业主手册物业部分

业主手册——物业篇
1、城承物业介绍
北京城承物业管理有限责任公司成立于1995年，隶属于北京城建（股票代码：600266），国有独资企业，国家一级资质物业管理企业，中国物业管理协会理事单位、北京物业管理协会会员单位。

在同行业率先通过了 ISO9001：2000质量体系、ISO14000环境体系和OHSAS18000职业健康安全体系等国际体系认证。

目前物业管理面积已达600万平米。

物业类型涉及写字楼、大型商业、学校、公寓、住宅、军队社会化保障项目等。

城承物业被授予“全国履行社会责任范例企业”、“北京市先进集体”、“北京市交通安全先进单位”等称号。

城承物业在管项目获得“全国物业管理示范项目”、“国家级青年文明号”、“优秀物业管理小区（大厦）”、“北京市物业管理（五星）示范项目”、“北京市物业管理（四星）示范项目”、“北京市用户满意单位”、“北京市明星班组”、“北京十大巾帼岗位”、“北京市十大魅力社区”、“首都绿化美化先进单位”、“北京市科普教育基地”等荣誉称号，优秀管理项目占管理总面积的93％。

供暖运营公司连续四年获得“北京市供热先进单位”和“技术创新先进班组”称号。

城承物业在飞速发展的同时，每位员工始终牢记并秉承“诚信为本、规范服务、保护环境、健康安全、开拓创新、追求完美”的服务宗旨，努力争创全国一流的物业管理服务企业。

2、物业服务内容
常规服务范围：
由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，根据住宅四级服务标准对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

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特别服务范围：
为业主设置区域贴心管家服务。

3、物业服务直通车
收费标准
缴纳方式
业主到物业服务中心使用现金或刷卡的方式缴纳上述费用。

服务热线
24小时服务热线：0
物业办公地点
城誉嘉园1号楼3单元地下室
物业通讯地址
北京市房山区长阳镇文昌东路城誉嘉园
邮编
102400
4、物业管理权限
管理范围
向业主或住户提供各项与物业服务相关的咨询。

及时解决业主或住户的各类投诉，并跟踪处理的全过程，做好投诉的回访工作。

受理业主房屋设施、公共设施的报修，及时安排相关人员上门处理。

为业主办理入住、装修、业主变更等手续及相关证件。

负责本小区各项费用的收取工作。

定期回访辖区内业主，征求业主对物业服务的意见及建议。

及时将小区内发生的一切紧急事件通知相关部门，全程跟踪事件的结果，并进行反馈。

制定各种社区文化活动方案，节假日的装饰方案，并组织实施。

负责楼宇空置房、公共部位的巡查、管理工作。

逾期缴费制度
物业服务中心全权负责社区物业管理运作，对违反《临时管理规约》的行为，有权依照国家法律法规进行纠正及制止，以保障全体业主的共同利益。

对于社区范围内发生的违反国家法律法规的行为，物业服务中心有权配合执法机关执行维护治安的任务。

物业服务中心按照《前期物业服务合同》，对拖欠费用的业主有权依据《前期物业服务合同》内容予以处理。

5、八大智能安防体系简介及使用说明
报警系统
防盗报警系统是用物理方法或电子技术，自动探测发生在布防监测区域内的侵入行为，产生报警信号，并提示值班人员发生报警的区域部位，显示可能采取对策的系统。

防盗报警系统与出入口控制系统、闭路电视监控系统、访客对讲系统和电子巡更系统等一起构成了安全防范系统。

门禁系统
门禁系统，在智能建筑领域，意为Access Control System，简称ACS。

指“门”的禁止权限，是对“门"的戒备防范。

这里的“门”，广义来说，包括能够通行的各种通道，包括人通行的门，车辆通行的门等。

出入口门禁安全管理系统集微机自动识别技术和现代安全管理措施为一体，涉及电子，机械，光学，计算机技术，通讯技术，生物技术等诸多新技术。

它是解决重要出入口实现安全防范管理的有效措施。

可视对讲系统
可视对讲系统是提供访客与住户之间双向可视通话，达到图像、语音双重识别从而增加安全可靠性，同时节省大量的时间，提高了工作效率。

它可以与住宅物业管理中心或小区门卫有线通讯，从而起到安全保护作用。

它可提高住宅的整体管理和服务水平，创造安全社区居住环境。

闭路电视监控系统
闭路电视监控系统是安全技术防范体系中的一个重要组成部分，它可以通过遥控摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的情况，同时具备录像及储存功能。

停车管理系统
智能停车场管理系统，是将停车场完全置于计算机统一管理下的高科技机电一体化产品，通过智能设备使拍照识别车辆进出的相关信息。

停车场管理系统配置包括停车场控制器、自动智能道闸、车辆感应器、地感线圈、通讯适配器、摄像机、录像机、传输设备、停车场系统管理软件等。

电子巡更系统
电子巡更系统是管理者考察巡更者是否在指定时间按巡更路线到达指定地点的一种手段。

巡更系统帮助管理者了解巡更人员的表现，而且管理人员可通过软件随时更改巡逻路线，以配合小区的巡查需要。

远程监控系统
系统中的图像处理和传输设备为网络视频服务器，它负责把音、视频信号和报警信号通过局域网或广域网传输到远程客户端，同时可以接收客户端发送的云台控制信号和音频对讲信号；客户端进行远程监控时，需要输入用户名和密码，进行身份验证，通过认证后即可实现远程监控，此功能大多用于户内智能家居控制。

紧急求救按钮位置及使用条件
紧急救助按钮主要设置在户内卧室，此按钮与中控室连接，如家中出现紧急情况可按下此钮，中控室接到报警后，可查看到报警地址，并安排工作人员到现场
查勘情况。

装修篇
第二部分装修指引
一、装修前的提示
装修前的注意事项
请详细阅读本手册和《房屋使用说明书》，若有疑问可咨询城承物业城誉嘉园客户服务中心。

咨询电话：。

检查住宅是否有异常问题，如地漏、下水是否畅通，发现问题可通知城誉嘉园客户服务中心。

装修公司的要求
建议业主装修时，选择具有资质室内设计公司、专业装修承包商和高质量的装修材料。

装修公司营业执照
受业主委托的装修公司应有国家工商行政管理局颁发的建筑装饰装修工程营业执照。

装修公司资质等级
具备国家建设部颁发的建筑装饰装修工程三级（含）以上资质证书。

设计图纸
业主在选择装修公司后应要求其对墙体拆改、水电气改造等施工项目出具相应改造图纸。

中水管道
由于市政中水未通，业主需装修时，自引自来水管供马桶冲水使用。

原马桶旁预留中水管道请勿改动，待市政中水开通后，自行将中水管与马桶连接。

自来水管与中水管不可以任何形式连接。

闭水、通水试验
装修公司应在装修前做卫生间防水闭水试验，及下水管网的通水试验，发现不合格及时通知客户服务中心，客户服务中心将及时联系维保单位进行维修。

如装修后发现防水漏水或下水管道不通，施工单位将不再负责维修。

告知施工人员注意事项
请将城誉嘉园客户服务中心告知您的关于装修禁止行为及注意事项告知您
的装修施工人员，城誉嘉园客户服务中心也会在日常的巡视过程中，协助您监督施工人员有无违章行为。

为了避免施工人员对您的新房可能造成的污染及对邻居的干扰，请告知施工人员不要在现场留宿。

二、装修手续的办理
办理装修手续所需物品
业主
带本人身份证，如不是业主本人办理，需带业主身份证复印件，业主委托代理人办理的委托书及代理人身份证复印件。

装修公司
A.装修施工单位营业执照复印件（加盖公章）。

B.装修施工单位企业资质证明复印件（加盖公章）、（外埠单位须提供进京证）
C.业主与施工单位签订的装修合同或协议书副本（复印件）。

D.装修施工单位应向城誉嘉园客服中心提供一式两套比例为1:50或
1:100的设计图，并在图纸上对房屋原格局需要更改处标注清楚，以便城誉嘉园客户服务中心日后为业主尽可能提供快捷、准确的服务。

（包括平、立面图，电气线路图、给排水线路图等）。

装修施工人员：本人身份证复印件1张，1寸免冠照片2张。

相关费用
装修保证金： 5000 元/户（人民币）；
装修管理费： 13 元/平方米（人民币）；
装修许可证费用： 0元/张；
施工人员临时出入证费用 10元/张；
申请回复
客户服务中心收齐装修单位的装修资料，将及时组织工程部装修监管小组进行审核，3个工作日内给予明确答复。

装修方案修改在施工过程中如业主需对原装修设计方案有修改之处，应将修改后的设计方案报客户服务中心重新备案。

装修验收
装修完毕后业主应提前3日向客户服务中心申请验收，客户服务中心将协同业主、装修公司负责人进行户内装饰装修工程的检查，并三方签字确认。

如有验收不合格项应限期及时整改，物业服务人员进行复验。

办理装修手续流程：
不合格
三、装修设计注意事项
土建工程系统
未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的改动原设计的方案，不得变动建筑主体和承重结构。

请确认增建工程及改装项目符合建设部有关法律法规。

如事前未经政府有关部门批准，并未向客户服务中心备案的施工行为，需恢复至原来状态，一切所需费用，需由业主或装修单位承担。

楼宇外墙属公共部分，为维护本住宅区外貌美观整齐，未经客户服务中心书面确认，业主及装修公司不应拆改或破坏任何楼宇外墙、或将任何窗户加大或封闭、空调室外机位改装，不应加设防盗铁窗、遮阳篷、晒衣架、花棚、天线、招牌，不得私自安装太阳能、卫星电视接收设备等其他有损楼宇外观的行为以及国家明文禁止个人使用或安装的设备。

各单元结构内的承重墙、梁柱体，不得剔槽、打洞。

电气系统
单元用电容量设计不应大于原设计用电容量。

住宅单元内已装有充足电源插座，业主如需更改电路、增加负荷或安置大型用电设备，应报客户服务中心备案。

单元内照明、插座回路应均匀分配，不应在一个回路内带过多电气设备。

顶棚穿线应用金属铁管，做到良好接地，铁管与铁盒采用扣连接，地面穿线应用金属铁管且不可交叉布线。

单元内所有照明、墙面插座不应有接头，如有接头必须加装线盒，接头应刷锡达到接触良好。

开关、墙面插座的移位、增加、拆除应提前报客户服务中心。

拆除线管的电线应抽出。

所有电线管路在铺设时，应避开燃气、冷热水、供暖管道，或应保持一定的安全距离。

给排水系统
装修时业主应自己负责单元内的舒适状况，应充分考虑户内冬季取暖问题。

装修时不应私自更改供暖管线、阀门、管道位置，不应包封室内供暖设施。

室内排水管道如装修中要包封，需预留管件维修检查口，方便入住后对各管道进行公共检修，设计检查口时预留的尺寸不小于：25CM*25CM。

如因业主装修包封管道未留检查口，导致漏水无法维修，造成的一切损失由该户业主自行负责。

因业主原因造成采暖效果差，室内温度不能达到国家规定供暖标准（18℃），或供暖设施及管线跑、冒、滴、漏等情况，应由改造单位承担责任。

排水管改装：厨房及卫生间排水管禁止加装PVC排水管。

因为PVC管材经过年久使用，容易老化腐蚀、脆化。

一旦发生堵塞，无法疏通，强行疏通只会造成管线破裂、导致跑水。

空调安装
业主安装空调机,应按预留位置固定，并在购买空调时参考空调室外机座尺寸大小，以免购买的空调室外机过大导致无法安装。

空调室内机冷凝水管需接入指定位置，严禁直接引致户外。

空调管应从预留洞引至室外，严禁重新在外墙上打眼（楼体为外墙外保温），以免破坏保温层。

其他
业主不应私自改变入户门形状及开启方向，不得在户门外加装防盗门。

业主不得私自拆改移位燃气管道、计量表、阀门等燃气设施，所有改动由具有资质的燃气公司统一负责，并至客户服务中心备案。

四、装修时间及物料运输
装修时间
每周一至周五：上午8：00时至12：00时
下午14：00时至18：00时
其他时间及公休日、法定节假日禁止噪音、异味施工
施工材料运输
所有建筑装饰材料应装袋运输，运货车须在指定区域装卸。

装饰材料应集中堆放，不得占用公共通道、走廊、电梯厅，院落。

运送大量装修材料、工具须使用专用运货电梯。

搬运材料时请勿损毁楼梯、墙壁及其他公共地方。

如发生导致本住宅区公共财产或第三方财产受损，责任人应负责修复或进行赔偿。

装修公司在进行施工前应对所涉及区域的公共部位进行成品保护，包括楼道地面、墙面等。

运载装饰装修材料的货车应在客户服务中心指定区域内进行装卸，并应清理干净。

施工工具运输
装修公司运进/出施工工具，应到客户服务中心开具进/出工具明细单，凭单进出本住宅区。

运输施工工具时注意所经运输路径的墙面、地面、电梯厅、轿厢等成品保护，如发生损毁，装修公司应无偿修复或负责赔偿。

装修垃圾清运
装修房屋产生的装修施工垃圾应装袋集中放置于室内，严禁堆放在公共区域内。

生活垃圾严禁与装修施工垃圾混装袋内。

装修施工垃圾在垃圾清运指定时间内装袋后运至客户服务中心指定的装修施工垃圾集中堆放区域。

运输装修施工垃圾时应注意避免遗撒，不得倾倒于非指定集中堆放区域。

清运装修施工垃圾应注意所经运输路径的成品保护。

五、装修施工注意事项
装修公司注意事项
所有准备在本住宅区进行装饰装修工程的装修公司应按物业服务公司规定办理装修手续，并符合有关消防的规定。

装修单元内应配备足够数量、经过检验合格的灭火器（按每30建筑平米计算）。

装修公司严禁私自改动燃气系统，否则客户服务中心有权进行违章处理并责令恢复。

装修公司在装修单元施工时应由专业电工人员负责电源线的接驳，严禁非专业电工人员操作。

如需使用明火作业时，应到客户服务中心开具动火施工证，动火证当日当次有效，如需再次使用，应重新开具，并应由持有焊工证的专业施工人员操作使用。

进行油漆、稀料、脱漆剂等易燃易爆物品作业时，严禁与明火同时作业。

油漆等易燃易爆物品存放不得超过当日用量，严禁大量存放。

装修施工现场严禁吸烟。

否则客户服务中心有权进行违章处理。

装修公司有责任做好施工区域的防护工作，避免刺激性气味，电动工具噪音等影响相邻业主。

严禁敞开户门进行装修施工。

施工过程中，应临时封闭不用的下水口，严禁往下水口管道中倾倒垃圾及施工废料，如在装修期间，低层住户因下水管道被装修杂物堵塞致水淹产生的一切后果，由导致堵塞的上层业主或装修公司承担损失。

装修施工过程中造成跑水、火灾等后果，及因装修可能导致的毗连（邻）房屋的渗漏、损毁，均由责任方负责修复和赔偿。

装修公司在房屋装修期间应指派专人为施工现场负责人，对施工现场发生的质量和安全事宜及紧急事情能够及时获悉并处理。

装修公司人员注意事项
所有装修施工人员必须严格遵守管理公司相关规定，做到安全文明施工。

装修施工人员应着装整齐，进出本住宅区主动出示施工人员出入证，自觉接受管理公司工作人员的检查。

装修施工人员进出施工区域时，应使用管理公司指定电梯或通道，只可在出入证指定的楼层单元内活动，不得进入非装修施工区活动。

装修施工人员严禁在施工现场区域使用电炉液化气罐等明火做饭。

装修施工人员严禁随意挪动公共区域内消防器材，或使用消防设备取水源调制水泥、沙石料、清洗地面或其他用途。

装修施工人员严禁在本住宅区内做出与装修单元施工工作相悖之行为，否则客户服务中心有权进行违章处理。

客户服务中心工作人员对装修房屋现场进行全天候不定期巡查，如发现违反《装修服务手册》规定行为，客户服务中心有权予以纠正，并填写违章通知书。

装修施工现场如发现吸烟及烟蒂，客户服务中心有权进行包括但不限于停工等管理措施。

入住篇
1、入住温馨提示（提醒业主注意事项。

搬家时间、车辆出入等）
关于业主“一卡通”
本市实行业主一卡通制度。

一卡通同时具备在北京市业主决定共同事项公共决策平台的决策功能和银行端的金融功能。

每套房屋对应一张北京业主一卡通（以下简称“一卡通”）。

一卡通由市住房城乡建设委统一制作，免费发放。

房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。

购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。

房屋使用
本物业仅作为住宅使用，不可作为其他非居住用途使用。

您有义务负责您室内自用部位的所有设施、设备之保养、维修及相关费用。

请您勿在任何公共区域或设施设备间（包括但不限于窗外、楼道、屋顶、消防栓等）堆放私人财物、晾晒物品及圈、占、压、埋公共区域或设施设备等行为。

房屋装修及改动
请您注意，无论您是在入住后首次对房屋装修装饰或在首次装修装饰结束后的任何一次对房屋的装修装饰及改动的，均需遵守《装修管理服务协议》之相关约定，如有违反将参照《装修管理服务协议》中相关协议内容施行。

日常维修
物业客服中心负责对楼宇进行统一检修及公共区域的日常维修养护，业主应配合物业的正常巡查及维修工作。

您自家维修如涉及公共利益及公共部位、公共设备设施，应遵守本小区管理规定。

公共区域清洁
客户服务中心对物业管理区域提供专业的保洁维护、保持小区公共区域的清洁卫生。

如您发现公共区域卫生清洁方面任何不尽满意之处，请致电客户服务中心，清洁人员将及时予以改善。

“保护环境，人人有责”，请不要有随意涂划/乱画/吐痰/便/溺、随处弃置垃圾等不文明行为，共同保持小区清洁卫生。

生活垃圾清倒
请您将生活垃圾用自备袋包好，投放于楼宇内BI层单元门外的生活垃圾桶内，客服中心清洁人员会定时清倒桶内垃圾。

请您不要将垃圾放在楼道内或其他公共部位，以免滋生细菌破坏大家舒适的生活环境。

请勿将装修垃圾与生活垃圾混置。

装修垃圾清倒
装修垃圾装袋后，投放到客服中心指定的装修垃圾投放处，不可堆放到公共区域或投放到生活垃圾桶内。

具体投放位置和投放时间我们将按情况做出安排，届时另发放详细通告。

高空抛物、坠物
高空抛物不但是破坏环境的行为，更是一种危及公共安全的行为。

切勿将任何物品从窗户、阳台向外抛洒。

同时注意不要将任何物品放置在未封闭的阳台、空调台及其他危险部位。

外置阳台禁止放置易坠落物品。

机动车辆的停放
本小区全部为地下车位，机动车辆需进入地下车库停车。

遵守交通标志、标识的指示规定，不得超速行驶，车辆出入应按要求出示证件或配合登记。

车辆进入停
车场后应服从管理员的指挥和安排，停车入位，严禁占用他人车位。

车主停放好车辆后，应锁好车门、调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品需随身带走。

车辆驶离停车场时，应注意周围车辆安全，缓慢驶离。

其他车辆的停放
自行车、摩托车、三轮车、电动车等非机动车请停放在指定的停车处。

园区、道路、大堂、楼层、楼梯间、消防通道等公共区域不得停放自行车等车辆。

共享单车是为大家提供出行方便的交通工具，并非个人私有，不可进入小区内随意停放，请您按照规定将车辆停放在明显的市政路边或小区大门外，方便其他人找寻。

秩序维护
小区大门由物业客户服务中心派秩序维护员进行24小时值守，对小区内的公共区域定时巡视，以维护良好的公共秩序。

门禁门
为保证安全，各单元门禁门请您进出随手关闭。

请留意陌生人士跟随，提防尾随而入。

为了保证业主（使用人）的权益，门禁卡仅限业主（使用人）使用，严禁转让使用。

若因转让/借给他人使用而产生治安事件，经确认后由持卡业主（使用人）承担相应责任。

门禁对讲
各单元户内已安装了门禁对讲系统，并附设置遥控自动开锁按钮，操控门禁门。

您的客人可以使用门禁对讲与您联系。

请您告知来访亲友如何使用此安防设施。

消防安全
我们将定期对消防设施设备进行保养维护，并定期对小区进行安全检查，如果我们发现在您所居住的区域有火灾隐患，请支持我们的工作，以便及时消除火灾隐患。

请您严格遵守国家和本市消防法规，自觉遵守小区的治安、消防安全规定，禁止在楼宇内公共区域吸烟。

严禁在小区内燃放烟花爆竹。

请您爱护楼宇内消防设施，一旦发生火灾，它将起到很大的作用。

楼内公共部位防火门请不要锁闭、破坏、挡掩。

您在室内进行装修时，请配置符合规范的灭火器。