土地估价报告-湖南橘郡城镇置业有限公司长沙县暮云镇西湖村、高云村土地使用权价值评估

土地估价报告-湖南橘郡城镇置业有限公司长沙县暮云镇西湖村、高云村土地使用权价值评估
土地估价报告
土地估价报告
项目名称：湖南橘郡城镇置业有限公司长沙县暮云镇西湖村、高云村土地使用权价值评估
受托估价单位：湖南广联有限责任会计师事务所
土地估价报告编号：湘广联评字（2007 ）第00 号
提交估价报告日期：二○○七年十一月三十一日
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称：
湖南橘郡城镇置业有限公司位于长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗土地使用权价值评估
二、委托估价方：
委托单位：湖南橘郡城镇置业有限公司
经营范围：在本企业资质等级范围内人事房地产开发、经营。

单位地址：长沙县暮云镇北塘路8号
法人代表：张波
三、受托估价方：
受托机构：有限责任会计师事务所
机构地址：法人代表：
：
四、估价目的：
湖南橘郡城镇置业有限公司因对土地所有权价值确定的需要，特委托湖南有限公司对所涉及的湖南橘郡城镇置业有限公司位于长沙县暮云镇西湖村、
高云村四宗土地使用权价值进行评估，为股东确定土地使用权价值。

五、估价基准日：
二○○七年十一月三十日
六、估价日期：
二○○七年十一月二十七日至二○○七年十一月三十日
七、地价定义：
此次评估的估价基准日为2007年11月30日。

评估宗地登记用途、实际用途为住宅用地，评估设定土地用途为住宅用地。

评估宗地现状土地开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通路、通上水、通下水、通讯）及宗地红线内场地平整，根据本次评估目的，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通路、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。

评估宗地属于国有出让土地，评估设定土地使用年限为70年，剩余土地使用年限为7>67年1个月。

评估宗地的评估价格是指在上述估价基准日，设定土地用途、开发程度、土地使用年期、规划利用条件下出让土地使用权价格。

八、估价结果：
湖南橘郡城镇置业有限公司委托评估的位于长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗土地使用权，土地面积285885平方米，在估价基准日2007年11月30日，土
地登记用途、实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估设定土地使用年期为70年期，剩余土地使用年限为 67年1个月，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通路、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，规划利用条件下的土地使用权价格。

土地面积： 285885平方米;
土地单价： 18403>.00元/平方米；
土地总价： 52600万元；
大写：人民币伍亿贰仟陆佰零拾零万元整。

详细情况见土地估价结果一览表（表1）。

九、评估师签字：
姓名评估师证书号签字
姓名评估师证书号签字
十、土地估价机构：
估价机构负责人签字：
有限公司
二○○七年十一月三十日表1 土地估价结果一览表
估价机构：有限公司报告编号：湘估字（2007）第007号估价基准日：2007.11.30
估价基准日的土地使用权性质：国有出让
估价基准日的土地使用者
土地使用证编号
宗地位置
估价基准日的实际用途
估价设定的用途
容积率
估价基准日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
剩余土地使用年限/年
面积
(平方米)
单位面积地价(元/ ㎡)
总地价
(万元)
备注
湖南橘郡城镇置业有限公司
长国用字(2006)第104号
长沙县暮云镇西湖村、高云村
住宅
住宅
1.3
红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67年1个月
52595.1
1840
9677.
湖南橘郡城镇置业有限公司
长国用字(2006)第105号
长沙县暮云镇西湖村、高云村
住宅
住宅
1.3
红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67年1个月
62569.1
1840
11512.
湖南橘郡城镇置业有限公司
长国用字(2006)第106号
长沙县暮云镇西湖村、高云村
住宅
住宅
1.3
红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67年1个月
99222.6
1840
18256.
湖南橘郡城镇置业有限公司
长国用字(2006)第107号
长沙县暮云镇西湖村、高云村
住宅
住宅
1.3
红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整67年1个月
71498.2
1840
13155.
合计
285885
52600.
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：根据委托方提供资料，至估价基准日，估价对象未设置抵押、租赁等他项权利。

2、基础设施条件：
红线外“五通” (通电、通路、通上水、通下水、通讯)红线内场地平整。

3、规划限制：无
4、影响土地价格的其他限定条件：无估价机构有限公司
二OO七年十一月三十日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方：
湖南橘郡城镇置业有限公司
二、受托估价方
有限公司
三、估价对象：
本次估价对象为湖南橘郡城镇置业有限公司委托评估的，湖南橘郡城镇置业有限公司位于长沙县暮云镇西湖村、高云村四宗国有出让土地，土地面积285885平方米，在估价基准日2007年11月30日，土地登记用途、实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估设定土地使用年期为70年期，剩余土地使用年限为67年1个月，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通路、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整。

四、估价对象概况：
1、土地登记状况评估宗地位于长沙县暮云镇西湖村、高云村，本地块土地四至为东邻西湖村、高云村；南临规划中的高云路；西临芙蓉南路；北邻长沙立达人园林科技有限公司。

评估宗地《国有土地使用证》证号为长国用(2006)第104号、105号、106号、107号，土地面积285885平方米，土地使用者为湖南橘郡城镇置业有限公司，实际土地用途为住宅用地，评估设定土地用途为住宅用地，土地使用权类型为国有出让土地，土地使用权到期年限为2074年，剩余土地使用年限为67 年1个月。

2、土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有。

土地用途为住宅用地。

评估宗地土地权属来源合法，湖南橘郡城镇置业有限公司通过出让方式取得该宗地国有土使用权，2004年12月取得该四宗地《国有土地使用证》，证号为长国用(2006)第104号、105号、106号、107号，面积为285885平方米，产权明晰。

根据委托方提供的资料，评估宗地土地使用权未设置抵押、租赁等他项权利。

3、土地利用状况
待估宗地场地平整，现地上无建筑物。

五、影响地价的因素说明：
1、一般因素
（1）地理位置
长沙县位于湖南省的中部，平面地理坐标介于东经112°56′～113°北纬27°55’～28°44’。

长沙县土地总面积为1997平方公里，人口73.9万人。

县城城区(长沙经济技术开发区)为国家级开发区，星沙镇城区土地面积为12平方公里，人口约6万人。

（2）自然环境
地势、地貌
长沙县属长衡丘陵北部，北、东、南三面山丘多，地势高，中西部海拔低，平岗广，占全县总面积的74.3％；长沙县县内多平缓丘陵地，地形微波起伏，成土母质复杂，风化物组成居多，土壤类型多为红壤和水稻土，区内生物资源丰富。

粮、油、肥、料、作物有100多种，经济作物70多种，中药材354种，草木120多种，禽畜种类20多种，鱼类水产品97种，矿产资源丰富。

气候、水文
全县平均气温17.2℃，1月平均气温4.6℃，7月平均气温29℃，有较长的暑热期，10℃的活动积温5400—5500℃，年平均降水量1389.8毫米，年日照1677.1小时，无霜期275天，全县水域面积199.23平方公里，占总面积的10％，大部分地区属湘江流域下游地段，湘江沿县境由南至星沙市流入东窑港，全程10.5公里，有一级支流四条，二级支流十七条，三级支流十八条，水网密布。

（3）行政区划
长沙县总面积1997.5平方公里，现辖星沙、安沙、北山、榔梨，江背、黄花、春华、干杉、黄兴、星沙、跳马、路口、青山铺、福临、果园、双江、金井、白沙、开慧、高桥20个乡镇。

（4）社会经济状况
全县2005年国内生产总值达到96.67亿元，其中第一产业17.93亿元，第二产业52.43亿元，第三产业26.31亿元，分别比上年增长5.5％，9.5％，19.5％，人均国内生产总值1.3108万元。

全年完成社会消费品零售总额18.3亿元。

全市(县)规模以上综合企业和生产单位111个，形成了以电子、机械制造为支柱行业的综合发展体系。

（5）城市性质
星沙开发区2000年被国务院批准升级为国家经济技术开发区，规划控制面积38.6平方公里，辖区已组建6个居委会，人口6万人，2005年批准的县城规划控制面积达60平方公里。

截止2005年底，开发区已与国内外、省内外企业和个人签订投资项目，合同投资13808万美元，折合人民币114689万人民币，引进企业35家，其中外资企业8家，国内企业25家，实际到位资金11379万美元，折合人民币94445.7万元。

2、区域因素
（1）区域概况
待估宗地所在区域位于长沙县暮云镇，全镇总面积96平方公里，辖20个行政村、2个居委会，常住人口48668人，非农业人口22968万人。

本镇的经济、社会各项指标列长沙县之首。

1999年开始被定为湖南省小城镇建设示范镇，且列为重点。

（2）交通条件
公路：待估宗地位于芙蓉南路以东，万家丽路以南。

处于南城的交通枢纽位置。

铁路：宗地所在地区域铁路运输方便，距武广火车站2.5公里。

航空：宗地所在地区域航空运输相对便利，往南距黄花国际机场15公里，该机场客货运量较大，有航线39条，现正在建设成为现代化国际空港。

（3）基础设施条件
区域内供水、供电、通讯正常具备开发条件。

（4）环境条件
区域内多为丘陵山地，地势微波起伏，绿化率达35％，属无污染区。

区域内黄海海拔高程67米，无洪涝自然灾害。

区域内地质状况一般，基本地震烈度为6度，无地质灾变现象发生。

（5）产业集聚状况
长沙县是一个集高科技、机械、化工等产业为主的新兴综合城市，产业集聚度高，现区域内有企业100多家，如“三一重工、LG曙光、光阳精机、国雄饲料”等大中型企业。

（6）规划限制
城市规划对宗地所在区域无特殊规划限制条件。

3、个别因素
评估宗地位于长沙县暮云镇西湖村、高云村，所处区域具备宗地红红外通路、通电、通上下水、通讯等基础设施条件完备。

宗地距长沙武广高速火车站约 2.5公里。

土地实际用途为用地，评估设定土地用途为住宅用地。

宗地东临西湖村、高云村、，南临高云路，西临芙蓉南路、北临长沙立达人园林科技有限公司宗地形状规则，宗地所处地势黄海海拔高程67米，无洪涝自然灾害。

城市规划对宗地所在区域无特殊规划限制条件。

土地面积285885平方米，地质条件良好，承载力大于20吨/平方米。

宗地内地面平均坡度<5°，地势较平坦。

容积率正常，取区域平均值。

土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整。

第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据：
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》；
5、国土资源部《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）；
6、湖南省人民政府、长沙市人民政府及长沙县人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
7、《长沙县土地利用总体规划》、《长沙县星沙镇土地利用总体规划》；
8、《长沙县年鉴》；
9、《长沙市征地补偿安置条例实施办法》及《长沙市征地补偿安置条例》；
10、《长沙县城关镇（长沙经济技术开发区）基准地价评估技术报告》；
11、委托方提供的《国有土地使用证》：
12、估价人员实地踏勘、调查、收集的资料。

二、土地估价：
1、估价原则：
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
（1）替代原则
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制，换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

本次运用基准地价系数修正法就充分体现了这一原则。

（2）供给与需求原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，土地估价时要充分考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求结构性变化。

（3）变动原则
土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。

而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。

因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。

因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

（5）多种评估方法相结合原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法。

由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。

本次评估便根据评估宗地的特点，就分别选用了成本逼近法、基准地价系数修正法进行评估。

总之，在评估过程中，要按国家、地方的有关规定，遵守客观、公正、
科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

2、估价方法
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正系数法等。

在充分收集估价所需资料的前提下，根据此次评估目的和评估对象区位条件，评估宗地处于长沙县暮云镇内，可运用基准地价标准及其修正体系采用基准地价修正系数法进行评估。

由于估价对象所在区域近年来新征用开发的土地较多，土地征用、拆迁、安置、补偿等资料齐备，结合本次估价对象为综合用地的实际情况，可采用成本逼近法进行评估。

最后综合分析宗地所在区域地产市场行情，确定土地价格。

3、估价结果：
湖南橘郡城镇置业有限公司委托评估的，位于长沙县暮云镇的四宗国有出让土地，土地面积285885平方米，在估价基准日2007年11月30日，土地登记用途为住宅用途，实际用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估设定土地使用年期为剩余土地使用年期67年1个月，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，规划利用条件下的土地使用权价格。

土地面积： 285885平方米；
土地单价：1840.00元/平方米；
土地总价： 285885㎡× 1840.00 元/㎡= 52600万元；
大写：人民币伍亿贰仟陆佰零拾零万元整。

详细情况见土地估价结果一览表（表1）。

三、估价结果和估价报告的使用：
1、估价的前提条件和假设条件
（1）委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费；
（2）估价对象作为住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益；
（3）估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产的正常进行，保证企业的持续发展；
（4）在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；
（6）委托方提供资料属实，且地上无建筑物；
（7）评估设定宗地土地使用年期70年，剩余土地使用年限为67年1个月；
（8）评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整；
（9）评估价格是在满足全部假设与限制条件下，在估价基准日2007年11月30日的土地使用权价格。

2、估价结果和估价报告的使用：
（1）评估面积以长沙县国土资源规划局颁发的《国有土地使用证》[证号：长国用(2006)第104、105、106、107号中注明的面积为准；
（2）估价报告和估价结果仅作委托方股东了解土地使用权价值参考依据。

土地估价报告仅供委托方股东使用；
（3）评估报告结果有效期自估价基准日起壹年内有效；
（4）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，湖南橘郡城镇置业有限公司对估价结果负责解释；
（5）本报告的部分或全部内容，未经委托方和受托方双方书面同意，除法律规定外，不得向第三方提供。

3、需要特殊说明的事项：
（1）评估报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、委托方以及评估人员收集整理的有关资料；
（2）本报告估价机构、估价人员与本评估项目委托方及该方联系人之间，除本报告评估项目委托关系外，无任何其他足以影响估价结果的关系。

（3）委估土地的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的《国有土地使用证》所载面积为依据。

委托方须对所提供资料的真实性、合法性、可靠性负责，如提供资料不真实或与实际情况有较大差距，将造成评估值失实，应重新予以评估，评估结果也应随之变动，评估机构不承担任何法律责任。

（4）本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

第四部分附件
1、委托估价方《企业法人营业执照》复印件；
2、评估宗地《国有土地使用证》复印件；
3、评估宗地《宗地图》复印件；
4、估价机构《企业法人营业执照》复印件;
5、估价机构执业资质证书复印件;
6、估价人员执业资格证书复印件。

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