无锡市东港镇市场调研报告

无锡市东港镇市场调研报告
一、无锡宏观市场的分析 (2)
1、无锡市历年GDP总量及增长率变化趋势 (2)
2、无锡市城市居民人均可支配收入 (3)
3、无锡市近年土地交易量 (4)
4、无锡市近年房地产投资总额及供求状况 (5)
5、无锡市近年房地产销售面积及增长率 (6)
6、无锡市未来房地产市场展望 (7)
二、无锡市东港镇概述 (9)
1、东港镇地理环境和历史文化概况 (9)
2、东港镇人口统计及经济发展概况 (10)
3、东港镇工业概况 (10)
4、东港镇发展规划 (11)
三、无锡市东港镇房地产概况 (14)
1、东港镇房地产发展概况 (14)
2、东港镇近年房价走势概况 (15)
3、东港镇现有居住情况分析 (16)
4、代表楼盘分析 (17)
四、无锡市东港镇商业概况 (19)
1、东港镇商业概述 (19)
2、东港镇商业业态分布 (19)
3、东港镇目前商业租售情况 (23)
4、代表商业分析 (24)
五、本项目建议 (26)
1、SWOT分析 (26)
2、住宅部分 (27)
3、商业部分 (32)
一、无锡宏观市场的分析
1、无锡市历年GDP总量及增长率变化趋势
2009年是21世纪以来我国经济社会发展最为困难的，最为不平凡的一年，面对国际金融危机，银根紧缩等严峻的经济形势和繁重的发展任务，无锡市财税系统积极进取、创新工作，继续保持了财税工作持续、稳定、较快发展的良好势头，经济社会正平稳较好地发展。

2009年无锡地区生产总值超过4992亿元，人均生产总值超过81151元/人，全市财政总收入突破1061.99亿元。

2010年无锡市经济继续稳定发展，前三季度已完成国民生产总值4212.7亿元。

2、无锡市城市居民人均可支配收入
2009年度城镇集体以上单位在岗职工平均工资为43346元，比上年增长11.6%；城市居民人均可支配收入25027元，农民人均纯收入12403元左右。

城镇登记失业率控制在 2.87。

居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市人均住房面积达到39.4平方米以上，农村居民人均住房面积57.7平方米。

3、无锡市近年土地交易量
自2007年以来，无锡市土地市场供应节奏有所放缓，07年共出让经营性用地420.67万平方米，同比下降59.59%。

08年土地供应节奏总体还算平稳，全年共出让经营性用地面积为427.23万平方米，相比07年增加了1.56%，平均出让价格约2588元/平方米，同比下降23.95%。

09年共出让经营性用地418.14万平方米，相比08年下降2.12%。

2010年前三季度无锡市共有60幅经营性用地挂牌出让，开发商的拿地热情较去年有所上涨，，告别了09年的流标现象，60幅土地全部成交，成交面积达499.25。

4、无锡市近年房地产投资总额及供求状况
近年来无锡房地产市场保持增长的态势，继2003年房地产开发突破百亿大关，施工面积超过千万平方米之后，无锡市房地产开发持续升温，2008年全市房地产开发投资总值达333.92亿元，同期增长由上半年的52.81%回落到20.47%，在建施工面积2317.99万平方米，新开工面积820.68万平方米，同比增长分别
为19.15%、18.72%，竣工面积300.61万平方米，同比下降27.77%；2009年无锡房地产市场手住房消费政策的鼓励、宏观经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，呈现了回暖到活跃的局面，消费信息提振，市场成交量大幅增长，房价经历盘整后逐步走高，市区房地产全年施工面积3260.25万平方米，新开工面积1331.24万平方米，竣工面积667.52万平方米， 2010年前三季度市区房地产施工面积3971.44万平方米，新开工面积1195.86万平方米，竣工面积516.97万平方米。

5、无锡市近年房地产销售面积及增长率
无锡房地产市场手住房消费政策的鼓励、宏观经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，呈现了回暖到活跃的局面，消费信息提振，市场成交量大幅增长，房价经历盘整后逐步走高，2009年无锡市商品房销售面积1007.43万平米，销
售金额为631.25亿元。

2010年前三季度无锡市商品房销售面积623.85万平米，销售金额为461.97亿元。

6、无锡市未来房地产市场展望
1)以普通住房消费为主的宏观调控政策将持续推进
过去几年国家的宏观政策发布了不少，预计未来几年内国家对房地产业的政宏观调控政策仍将以普通住房消费为主，控制过度投资，为房地产业的可持续发展创造良好的外部环境。

2)买方市场特征将更加明显，市场供给结构进一步优化
目前无锡土地供应总量和在建施工面积规模较大，2009年市区商品房上市量将保持在700～800万m2左右，市场供求关系正逐步变化，消费者将对楼盘质量、企业品牌提出更高的要求，房地产开发商的销售压力会有所加大，开发商竞争更加激烈，开发商将在竞争环境下更好更准地定位，开发出性价比高的楼盘来满足市场需求。

东港区域目前的竞争主要来自于张家港、江阴及周边乡镇等新开发楼盘。

3)市场需求总量继续保持平稳发展，消费将进一步激活
预计未来一年内无锡房地产市场成交仍将保持平稳发展的态势，随着“山水名城”城市化进程的不断推进，大量流动人口和改善性购房主体的增加将使市场需求总量有增无减。

东港地区目前高档次新建住宅小区有限，如何做好本区域内的客源是首先需要考虑的问题。

4)商品房价格继续保持平稳状态
国家宏观调控政策的背景下，房价大幅上涨的空间已不是很大，随着中低价位楼盘的不断推出，供给结构进一步优化，开发商楼盘品质不断提高，楼盘价格基本体现价值，商品房价格将继续保持平稳。

5)未来房地产市场仍处于上升发展通道
目前无锡的平均房价上升到历史的最高点，因此未来无锡市场观望现象肯定存在，从未来趋势看，本市房地产市场仍处于上升发展通道。

这是因为本市城市化进程相对周边同类城市起步较晚，市场发展空间很大；经济社会连续多年保持较快发展速度，“富民强市”政策得到深化，房地产业发展的经济支撑力强；规模型、实力型房地产企业已成为房地产市场主导力量，企业主体抗风险能力强；无锡市已经采取的一些规范和调控市场的措施与9.27的调控政策的目标方向是一致的，市场受到的政策影响相对较小；相对区域内同类城市而言，目前无锡市住房价格处于中等水平，价格基本反映了产品价值，加之房地产具有保值和增值特性，房价下跌的空间极小。

二、无锡市东港镇概述
1、东港镇地理环境和历史文化概况
东港镇总面积84.6平方公里，由原港下镇与东湖塘镇合并设立而成，是无锡市规划建设特大城市框架中20万人口规模的新型卫星城市。

东港镇区位优势明显，东接常熟、上海，距上海100公里，接受浦东开发区辐射能力强；西通无锡、常州；南连苏州、杭州；北至世界港口--张家港码头。

同时东港镇交通便捷，建设中的锡东大道和无锡东干线贯穿全境，距张家港、江阴港、沪宁高速公路、京沪高速公路、沿江高速公路、无锡机场均仅20公里。

文化底蕴独特。

春秋时期的象塔头墩遗址至今仍清晰可见，300多年的黄土塘老街遗址、古代名刹香山禅寺还保留着古老的风韵。

独具特色的舞龙、舞狮、庙会、灯会等民俗活动为东港镇增添了文化魅力。

原重庆市市长包叙定、“两弹一星”元勋姚桐斌、奥运羽毛球冠军顾俊等都出生在这一方土地。

2、东港镇人口统计及经济发展概况
东港镇全镇总人口11.5万人，其中常驻人口约8万人，外来人口3.5万人。

下辖24个行政村、2个社区居委会。

2009年，东港镇完成地区生产总值65亿元，工业开票销售126亿元，财政收入6.15亿元。

近年来，东港镇坚持“开放兴镇、科技强镇、文化立镇”指导方针，在经济发展上历年提升，平稳发展，是典型的苏南新兴乡镇模式。

3、东港镇工业概况
东港镇依托现有的工业体系和产业基础，大力发展以纺织服装、机械、电子为龙头的支柱产业，形成了电子、新材料、生物医药、机电一体化等新兴潜力增量板块。

全镇拥有10家省级高新技术企业，14只省级高新技术产品，累计申请专利超200件。

“恒亨”白炭黑、“亚腾”铝型材、“南方”焊接设备、“洲翔”焊接设备、“梦卡迪”眼镜、镜盒、“华悦”眼镜、镜盒均为知名品牌，配套能力强，市场前景广阔。

上市公司红豆集团属全国120家大型企业集团改革试点企业，“红豆”商标为全国驰名商标，红豆衬衫、西服被评为中国名牌产品；晶石集团被认定为国家级高新技术企业。

4、东港镇发展规划
在深入研究分析东港发展现状、潜力和前景的基础上，东港镇决策层提出了建设一个新市镇、两个商贸物流园、三个工业集中区、四个农业生态园的“逆势赶超”战略，力争以新市镇的开发建设、新载体的加快打造和新产业的转型提升，努力推动经济社会发展再上新台阶。

1）一个新市镇
东港新市镇位于原东湖塘镇和港下镇之间，初步规划为“一轴三片”的建设格局，即通过东港大道和南北中轴线将整个中心区分为东、西、北三个片区，包括东港新市镇中心、五个居住社区和部分基层社区中心。

其中，新市镇中心将建成集娱乐、餐饮、购物等功能于一体的生活性服务中心和以金融、保险、信息为主要功能的生产性服务性中心。

2）两个商贸物流区
一为高速道口物流园。

高速道口物流园将依托锡张高速道口交通优势条件，大力培育第三方物流企业，加快推进现代物流业发展，力争经过2－3年的时间，
使之成为一个集货运服务、生产服务、商贸服务和综合服务为一体的现代物流园区和东港镇产业结构调整的主要载体。

二为新市镇中心商贸区。

新市镇中心商贸区将以“一轴三片、有机生长、枕河人家、水乡新镇”为规划设计理念，采用“五位一体”的城市设计框架，通过不同功能的区块彼此结合补充，建设以行政、高级商业、购物中心、金融商务、公寓酒店、办公、餐饮、休闲娱乐及体育文化等生活性服务和生产性服务功能齐备的东港新镇商贸核心区，全力打造东港新的全功能商贸中心和中轴景观区。

3）三个工业集中区
一为锡山经济开发区东港园区。

开发区东港园区经过近几年的开发建设，已经形成了较为明晰的产业分布，形成了“两区五园”的发展框架，即A区、B区和科技创业园、纺织服装产业园、电子元器件产业园、橡塑制品产业园、电气机械产业园，基础设施累计投入达1.07亿元，辅助设施也较为完备，具备了引进各类优质企业的能力。

二为锡山经济开发区新材料产业园。

开发区新材料产业园是以高分子材料、精细化工及相关领域产业为主的专业园区。

目前产业园各项基础设施全面启动建设，兴达泡塑等重点骨干企业已签约入驻。

同时，该园将通过加大企业清洁生产执行力度和废弃物园区内部循环综合利用效率，大力推进生态工业园区和循环经济园区建设，力争通过三年时间，形成150亿元的产出规模，成为华东地区重要的新材料高新技术产业生产研发基地。

三为红豆工业园。

重点发展橡胶轮胎、纺织服装、机械车辆、生物医药四大产业。

4）四个农业生态园
一为山前生态园。

山前生态园地处东港镇山联村，规划面积1000亩，由山前嘉园和山联龙虾生态养殖园两个板块组成。

山前嘉园将把原生态的山水资源和农村自然风貌完善融合，打造出一个青山如画、绿树成荫、百草丰茂、白鹭成群、水清鱼跃的生态新农村。

山联龙虾生态养殖园由山联村富民合作社与南京农业大学水产学院合作开发龙虾养殖，力争经过2年的努力，形成集生态、文化、休闲、娱乐、餐饮为一体的农业产业园，初步实现规模化和品牌化，全力打造“无锡最美的村庄”。

二为红豆杉生物园。

红豆杉生物园主要从事国家一级保护植物——红豆杉的培育、种植和提炼。

该园规划种植红豆杉面积3万亩，目前已完成1.7万亩。

年内将再投资7000万元，一方面加快对制剂厂的技改和抗肿瘤药剂的开发研制及认证，另一方面进一步推进红豆杉的培育和销售，预计今年仅红豆杉盆景即可销售500万盆，产值2亿元左右。

三为绿色菌果园。

绿色菌果园由东升食用菌生态园和黄土塘瓜果园组成。

东升食用菌生态园位于东升村，自2006年建成投产后，日产优质白金针菇5000公斤。

年内将再投入80万元扩大规模，菌类品种扩展到草菇、杏鲍菇、茶树菇、鸡腿菇等10多个品种，加快形成食用菌产业链，带动周边30多户农户共同致富。

黄土塘瓜果园以黄土塘西瓜及甜瓜、蕃茄为特色，由于改进了种植技术，西瓜上市期为六个月，效益明显增加，亩均效益达8000元以上。

四为太湖水稻示范园区。

无锡太湖水稻示范园位于东港镇的东南村，是区级农业园区，规划面积1万亩。

该园着力打造农作物新品种引繁殖中心、功能米孵化中心，精准水稻实验区、生态水稻探索区、“三高水稻”生产区、新特稀水稻示范区、科普休闲体验型水稻参与区、村庄改造样板区等二大中心六大功能区，被称为“具有无锡特征、江南特色、国内领先、国际先进的水稻示范园”。

三、无锡市东港镇房地产概况
1、东港镇房地产发展概况
东港镇是由原港下镇和东湖塘镇合并而成的无锡新型卫星城市，但是房地产发展相对缓慢。

无锡市锡山区人民政府文件2004-11-6日颁发的《关于加强新建住宅区公建配套设施建设与管理的意见》中提出了，严格标准，合理配置新建住宅区公建配套设施，住宅区公建配套设施包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他设施。

这对东港房地产的开发是一个利好的消息。

2004年11月20日，由无锡红豆置业有限公司开发的红豆花园A区动工，打响了东港镇商品房开发的第一炮。

目前，红豆花园A区早已经销售一空，购买红豆花园A区的居民已经全部入住。

红豆花园位于东港镇港下，占地2.8万平方米，由8幢多层和2幢11层电梯小高层组成，绿化面积达1万平米，建有东港镇第一个地下停车库；2008年开发的红豆尚东院物业类型多样，包括多层、小高层和别墅。

目前红豆尚东院的多层和小高层销售已接近尾声，只有部分别墅仍在销售，第一批购买红豆尚东院的居民已经入住。

从市场调查情况来看，东港镇
多层及小高层商品房销售良好，别墅销售状况一般。

特别是多层商品房住宅一推入市场去化速度明显高于其他物业类型。

同时，当地人普遍认同面积在120-130平米左右的三室二厅二卫的户型。

东港镇拥有良好的区位优势，雄厚的产业经济，但是，目前的配套住宅及商业的建设远远不能满足需求，改善居住条件，加快城市客厅的建设，必将推动东港镇房地产行业的快速发展，东港镇房地产商业必将迈上一个新台阶。

2、东港镇近年房价走势概况
根据市场调查，东港镇的住宅价格涨幅不大，均价从2007年的2300元/平米到2010年的3700元/平米。

2009年推出的红豆尚东院小高层均价3800元/平米，空中别墅均价4200元/平米。

从上述数据分析可知，东港镇商品房住宅市场整体约有1400元/平米的增长，平均每年增长17.2%左右。

依据东港镇未来的城市规划，房价还有很大的上升空间。

当地居民有一定购买档次较低的普通商品住宅的能力，但是，购买较高档次的住宅能力较弱，这也是推进东港镇整体房地产市场快速发展的阻碍。

所以，有必要加快东港城市客厅的打造，吸引东港镇周边区域的人入住东港。

3、东港镇现有居住情况分析
从调查中发现，目前东港区域有将近一半的居民居住于自建房，尚未购买商品房，仅有三成的居民购买了一套以改善型为主的商品房，另有部分的常住本地的外来人口尚处于无产权房房阶段。

4、代表楼盘分析
案名东舜湖壹号物业类型小高层、高层、低层
区位地理位置
江阴市长泾镇东舜路南侧、聚谊
路东侧、长文河北侧
区位示意图交通条件
火车站乘711到东湖塘站下、东
亭乘720到东湖塘站下
周边环境仁中东舜湖生态公园
投资商/开发商无锡市润信德房地产有限公司
设计院/承建院城脉建筑设计有限公司
租售代理商开发商自销
建筑风格及景观规划
目前工程进度高层住宅基层已完成
开盘日期2009年12月竣工交付日期整体交付于2010年11月总占地面积88949㎡建筑密度
绿化率32% 容积率 1.25
建筑规模314套车位比例
土地使用性质及年限
单位售价（元/㎡）起价
最高价
平均价高层3800元/平米，低层均价7800元/平米
付款方式一次性付款，银行按揭贷款优惠方式
销售状况在售
户型配比高层户型有四室二厅、三室二厅
面积范围
111-185㎡低层户型为四室二厅348-478㎡
主力户型高层为三室二厅
主力面积
116.79㎡低层为四室二厅348-478㎡
成交信息小高层
高层2010年9月21日开盘，总套数252，已售数0套低层2009年12月1日开盘，总套数62，已售套数50
物业管理江阴华惠物业收费标准0.5-1.2元/㎡·月交付标准毛坯（√）装修（）精装修（）
配套设施超市、邮局、银行、菜场、长泾小学、幼儿园、医院等一应俱全。

综合评估环境优美，以大户型为主，满足了购房者的居住需求
案名恒生府邸物业类型小高层
区位地理位置
江阴市长泾镇富通路东
侧、恒生路北侧
区位示意图交通条件
周边环境
仁中长泾公园，长泾时代广场
投资商/开发商恒生富通置业有限公司
设计院/承建院
租售代理商开发商自销
建筑风格及景观规划中式加现代简约风格
目前工程进度
开盘日期2010年10月28日竣工交付日期
总占地面积23698㎡建筑密度
绿化率23% 容积率 1.5 建筑规模286套车位比例
土地使用性质及年限
单位售价（元/㎡）起价
最高价
平均价3580元/平米
付款方式一次性付款，银行按揭贷款
优惠方式
销售状况在售
户型配比面积范围78-235㎡
主力户型三室两厅二卫主力面积
客户群定位
物业管理江阴华惠物业收费标准
交付标准毛坯（√）装修（）精装修（）
配套设施镇政府、长泾实验小学、长泾医院、长泾公园环伺左右。

综合评估小区将中式建筑风格与现代简约融合，非常新颖，价格适中
四、无锡市东港周边商业概况
1、东港镇商业概述
东港镇依托锡港高速建镇，虽然已有存在的商业街，但是商业品种过于单一。

从商业发展的角度来看，东港镇目前的商业状况还处于最初级的商业形态，以沿街散铺、餐饮、服装店铺和山寨版中等超市为主，无主力店带动与吸引，除红豆服饰外，基本无品牌可言，因此，对于红豆商业项目非常期待。

2、东港周边商业业态分布
针对东港周边的商业分布情况，就商业较集中的东港镇的西港东路、步行街，长泾镇的人民中路、文化步行街，顾山镇香山北路，王庄镇利农路，东塘湖镇东升路进行了调研。

如上图分析得出，东港镇的商业是中低档业态零星分布，业态主要以服饰店为主，这与红豆集团坐落在东港镇有关。

沿街也有零散分布餐饮店、超市、杂货和首饰等。

商铺均为单层出租，面积20平方米——250平方米，商铺的单位分割很小，规模很小。

调查发现本镇居民一般高档消费和大件购物基本选择无锡市区。

按上图分析得出，长泾镇的商业业态处于初级阶段，缺乏高档的商业元素，目前的商业业态主要是满足周围居民的日常生活购物，调查发现一般高档消费和大件购物居民基本选择张家港或江阴市区。

从上图数据显示，顾山镇的商业也处于出极阶段，业态主要以服饰为主，基本是满足周边乡村人员的生活购物，调查发现居民的高档消费和大件购物一般选择市区娱乐休闲。

按上图分析可以得出，王庄镇的商业属于原始阶段，基本是为满足周边居民的日常生活，缺乏中高档商业元素，商业氛围不浓厚。

调查发现周边居民习惯休息时选择上无锡或张家港休闲购物
东湖塘镇地段偏僻，基本无商业可言，目前存在的基本是自发形成的自建房商业，满足周围居民的日常生活，消费档次偏低。

综上所述，东港及其周边缺乏大商业集群及完整的业态分布，现有商业均为市场自然形成的业态为主。

且业态分布凌乱，商业档次中低，缺乏集中式，有规划布局的商业区域，尤其缺乏大商业及中高档餐饮娱乐业。

3、东港镇目前商业租售情况
4、代表商业分析
序号商铺名业态面积（㎡）开间（m）
1 贵人鸟服饰30 8
2 中国移动通讯65 10
3 186 3G手机连锁
通讯120 15
4 中国联通
5 古今服饰20 3
6 美人岛化妆品美容15 3
➢服饰以近五成的比例成为步行街商业的最主要业态。

➢日用百货以近三成的比例成为第二大业态
➢中高档餐饮是该商业街的缺乏元素。

➢商业价值基本仅限于一层，目前二层以上只有较少的美容美发，其余为居民居住。

➢单位铺面面积不大，门面开间集中于3—5米，进深8米左右，层高3米左右。

➢经营档次以中低档为主。

五、本项目建议
1、SWOT分析
（1）S优势
本项目的优势非常明显，主要体现在以下几点：
A、区位优势，四面连城，八面连镇，毗邻锡山、江阴、张家港、常熟
B、经济优势，**集团经济实力雄厚，具有良好的社会基础
C、政府优势，项目得到政府的大力支持，外围环绕良好
D、项目优势，项目规模宏大，社会效应集聚
（2）W劣势
A、规模大，操作难度系数较大
B、人口有限，消费能力有待提高
C、远离市区、商业气氛需要培养
（3）O机会
A、周围同质项目较少，发展方向大
B、周围商业不能满足现有消费需求
C、目前基本没有形成规模的商业集群，而“**广场”集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体的第一个乡镇城市综合体，必将会是居民消费、娱乐、购物、居住的首选
（4）T威胁
A、消费群体的现有消费习惯和观念已经形成
B、潜在消费者比较分散，人气较难聚拢
C、周边零散商业较多
2、住宅部分
1）产品规划建议
根据地块特质将南北地块区分定位；南地块以高容积率的产品主要供应市场的刚性需求；北地块以相对较低的容积率着重与环境配套打造高端尊享型产品。

因此北地块依托良好资源合理布置别墅、多层洋房、小高层洋房；南地块主要采用高层建筑。