chap1：房地产经济学概述

估算房地产业增加值的基础资料
年份 1996
商品住宅的价 格（元）
1667
城镇人口 （亿人）
3.73
人均住房面积
县统计口径人 均住房支出
（平方米）
（元）
17.0
124.1
1997
1790
3.94
17.6
164.0
1998
1854
4.16
18.6
195.6
1999
1857
4.37
19.6
222.1
2000
微观上研究：房地产开发、经营、消费、服务、管理的 运 行机制和规律。
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
房地产经济
房地产生产、流通、消费和再生产过程中的经济活动。
§1.2 房地产经济活动的基本环节与内容
房地产经济活动
1) 生产环节 房地产经济活动的生产环节，即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
0.00% -10.00% -20.00% -30.00%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
两者关系的具体表述
房地产经济（部门经济）是国民经济（宏观经济）的一部分
chap1：房地产经济学概述
§1.1 §1.2 §1.3 §1.4 §1.5
基本概念及经济学相关基础知识回顾 房地产经济活动的基本环节与内容 房地产经济与国民经济的关系 房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产经济学的主要流派与研究方法
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
1. 经济学研究什么?
1) 房地产产权关系 2) 市场供求关系 3) 收益分配关系
注4：房地产经济运行的基本环境
1) 制度保障与政策环境 2) 外部环境
注5：我国房地产经济发展的基本过程
1) 土地使用权的有偿转让 2) 房屋商品化与住房制度改革 3) 房地产综合开发与建设的突飞猛进 4) 房地产市场的逐步建立与日益活跃 5) 房地产经营方式的多样化 6) 房地产法律法规体系的逐步完善
年份
房地产投资增长率
国民生产总值增长 率
全社会固定资产增 长率
城市居民人均居住 面积增长率
房地产经济与国民经济的关系(图示)
国民经济增长率（%） 全社会住宅建设投资增长率（%） 农村居民人均居住面积增长率（%）
全社会固定资产投资增长率（%） 城市居民人均居住面积增长率（%） 房地产开发竣工房屋面积增长率（%）
注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临
的特殊条件
日本经济学家筱原三代平则提出过著名的规划产业结构的 两个原则：
➢ 收入弹性原则——把收入弹性较大的产业作为主导发展的产业，以保证该产 业有足够的市场。
➢ 生产率上升原则——把生产率提高幅度较大的产业作为重点发展的产业，一 边能够迅速扩张产业的规模。
§1.4房地产业在国民经济中的地位和作 用
2）房地产业占国民经济的比重及其对国民经济的贡献
按照国家统计局数据计算的房地产业增加值及其 占GDP的比重
房地产业的经济增长贡献率
房地产业对国民生产总值增长的贡献
年份
房地产业增 房地产业增
加值
加值增展速
（亿元） 度（%）
房地产业增 加值/GDP
(%)
例：商品房销售与钢材、木材、水泥的相关性
房地产业增加值 增量/GDP增量
（%）
房地产为 GDP增长贡 献的百分点
(个)
1991 368.2
1992 521.1
34.3
1.9
3.0
0.43
1993 640.7
8.6
1.8
1.5
0.20
1994 870.3
11.6
1.9
1.9
0.24
1995 1058.6
6.0
1.8
1.6
0.17
1996 1149.3
1) 房地产业所从事的主要活动（投资、开发、买卖、中 介、管理、建设、维修、装饰等）
2) 具体参与房地产经济活动的组织和机构（公司、企业、 政府主管机构等）
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
4. 房地产经济学
经济学科中的一个分支学科——部门经济学科
宏观上研究： ①房地产经济运行规律 ②房地产资源的有效配置
注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临
的特殊条件
d) 确定的标准
➢ 中国“九五”期间国家计委政策研究办公室在编 制《中国支柱产业振兴方略》中队支柱产业提出 了九条要求，其中第一条最主要的标准是：产业增加
值占国民生产总值的5%。
➢ 美国经济学家罗斯托的经济成长理论认为：主导产业
应能够吸收新技术，且本身有较高的增长率，对相关产业有较强的扩散性作 用。
2001年国民经济各产业增加值的排序
国民经济产业分类
占GDP的比重（%）
A 农、林、牧、渔业
16.11
B 采掘业
4.79
C 制造业
34.29
D 电力、煤气及水的生产和供应业
4.46
E 建筑业
6.55
F 地质勘探业、水利管理业
0.35
G 交通运输、仓储及邮电通讯业
6.13
H 批发和零售贸、餐饮业
8.14
I 金融、保险业
5.74
J 房地产业
1.94
K 社会服务业
3.96
L 卫生、体育和社会福利业
1.01
M 教育、文化艺术及广播电影电视业
2.85
N 科学研究和综合技术服务业
0.72
O 国家机关、党政机关和社会团体
2.66
P 其他行业
0.30
增加值排序 2 7 1 8 4 15 5 3 6 12 9 13 10 14 11 16
较大比重的产业。
注：主导产业、支柱产业确定的标准与面临
的特殊条件
c)主导产业与支柱产业的区别
➢ 主导产业强调的是—— 产业的带动作用和扩散作
用 支柱产业强调的是—— 产业在国民经济中的比重和份额
➢ 主导产业强调的是—— 产业成长初期对国民经济的
带动作用 支柱产业强调的是—— 产业成熟期对国民经济的支撑作用
注：主导产业、支柱产业确定的标准与
面临的特殊条件
a) 主导产业
➢ 概念： “起爆剂产业” 一国产业结构中需求的价格和收入弹性都很
高的，能够带动其他产业的先导性产业。
➢ 作用： 可以加速一国产业结构的高度化进程。
注：主导产业、支柱产业确定的标准
与面临的特殊条件
b) 支柱产业
➢
概念：
少数在国民经济中处于举足轻重地位的，其价值在国民生产总值中占有
即：通过交换实现房地产的价值和使用价值。
亦即：房地产开发建设者交出房地产的使用价值，
换回价值的过程。
当然，未经开发的“生地”也能投人市场流通。
注1：房地产流通的活动内容
第一层次：土地流通，即地产流通 包括：土地征用 土地使用权的出让、转让 土地使用权的租赁、抵押等
第二层次：房地产流通，即房产流通 包括：房屋出租、出售 房屋置换 房屋抵押、典当
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
概念：
A. 房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地 在经济方面的商品体现。
B. 房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的 房屋及其所占用的土地的总称。
C. 房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、 构筑物，以及由其所衍生的权利。
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
2. 什么是房地产？
3.
房地产业
4. 房地产经济学
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
1. 经济学研究什么?
5W——WHY 1H——HOW
WHAT WHERE WHO WHENE
经济学的几个基本概念
需求（宏观、微观） 供给（宏观、微观） 市场（广义、狭义） 价格（总体、个别、弹性） 生产要素 成本
生产消费 生活消费 经营消费 行政消费
注1：房地产经济产生的基础
1) 所有权的产生是房地产经济形态形成的基础 2) 房地产经济是商品经济形态的历律 2) 房地产经济活动的基本规律 3) 房地产资金（资本）运行规律
注3：房地产经济运行最基本、最重要的关系
两者之间具有显著的互动性和关联性
表现在：总趋势正相关
国民经济带动房地产经济
国民经济
房地产经济波动的波幅大于
地产经济
国民经济波动的波长大于房
§1.4 房地产业在国民经济中的地位和作用
1）房地产业在现代社会中重要作用的一般表述
[1]房地产业的特点
基础性 产业的作用 先导性 产业的作用 高度综合性和高度关联性及其作用 主导性产业的作用 不平衡性
2.3
1.7
1.0
0.10
1997 1258.8
8.7
1.7
1.7
0.15
1998 1452.6
18.5
1.9
5.0
0.39
1999 1528.4
8.4
1.9
2.0
0.14
2000 1698.7
12.8
1.9
2.3
0.18
2001 1885.4
10.2
1.9
2.4
0.18
资料来源：《中国统计年鉴（2002）》、《中国统计年鉴（2003）》
经济学的几个基本概念
生产要素
i.
土地
ii.
资本
iii.
劳动力
iv.
管理者职能
经济学的几个基本概念
几种基本的成本（cost）概念： ① 外显成本、隐含成本 ② 会计成本、经济成本 ③ 短期成本、长期成本 ④ 固定成本、变动成本、总成本
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
2. 什么是房地产？ 房地产的概念 房地产的属性特征（房产、地产、房地产） 房地产的形态（实物形态、经济形态） 房地产的类型
土地、在建工程、建成后物业
森林、农田、 住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地
按经营方式划分
用于出售的房地产、用于出租的房地产
按是否产生收益划分
收益性物业、非收益性物业
按开发程度划分
生地、毛地、熟地 或：已开发土地、未开发土地、未来待开发土地
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
3.
房地产业
对房地产业的理解包含两个层次：
注2：房地产流通主要方式
房地产流通的主要方式有：
房地产买卖 房地产租赁 房地产抵押 房地产典当
§1.2 房地产经济活动的基本环节与内容
3) 消费环节
房地产消费是指 通过对房地产的占有、使用实 现其使用价值的过程。
经济学对于消费的解释：通过对经济物品的占有、使用，实现
其使用价值的过程。
注：房地产消费的形式
§1.3 房地产经济与国民经济的关系
百分比
房地产经济与国民经济的关系
180.0% 165.0% 150.0% 135.0% 120.0% 105.0% 90.0% 75.0% 60.0% 45.0% 30.0% 15.0%
0.0% -15.0% 19871988 1989 19901991 1992 19931994 1995 19961997 19981999 2000 20012002 2003 20042005 -30.0%
§1.4房地产业在国民经济中的地位和作用
3）房地产业对国民经济的三大效应
回顾效应 前瞻效应 旁侧效应
①房地产业的回顾效应
所谓“回顾效应”——产业的发展对为其 展所施加的影响。
提供投入品的产业的发
房地产业具有回顾效应的原因：
房地产业涵盖范围广泛，且其影响范围会随经济发展和人民收入水 平的提高而逐步扩大。
1948
4.59
20.6
238.2
2001
2017
4.81
20.8
249.5
2002
2092
5.02
22.8
242.6
2003
2212
5.24
资料来源：各年度《中国统计年鉴》
23.7
256.5
房地产业的经济增长贡献率（%） =房地产业增加值÷国民经济总增加值
即：当年房地产业增加值（GDP）占国民经济增加值的比重。
属性特征（房产、地产、房地产）
房地产的属性特征
空间的固定性 使用的耐久性 收益的递减性 效用的多层次性
数量有限 位置不可移动
多用途 聚积资本
位置固定性与质量差异性 数量有限性与供给稀缺性 利用永续性与报酬递减性 产权分割性与权益流动性
§1.1 基本概念及经济学相关基础知识回顾
分类 分类依据
类
型
按物质形态划分 按用途划分
房屋和基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。
注：这一环节的前提条件是——获得可供开发的土地
注1：房地产生产活动的主要内容
第一层次：土地开发、房屋开发建设 第二层次：在第一层次基础上发展的综
合开发、配套建设，以及在 流通、消费环节中以装饰和 修缮形式为主的追加。
注2：房地产综合开发的涵义
从横向看——对开发地区 包括：合理规划 统筹安排 配套建设
从纵向看——对建设全过程 包括：规划设计 征地拆迁 土地平整 建设施工
注3：装饰与修缮
装饰——建筑安装的外延 修缮——局部建筑物的再生产
§1.2 房地产经济活动的基本环节与内容
2)
流通环节
房地产业流通环节，即房地产的劳动产品进入市场，进行 交易活动，实现其使用价值和价值的过程。
严格地讲：房地产流通是指房地产的商品形态与货币形态 相互转化的过程。