2017年上半年北京房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档案的必要性考试试卷

2017年上半年北京房地产估价师：建立房地产中介服务行业信用档
案的必要性考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。

A：房产分幅图
B：房产分丘图
C：房产分户图
D：房产宗地图
E：执行层的组织协调
2、房地产拍卖业务主要来自。

A：企业委托
B：个人委托
C：法院委托
D：政府委托
E：执行层的组织协调
3、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

A：国內生产总值
B：国民生产总值
C：国内生产净值
D：国民收入
E：执行层的组织协调
4、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构
B．所在区域
C．使用性质
D．使用过程
5、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
6、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15
B．30
C．45
D．60
7、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
9、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。

A：开发商
B：承包商
C：相关的政府部门
D：监理单位
E：借款合同
10、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。

A：899万元
B：1000万元
C：1349万元
D：1500万元
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水
B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水
C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值
D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小
12、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部
B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C．省级房地产行政主管部门
D．地方行政主管部门
13、关于房地产市场，下列说法不正确的是。

A：房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型
商品的最大区别
B：房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动
C：虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为
D：房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成
E：借款合同
14、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。

A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
15、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
16、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。

A：类似写字楼的客观收益
B：市场比较法
C：该写字楼的实际收益
D：无风险报酬法
E：工业用地的监测点评估价格
17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。

A：81.00％
B：84.00％
C：84.17％
D：84.80％
E：工业用地的监测点评估价格
18、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。

A．工业厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
19、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
20、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：1978
B：1982
C：1986
D：1987
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、二级中误差公式为。

A：0．02+0．0006S
B：0．01+0．0003S
C：0．02+0．001S
D：0．04+0．003S
E：执行层的组织协调
22、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记__才能办理有关互换权证契约的手续。

A．申请
B．审查
C．批准
D．鉴证
23、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
24、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。

A：生产可能性曲线
B：边际转换率
C：等收益线
D：等成本线
E：执行层的组织协调
25、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
2、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。

A：区位
B：用途
C：档次
D：周围环境
E：建筑规模
3、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
4、合同生效应具备下列条件__。

A．当事人具有相应的民事行为能力
B．应该使用相应的示范文本
C．意思表达真实
D．不能损害另一方利益
E．不违反法律和社会公共利益
5、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出
C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
6、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。

A.A
B.B
C.C
D.D
7、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3 (均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月
的价格为__元/m2。

A．2700.8
B．2800.1
C．2800.8
D．2817.7
8、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。

A：完全竞争市场
B：完全垄断市场
C：垄断竞争市场
D：寡头垄断市场
E：寡头竞争市场
9、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。

A：支
B：出
C：借
D：贷
E：入
10、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。

(2009年试题)
A：改建
B：买卖
C：赠予
D：租赁
E：扩建
11、购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S-f(E，P)。

若购买者非常满意，则。

A：P=0
B：E＞P
C：E：P
D：E＜P
E：借款合同
12、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。

(2009年试题)
A：国有土地出让
B：国有土地转让
C：国有土地租赁
D：国有上地作价出资(入股)
E：保留划拨土地使用权
13、房地产市场分析可以帮助开发商。

A：选择合适的项目位置
B：寻找投资合作伙伴
C：确定满足市场需求的产品类型
D：判断租买时机
E：进行土地使用权出让决策
14、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。

A．住宅建筑净密度
B．住宅建筑毛密度
C．住宅建筑面积净密度
D．容积率
15、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A．0～50
B．50～75
C．50～100
D．100～150
16、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
17、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。

A：折旧费、房产税
B：管理费、保险费
C：维修费、贷款利息
D：地租、维修费
E：管理费、利润
18、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
B：实行销售代理必须签订委托合同
C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同
D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用
E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务
19、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。

A：地籍测量
B：房产测量
C：地质测量
D：城市工程测量
E：码头测量
20、下列关于债券的特征的表述正确的是。

A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入
C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)
D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资
者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款E：债券与股票相比，投资风险较大
21、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
22、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。

A：拍卖人
B：委托人
C：竞买人
D：买受人
E：拍卖主管部门
23、房地产面积测算的边长和面积分别取至__。

A．0.1m，0.01m2
B．0.01m，0.1m2
C．0.01m，0.01m2
D．0.1m，0.1m2
24、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】
A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B：可比实例的交易类型与估价目的吻合
C：可比实例的规模与估价对象的规模相当
D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
25、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。

A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司。