弃管房产管理模式与对策思考

弃管房产管理模式与对策思考
网更多原创-() 1问题由来 1.1现状“弃管房产”主要是指随着住房改革的不断深入而出现了大量的售后公房和老商品房（大多为1999年以前建设的），这些房产的管理基本仍沿袭计划经济时代的模式。

据20xx年8月统计，沈阳8个城区（不包括于洪区）共有751栋“弃管房产”，138.2平方米，涉及2.8万户，1131家产权单位。

这类房产中，产权单位破产、解体、兼并的有20.4万平方米，并轨、转制、转属的有1.2万平方米，经济效益差、濒临破产的有12.7万平方米，房改出售的有7.1万平方米，主辅分离未移交的有15.8万平方米；房屋托管合同到期未续约的有54.6万平方米；异产毗连、无牵头组织管理的房产有5.5万平方米。

1.2问题产生
此类房产由于没有规范的物业管理，不仅给居民生活带来不便，很难有效地维修和管理，也给社会稳定、城市发展和房产单位产权产籍管理带来一定的困难和经济负担。

在调研中，有的居民把这种小区称为“三难”小区（难修、难管、难住）。

从法律上看，这些弃管房形成的原因主要有两个：一是，房屋主体资格模糊、甚至缺失，无承担维修、管理义务的主体；二是，房屋
主体资格虽然明确，但由于缺乏经费、义务不清等多种原因，无力或不愿承担、管理的义务，从而造成部分自管房产“无人管或无力管”的情况。

1.2解决的关键
（1）长期福利型房产管理服务带来的思想障碍
住户已习惯于享受无偿、福利型后勤服务，对实行有偿物业管理服务不大习惯。

主要表现在：一是花钱买服务的意识淡薄。

物业管理的核心是业主花钱购买专业化物业服务。

但一些业主的旧观念难以转变，不愿意交纳物业管理费。

二是对专业化物业管理的期望值远远超过与其所交费用相对应的服务。

（2）硬件设施差、配套不完善的条件障碍
旧式小区设计只考虑满足居住的功能，普遍存在硬件设施差、配套不完善的问题，实施物业管理的硬件条件不具备，无法对其进行规范化的物业管理，或者难以吸引高层次物业管理公司进驻。

（3）经费严重不足的经济障碍
一是公共维修基金不足。

由于小区建造时间较早，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽；再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管后的房屋大中维修带来较大困难。

二是房管资金被侵占。

多数弃管房产的产权单位都不同程度地存在挪用售房资金和欠缴房改房
维修基金的行为，使住户的利益受到了侵害。

（4）自管房产收费难
表现在：一是公用费用分摊难。

比如小区水费收取，由于管道的
跑冒滴漏造成的水费缺口最终还得由企业承担。

二是室内维修结算难。

对住户室内部分设施维修实行有偿服务，但住户往往不愿付维修费。

2“弃管房产”实施管理的难点
2.1法律法规及各项规章尚不健全。

__《物业管理条例》的出台，使我国在物业管理方面有了一个基
本的法律依据，但是许多相关的细节性问题、具体的操作方法在条例中并没有明确。

尤其是真对这些旧小区，在实施物业管理过程中，易产生的问题、争议和纠纷会很多，我们建议应当根据《物业管理条例》的有关规定，结合实际情况，加快制定一些应当明确而尚未明确的配套法规，为这些旧小区实施物业管理行业的发展和规范运作提供法律
保证和依据。

要加强物业管理有关规章的宣传，明确各方的责、权、利关系。

2.2经济方面主要是资金缺口较大
这些小区多为统建、合建房、房改房，硬件条件差，配套设施不
齐全，道路、绿化差，环境卫生差，缺乏管理资金。

主要存在如下两方面的问题：
（1）缺乏专项维修基金
现在新建的物业小区在居民入住前，都要交纳专项房屋维修基金，但这些原来的非物业小区没有设专项维修基金，再加上建筑年代较长，设备、设施老化，需投入维修资金较大。

既使房改房在出售时，向居民收取了专项维修资金，但由于其金额较小，很难满足房屋维修的需要，再加上管理机制不健全，使得资金被挪用、占用较普遍。

因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。

旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。

根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。

资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

（2）物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。

对于原来的“非物业”小区，由于多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，
内容仅供参考。