某地产项目开发股权合作模式
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二、合作的可能性 万科可以合作 过往万科项目合作过程中，曾经出现过一些问题，发生过纠纷。但是万科还可以再合作，因为： （一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。 （二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作 风险。
57-2
18.88 2.27
48%
9.06 1.09
2011/8/24 西安
2011/12/2
0 惠州
2011/10/3 1
中山
2011/7/1 长沙
2011/7/5 大连
2011/12/3
1 大连
2011/8/18 合肥
2011/6/30 深圳
QJ10-1-360
惠东双月湾后续项目 水晶城项目用地
2011/3/3 武汉
P(2011)014号
2011/3/3 武汉
P(2011)015号
2011/10/3 1
武汉
汉阳国际旧改项目用地
2011/1/11 武汉 洪山区长江村P（2010）210号
9.97
3.08 6.27 14.92 11.85 4.01 18.00 10.86 2.24 59.79 1.60 17.30
北京大兴区旧宫3号地
17.32 17.05
1 1 1
59.79 1.60 17.30
13.56 0.19 2.94
2011/8/30 2011/9/16
北京 北京
京土整储挂(房)[2011]048号
京土整储招(丰)[2011]100号， 郭公庄5期
15.69 62.92
7.34 33.51
1
1.55
第七部分：管理资源配置
第八部分：综合分析与建议 • 第九部分：合补同充不内是容万能的，不能规避所有风险
合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实
现性逐步落实和评估
万科集团项目投资策略—购买股权（公司）
尝试与其他公司各种方式的合作（不包括买断土地使用 权）
尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司 合作；
8.25 2.50 1.16 0.84 8.26 3.40 1.53 7.71
2011/4/1 广州
广州万科红郡项目
57.20 31.00
1 57.20 31.00 2011/8/26 太原 山西省太原市CG-1123地块 69.44 12.51
51%
35.41 6.38
2011/7/19
南京
浦口区江浦街道沿山大道以南，财 八路以西4号
1.55
16.29 38.75 52.93 34.29
57.10
42.66
3.30
0.37 1.65 2.56 2.40 1.70 11.19 4.68 1.40 13.56 0.19 2.94
0.40
3.26 6.07 8.76 5.60
15.00
5.80
1
9.97 3.30 2011/3/1 太原
式获得。 • 万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司、控股权60%的无锡
万科房地产有限公司、控股权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万科天琴湾 置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了万科的标签。 • 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。而万科对商业地产的投资，亦是沿用 了合作开发模式。
万科2011年全年新增项目71个，其中42个为合作项目；所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1:2， 共节约土地款166亿元
成交日期 城市
2011/8/25 北京 2011/7/7 成都 2011/1/13 东莞 2011/9/13 抚顺 2011/9/13 抚顺 2011/9/9 广州 2011/9/18 广州
2.20
0.20 1.26 1.28 1.30
杭州 杭州富阳高尔夫项目 D 地块 6.00
0.80
20%
1.20 0.16
总计
1907.5 485.38 64.86% 1237.2 319.1
对项目合作的考虑开始于项目策划阶段的可行性分析
可行性分析（技术分析） 项目决策背景及摘要
合作方式及风险评估（合同控制）
36.13 66.70 15.07 9.27 37.38 76.12 48.60 51.80
15.00 4.90 2.27 1.65 16.20 5.56 3.00 15.12
55% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51%
19.87 34.02 7.69 4.73 19.06 38.82 24.79 26.42
55%
55% 55%
30.29
7.02 6.23
19.97
20.64 14.00
4.22 2011/12/3
0.32
1
重庆
2011/7/1 天津
重庆佰富项目 天津仕林苑项目用地
58.80 11.50
4.50 2011/5/31 东莞 东莞松山湖新竹路068-070项目 7.40
2.45 2.55
2011/6/30 青岛
14.25 14.80
30.00 24.77
31.74
4.49 10.20
2.86
2011/1/28 秦皇岛 1 42.66 5.80
56-2
13.60 1.53
51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 50% 50% 50%
50%
50% 49% 48%
48%
16.68 14.16 5.37 18.87 27.12 26.58 9.69 8.66 7.85 31.46
0.40
2011/11/1 5
上海
1 16.29 3.26 2011/12/1
1 38.75 6.07
3
武汉
1 52.93 8.76 2011/1/7 苏州
1 34.29 5.60
2011/1/28 秦皇岛
1 57.10 15.00
201103301
武汉花山生态城项目 苏地2010-B-41号 56-1
3.61 9.24 10.56 23.45
3.24 2.83 1.88 0.59
1 1 1 1
3.61 9.24 10.56 23.45
3.24 2.83 1.88 0.59
2011/6/1 2011/1/13 2011/9/19
11.31
0.28
1 11.31 0.28 2011/11/2
27.44 12.30
2011/2/24 深圳
G17301-0024
2011/1/31 沈阳
DL-1101
2011/5/27 太原
LG-1114
2011/6/30 太原
太原变压器厂项目
2011/10/3 乌鲁 1 木齐
南山水西沟镇项目用地
2011/1/11 芜湖
1043-1号地块
2011/1/11 芜湖
1043-3号地块
2011/2/18 天津
太原紫台项目用地 津东疆(挂)2010-10号
32.70 27.76
2.60 6.04
1
3.08 0.37 2011/2/18 天津
1
6.27 1.65 2011/12/3
1 14.92 2.56
1
西安
津东疆（挂）2010-11 西安凤九路项目
10.54 37.00
1.45 3.20
长沙高正项目用地 大城(2011)-13号
大连樱花园项目 BHC-11地块
沙井新沙旧改项目
22.10
5.60 46.60 11.70 11.33
36.30 37.53 25.45
6.03
0.47 6.92 4.08 4.64
10.36 9.01 9.49
70% 15.47 67% 3.75
65%
60% 55%
1 11.85 2.40 2011/3/18 长春
55-21-43
53.18 7.94
1
4.01 1.70 2011/3/18 长春
55-21-47/48/49
52.11 7.71
1 1
18.00 10.86
11.19 4.68
2011/11/3 0
珠海
珠海金湾区三灶地块
19.00 2.84
1
2.24 1.40 2011/9/1 北京
可以提升万科股东的资产回报率。所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
万科项目合作历史及规模
万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并 成为美国最大的房地产商。
• 2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得 • 2006年超过62%新增项目通过合作购得 • 2007年收购了27个项目， • 2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备743万平米中的约84%都是通过合作方
第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期
物业管理
1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
第六部分：投资收益分析
1 27.44 12.30 2011/6/30
9.38
12.70
1
9.38 12.70 2011/9/30
苏州 鞍山 东莞 东莞 佛山 贵阳 晋中 厦门
苏地2011-B-14号地 鞍山永乐公园南项目用地
2011G052 东莞塘厦石潭埔二期项目
桂城南约地铁口地块 2011-挂-004
晋中大学城项目 H2011P02
2011/12/3
1
南昌
小珠山项目 南昌天香园项目
98.90 41.90
5.70 2011/5/31 东莞 东莞松山湖新竹路071项目
3.00
4.96 5.22
2011/1/6 2011/1/6 2011/1/6
杭州 杭州 杭州
富政储出[2010]33号 富政储出[2010]34号 富政储出[2010]35号
6.99 6.99 6.82
21.33 4.13 2.06 14.26
6.77 0.80 6.29 6.38 6.52
45%
40% 34% 34%
33%
25% 20% 20% 20%
26.46
4.60 2.52 33.63
13.62
0.75 1.40 1.40 1.36
9.60
1.65 0.70 4.85
某地产项目开发股权合 作模式
2021年7月18日星期日
目录
I. 合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则
II. 万科合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托
II. 合作对万科的影响
可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作； 不赞同购买公司，除非该公司从成立开始，我司能够
控制各种经营行为和风险； 不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业
万科合作的原则
是集团把合作确定为发展策略基础上，主要从万科选择合作的主要目的出发制定； 是筛选适合万科开发的模式主要依据之一；
7.13
15.00 12.14 15.24
6.53
1.33 3.08 0.74 1.63 4.05 3.93 1.45 8.53 3.67 16.76
7.40
2.30 5.00 1.37
0.73
2011/1/30 西安
CA6-6-1
35.02
7.36
1 35.02 7.36 2011/1/28 秦皇岛
2011/1/21 宁波
2010CJ37
2011/2/19 宁波
2011CJ04
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-11号
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-12号
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-13号
2011/1/26 上海
201011402
2011/2/1 上海
201100605
I. 合作的目的和原则
2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作 项目。”
为什么要合作
一、合作的必要性 （一）从集团经营管理的战略角度考虑
降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈
1、土地政策变化 2、国家金融政策变化 （三）土地供不应求 维持年30%的增长率
地块编号
京土整储挂(丰)[2011]081号地 成华区建设路锦电东苑地块 2011G002 2011-03-16 2011-03-17 KXCD-D1-2
白云大道AB2911022商住用地
建面(万平) 总价(亿元)
万科权 益比例
万科建面 万科投 (万平) 资(亿元)
2011/6/23 2011/9/30
为什么要合作
万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点： • 一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； • 二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； • 三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，
57-2
18.88 2.27
48%
9.06 1.09
2011/8/24 西安
2011/12/2
0 惠州
2011/10/3 1
中山
2011/7/1 长沙
2011/7/5 大连
2011/12/3
1 大连
2011/8/18 合肥
2011/6/30 深圳
QJ10-1-360
惠东双月湾后续项目 水晶城项目用地
2011/3/3 武汉
P(2011)014号
2011/3/3 武汉
P(2011)015号
2011/10/3 1
武汉
汉阳国际旧改项目用地
2011/1/11 武汉 洪山区长江村P（2010）210号
9.97
3.08 6.27 14.92 11.85 4.01 18.00 10.86 2.24 59.79 1.60 17.30
北京大兴区旧宫3号地
17.32 17.05
1 1 1
59.79 1.60 17.30
13.56 0.19 2.94
2011/8/30 2011/9/16
北京 北京
京土整储挂(房)[2011]048号
京土整储招(丰)[2011]100号， 郭公庄5期
15.69 62.92
7.34 33.51
1
1.55
第七部分：管理资源配置
第八部分：综合分析与建议 • 第九部分：合补同充不内是容万能的，不能规避所有风险
合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实
现性逐步落实和评估
万科集团项目投资策略—购买股权（公司）
尝试与其他公司各种方式的合作（不包括买断土地使用 权）
尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司 合作；
8.25 2.50 1.16 0.84 8.26 3.40 1.53 7.71
2011/4/1 广州
广州万科红郡项目
57.20 31.00
1 57.20 31.00 2011/8/26 太原 山西省太原市CG-1123地块 69.44 12.51
51%
35.41 6.38
2011/7/19
南京
浦口区江浦街道沿山大道以南，财 八路以西4号
1.55
16.29 38.75 52.93 34.29
57.10
42.66
3.30
0.37 1.65 2.56 2.40 1.70 11.19 4.68 1.40 13.56 0.19 2.94
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15.00
5.80
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9.97 3.30 2011/3/1 太原
式获得。 • 万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司、控股权60%的无锡
万科房地产有限公司、控股权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万科天琴湾 置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了万科的标签。 • 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。而万科对商业地产的投资，亦是沿用 了合作开发模式。
万科2011年全年新增项目71个，其中42个为合作项目；所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1:2， 共节约土地款166亿元
成交日期 城市
2011/8/25 北京 2011/7/7 成都 2011/1/13 东莞 2011/9/13 抚顺 2011/9/13 抚顺 2011/9/9 广州 2011/9/18 广州
2.20
0.20 1.26 1.28 1.30
杭州 杭州富阳高尔夫项目 D 地块 6.00
0.80
20%
1.20 0.16
总计
1907.5 485.38 64.86% 1237.2 319.1
对项目合作的考虑开始于项目策划阶段的可行性分析
可行性分析（技术分析） 项目决策背景及摘要
合作方式及风险评估（合同控制）
36.13 66.70 15.07 9.27 37.38 76.12 48.60 51.80
15.00 4.90 2.27 1.65 16.20 5.56 3.00 15.12
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19.87 34.02 7.69 4.73 19.06 38.82 24.79 26.42
55%
55% 55%
30.29
7.02 6.23
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20.64 14.00
4.22 2011/12/3
0.32
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重庆
2011/7/1 天津
重庆佰富项目 天津仕林苑项目用地
58.80 11.50
4.50 2011/5/31 东莞 东莞松山湖新竹路068-070项目 7.40
2.45 2.55
2011/6/30 青岛
14.25 14.80
30.00 24.77
31.74
4.49 10.20
2.86
2011/1/28 秦皇岛 1 42.66 5.80
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13.60 1.53
51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 50% 50% 50%
50%
50% 49% 48%
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上海
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武汉
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2011/1/28 秦皇岛
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201103301
武汉花山生态城项目 苏地2010-B-41号 56-1
3.61 9.24 10.56 23.45
3.24 2.83 1.88 0.59
1 1 1 1
3.61 9.24 10.56 23.45
3.24 2.83 1.88 0.59
2011/6/1 2011/1/13 2011/9/19
11.31
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27.44 12.30
2011/2/24 深圳
G17301-0024
2011/1/31 沈阳
DL-1101
2011/5/27 太原
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2011/6/30 太原
太原变压器厂项目
2011/10/3 乌鲁 1 木齐
南山水西沟镇项目用地
2011/1/11 芜湖
1043-1号地块
2011/1/11 芜湖
1043-3号地块
2011/2/18 天津
太原紫台项目用地 津东疆(挂)2010-10号
32.70 27.76
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3.08 0.37 2011/2/18 天津
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6.27 1.65 2011/12/3
1 14.92 2.56
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西安
津东疆（挂）2010-11 西安凤九路项目
10.54 37.00
1.45 3.20
长沙高正项目用地 大城(2011)-13号
大连樱花园项目 BHC-11地块
沙井新沙旧改项目
22.10
5.60 46.60 11.70 11.33
36.30 37.53 25.45
6.03
0.47 6.92 4.08 4.64
10.36 9.01 9.49
70% 15.47 67% 3.75
65%
60% 55%
1 11.85 2.40 2011/3/18 长春
55-21-43
53.18 7.94
1
4.01 1.70 2011/3/18 长春
55-21-47/48/49
52.11 7.71
1 1
18.00 10.86
11.19 4.68
2011/11/3 0
珠海
珠海金湾区三灶地块
19.00 2.84
1
2.24 1.40 2011/9/1 北京
可以提升万科股东的资产回报率。所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
万科项目合作历史及规模
万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并 成为美国最大的房地产商。
• 2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得 • 2006年超过62%新增项目通过合作购得 • 2007年收购了27个项目， • 2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备743万平米中的约84%都是通过合作方
第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期
物业管理
1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
第六部分：投资收益分析
1 27.44 12.30 2011/6/30
9.38
12.70
1
9.38 12.70 2011/9/30
苏州 鞍山 东莞 东莞 佛山 贵阳 晋中 厦门
苏地2011-B-14号地 鞍山永乐公园南项目用地
2011G052 东莞塘厦石潭埔二期项目
桂城南约地铁口地块 2011-挂-004
晋中大学城项目 H2011P02
2011/12/3
1
南昌
小珠山项目 南昌天香园项目
98.90 41.90
5.70 2011/5/31 东莞 东莞松山湖新竹路071项目
3.00
4.96 5.22
2011/1/6 2011/1/6 2011/1/6
杭州 杭州 杭州
富政储出[2010]33号 富政储出[2010]34号 富政储出[2010]35号
6.99 6.99 6.82
21.33 4.13 2.06 14.26
6.77 0.80 6.29 6.38 6.52
45%
40% 34% 34%
33%
25% 20% 20% 20%
26.46
4.60 2.52 33.63
13.62
0.75 1.40 1.40 1.36
9.60
1.65 0.70 4.85
某地产项目开发股权合 作模式
2021年7月18日星期日
目录
I. 合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则
II. 万科合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托
II. 合作对万科的影响
可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作； 不赞同购买公司，除非该公司从成立开始，我司能够
控制各种经营行为和风险； 不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业
万科合作的原则
是集团把合作确定为发展策略基础上，主要从万科选择合作的主要目的出发制定； 是筛选适合万科开发的模式主要依据之一；
7.13
15.00 12.14 15.24
6.53
1.33 3.08 0.74 1.63 4.05 3.93 1.45 8.53 3.67 16.76
7.40
2.30 5.00 1.37
0.73
2011/1/30 西安
CA6-6-1
35.02
7.36
1 35.02 7.36 2011/1/28 秦皇岛
2011/1/21 宁波
2010CJ37
2011/2/19 宁波
2011CJ04
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-11号
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-12号
2011/7/28 莆田
PS挂-2011-13号
2011/1/26 上海
201011402
2011/2/1 上海
201100605
I. 合作的目的和原则
2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作 项目。”
为什么要合作
一、合作的必要性 （一）从集团经营管理的战略角度考虑
降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈
1、土地政策变化 2、国家金融政策变化 （三）土地供不应求 维持年30%的增长率
地块编号
京土整储挂(丰)[2011]081号地 成华区建设路锦电东苑地块 2011G002 2011-03-16 2011-03-17 KXCD-D1-2
白云大道AB2911022商住用地
建面(万平) 总价(亿元)
万科权 益比例
万科建面 万科投 (万平) 资(亿元)
2011/6/23 2011/9/30
为什么要合作
万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点： • 一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； • 二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； • 三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，