论房屋租赁合同中的风险防范

论房屋租赁合同中的风险防范

作者：吴柯彤赵凤伟

来源：《法制与社会》2014年第19期

摘要本文通过研究房屋租赁合同存在的各种问题及危害。探讨此类问题产生的根源，发现房屋租赁合同中存在的陷阱，针对各种问题提出防范与救济措施，从而保护承租人的合法权益。房屋租赁合同也是法定合同类型中的一种，固然双方的当事人有着相应的权利也要承担着对等的义务，当然一方权利的实现必须以另一方义务的履行作为保障。房屋租赁的管理有很多急需解决的问题，为了更加完善房屋租赁市场的相关的政策和法规是当务之急，加强发展和培养房屋租赁的服务市场是解决此类问题的保障，规范房屋租赁服务的市场主体行为是必须放在首位的。

关键词房屋租赁合同风险防范法规

作者简介：吴柯彤、赵凤伟，天津市红桥区人民检察院。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）07-233-02

一、引言

随着社会的发展，随着市场经济的发展，在现在的市场上出现了许多市场主体的附属品，房屋作为主要财产的形式，有十分重要的地位。在当前，房屋租赁的合同中各种关系的冲突和矛盾逐渐成为司法的事件中成为并不新鲜的纠纷形式，受到社会各界的广泛关注也所谓理所当然。房屋租赁合同的主要合同性质、转租和与装潢、添加物相关事宜的处理。对于承租人的特殊保护方。当然还有一系列焦点问题在理论界有着不对此类问题进一步明确。

二、我国房屋租赁中出现的问题

（一）房屋租赁的现状

最近几年来，房屋开发建设规模飞速的进展过程，有关房屋的各行各业的经营业的增多，我国房屋租赁市场随之也变得纷繁复杂。国家为针对此类情况也制定了一系列有关调整房地产开发经营（含租赁）管理方面的法律法规。然而目前市场中法律法规缺失的现象还是存在，导致出现无秩序的房屋的租赁市场。然而许多缺陷和漏洞还是存在于现在的房屋租赁管理当中，包括房屋租赁管理中的诚信缺陷。缺乏较为完善的房屋租赁的管理的体系。相关的立法制度的滞后，不规范的房产租赁合同而引起房屋的租赁合同纠纷等。所以必须采取各种有效的方法来促进房屋的租赁市场健康的发展，以便提高人们的生活质量和住房的质量。

（二）房屋租赁问题的分析

住房租赁市场正在以一个较好的态势日益发展，但是与各种相关产业却不能同步的进行发展和相互平衡，导致了不能适应而出现矛盾和冲突。更不能很好的与市场经济的发展相互适应。

（三）房屋租赁过程中诚信缺失

伴随着房屋租赁市场的日益发展，许多投机从事违法行为的分子乘机而入，加之部分房屋中介机构没有任何资质证明，也没有正规的允许其从事该行业的执照，然后这些房屋中介及巩固进行无证经营，打折虚假房屋的租赁广告，提供不真实的房屋租赁有关信息，欺骗承租人们的钱财，用不合法的手段来获取中介费，欺骗承租者和消费者的案件比比皆是。这类案件俯拾皆是。目前房屋租赁管理中最为亟待解决的问题是解决整个行业的缺失诚信的问题。

（四）房屋租赁管理体系无序

截止到目前为止，对于房屋租赁管理的制度体系还未进一步完善成为专业性强而且具有规模的租赁模式。与此同时，我们也可以发现，房地产开发的企业经营管理方式过于单一，因而使得房屋租赁管理的市场系统的趋于单一死板化，甚至制约了整个租赁管理系统的整体有序的发展。

（五）房屋租赁管理的立法系统落后

目前，我国房屋租赁市场发展有着十分明显而且接近于善的变化。但面临租赁管理中出现的各种新状况和新问题依然缺乏相关的法律、法规与之很好的配合，相关的法律法规的简历仍然存在一定的滞后性。立法活动的滞后是房屋的赁管理的过程中最难攻克的难点，有关房地产企业和房产部门对于大力促进房地产发挥在何处的意识和相关理念均相对陈旧和滞后，例如，出租人的多元化，对集体土地上的租赁以及多元化的手段认识还不够彻底。

（六）房产租赁的不规范

在当前的房屋租赁管理中，出现最多的问题就是有关于房屋租赁的合同纠纷的情况，例如、租金定价不合理引起的纠纷。由于有部分中介机构采取不合法不严密的定价的方式，出租房屋的一方并没有严格按照市场和法律给要租赁的房屋一个合理的价格，从而导致了房屋租金价格过低或者过高，从而出现了不合理的定价。加之没有签订正式的合同，从而导致了租金价格不合理的纠纷。另外，有些机构签订的合同也没有遵守《合同法》有关房屋租赁合同的条款规定签订合同，从而造成了房屋租赁管理的混乱。

（七）房屋租赁市场缺陷分析

面对近些年来房屋租赁的市场纷繁复杂的状况，其中包括日益增大的房屋开发规模以及日益增多的流动性人口，国家制定了一系列调整房地产开发经营包括房屋租赁管理方面在内的法

律规范，但目前许多严重缺乏规范的现象仍然存在于房屋租赁的管理提携中，从而导致房屋租赁市场秩序混乱。

（八）预租房屋的现象

近些年来，房屋租赁和房屋预租的房屋租赁形式成为房屋租赁市场的反映。我国现在并没有专门针对房屋预租这一关系的有相关调整的法律以及规范。所以这样的实力在我国是没有法律效力的。房屋的开发建造商把建设过程中还没有竣工的房屋和建筑作为房屋租赁的标的物，在这种情况下来和一些想要租赁房屋的人来订立有关合同的实行。直到该房屋或建筑通过竣工的验收而且可以交付使用时，此时想要承租该房屋并签订合同的人享有先于他人承租该房屋的权利，这种行为称之为房屋预租的行为。对于此行为，我们将之定性为行政机关的具体行为。但同时也应认识到，行政具体行为也应在法律规定的原则之内。

在这些行为的过程中产生了许多很严重的不利的影响，例如：房屋预租行为映射出的行政机关的具体行为的不到位，直接损害国家行政机关在社会中的秉公执法的人民公仆形象；此外，现阶段我国对于房屋预租行为这一关系没有明确的法律规范对其进行调整，所以这一关系所产生的各类现象以及事项缺乏法律的约束，所以，在这一关系中，想要预先承租该房屋的当事人一方的合法权益很难得到很好的保障；而且，房屋预租阻碍房屋租赁市场的正常发展。综上所述，没有专门的法律法规去调整这一现象，那么许多不公平不合乎法律原则的事件就会频繁出现，那么这一市场将无法健康发展。

三、房屋租赁陷阱的解决方法

（一）建立健全房屋租赁的相关的法律法规

我国必须建立健全完善的法律法规运营机制，在立法和执法上加大力度，对于出现的各种问题和矛盾要采取有力的措施予以处理，克服立法工作的滞后的特点，然后加强立法工作的力度执法的力度，以适应整个房屋租赁市场的发展。

（二）密切政府各部门的协调和配合

政府各个部门应该发挥其应有的职责，各司其职，最好是多部门联动共同监督和管理房屋租赁市场规范房屋租赁关系，使法律效益和社会效益发挥到最大化，各部门分级分层分职能，保证房屋管理秩序井然。

（三）加强房屋租赁有关法律法规的宣传，提高租房者的判断能力和法律意识

各地应通过多种多样的媒体途径宣传房屋租赁有关的法律法规，让更多的房屋赁人群知道相关的法律，使得租房者的判断能力和法律意识得以提高。

（四）通过借鉴国外有关法律制度进行完善