购房合同约定逾期付款须每天支付千分之一违约金是否有效？

购房合同约定逾期付款须每天⽀付千分之⼀违约⾦是

否有效？

孙某、曾某、孙某某与施某

房屋买卖合同纠纷案

⼀、导读

1、购房者与售房者为了规避税收⽽签订不同的两份房屋买卖合同，应以哪份合同为准？

2、购房合同约定逾期付款违约⾦为每天千分之⼀是否有效？对⽅是否可要求调低

⼆、⼀、⼆审法官观点摘要：

（⼀）⼀审法官观点

购房合同约定逾期付款违约⾦每天按成交价的千分之⼀计算，该约定过⾼，改按同期银⾏贷款利率上浮30%计算

关于合同约定的违约⾦是否过⾼的问题。合同第⼗⼀条约定，买⽅未按时履⾏合同约定的其他义务，每逾期⼀天，按该物业成交价的千分之⼀向卖⽅⽀付违约⾦，直⾄买⽅履⾏完全合同的其他义务⽌。被告孙某提出该违约⾦标准过⾼，并请求调整违约⾦。根据《最⾼⼈民法院关于适⽤﹤中华⼈民共和国合同法﹥若⼲问题的解释（⼆）》第⼆⼗九条规定：“当事⼈主张约定的违约⾦过⾼请求予以适当减少的，⼈民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履⾏情况、当事⼈的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信⽤原则予以衡量，并作出裁决。当事⼈约定的违约⾦超过造成损失的百分之三⼗的，⼀般可以认定合同法第⼀百⼀⼗四条第⼆款规定的‘过分⾼于造成的损失’”。本案中，施某主张因孙某未付清余下房款，造成其预期利益受损，但未提交证据证明其实际损失，在此情况下，孙某未按约定⽀付购房余款给施某造成的损失为利息损失，⽽双⽅在合同中约定的违约⾦的计算标准为每⽇总价款的1‰，确实较⾼，故应对违约⾦的计算标准予以调整。根据本案的实际情况，确定孙某逾期⽀付购房余款的违约⾦应以370000元为基数，按照中国⼈民银⾏同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2015年4⽉16⽇起计付⾄款项付清之⽇⽌。

（⼆）⼆审法官观点

双⽅为规避税费⽽签订的购房合同不是双⽅的真实意思表⽰，应以双⽅真实意思约定的价款为准

关于房屋买卖价款的问题。从现有证据来看，2015年3⽉31⽇当事⼈双⽅在南宁市房产交易中⼼签订《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同》未声明对2015年1⽉11⽇签订《房屋买卖合同》予以撤销或取代，况且，上诉⼈申请民⽣银⾏南宁分⾏贷款370000元也说明了房价款是57万元，各⽅⾯证据均印证2015年1⽉11⽇签订的《房屋买卖合同》未被撤销，依然有效。由此可推定该《存量房买卖合同》⾥记载房屋买卖成效价款50万元显然是为了应付房屋买卖交交易少交契税和办理过户⽽为的，故上诉⼈请求按《存量房买卖合同》记载的50万元为房屋买卖价款，理据不⾜，本院不予⽀持。

三、分析意见

1、购房合同约定违约⾦过⾼者，对⽅可要求降低。

2、房屋买卖双⽅为办理房屋备案⼿续、规避契税等⽽签订的不是双⽅真实成交价格意思表⽰的合同不能作为双⽅真实成交价格进⾏认定。

四、判决结果

1、⼀审判决结果

购房⽅应按照双⽅真实合同约定价格⽀付售房⽅剩余购房款，并按照同期银⾏贷款利率上浮30%⽀付违约⾦。

2、⼆审判决结果

驳回上诉，维持⼀审判决。

五、争议焦点

房屋买卖价款是以《房屋买卖合同》约定成交价的57万元为准还是以《存量房买卖合同》约定的50万元为准。逾期付款的违约⾦应该如何计算。

六、法院查明的案件基本事实

法院审理查明：

2015年1⽉11⽇，孙某（买⽅）与施某（卖⽅）签订⼀份《房屋买卖合同》，约定孙某购买施某的房屋。合同对购房款的⽀付、房屋过户⼿续办理等进⾏了约定。

后，因买⽅未按时⽀付购房款⽽发⽣纠纷。卖⽅将买⽅诉⾄法院要求判决买⽅⽀付购房款并⽀付违约⾦。

注：本⽂系转载，仅供普法学习。