深圳市前海深港现代服务业合作区十九开发单元规划文本

规划文本（报审稿）
深圳市前海深港现代服务业合作区管理局
二〇年月
依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》（2011），本开发单元规划经深圳市前海深港现代服务业合作区管理局专题会议审批通过，现予以公布。

本开发单元规划成果由“一书三图”构成。

“一书”指“规划文本”；“三图”指“综合发展用地总图”、“城市设计控制总图”和“地下空间规划指引图”。

（1）一书：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。

（2）三图：是指按法定程序批准具有法定效力的三张规划图表。

深圳市前海深港现代服务业合作区管理局
二〇年月
总平面图
整体鸟瞰
目录
1总则 (1)
2目标定位 (1)
3用地性质 (2)
4开发强度 (2)
5配套设施 (4)
6道路交通 (6)
7城市设计 (7)
8低碳生态 (11)
9地下空间 (12)
10地名规划 (14)
11规划实施 (15)
12附：现状概况 (17)
1总则
1.1本开发单元规划适用范围（以下简称本单元）：妈湾片区开发单元十九，
东临前湾公园，西至妈湾二路，南至月亮湾大道，北至梦海大道所围合
的区域，总用地面积80.35公顷。

1.2制定本单元规划的主要规划依据是：《前海深港现代服务业合作区综合
规划》（以下简称《综合规划》）及其它经批准的专项规划。

1.3制定本单元规划遵循的总体原则是：产城融合、特色都市、绿色低碳。

1.4本单元内的土地使用及开发建设活动必须遵守本单元规划的有关规定。

本单元规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、法
规等规范性法律文件相关条文的规定。

1.5本单元规划涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳
市城市规划标准与准则》（2014版）（以下简称《深标》）及相关规范性文
件确定。

在本单元内编制街坊详细规划与设计，均应以本单元规划的要
求为依据进行。

1.6在本单元内编制街坊详细规划与设计，均应以本单元规划的要求为依据
进行。

1.7本单元规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海
管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。

1.8本单元规划自前海管理局签发之日起施行。

即日起，该单元原有的控制
性详细规划与详细蓝图自行作废。

2目标定位
2.1本单元规划的发展目标：打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理
中心功能的生态城区。

2.2本单元规划的主导功能：为现代物流产业服务的商业性办公及生活配
套。

2.3本单元规划的发展策略：以林荫道、商业骑楼、中心公园和低密度景观
建筑共同构建一条南北向通山达海的中央绿轴，通过绿轴串联单元内各
个混合组团并衔接两侧产业和生活功能，使其成为单元内生态景观与公
共服务的核心。

3用地性质
3.1本单元规划用地性质主要包括：综合发展用地（1）、综合发展用地（4）、
综合发展用地（5）、公共开放空间（2）、公共开放空间（3）、市政设
施用地，详见“综合发展用地规划总图”。

3.2本单元规划所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已
建的合法建筑与本单元规划规定的用地性质不符的，可继续保持其原有
的使用功能；如需改造或重建，须按本单元规划规定进行。

3.3本单元规划所确定的公共服务设施和交通市政设施，若安排在土地使用
权已出让的地块内，前海管理局相关管理部门可根据有关法规的规定，
在有需要的时候依法收回土地使用权。

3.4本单元规划所确定的街坊、地块界线，在规划设计中，可根据实际情况
将街坊或地块进行合并、细分。

3.5本单元规划用地性质指“规划确定的用地性质”。

4开发强度
4.1本单元规划建设规模总量约为168.95万平方米（不包括地下空间建设面
积），规划居住人口规模1.82万人，就业人口规模3.96万人。

4.2本单元划分8个街坊，各街坊开发强度与各类功能的建设规模详见“街
坊信息统计表”。

街坊信息统计表
4.3本单元规划总建设规模为上限控制，单元内各街坊的建设规模允许相互
间调剂，各街坊调整规模上限不得超过其规划规模的20%。

4.4本单元街坊内各类功能的建设规模允许相互间调剂，但各功能建设规模
调整幅度不得超过其规划规模的20%。

4.5本单元在实施方案中对旅馆业（酒店）建设指标的调整，应结合市场开
发需求并进行充分的论证，配建的酒店建筑面积不得少于4万平方米。

4.6本单元规划中规划确定的公共服务设施和交通、市政设施的建设规模为
建议值，下阶段详细设计时，可按照国家、省、市相关规定和技术规范
确定；各项设施设置位置可根据具体规划及建筑设计方案在所在街坊内
进行适当的调整。

4.7本单元位于机场航空限高范围内，建筑高度须符合机场限高相关要求。

5配套设施
5.1本单元规划的配套设施为非独立占地的公共服务设施、市政基础设施，
详见“综合发展用地规划总图”。

5.2本单元规划中配套设施依据《综合规划》、开发单元建设规模总量及人
口规模综合确定，不得减少数量或压缩规模，当实际开发建设的总量超
过规划总量一定限度，对本单元配套设施造成较大影响时，应对本单元
规划进行必要检讨。

5.3本单元规划确定的配套设施，在满足相关规范下，可适当增加建设规模
以扩大容量；在有利于配套设施近期实施等条件下，可对其具体用地范
围及布局在所在街坊内进行合理的调整。

5.4本单元配套设施设置详见“公共服务设施一览表”与“市政设施规划一
览表”。

公共服务设施一览表
市政基础设施一览表
5.5本单元规划中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与
安全防护要求。

6道路交通
6.1本单元远期有深惠城际线、光明快线、轨道5号线、轨道17号线、BRT
经过。

规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

6.2本单元对外联系的主要道路为梦海大道、怡海大道、月亮湾大道、妈湾
一路、妈湾二路。

各街坊出入口及内部道路详见“综合发展用地规划总
图”。

6.3本单元规划道路分四个等级：
（1）快速路：月亮湾大道，红线宽度80米，为双向6车道主道与双向6车道辅道；
（3）主干路：妈湾二路，红线宽度70米，为地面双向4车道、高架双向6车道；梦海大道，红线宽度60米，为双向6车道；
（4）次干路：妈湾一路，红线宽度35米，为双向4车道；怡海大道，红线宽度40米，为双向6车道；
（5）支路：各地块通行与出入的主要道路，红线宽度有16米、18米、28米，其中16米、18米红线宽支路均为双向2车道，28米红线宽支路为双向4
车道。

6.4本单元内主次干道应与周边单元道路系统贯通。

街坊内支路线型可根据
具体规划、建筑设计确定，但街坊对外联系的道路交叉口位置不应调
整，确需调整，应进行研究论证并按程序报批。

6.5本单元规划提倡单循环交通组织。

6.6本单元内各地块主要机动车出入口不应设置在主、次干路上，也不宜设
置在行人集中与优先地区。

6.7本单元规划地面不宜设固定停车位。

鼓励地下停车场划分停车分区，停
车位配置数量应按《深标》的下限配置，所有停车场均应为残疾人提供
不少于总数1.5%的专用停车位，且预留不少于总数50%的充电桩设施。

6.8本单元公共交通站点的设置应按照《前海轨道与道路交通详细规划》、
《前海公交系统专项规划》等相关规划落实，建议采用港湾式布局或与建
筑一体化设置。

6.9本单元构建便利的自行车道系统，公共自行车租赁点/停放点的设置应
按照《前海慢行系统专项规划》等相关规划落实。

7城市设计
7.1本单元公共空间的特色：打造融入区域整体生态框架的公共中央绿轴，
以中心公园、林荫道、社区公园串联单元及街坊，连通城市与水岸，构
建丰富多样的公共空间网络。

7.2本单元公共空间结构：以两大中心公园和南北向林荫大道构建一条通达
海岸的公共空间主绿廊、东西向延伸的林荫道串联社区公园形成通达前
湾公园的公共空间次绿廊，详见“城市设计控制总图”。

7.3本单元公共空间形态划分为复合开发绿地、沿街绿地、跨街（屋顶）公
园三大类型。

7.4本单元内公共空间设置应满足：
（1）单元内中心公园和社区公园位置和范围不得调整；
（2）沿怡海大道南侧应结合滨水景观建设宽度不少于10米的公共开放空间，且与周边街坊形成整体的滨水休闲景观，滨水岸线绿化率不少于50%，植被种植应与滨水休闲景观相协调；
（3）平南铁路远期拆除后，形成以铁路文化为主题的景观公园，并通过乔灌木搭配，形成多层次的景观效果；
（4）街坊内各地块的开放空间应尽量集中，街坊内集中设置的开放空间长短边比不应大于2:1，并且短边不宜少于20米；
（5）单元内林荫道和社区公园应以景观型绿地为主，绿化覆盖率不应小于50%；并应增加透水铺装地面比例，利用植物和集中池形成雨水收集系统。

7.5本单元标志性公共空间为南北串联两大中心公园的公共中央绿轴，详见
“城市设计控制总图”，公共中央绿轴的设置应满足：
（1）中心公园以开敞的绿地为主，并结合周边地块功能，兼容商业、文化、展示等功能，且无条件提供市政公用设施必要的建设场地；
（2）主廊道内（自贸大街和自贸东街围合的部分）主体建筑建筑裙房应采用退台、架空等建筑手法，并辅以空中花园等立体的绿化景观，实现主廊道绿化景观的视线延伸和拓展；
（3）沿公共中央绿轴两侧裙房设计应呼应沿线道路和开放空间，形成灵动、自由、丰富的街道空间；
（4）地下、地面、空中花园垂直连接部分建议采用坡度小于25%的生态坡道或坡度小于30%的景观生态造型踏步形式，条件受限时所采用的楼梯或
电梯宜进行景观化处理。

（5）允许地下兼容商业或文化功能，且无条件提供市政公用基础设施必要的建设场地；
（6）地面不得布局永久性建筑，控制空中连廊从地块上空跨越的数量。

7.6本单元02街坊、08街坊的公共空间建议形成2处跨街公园，分别上跨海
城北街、通港街，详见“城市设计控制总图”，设置应满足：
（1）起坡部分应设计为覆土地景建筑，宜采用坡度小于25%的生态坡道或坡度小于30%的生态景观造型踏步形式；
（2）上跨道路红线上空的构筑物应设计采光孔，采光孔水平投影面积宜为上跨部分总投影面积的20%-40%；
（3）上跨道路红线部分构筑物距地面净空高度不宜少于6米，覆土层厚度不宜少于1.5米，内部使用空间不得超过一层。

7.7本单元步行系统规划强调立体复合与高度可达，通过公共空间通道、人
行过街天桥、建筑连廊、地面人行道、林荫道、地下步行通道等形成三维步行网络，串联各街坊与周边单元。

鼓励必要的区域设置人行过街天桥、建筑连廊。

（1）本单元人行过街天桥（建筑连廊）沿城市支路进行设置，不应跨越城市主次干道，详见“城市设计控制总图”。

连廊距地面净空高度不得小于4.5米；
（2）本单元设置地下步行联系通道不应少于25处，其中与轨道站厅结合的地下步行联系通道不应少于14处，详见“城市设计控制总图”。

地下步行通道净宽不宜小于6米，净高不宜小于3米；轨道站厅地面出入口考虑与地块建筑一体化设计；
（3）地面、地下、空中三层步行体系之间应通过坡道、楼梯、电梯等与公共场地及商业服务设施进行立体无缝衔接，且按相关规定进行无障碍设计。

7.8本单元公共空间及步行系统均应无条件对公众开放。

7.9本单元各街坊绿化覆盖率不得小于25%；裙房屋顶绿化覆盖率不得小于
40%；林荫道应保证不小于80%的道路遮荫率。

7.10本单元裙房建筑退线原则：
（1）裙房退线应符合《深标》中一级退线相关要求；
（2）在避开对轨道线通道影响的前提下，裙房建筑退线退用地红线不应小于6米，其中与自贸大街两侧的裙房建筑退线退用地红线不应小于9米，详见“城市设计控制总图”；
（3）利用周边城市道路作为消防登高面的地块，裙房建筑退用地红线应与塔楼建筑退线保持一致。

（4）裙房建筑退线应沿区域内公园、广场等开放空间形成退让。

7.11本单元塔楼建筑退线原则：
（1）满足《深圳市公安局消防局关于明确消防车道及登高操作面设计参数的通知》及相关建筑防火规范要求。

（2）在避开对轨道线通道影响的前提下，塔楼建筑退线退用地红线不应小于9米，其中与自贸大街两侧的塔楼建筑退线退用地红线不应小于12米，详见“城市设计控制总图”；
（3）规划公共中央绿轴及节点四周的塔楼，建议在裙房退线基础上后退5米；（4）塔楼应按照轨道线通道控制线进行控制；按照《城市轨道交通安全保护区施工管理办法（暂行）》，建（构）筑物与城市轨道交通工程设施的水
平净距离不应小于5米，垂直净距离不应小于3米，建（构）筑物应在
此避让原则下，参照地下轨道工程设施具体位置进行退线；
7.12本单元建筑界面应满足如下要求：
（1）公共中央绿轴两侧裙房应形成连续商业界面，鼓励形成骑楼、挑檐、悬挑或架空门厅等灰空间，且架空空间净高不宜少于5米、净宽不宜少于
4米，界面开窗率不应少于60%；
（2）面向公共空间的裙房应设置公共大厅步行出入口，鼓励沿边布置便利店、咖啡厅、小型球馆等小规模商业服务功能；当面向公共空间的裙房
面宽大于70米时，应在其中部设置公共通道，强化裙房空间与外部空
间的联系渗透；
（3）塔楼应对主要公共空间廊道和节点形成退让，在满足相关消防要求及超高层建筑特殊防火需求的同时，南北塔楼应错位布局，以便获得更好的
景观条件。

（4）街坊内塔楼宜采用方形体量，地标建筑可在方形基础上进行局部变异，保证塔楼群体关系的协调。

（5）商务公寓建筑外立面应公建化处理，不得设置凸阳台；
（6）本单元建筑墙面宜采用石材、金属等有质感的建材与玻璃幕墙搭配使用，避免光污染；
（7）本单元建筑色彩宜统一采用简约现代风格，避免色相过杂、明度过低、饱和度过高；街坊内建筑与周边建筑群色彩应协调。

7.13本单元各街坊内建筑限高为建议性指标，详见“城市设计控制总图”。

地块建筑体量及建筑限高应满足如下要求：
（1）应与轨道交通（深惠城际线、光明快线、轨道5号线、轨道17号线）、公共交通（BRT）专项规划协调，且通过城市设计仿真模拟建筑群体关
系、符合航空限高要求后确定各地块最终建筑限高；
（2）各地块建筑限高允许20%的弹性浮动；
（3）临前湾公园第一排建筑高度及面宽设置应保证视线通廊的连续，原则上建筑高度不应超过75米；
（4）公共中央绿轴上的建筑高度应控制在24米以内。

8低碳生态
8.1本单元建筑应达到国家绿色建筑一星级及以上标准。

其中三星级绿色建
筑面积占总建筑面积的比例不宜低于30%。

8.2本单元采用的能源利用技术包括区域供冷。

本单元商业办公建筑单位建
筑面积年电耗限额值为115千瓦时/（平方米•年）；酒店建筑单位建筑
面积年电耗限额值为285千瓦时/（平方米•年）；购物中心单位建筑面
积年电耗限额值为360千瓦时/（平方米•年）。

8.3本单元单位土地水耗指标宜不高于300万吨/平方千米·年。

非传统水源
利用率宜不低于30%；商业办公建筑冲厕、绿化浇洒及室外场地冲洗宜
全部使用再生水。

生活垃圾收集设施100%为分类收集设施。

8.4本单元应采用低影响开发技术，综合径流系数不超过0.6。

8.5本单元夏季主导风迎风侧的建筑底层宜通过架空设计，避免阻碍风流、
产生二次风、形成无风区和涡旋区；建筑外立面设计宜考虑光反射情
况，采取措施避免引起眩光，同时宜考虑各种镀膜玻璃的光污染问题；
场地声环境噪声满足《深圳市环境噪声标准适用区划分》功能区要求。

8.6本单元通过骑楼、连廊等组织街坊内部的慢行系统，慢行道路、广场硬
质地面遮荫率不应小于60%；室外公共场地设计宜多栽植高大遮荫乔
木，每100m2绿地上不宜少于3株乔木，10株灌木。

9地下空间
9.1本单元地下空间开发应与前海地下空间相关专项规划等衔接。

本单元地
下商业规划总规模建议值为6.39万平方米，详细方案中地下商业可结合
用地布局、轨道站点、公共空间、交通组织、市场开发需求等进行综合
布局。

9.2本单元地下空间使用以商业、交通设施、人防设施等为主。

9.3本单元地下空间退道路红线不应少于3米，详见“地下空间规划指
引”。

9.4本单元地下开发建议层数为2-4层，其中，轨道站点辐射地块、公共中
央绿轴沿线地块的地下1层鼓励进行地下商业开发，同时可进行必要的市政设施建设；地下2-4层主导功能为停车。

详见“地下空间规划指引”。

9.5地下空间开发过程中，地下商业空间、地下停车空间、地下市政空间应
与地上楼宇开发、地上道路交通、地下道路交通、轨道交通（深惠城际线、光明快线、轨道5号线、轨道17号线）、公共交通（BRT线位及站点）进行整体协调与避让。

9.6“轨道交通线路通道控制线”按城市线31米，城际线和快线35米控
制，沿线建筑必须严格按照该线进行后退控制。

“规划轨道车站及出入口建议布局影响范围线”所涉及地块和建筑设计须与轨道车站一体化设计，同步实施或预留空间。

在满足车站出入口、风停等相关设施布局的条件下，可进行适当的调整。

9.7地下空间开发过程中基坑或边坡支护的锚杆、锚索、土钉至城市轨道交
通工程设施的水平净距离不应小于5米；管线、构筑物、其他设施需跨越、横穿或涉及城市轨道交通设施的、与城市轨道交通工程设施的空间垂直净距离不应小于3米；禁止在城市轨道交通车站结构（外边线）两侧的邻近3米范围内进行任何工程建设。

其他具体设计要求参见《城市轨道交通安全保护区施工管理办法（暂行）》。

9.8本单元结合公共中央绿轴、综合体、地下过街通道等人流集中区域设置
地下空间步行主出入口，地下空间出入口应优先采用下沉广场、半地下街道、采光井等形式，实现地面空间和地下空间的自然过渡，建议位置详见“地下空间规划指引”。

9.9本单元街坊及地块地下车库鼓励相互连通，通道净宽不应小于7米，净
高不应小于2.5米。

9.10由于前海实际情况，规划编制工作开展存在不同进度安排，涉及地下空
间等专项规划的，具体要求应按后续专项规划为准
10地名规划
10.1按照一地一名、名实相符的原则，依据《前海地名规划》对本单元命名，
保证地名的规范化及标准化。

10.2落实《前海地名规划》中道路命名，本单元未命名道路以“街”为通名，
名称形式为“规划+数字+街”，东西向道路按由北往南的顺序依次以1、
2、3 等数列排序。

10.3本单元地名命名具体情况详见“地名规划一览表”。

地名规划一览表
10.4本单元最终地名以批准生效的命名为准。

11规划实施
11.1本单元倡导以街坊为基本单位的整体开发。

各街坊开发实施需经前海管
理局统筹协调。

11.2由于前海实际情况，规划编制工作开展存在不同进度安排，在实施过程
中如有涉及公共交通系统、慢行系统、轨道线、市政工程等专项规划
的，具体要求应以后续专项规划为准。

11.3涉及本单元第2.2、4.1条款的修改调整，由前海管理局受理并按规定报
批；其他条款的申请和修改调整，由前海管理局依据相关规定予以审
批。

12附：现状概况
12.1周边建设
本单元位于前海深港现代服务业合作区西南部，周边建设情况具体如下：（1）单元西侧的前海湾保税港区是深圳西港群的核心组成部分；
（2）单元南侧的大、小南山是深圳西部地区重要的自然山体；
（3）单元东侧为南山污水处理厂和前湾公园；
（4）单元北侧的大铲湾码头和宝安中心区与本项目隔海相望。

12.2现状用地
本单元总用地面积为80.35公顷，其中城市建设用地为64.9公顷，占规划用地面积的80.77%；水域和未建设用地共15.45公顷，占规划用地面积的
19.23%。

现状商业服务业用地面积7.93公顷，占规划总用地的9.87%，分布在妈湾二路和梦海大道交汇处，主要为汽车销售店；现状无居住用地；现状物流仓储用地面积34.66公顷，占规划总用地的43.14%，主要分布在月亮湾大道北侧。

19单元现状土地利用一览表
12.3现状权属
截止2013年7月，本单元内涉及的已出让土地共24宗，面积44.29公顷，占单元规划用地面积的55.12%，主要为招商平方汽车公司、西部物流两大业主。

其中涉及招商集团已出让用地面积14.56公顷，占本单元已出让土地的32.87%；涉及西部物流已出让用地面积20.59公顷，占本单元已出让土地的46.49%。

12.4现状建筑
本单元现状建筑面积5.57万平方米，平均容积率0.07。

19单元现状建筑质量统计表
19单元现状建筑功能统计表
12.5现状道路
本单元区内部主次干道已基本建成，初步形成以月亮湾大道、兴海大道（规划为妈湾二路）、振海路（规划为梦海大道）、临海大道（规划为怡海大道）、港城路（规划为妈湾一路）为主的骨干道路框架。

但现状道路网仍需完善，现状主干路网密度为2.10km/km2，次干路网密度为0.80km/km2，支路网密度为3.29km/km2。

（1）快速路
本单元现状快速路主要为兴海大道高架（规划为妈湾二路高架）和月亮湾大道，其中兴海大道高架为双向6车道，远期将往北沿与沿海高速相接并延伸至南坪快速。

月亮湾大道为双向8车道。

（2）主干道
兴海大道（规划为妈湾二路），地面双向4车道
振海路（规划为梦海大道），双向6车道
（3）次干道
临海大道（规划为怡海大道），双向6车道
港城路（规划为妈湾一路），双向4车道
（4）支路
本单元现状支路多为双向2车道，道路宽度为15-25米不等。

12.6现状基础设施
妈湾片区在深圳的发展建设历程中一直作为深圳南山乃至西部地区重要的能源供应基地，因此现状集中了从水、电、气等各类城市基础设施。

主要市级基础设施有前海电厂、LNG高压管线、油气及危险品仓储基地以及月亮湾大道高压走廊。

区级市政基础设施有月亮湾电厂、南山电厂、南山污水处理厂。

现状管线建成度不高，主要分布在月亮湾大道及区内主要已建成道路上。

（1）现状给水工程
本单元内无给水厂，规划区供水水厂为南山水厂。

南山水厂位于南山区同乐检查站南侧，深圳直升机场西南侧，一期工程现状供水规模为20 万m3/d，主要供水范围为南山区的西丽、大学城、留仙洞工业区与前海已建区域的用水需求。

本单元内用水主要接自月亮湾大道现状2DN800供水管，规划给水管主要沿已建道路敷设，包括妈湾二路DN500、梦海大道2DN300的给水管。

（2）现状污水工程
本单元污水主要沿现状已建道路敷设的d400-d1000 污水管经月亮湾大道d400－d1200污水管排入南山污水处理厂。