，这样一旦发现未兑现情况可第一时间协调。

3）缺点：每周监理会时间过长，成了大家沟通的大会，而不是解决问题的监理会。

很多分包平时不沟通，都在监理会提出问题，在会上沟通，造成开会效率低下。

4）缺点：现场开会少。

很多问题建议在施工现场开，这样既容易描述问题，也
容易解决分包扯皮。

5）缺点：监理会达成的共识，后期执行力差，如筑邦标段总包未完成的楼板地面夹渣重打地面、窗户安装调试、美特外立面石材都出现每次监理会都说下周完成，但每次又都完不成。

应该在监理会初期形成一种“言必行、行必果”的氛围，形成监理会中每个分包单位的代表的承诺必须完成的氛围。

在监理会初期一旦发现有分包的承诺未完成时，应采取在承诺会议纪要上签字、当众批评未完成分包或者表扬按时完成的分包，强化“言必行、行必果”的氛围非常重要。

6）缺点：精装与分包、总包单位的平时沟通不足。

很多事情通过监理会，甲方去沟通，彼此沟通的积极性不高，互相配合意识差。

适当的团建或者不定期的沟通会（前提会议要短，效率要高）
7）缺点：精装修各标段彼此联动不足，比如好的工艺，好的施工方法要多沟通，
多分享，如天花石膏脚线做法、客厅硬包做法等。

特别是战略合作伙伴了解很多一期、二期中出现很多维修问题应该组织他们与新国骏和时代的沟通，让他们也不要范一期、二期同样的错误。

8）缺点：管理处罚手段运用效果不理想，奖励机制偏少且不及时。

处罚手段要在管理初期应用频繁但处罚力度要轻，是分包了解甲方的工作要求和执行力强的氛围，使每个分包都形成雷厉风行、执行力强、勇于承担的工作作风。

9）缺点：监理的应用方面被动。

监理更多是在执行甲方的一些管理行为，但监理平时对现场的管理行为无人监控，如是否旁站、是否验收过到场材料、是否每天现场巡查等。

10）缺点：施工单位管理人员或者监理管理人员不稳定。

频繁人员流动不利于现
场管理。

11）缺点：对于乙方屡次触及质量底线时的办法不多，每周质量检查几乎都在反
复提同样问题，如钢筋绑扎，混凝土夹渣、振捣、养护等问题。

12）缺点：缺乏前置管理或者说风险管控。

针对可预见到的问题如工人秋收缺少劳动力，十八大的召开、雨季施工等风险的应对措施或者预案，往往是出现问题在解决，造成比较被动。

（三）精装修管理的一些建议：
1）建议：每周开现场会。

（前提会议要短，效率要高）
2）建议：成立专项问题小组。

如施工中的外窗防渗漏小组、后期维修定责小组、
石材专项验收小组等。

3）建议：在后期容易出现维修问题的施工中形成每个标段的施工标准化作业。

比如卫生间防水砍、外窗主副框防水等做样板后组织施工工人统一学习，并由专项小组重点检查。

4）建议：在处罚罚款方面可以采取挂单的形式。

如，会议迟到罚款、上期会议承诺未完成罚款、现场不文明施工罚款可以采取先下罚单、但暂不执行罚款的方法，待以后改正或者值得表扬的方面可以抵扣罚款。

或者用部分罚款作为团建费用、增加彼此信任和配合力度。