试析物业纠纷案件的司法调处

理服务活动。目前我 国法律 、 行政法规和部门规章 对“ 物业” 范围尚未作统一界定。现行物业管理就是
管理物业 的服务 ， 而不是 “ 人居 管理” 。 （ ） 二 物业 管理合 同与一般服 务合 同的 区别
二、 物业纠纷诉讼的原因分析 司法实践 中， 受理的物业管理纠纷主要有以下 几种 ； 一是业主拖欠物业费 、 供暖费等的纠纷 ； 二是
有群体性纠纷的潜在不安定 因素等特点 。此类纠纷 其本质 特性 看 ，笔者认 为 物业管 理行 为属 ： 于民事法 虽经政府部 门协调、 法院处理， 但均未能达到满意的 律行为， 具体理由是 ：
效果 。 业公 司与业 主之 间 的矛盾纠 纷 日显 突 出 ， 物 物 １物业管 理行 为 是 一种 服务 活 动 。是 由物业 管 ． 业纠纷 仍在 大 幅度 的增 长 ，法 院对 此类 案件 做 出判 理企 业 为业 主 委员 会 及业 主提 供 的包 括财 产 维 护 、 决后 ， 当事人 不服 到检察 机关 申诉 的也逐 年增 加 。 这 环境卫 生 、 化管 理 、 共 秩序 、 全 防范 、 通 消防 绿 公 安 交
例逐渐加大 ； 案件类型多样化 ， 新类型案件还在不断 性文件事先界定 ； 从法律关系的权利义务实现上看 ， 出现。这类案件 中， 双方当事人矛盾较大 ， 案件调解 物业管理的收费依据和标准由政府物价部 门规定或
比例 相对 较低 ， 以判 决为结 案方式 的 比例高 。 主多 遵政府 物 价部 门指导 等 。 业 为案 件 的被告 ， 且败诉 多 。 物业 管理 纠纷诉 讼 主体复 杂， 法律 关 系 复杂 ， 纠 纷 的处 理有 一 定 的难 度 ， 对 具 （ ） 一 物业 管理行 为属 于 民事 法律 行 为 尽 管对 于物 业管 理行 为 的性 质存 在争 议 ，但从
尹东华 （９ ９ ）女 ， １６ 一 ， 天津市人 ， 天津市和平 区人 民检察院研究室主任， 刑法学博士 ， 主要从事刑法学 和检察实务研究。 ４９
用后 ， 业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选 关证书 ，并与业主委员会或业 主签订物业管理合
聘 物业 管理企业 ， 并签 订物业管 理合 ห้องสมุดไป่ตู้。 ３物业 管理是 国 际通用 的 区分所 有建 筑物 的管 ． 同， 但证 书补办前 的物业 费用只按 合理成本 收取 。
摘
要： 随着城市物业管理纠纷诉讼 日益增 多 ， 案件类型 多样化 ， 新类型案件不断 出现 ， 物业管理 纠纷诉讼 主体 复杂， 法
律 关系复杂 。 对纠纷的处理有一定 的难度 ， 具有群体性纠纷的潜在不安定因素等特点 。 文章结合《 物权法》 及新： 颁布的《 侵 权 责任 法》 当前物业纠纷的成因、 对 类型、 特点及化解途径均进行 了深入细致地分析 ， 司法机关如何应对此类社会纠纷 对
分析 和研究 。
一
２ 物业管理是 由政府规定 的服务管理活动 ， ． 不 是行政机关对行政管理相对人实施行政管］ 里。建设 部《 城市新建住宅小 区管理办法》 以下简称《 （ 管理办 法》和地方有关法规都规定了住宅小区应 当成立管 ） 理 委员会 并实行 物业 管理 ，物业管 理服 务 中的被 服
２１ ０ ０年第 １ 期
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天 津 法 学
Ｔｉｎｉ ｅ ａ Ｓ ｉｎ ｅ ａｊｎ Ｌ ｇｌ ｃｅ ｃ
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Ｇｅ ｅ Ｍ ．０ ｎ ｒ Ｎｏ １ ３
法学研 究 ・
试 析 物 业 纠 纷 案 件 的 司 法 调 处
芮跃进 ， 东华 尹
（ 天津市和平 区人 民检察院 ， 天津 ３０４ ） ００２
近 年来 ， 随着 城 市 ， 物业 管 理 纠纷 日益 增多 ， 伴 如从 法律关 系产 生来 看 ，物业 管理 行为是 ： 疗法规 从 随着《 物权法》 的出台 ， 人民法院受理物业管理纠纷 和部 门规 章 的强 制性 规范 ； 法律关 系 的内容来 看 ， 逐年上升 ；物业管理纠纷案件在 民事案件 中所 占比 物业管理的项 目范围由地方法规和部门规： 善及规范
种背景之下 ，０９年 １ 月 《 ２０ ２ 侵权责任法 》 的正式颁 等项 目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法 布出台， 对物业管理纠纷案件的妥善处理 ， 解决司法 律关系 ， 没有管理与被管理的关系， 双方主体关系中 实践中遇到的问题 ， 无疑具有十分重要的现实意义 。 不 具有 服从性 、 属性 。 隶 笔者将在此基础上，进一步展开对物业纠纷案件的
物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴， 公 共费 用分摊 纠纷 ； 是小 区停 车 位收 费 引起 的纠 但 三 作为一种新型民事法律关系 ， 物业管理合同与一般 纷 ； 四是 业 主 违 章搭 建 引起 的纠 纷 ； 是 业 主在 小 五 服务合同有明显区别 ：
区 内人 身财 产受 到侵 害或 伤害 引起 的 纠纷 ； 六是 前 １ ． 合同对方的过渡性。 新建物业出售前， 物业管 期 物业管 理公 司拒不 撤 出管理 区域引起 的纠纷 。 业主拖欠物业费主张的理 由主要体现在 ； 一是 理企业 的服务对象是建设单位 ， 即物业管理合同的
、
物业 纠纷 的性质
从物业管理行为产生 的法律关系分析，既具有 务主体—— 业主，虽然对是否接受物业管］ 服务不 里 行政法律关系的特性 ， 又具有民事法律关系的特性 ， 能选择 ， 但可以选择 由谁来提供服务 。“ 物业交付使
收 稿 日期 ：０ ９ １ － ９ ２ ０ —０ ０
作者简介： 芮跃进 （９ ６ ）男 ， １ ５一 ， 天津市人 ， 天津市和平区人 民检察院副检察 长， 主要从事 民事法学 、 行政法学研究 ；
热 点提 出 了独 到 见 解 。
关键词 ： 业纠纷 ； 业管理行为 ； 物 物 物业服务 质量 ； 物业侵权 ； 物业资质 ； 业行业标准 物
中图分类号 ： Ｏ ３２ Ｄ ２ ． 文献标 识码 ： Ａ 文章编号 ：６ ４ ８ ８ ２ １ ０ — ０ ９ ０ １ ７ — ２ Ｘ（０ １ ０ ４ — ６ ０）