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深圳大型综合商业中心研究
具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。

20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。

伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。

从旧时乡村墟市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。

从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。

从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心。

商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。

目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。

一、商业地产宏观概况
（一）、一级市场
1、土地供应增长，商服用地所占比例回升
深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。

下图中2006年数据为计划数值，跟2005年的数据相比增幅很大。

图1 深圳市历年土地供应情况
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰8.6%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。

2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。

图2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用地地价指数近年来稳步上升
深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。

经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。

2005年福田区的指数高出盐田区35%。

图3 深圳经济特区历年商业用地地价指数
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》
（二）、二级市场
1、供给情况
1-1、商业用房施工面积增长加快
深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。

整体来看，深圳市的商业用房的施工面积增长较快。

该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步增长，趋势较为平缓。

图4 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：万平方米）。

其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。

其余各区整体上则是振荡着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。

表1 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分）
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比例逐步回升。

其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年振荡着上升，其增长趋势较为明显。

图5 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%）：
表2 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分）
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》
1-2、商业用房竣工面积增长较多
从1996年开始，深圳市商业用房竣工面积整体上呈现振荡向上的形态，增长速度较快，从其占商品房竣工面积的比例来看，则较为平缓，从1996年至2002年，其比例是略微下降的，从2003年又开始了缓慢的上升。

图6 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》深圳市各个区的情况如下表所示（其中面积单位为万平方米，比例为%）：表3 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例（按区域分）
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》1-3、商业用房批准预售面积逐年增加
深圳市的商业用房批准预售面积从1992年起到1999年整体趋势是振荡着增加的，从2000年开始其增长幅度加大，在2004年出现一定下调之后2005年又开始了增长。

图7 深圳市历年商业用房批准预售面积
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的情况如下表所示（单位：万平方米）：
表4 深圳市历年商业用房批准预售面积（按区域分）
2、需求情况
2-1、商业用房销售面积快速增长
深圳市商业用房的销售面积在2001年之前较为平稳，从2001年到2002年增长迅速，之后出现了振荡向上的趋势。

其中现楼销售面积在增长至2004年后出现了锐减，而楼花则一直保持着振荡向上的趋势。

图8 深圳市历年商业用房销售面积
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的具体情况如以下三个表所示（单位均为万平方米）：
表5 深圳市历年商业用房销售面积（按区域分）
表6 深圳市历年商业用房现楼销售面积（按区域分）
表7 深圳市历年商业用房楼花销售面积（按区域分）
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2-2、商业用房现楼空置面积波动不大
深圳市商业用房现楼的空置面积从1996年直至2003年波动均较为平缓，2004年空置面积出现了大的增长，2005年有所下降，波动的幅度有所增加。

图9 深圳市历年商业用房空置面积
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（三）、三级市场
1、商业用房二手交易均价近年来比较稳定
深圳市商业用房二手交易的均价在2005年之前比较平稳，在2005年1月份出现了飞跃，由12426元/平方米增长至17304元/平方米，之后出现一定的回落之后又开始缓慢的上升。

图10 深圳市历年商业用房二手交易均价
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》各个区的商业用房二级市场价格指数如下表所示。

罗湖区最高，福田区次之，最低的是盐田区与宝安区。

表8 深圳市历年商业用房二级市场价格指数（按区域分）
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》2、商业用房租赁价格指数近年开始增长
从2001年到2003年，商业用房租赁价格指数变化不大，比较稳定，从2003年到2004年，该价格指数从357增长到367，接近10个点，到2005年，该指数增长至376，又增长了9个点。

其中主要是因为罗湖区的租赁价格指数增长较多导致的。

其余各区变化则不是很明显。

图11 深圳经济特区历年商业用房租赁价格指数
注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》（四）、小结
对于深圳市的商业发展情况，综合来讲，商服用地的土地供应与其占土地总供应的比例有逐渐上升的趋势。

商业用地的施工面积、竣工面积以及其占商品房施工面积、竣工面积的比例近年来都有增长的趋势。

商业用地的销售面积和批准预售面积也有增长的趋势，而其空置面积经过近些年的波动之后，呈现出逐渐减少的趋势。

由此可以看出商业的供给保持着增长的趋势，估计未来几年该趋势不大容易发生逆转。

全市商业用地土地供应价格基本保持稳定，销售价格增长较为缓慢，但是总体趋势是上升的，而租赁价格近年则有抬头的趋势。

由此可以看出商业的需求也有一定的增长趋势，并且有望继续保持。

二、深圳市商圈概况
商圈的界定：1、圈内商业规模在10万平米以上；2、拥有至少1个以上，营业面积不少于4万平米的购物中心，或1个以上，营业面积不少于3万平米的现代步行商业街区；3、已有的或未来5年规划的商业面积不少于30万平米；4、具有全市知名度。

根据不同的行政区域划分，罗湖区已经确立了东门商圈、人民南商圈和宝安南商圈形成的“金三角”商业格局；福田区则以华强北商圈和中心区商圈二分天下；南山区也基本形成以后海商圈、南头商圈、蛇口商圈为基础的带形商业布局；宝安和龙岗两区在的人口密集的行政中区也逐步形成了各自的商业中心。

可以说现在的深圳商业已经进入了群雄并举的“割据”时期。

（一）罗湖
罗湖是深圳最先开发的地区，是立市之初的政治、文化、商贸中心，早在八十年代就形成了东门和人民南两个商圈。

1、东门商圈
作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期，从最早的乡村集市到后来的通商中心、商业物流中心，再到现在全国最大的步行商业街和现代商业中心，可谓深圳史历最古老而非常成功的商业街区。

通常所说的东门商圈大致是以人民北路为轴线左右两冀延伸300多米的范围，其中又以大阳百货和茂业百货、旺角购物中心为核心商业街区。

整个街区共有28栋主要商厦，15条主要步行街，经营商业面积50多万平米，近6千户商家，日均客流量30多万，节假日更可达50多万，最高时超过80万。

这里有大江南、茂业百货、天虹商场、太阳广场、金世界百货等大型百货；有白马时装城、大世界服装、铜锣湾时装广场等专业服装市场；有博雅、博乐琴行、陶瓷世界、手机城、眼镜专卖、东门书城、东门鞋城、国际小商品中心、美容美发用品市场等专业店；有九龙城、中海商城、德奥商城、文华广场、名仕商城、东门新天地、天龙商业城、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场等综合商厦；还有各式大小店铺。

这里的店铺月租金主要在1000-2000之间，真可谓寸土寸金。

东门主要为中低端商品市场，以服装零售和批发为核心业态，是珠三角区域最大的服装集散中心，同时汇集了餐饮、休闲、娱乐、金融、医疗等现代消费服务内容，是深圳经营品种最齐全的商业区，消费环境整洁、良好，合适各种阶层消费者，尤其是为数众多的工薪阶层，因此成了大多数深圳人的消费天堂。

2、人民南商圈
位于罗湖区的西部，深南路以南，文锦南路以西，建设路以东，沿河路之北，以人民南路为轴线，连接罗湖口岸，是深圳开发最早、开发程度最高的商业中心区，具有强大的商务、口岸经济优势。

罗湖口岸是全国最大的陆路口岸，日均出入境人流量近30万人次，为人民南商圈带来巨大的商机。

据有关调查显示，在该片区商业消费者中有60%是港人。

在这里主要汇集了购物、休闲、娱乐、酒店、商务、餐饮、观光旅游等中高档次的商业。

有深房百货、国贸、天安国际动感名城、西武百货、友谊城、佳宁娜商场、钻石广场等百货商场；有天安国际大厦、国贸大厦、嘉里中心等高档写字楼；有香格里拉、鸿燕大酒店、佳宁娜大酒楼、新都酒店、新一代海港酒楼等高档酒店餐饮业，还有大量的卡拉OK、夜总会、洗脚城等休闲场所。

人民南一度被喻为深圳商业的名片，但进入九十年代末后，由于其它区域大量商业、商务物业兴建，区域竟剧烈，加上片区自身缺乏与时俱进的经营理念、核心竞争力和物业的老化等因素，片区商业出现了衰退。

经过近两年的大加改造，商业的复兴已有一定成效，目前该片区店铺月租金主要在400-1000之间。

3、宝安南商圈
主要是指在深圳河以西，滨河路以北，红岭路以东，笋岗东路以南的范围，以红桂路、宝安南路及一小段深南中路为主要商业街道，是深圳最早的美食街区和商务、金融区之一。

从商业业态布分看，整个商圈可以以深南中路为轴，分成南北区两个部份：南区是集大型现代购物中心、商务金融中心、超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等一体的现代时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光区；北区是以美食街区为龙头的商务、金融、餐饮、居住区。

如今，东门、人民南商圈和宝安南商圈被喻为深圳罗湖区的“金三角”，成为了以服务业为支柱产业的罗湖区的基础和核心竞争力，目前以“金三角”商圈为核心的服务业产值已占到该区GDP的90%。

（二）福田
九十年代，随着深圳经济规模快速增长，城市开发重心逐渐西移，福田区确立为新的城市行政、文化、会展、商务中心，土地开发强度加大，人口大量增加，新规划建成的城市中心商务区更是吸引来大量的企业机构和商务人流，促使了华强北和中心区商圈的形成和繁荣。

1、华强北商圈
随着深圳电子信息技术产业的迅猛发展，和个人电脑、数码产品等成为平民化消费品，原来规划于“郊区”的上步电子工业园逐渐发展成了全市最大的电子配套专业市场，商贸人流急剧膨胀，经过1999年和2004年两次更新改造，便逐步形成了目前以电子配套市场为龙头，集钟表、通讯、黄金珠宝首饰、家电、服装等专业市场及大型百货、超市、精品屋、专卖店、便利店、娱乐餐饮、金融证券为一体的华强北商圈。

整个商圈范围以华强北路为主轴，包括振兴路、振华路、振中路、华发路、燕南路、中航路等街道，其中华强北商业街全长930米，是目前全国大中城市商品销售总额最大的商业街。

商圈内有50多万居住人口，企业一千多家，20多家专业市场，30多家商业品牌大型商场，560多家大小商家，3400多家各式门店；40多家金融和证券机构；60多家保龄球馆、迪厅、酒吧等休闲娱乐场所。

每天有15万人在此进行商业活动，一年销售额达280亿元（其中电子通讯产品交易量占全国的30%，交易总额占华强北商圈的70%），日客流近50万人次，总商业面积超过80万平米，月租金基本在500-2500元/平米之间，是深圳市乃至华南地区客流、物流、资金流最为集中、业态最丰富的商业旺区。

2、中心区商圈
福田CBD商圈，东起彩田路，西至新洲路，北临红荔路，南接滨河大道，总占地4平方公里，是福田区的核心中央区域，是深圳市新兴规划建设的金融、政治、文化、信息产业、服务产业中心，是一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设的都市中心区域。

中心区以深南大道分成南北两区，南区为深圳市商务中心，北区为行政文化中心。

中心区规划总建筑面积750万平米，就业人口26万，居住人口7.7万。

目前，已建设有超过140万平方米的甲级写字楼和数十个大型高档住宅区，总建筑面积超过规划一半以上，初步形成了大规模的顶级中央商务区、居住区，预见该片区商务环境在未来数年时间内可走进成熟期。

目前，片区内部份商业区尚处于兴建中，主要商业有怡景中心城、COCO PARK、晶岛国际、第三空间等大型购物中心，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼等，这些项目的商业总面积将达到50万平方米以上，若加上中心书城、其它楼宇的裙楼商业和规划建设的岗厦西购物中心总量将超过100万平米。

（三）南山
进入2000年后，经济和人口规模急速膨胀，特区内可供开发土地益发稀少，尤其是罗湖和福田两区，房地产价格开始飚升，随着滨海大道建成通车，地铁1号延长线及2号线规划建设，西部通道等利好因素，南山区作为关内的价格低谷被迅速填平，南山崛起势不可挡。

目前已有雏形的主要有南头、蛇口、后海三个商圈。

1、南头商圈
主要是指以学府路、桂庙路、南新路、常兴路为轴线的两翼商业群，片区主要商家有家乐福、人人乐、东方巴黎、西部电子、岁宝百货、姊妹城、女人世界、女儿国、曼哈、天虹商场、南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场等。

2、后海商圈
也就是南山商业文化中心区商圈，主要是指南山大道以东，后海大道以西，桂庙路以南，南油开发区以北的商业片区，主要包括海岸城、保利文化中心、南
山书城、TIME现代城、花园城、南海大道商业街、南油购物公园等项目，主要商家有深圳第一家沃尔玛、海雅百货、信和百货、吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等，商业总面积近50万平米，基本月租约在300-500元/平米间。

3、蛇口商圈
大约是指以海上世界为核心，方圆近1000米的范围，或者是港湾一路、南海大道、水湾路、望海路围合的商业片区，也可称为海上世界商圈，它是蛇口工业区的明珠，未来真正的国际化滨海口岸商业中心。

1984年邓小平南巡视察蛇口工业区时，在法国游轮“明华轮”号上题下“海上世界”四字，从此后“明华轮”停泊的海上世界片区成为了标志性的观光旅游景点。

现在海上世界片区是外籍居民的集居地，拥有占在深外籍人数1／3的超过3000名高层次外籍居民，深圳3所国际学校的2，南中国唯一的外籍妇女联合会、社区教堂等。

海上世界商业区以餐饮、娱乐、休闲、酒店业态为主，商业面积近10万平米，“蛇口海上世界”、“十五公里滨海长廊”、山海酒吧街、海上世界咖啡酒吧文化广场已经成为深圳最好的街区，异国风情的商业氛围形成了这里的独有的特色。

目前蛇口海上世界片区正在进行大规模改造和住宅开发，7月1日西部通道将贯通蛇口东角头和香港元朗，港人将可沿蛇口新街、望海路等进入蛇口海上世界片区，口岸经济效应将成为西部第一个对接香港的海上世界商圈发展强劲的推力，预计海上世界商业区会成为新一轮的置业、投资、消费的热点之一。

总观南山，南山的商业有自身的特点，由于向来缺少大型专业市场、城市主要商务经济的拉动和一些历史发展渊源，南山商业基本自发形成于居住人口较集中的社区街道和密布的民房间，因此家居氛围浓，人气较旺，但是基本以小商品零售和一般服务业为主，分布松散、无序，档次低，业态少，很多还处于杂货商店、小批发店的原始形态。

经过近几年的大力规划建设，商业基本形成了以百货、大型综合超级市场为主导业态的新局面。

目前已形成了上述三个相对成熟的小商圈，但这三个商圈在地域上没有明显的分界，基本是沿路带状分布，未能形成成
熟的拥有强大辐射能力的大商圈。

（四）宝安
宝安从整体看，大约可以分为宝安中心区和“宝城”（宝安老城区）两个大商圈。

中心区是政府高标准规划的政治、文化、商务、体育、居住的新中心城区，根据规划，将在此建设 60 万平方米商务中心，因此前景十分看好。

但目前进入片区居住的人口尚少，商业氛围还没有形成，除了将建设30万平米的大型购物中心——都市“摩尔”外，大量楼盘都规划有大面积的商业，未来总商业面积将超过50万平米，竞争十分激烈，因此中心区商圈还需要经过较长的商业培育期。

宝城商圈是由以 25 区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域,是宝安最老，人气最旺的商圈。

商圈内主要有海雅百货、大富豪购物广场、新一佳、万佳、人人乐、顺电、国美、沃尔玛、家乐福、人人乐、好百年等知名商家，业态齐全，人气鼎盛。

片区核心客源以宝安原住居民及当地白领阶层为主；而商圈北面的边缘地带则主要是以附近工业区的外来人口为消费源。

（五）龙岗
从龙岗区整体看，龙岗的大型商业基本集中于龙岗中心城区，大体是机荷高速公路以北与龙岗河及其一条支流围合，约5平公里的范围。

2002前后中心城区商业开发进入了快速增长期，几年内开发出了万鑫五洲风情Mall、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、柏龙商业广场、东方茶都、龙岗电子世界等多个大型商业项目，至2004年，片区商业总面积就接近了100万平方米，区域人均商业面积2平方米，商业竞争十分激烈。

经过随后两年低迷期，在住宅开发、地铁三号线、大运中心、高交会馆等利好因素推动下，商业地产开发又进入新一轮的投资热潮，目前主要项目有加拿大555集团的美国MALL，万科地产的龙翔大道项目等，预计未来总量将超过50万平米。

近年来龙岗中心城的商业面积增速过快，且人口和平均消费能力没有很大提
升，目前已经出现了供需严重失衡的局面，商业空置率很高，商业租金低，普遍都在30-100之间，人流量最密集的龙岗老街（龙兴街）的租金最高也仅250元／平方米左右，相比之下可算是深圳各大商圈的低谷了。

（六）商圈分析及未来趋势
目前深圳仍处于快速的“扩张”阶段，经济、人口规模高速增长，城市发展以福田中心区为辐心，向东西两翼快速推进，众多卫星城逐步兴建形成，区域商业中心发展日新月异，住宅、商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。

从商圈分布发展来看，全市基本形成了超级区域（市级）中心商圈——区域（区级次）中心商圈——社区商圈多层次、多圈鼎立的均衡发展格局。

市级中心商圈以东门-人民南-宝安南、华强北为代表，依然是全市商业高地，引领消费潮流。

福田CBD商圈，后海商圈是规划中的市级商圈，是未来的商业新贵，正奋起直追，蓄力主角地位；区级次中心商圈以蛇口、宝安中心区、龙岗中心区商圈为代表，新规划、完善市政设施和无可比拟的发展前景是其独占优势；社区商圈以南头商圈、宝城商圈、华侨城商圈为代表，以满足片区居民日常消费为主。

从商圈竞争情况看，关内的各商圈间竞争剧烈，同质化增多市场份额向西分流，并逐步趋向稳定。

随着中西部商圈的崛起，市场份额被不断摊薄，罗湖商业的龙头地位受到前所未有的挑战。

人民南商圈由于物业老化、经营管理缺少创新、缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退的罗湖商圈。

经过环境、建筑、交能连廊等一系列的更新改造后，目前还处于复兴的初期，但受制已有格局，已难以重获以往中高档消费圣地的地位，在中西部新兴大型购物中心的挤压下，正处于艰难的整合求变当中。

东门以其品类齐全，良好的步行环境适时的更新改造、适当的定位和口岸优势，牢牢的占据住了广大中低档次商业市场，使其即使在市场份额不断被摊小的情况下，也能依靠做大整个市场来取得持续繁荣发展；罗湖第一MALL——万象城及其二期工程的进入便安安南商圈地位得以确立，并成为极具竞争力的中高档时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光商业区，与东门和人民南互成犄角之势，获得业态、层次互补和更大的整体辐射能力，为罗湖商业在与其它区商业竞争中嬴得制高点。