催收物业管理费的方法

催收物业管理费的方法
一、催收物业管理费的方式：
1、发“催收信息”；——一般是两周一次，参与内容：尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业管理处缴交，以免增加额外的滞纳金。

多谢合作！****物业管理处。

电话：*****
2、电话催收；——先了解一下业主的欠费主要原因。

要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主可以确定几时过来交。

3发“催收单”；——寄信或贴住户门口或梯口。

（另附内容）
4、上门沟通——先了解一下业主的欠费主要原因。

然后才上门沟通。

（计划一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。

）
5、法律途径；——经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师信”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。

二、针对几种特殊情况的催费方式。

1、炒楼群体（未装修未入住的空置房）。

针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。

拟进行每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元。

一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。

一类型为商
铺、别墅，该类型业主由于管理费用比较多，拟进行重点跟进处理，安排人员长期进行上门工作，在经过一定时间累计后仍然不交付的拟进行法律手段进行催缴，初步计划从5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”。

若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

三、针对不同业主，采取不同的收款方式。

物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，以更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。

以下列举几种欠费催缴的方式方法：
1、事出有因适度减免。

如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业管理费，虽然并非是物业管理公司的责任，物业管理公司也无赔偿义务，但是从人性化管理的角度出发，物业管理企业可以给住户适当的补偿(非现金)或采取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清快刀斩乱麻。

如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱。

如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失依法办事。

住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满;有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的;有的借口物业管理公司管理不善等等。

这些住户打心眼里是想搭车消费，因此物业管理企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人定时催讨。

加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案;项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实;收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。

做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传正确引导。

业主有按时交纳物业管理费用的义务，这是物业管理条例明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费用呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。

因此我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业管理企业的权利和义务并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。

催缴物业费统一说辞
为了更好的催缴物业费，特制定如下统一说辞，请参考执行。

如需发函，可联系客服部配合完成。

物业费催缴函（公司名义）
第一步X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，寒暄一句，不好意思打扰您了。

由于物业费都是预交的，而您现在已经超期未交了，今天我接到公司的电话，称财务系统自动生成了____至___时间内未缴物业费的名单，其中您的名字在其中，所以我友情提示一下，近期公司准备拟物业费催缴函。

您一直都很支持我们的工作,希望您有时间来物业服务中心缴纳物业费，您如果没有时间，我们也可以上门收取。

您看本周或下周几比较方便？我过去一趟？
第二步X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，寒暄一句，不好意思打扰您了。

今天我接到公司的消息，说已经在拟物业费催缴函了，准备近期发出去了，把这个信息传达给您。

像您这样的业主，对我们服务中心的工作也都很支持和配合的。

希望您近期有空来缴纳物业费，如果您工作繁忙，我们约个时间上门也可以，感谢您配合我们的工作。

第三步X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，寒暄一句，打扰您了。

关于物业催缴函听公司相关部门称已经发出去了，您这几天就有可能会收了，请注意查收。

其实作为我，物业服务中心的服务人员觉得这些真的没有必要，也不是什么大不了的事情，您只要把物业费缴纳一下就可以了，不必要这么大费周章。

您觉得呢，近期您的工作比较忙吧，那我们约定个时间，上门收取一下，您看呢？
第四步X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，寒暄一句，打扰您了。

关于物业费的事情，跟您打个招呼，那个函不是我们服务中心发的，是通过公司后台系统直接生成发出的。

像您这样的客户，一直都很支持我们服务中心工作的，而且像您这样有身份的人，也不在乎这些费用。

所以希望您不要太介意，估计您已经收到物业费催缴通知函了吧，上面注明了____________,也希望您有空来物业服务中心缴纳一下物业费，或者我晚上到您那去，您看是明天或者后天呢？
律师函
发前X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，寒暄一句，不好意思打扰您了。

有关物业费的事，要跟您打个招呼。

根据公司的流程，现在财务部应该会直接将未交物业费的名单转到后台，由公司后台发律师函了。

我觉得为了这点物业费也没有必要打官司，而且您也一直都很支持我们的工作。

是不是您最近工作比较繁忙，抽不出时间，那您约定一下，我们可以上门把票送到您家，这样，您看这周有时间吗？发后X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，打扰您了，根据我的经验值判断，最近您应该收到有关催缴物业费的律师函了吧。

看来公司法务真的想通过法律途径解决问题了，依我看如果没什么大问题可以把这个问题解决一下，如果您决定这几天来交物业费，我们可以定个时间，然后我再向公司申请，撤销律师函，您看怎样？
法院传票
发前X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，不好意思打扰您了，近期我听法务说，上回发律师函催交物业费的法院传票要下来了，我想又没什么大问题，我们也没有必要搞得这么大，所以给您打个电话，看看您的意向，您看能不能抽空来物业服务中心把这个事情解决一下，到时我和法务说下，就把这个撤销了吧，您说呢？
发后X先生\女士，您好，我是XX物业服务中心XX，打扰您了，最近您收到法院的传票了吧，我们公司现在都是按照这个流程来办的，而且一般按照惯例，就物业费的问题，我
们公司最后都是胜诉的。

那么您还需要支付违约金和诉讼费。

没有为了这点钱大费周章，我们物业服务中心也想所有业主有个舒适顺心的生活环境，如果您最近忙的话，我们可以定个时间上门把物业费的票送到您家，我也可以第一时间告诉财务，转告后台法务撤诉，您看这样处理好吗？
注：1、这个方法主要通过给业主层层施压起到催缴的目的，并不是真的想与业主打官司。

这需要服务人员付出大量的努力，去逐步催缴，但比起真正和业主法庭相见，还是更有效的。

2、和业主通电话，不要上
来就提物业费，可以就小区最近工作，天气情况等进行寒暄。

昆山尚亿家物业服务理念
公司理念：
美丽生活,源于温馨服务
服务宗旨：
尚勤于行善爱于心
诠释：
亲人――对待业主的态度对待业主要像对待自己的亲人一样，态度要亲切、亲和。

亲身――对待业主的需求对待业主的事情要象对待自己的事情一样，事事先站在业主的角度和立场，充分考虑业主的感受和利益。

亲自――对待业主的方式对待业主的咨询或需求帮助要亲自负责（跟踪）到底，直到问题圆满解决，业主满意为止。