2010房地产策划--2006年南京康桥圣菲整体营销方案
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*我们项目的案名便由此而来，充满了大学风情，充满了诗情画意、充满了生活的畅快 淋漓，体现出项目自身的特点，
项目口号:
一个阶层的精神文明
口号释义：
从房地产广告定位因素来看，体现了与周边项目的差异化，符合了创造第一的原则， 同时又满足了目标客户的追求与需求。 推广语从“精神文明”入手，诠释了目标客户的生活追求与理念，物质文明以后追求 精神生活，追求心灵纯真。 我们的客户就是这样一群追求精神生活，追求心灵纯真的人 他们健康、自由、博爱、朴素、 有朝气、有文化、有爱心、有文明 热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事业 他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层
区域价值
表现：绿色新城—文化新城—科技新城—区域热点
地理优势：地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚。 规划优势：打造城全国最具有影响力的人与自然和谐统一的生态型、智能型、开放型大学城 资源优势：为南京乃至江苏的可持续发展提供信息服务、智力支持、人才保证
发展优势：目前已经有九所高校、三所中学、一所小学进入大学城，在校师生达到9万余人
主题，在这里我们享受都市的繁华与乡村的幽静；
社区商业：酒吧街、咖啡厅、西餐厅。。。 在这里汇聚着的生活更精彩；
景观价值
表现：共享—叠加—极至
山景：仙林大学城三面环山，近有灵山，远有栖霞山、青龙山、紫金山； 湖景：三个湖泊及周边的绿地形成的环湖公园，提供了休闲、运动、养生的地方； 建筑风景：纯真英伦风情，建筑本身就是风景； 社区风景：是英伦与自然结合，特色的私家花园、充满鲜花的阳台和窗台。。。
市政配套已经全面开始，道路交通已经基本完成，地铁二号线延伸线将于2010年开通 亚东、栖霞等品牌开发商进入，东方天郡、亚东城、赛世香樟园、大成名店公园。。。
社区价值
表现：唯一—参与—风情—体验
社区规划：仙林唯一的英伦风情社区，6层电梯洋房、4+1和3+1退台花园、稀缺精装小户型、英伦 风情商业街，社区非常具有代表性； 社区形态：开放式社区，参与性社区，社区是与生活交流的平台； 社区风情：英国风情纯正的异国风情； 社区距离：与市区距离20分钟，与大学校园咫尺之隔，一切与大学的话题、一切与休闲和渡假的
他们可能是：
他们有一颗开放、包容的心，他们打开自己是为了更充分地体验世界，体验生活； 他们从不远离消费，他们除了有自己的房子，总还有另一个住所 , 他们的居所从 来都不远离风景；
他们向往。。。
外国的居住方式，工作在繁华的闹市区，居住在宁静的郊区，会客在格调中 和老婆一起散步在外，触物生情，回忆着人生最美好的时光段，童年的无知与无 忧、校园的风华正茂
第三批物业 2006.8.12周六 单身 15 3497㎡,100套
第四批物业 2006.10.21周六 3+1 4/5 ,4+1花园 7 电梯 11 11180.6 ㎡,76套
第五批物业 2006.11.25周六 商业 ,单身16/17 11170.99㎡,164套
整体推售计划(表)
项目 第一批物业 时间 2006.5.20周六 物业 电梯洋房 4+1花园洋房 电梯洋房 第二批物业 2006.7.8周六 4+1花园洋房 单身公寓 第三批物业 2006.8.12周六 单身公寓 电梯洋房 第四批物业 2006.10.21周六 4+1花园洋房 3+1花园洋房 第五批物业 第六批物业 合计 2006.11.25周六 2007.3.10周六 商业 单身公寓 单身公寓 16、17 12、13 8、9 1、6 10 2、3 14 15 11 7 4、5 6549.28 4851.2 3274.64 4851.2 3497 3497 4911.96 2425.6 3843.04 5461.27 5709.72 5246.9 11170.99 5246.9 11180.6 3497 11622.84 面积 11400.48 48 32 24 32 100 100 36 16 24 76 100 156 套数 80
一个国家不可以无精神
一个民族不可以无精神 一个团队不可以无精神 当然，一个人更不可以无精神 精神文明是在物质文明获得以后，个人的思想道德素质提升。 我们的目标客户大多是社会的中坚分子，他们在物质文明满足以后，目 标变的盲目，不知道再追求什么。我们就是要客户知道他们应该追求精 神文明，帮助他们达到心灵纯真。
待售房源配比（一）
产品类 型 产品特点 户型 125.94 6层电 梯洋房 三房二 厅二卫 132 137.89 138.01 153.95 三房二 厅二卫 152.64 138.92 135.96 四房三 厅三卫 188.18 191.11 153.95 152.64 三房二 厅二卫 138.92 135.96 127.5 124.54 四房三 厅三卫 188.18 191.11 9 9 54 36 4 4 4 4 4 4 10 10 10 10 10 10 10 10 80 24 108 套数 面积 1133.46 1188 7446.06 4968.36 615.8 610.56 555.68 543.84 752.72 764.44 1539.5 1526.4 1389.2 1359.6 1275 1245.4 1881.8 1911.1 3792.9 8335.1 1517.16 2325.88 14735.88 比例 2.08% 2.18% 13.67 % 9.12% 1.13% 1.12% 1.02% 1.00% 1.38% 1.40% 2.83% 2.80% 2.55% 2.50% 2.34% 2.29% 3.45% 3.51% 6.96% 15.30 % 2.78% 4.27% 27.04 % 位置所在 1层东 1层西 2/4/6层 3/5层 1层西 1层东 2层西 2层东 3跃层西 3跃层东 西侧 东侧 西侧 东侧 西侧 东侧 西侧 东侧 01/02 /03/0 6/07 4、5 08/09 /10/1 1
2006年4月22日房展会2006年4月29日可能五一放假2006年5月6日可能五一放假2006年5月13日时间不吉利2006年5月20日开盘物业推售原则整体推售策略量小快速持续开盘持续火爆少量多开每次推出100套以下每12月开一次盘每次开盘多种产品类型复合推出先高档公寓再单身公寓后商业门面高档公寓推售策略从西往东依次推出单身公寓推售策略从大面积到小面积依次推出从双排到单排依次推出商业推售策略从2006年5月开始认购保留一部分好房源进行拍卖第一批物业2006520周六电梯8941花园16114004880套第二批物业200678周六电梯10单身1441花园231162284156套第三批物业2006812周六单身153497100套第四批物业20061021周六314541花园电梯1111180676套第六批物业2007310周六单身121352469178套第五批物业20061125周六商业单身16171117099164套整体推售计划图整体推售计划表项目时间物业面积套数第一批物业2006520周六电梯洋房6549281140048488041花园洋房4851232第二批物业200678周六电梯洋房1032746411622842415641花园洋房4851232单身公寓143497100第三批物业2006812周六单身公寓1534973497100100第四批物业20061021周六电梯洋房11491196111806367641花园洋房242561631花园洋房38430424第五批物业20061125周六商业5461271117099单身公寓1617570972164164第六批物业2007310周六单身公寓12135246952469178178合计5411881754第一批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额20069第一批物业电梯洋房65492830560011002790420069第一批物业41花园洋房485123056008150016200612第一批物业电梯洋房654928305600110027904200612第一批物业41花园洋房48512305600815001620073第一批物业电梯洋房6549282056007335193620073第一批物业41花园洋房48512205600543334420076第一批物业电梯洋房65492810560036675968200
14/15 16 17 14/15
单身公 寓 二房一厅
48.72 50.39 48.72 50.4 47.74 47.3 35.78 一房一厅 42.37 42
16
商业 物业 其他 合计
销售周期开盘时间
• 销售周期
2006年5月20日——2007年11月19日
• 开盘时间
2006年5月20日（周六） 原因如下:
3+1花 园洋房
4+1花 园洋房
待售房源配比（二）
产品类 型
产品特点
户型 24.68 24.68 一房 24.44 18.94 24.44 23.88 50.39 48 60 104 8 44 48 8 80 4 32 4 28 4 58 6 6 70 160 312 套数 1184.64 1480.8 2541.76 151.52 1075.36 1146.24 403.12 3897.6 201.56 1559.04 201.6 1336.72 189.2 2075.24 254.22 252 5461.27 313.48 54.28 54486.57 2581.46 7788.84 7580.32 面积 2.17% 2.72% 4.66% 0.28% 1.97% 2.10% 0.74% 7.15% 0.37% 2.86% 0.37% 2.45% 0.35% 3.81% 0.47% 0.46% 10.02% 0.58% 0.10% 100.00% 10.02% 0.58% 0.10% 100.00% 4.74% 14.29% 13.91% 比例 位置所在 13北侧 13南侧 14/15北侧 14/15北侧 16北侧 17层北 14/15南侧 14/15南侧 16南侧 16南侧 17南侧 17南侧 17南侧 12南侧 12南侧 12南侧 12 17 13
那么我们如何找到自己的核心价值？
我们如何定义自己！
项目属性定位：
大学城中· 英伦风情纯真洋房区
项目案名：
康桥圣菲
案名释义：
*康桥，徐志摩的《在别康桥》，描绘出周边的宁静，宁静的让人心情向往， *康桥，英国剑桥里的一个地方，说出了项目的大环境的特点
*圣菲（SUN FIELD）充满阳光的地方，自由、开放、向往
第二部分 推售计划
项目待售房源概述
总用地面积：54664.2 总建筑面积：76147.33 地上建筑面积：54802.27 地下建筑面积：21345.06 其中住宅建筑面积：48973.24 商业服务面积：5461.27 物业管理用房：313.48 其他面积： 54.28 容积率：1.0025 绿地率：42.08％ 汽车位：419 地上84 地下335
什么样的人 会来这里居住消费？
他们可能是：
企业老板、企业高层、高级公务员、跨国集团外籍人士、
高端知富阶层、自由职业者。。。
他们的口号：只要我喜欢，没有什么不可以！
他们可能是：
他们追求精致的生活方式，让心态永远年轻； 他们对于财富和地位的推动力不再是特别的重要， 自由的生活方式才是生命存在的第一要件；
一群追求精神生活，追求心灵纯真的人 他们健康、自由、博爱、朴素、 有朝气、有文化、有爱心、有文明 热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事业
他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层
竞争对手在说什么？
与本项目类似的仙林中高档盘的产品与市场现状
1、东方天郡：与本案同属新城区， 以小高层及高层为主，规模大有气势， 栖霞集团品牌，已进入销售期，销售均价约为5200元。 2、香樟园：小区园林景观以香樟树等植物为特色，欲将其打造为“新城东纯 正学院生活”的学院风情居所。目前起售价4500元左右。
我们用什么打动客户？
三大价值体系
★区域价值------------------------------仙林大学城的教育文化 ★社区价值------------------------------纯正英伦风情社区 ★景观价值------------------------------东郊英国皇家园林
定
位：50万平方米国际素质人居社区
推广语：引领社区品牌时代
结论
我们可以看到：几乎所有的楼盘，都不同程度地依附着“仙林的人文生 态”。要么不同程度地以人文教育、生态环境、市政规划为外包装，要么 是以产品形态为内修炼。这种方式无疑是在不断地消耗仙林的人文与魅力。
除了人文及生态两大主线，我们更该有怎样不同的声音？以区别竞争对手， 凸现项目差异化价值及核心竞争力？
3、亚东城：有复式、小高层及多层，有会所、幼儿园等配套服务设施，目前 均价位4200元。
定
位：城东仙林首座大型高尚现代人文社区；
推广语：引领教育地产新时代； 差异化：栖霞品牌；以“校长公馆”、“教师公寓 ”引 入教育地产概念；
定
位：新城东纯正学院生活 ；
推广语：一世情，留在仙境森林 ； 差异化：种植1000棵香樟树、1000棵桂花、1000棵广玉兰；
2006年4月22日（房展会) 2006年4月29日(可能五一放假) 2006年5月6日(可能五一放假) 2006年5月13日(时间不吉利) 2006年5月20日(开盘)
物业推售原则
• 整体推售策略 量小、快速、持续开盘、持续火爆 少量多开，每次推出100套以下，每1－2月开一次盘 每次开盘多种产品类型复合推出 先高档公寓、再单身公寓、后商业门面 • 高档公寓推售策略 从西往东依次推出 • 单身公寓推售策略 从大面积到小面积依次推出,从双排到单排依次推出 • 商业推售策略 从2006年5月开始认购,保留一部分好房源进行拍卖
整体推售计划(图)
第一批物业 2006.5.20周六 电梯 8/9 ,4+1花园 1/6 11400.48㎡,80套
第二批物业 2006.7.8周六 电梯 10 , 单身 14 , 4+1花园 2/3 11622.84㎡,156套
第六批物业 2007.3.10周六 单身 12/13 5246.9㎡,178套
星晟· 康桥圣菲项目
整体营销推广方案
瑞尔特房地产顾问机构
二○○五年十二月二十七日
目• 第一部分 • 第二源自分 • 第三部分录项目分析 推售计划 营销策略
第一部分
项目分析
话题一：我们用什么打动客户？ 话题二：我们的客户在哪里？ 话题三：什么样的人会来这里居住消费？ 话题四：竞争对手在说什么？ 话题五：我们如何定义自己！
他们向往。。。
随时带着孩子走在外边，就是和孩子一起去郊游，一起享受大自然 随时想打篮球、踢足球，都有成批成批的爱好者和你一起运动
他们向往。。。
看到不平事，可以伸张正义；看到可怜事，可以雪中送炭
物质生活的满足后，精神生活的提升
远离城市的尔虞我诈的纷争，回归纯真的的社会，释放纯真的心灵
我们的客户是
项目口号:
一个阶层的精神文明
口号释义：
从房地产广告定位因素来看，体现了与周边项目的差异化，符合了创造第一的原则， 同时又满足了目标客户的追求与需求。 推广语从“精神文明”入手，诠释了目标客户的生活追求与理念，物质文明以后追求 精神生活，追求心灵纯真。 我们的客户就是这样一群追求精神生活，追求心灵纯真的人 他们健康、自由、博爱、朴素、 有朝气、有文化、有爱心、有文明 热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事业 他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层
区域价值
表现：绿色新城—文化新城—科技新城—区域热点
地理优势：地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，绿水环绕，自然生态环境得天独厚。 规划优势：打造城全国最具有影响力的人与自然和谐统一的生态型、智能型、开放型大学城 资源优势：为南京乃至江苏的可持续发展提供信息服务、智力支持、人才保证
发展优势：目前已经有九所高校、三所中学、一所小学进入大学城，在校师生达到9万余人
主题，在这里我们享受都市的繁华与乡村的幽静；
社区商业：酒吧街、咖啡厅、西餐厅。。。 在这里汇聚着的生活更精彩；
景观价值
表现：共享—叠加—极至
山景：仙林大学城三面环山，近有灵山，远有栖霞山、青龙山、紫金山； 湖景：三个湖泊及周边的绿地形成的环湖公园，提供了休闲、运动、养生的地方； 建筑风景：纯真英伦风情，建筑本身就是风景； 社区风景：是英伦与自然结合，特色的私家花园、充满鲜花的阳台和窗台。。。
市政配套已经全面开始，道路交通已经基本完成，地铁二号线延伸线将于2010年开通 亚东、栖霞等品牌开发商进入，东方天郡、亚东城、赛世香樟园、大成名店公园。。。
社区价值
表现：唯一—参与—风情—体验
社区规划：仙林唯一的英伦风情社区，6层电梯洋房、4+1和3+1退台花园、稀缺精装小户型、英伦 风情商业街，社区非常具有代表性； 社区形态：开放式社区，参与性社区，社区是与生活交流的平台； 社区风情：英国风情纯正的异国风情； 社区距离：与市区距离20分钟，与大学校园咫尺之隔，一切与大学的话题、一切与休闲和渡假的
他们可能是：
他们有一颗开放、包容的心，他们打开自己是为了更充分地体验世界，体验生活； 他们从不远离消费，他们除了有自己的房子，总还有另一个住所 , 他们的居所从 来都不远离风景；
他们向往。。。
外国的居住方式，工作在繁华的闹市区，居住在宁静的郊区，会客在格调中 和老婆一起散步在外，触物生情，回忆着人生最美好的时光段，童年的无知与无 忧、校园的风华正茂
第三批物业 2006.8.12周六 单身 15 3497㎡,100套
第四批物业 2006.10.21周六 3+1 4/5 ,4+1花园 7 电梯 11 11180.6 ㎡,76套
第五批物业 2006.11.25周六 商业 ,单身16/17 11170.99㎡,164套
整体推售计划(表)
项目 第一批物业 时间 2006.5.20周六 物业 电梯洋房 4+1花园洋房 电梯洋房 第二批物业 2006.7.8周六 4+1花园洋房 单身公寓 第三批物业 2006.8.12周六 单身公寓 电梯洋房 第四批物业 2006.10.21周六 4+1花园洋房 3+1花园洋房 第五批物业 第六批物业 合计 2006.11.25周六 2007.3.10周六 商业 单身公寓 单身公寓 16、17 12、13 8、9 1、6 10 2、3 14 15 11 7 4、5 6549.28 4851.2 3274.64 4851.2 3497 3497 4911.96 2425.6 3843.04 5461.27 5709.72 5246.9 11170.99 5246.9 11180.6 3497 11622.84 面积 11400.48 48 32 24 32 100 100 36 16 24 76 100 156 套数 80
一个国家不可以无精神
一个民族不可以无精神 一个团队不可以无精神 当然，一个人更不可以无精神 精神文明是在物质文明获得以后，个人的思想道德素质提升。 我们的目标客户大多是社会的中坚分子，他们在物质文明满足以后，目 标变的盲目，不知道再追求什么。我们就是要客户知道他们应该追求精 神文明，帮助他们达到心灵纯真。
待售房源配比（一）
产品类 型 产品特点 户型 125.94 6层电 梯洋房 三房二 厅二卫 132 137.89 138.01 153.95 三房二 厅二卫 152.64 138.92 135.96 四房三 厅三卫 188.18 191.11 153.95 152.64 三房二 厅二卫 138.92 135.96 127.5 124.54 四房三 厅三卫 188.18 191.11 9 9 54 36 4 4 4 4 4 4 10 10 10 10 10 10 10 10 80 24 108 套数 面积 1133.46 1188 7446.06 4968.36 615.8 610.56 555.68 543.84 752.72 764.44 1539.5 1526.4 1389.2 1359.6 1275 1245.4 1881.8 1911.1 3792.9 8335.1 1517.16 2325.88 14735.88 比例 2.08% 2.18% 13.67 % 9.12% 1.13% 1.12% 1.02% 1.00% 1.38% 1.40% 2.83% 2.80% 2.55% 2.50% 2.34% 2.29% 3.45% 3.51% 6.96% 15.30 % 2.78% 4.27% 27.04 % 位置所在 1层东 1层西 2/4/6层 3/5层 1层西 1层东 2层西 2层东 3跃层西 3跃层东 西侧 东侧 西侧 东侧 西侧 东侧 西侧 东侧 01/02 /03/0 6/07 4、5 08/09 /10/1 1
2006年4月22日房展会2006年4月29日可能五一放假2006年5月6日可能五一放假2006年5月13日时间不吉利2006年5月20日开盘物业推售原则整体推售策略量小快速持续开盘持续火爆少量多开每次推出100套以下每12月开一次盘每次开盘多种产品类型复合推出先高档公寓再单身公寓后商业门面高档公寓推售策略从西往东依次推出单身公寓推售策略从大面积到小面积依次推出从双排到单排依次推出商业推售策略从2006年5月开始认购保留一部分好房源进行拍卖第一批物业2006520周六电梯8941花园16114004880套第二批物业200678周六电梯10单身1441花园231162284156套第三批物业2006812周六单身153497100套第四批物业20061021周六314541花园电梯1111180676套第六批物业2007310周六单身121352469178套第五批物业20061125周六商业单身16171117099164套整体推售计划图整体推售计划表项目时间物业面积套数第一批物业2006520周六电梯洋房6549281140048488041花园洋房4851232第二批物业200678周六电梯洋房1032746411622842415641花园洋房4851232单身公寓143497100第三批物业2006812周六单身公寓1534973497100100第四批物业20061021周六电梯洋房11491196111806367641花园洋房242561631花园洋房38430424第五批物业20061125周六商业5461271117099单身公寓1617570972164164第六批物业2007310周六单身公寓12135246952469178178合计5411881754第一批物业销售计划时间销售物业销售比例销售价格销售金额20069第一批物业电梯洋房65492830560011002790420069第一批物业41花园洋房485123056008150016200612第一批物业电梯洋房654928305600110027904200612第一批物业41花园洋房48512305600815001620073第一批物业电梯洋房6549282056007335193620073第一批物业41花园洋房48512205600543334420076第一批物业电梯洋房65492810560036675968200
14/15 16 17 14/15
单身公 寓 二房一厅
48.72 50.39 48.72 50.4 47.74 47.3 35.78 一房一厅 42.37 42
16
商业 物业 其他 合计
销售周期开盘时间
• 销售周期
2006年5月20日——2007年11月19日
• 开盘时间
2006年5月20日（周六） 原因如下:
3+1花 园洋房
4+1花 园洋房
待售房源配比（二）
产品类 型
产品特点
户型 24.68 24.68 一房 24.44 18.94 24.44 23.88 50.39 48 60 104 8 44 48 8 80 4 32 4 28 4 58 6 6 70 160 312 套数 1184.64 1480.8 2541.76 151.52 1075.36 1146.24 403.12 3897.6 201.56 1559.04 201.6 1336.72 189.2 2075.24 254.22 252 5461.27 313.48 54.28 54486.57 2581.46 7788.84 7580.32 面积 2.17% 2.72% 4.66% 0.28% 1.97% 2.10% 0.74% 7.15% 0.37% 2.86% 0.37% 2.45% 0.35% 3.81% 0.47% 0.46% 10.02% 0.58% 0.10% 100.00% 10.02% 0.58% 0.10% 100.00% 4.74% 14.29% 13.91% 比例 位置所在 13北侧 13南侧 14/15北侧 14/15北侧 16北侧 17层北 14/15南侧 14/15南侧 16南侧 16南侧 17南侧 17南侧 17南侧 12南侧 12南侧 12南侧 12 17 13
那么我们如何找到自己的核心价值？
我们如何定义自己！
项目属性定位：
大学城中· 英伦风情纯真洋房区
项目案名：
康桥圣菲
案名释义：
*康桥，徐志摩的《在别康桥》，描绘出周边的宁静，宁静的让人心情向往， *康桥，英国剑桥里的一个地方，说出了项目的大环境的特点
*圣菲（SUN FIELD）充满阳光的地方，自由、开放、向往
第二部分 推售计划
项目待售房源概述
总用地面积：54664.2 总建筑面积：76147.33 地上建筑面积：54802.27 地下建筑面积：21345.06 其中住宅建筑面积：48973.24 商业服务面积：5461.27 物业管理用房：313.48 其他面积： 54.28 容积率：1.0025 绿地率：42.08％ 汽车位：419 地上84 地下335
什么样的人 会来这里居住消费？
他们可能是：
企业老板、企业高层、高级公务员、跨国集团外籍人士、
高端知富阶层、自由职业者。。。
他们的口号：只要我喜欢，没有什么不可以！
他们可能是：
他们追求精致的生活方式，让心态永远年轻； 他们对于财富和地位的推动力不再是特别的重要， 自由的生活方式才是生命存在的第一要件；
一群追求精神生活，追求心灵纯真的人 他们健康、自由、博爱、朴素、 有朝气、有文化、有爱心、有文明 热爱自然、喜欢体育、喜欢旅游、参与慈善事业
他们在一起构成了一个崭新的社会、一个独特的阶层，令人向往的阶层
竞争对手在说什么？
与本项目类似的仙林中高档盘的产品与市场现状
1、东方天郡：与本案同属新城区， 以小高层及高层为主，规模大有气势， 栖霞集团品牌，已进入销售期，销售均价约为5200元。 2、香樟园：小区园林景观以香樟树等植物为特色，欲将其打造为“新城东纯 正学院生活”的学院风情居所。目前起售价4500元左右。
我们用什么打动客户？
三大价值体系
★区域价值------------------------------仙林大学城的教育文化 ★社区价值------------------------------纯正英伦风情社区 ★景观价值------------------------------东郊英国皇家园林
定
位：50万平方米国际素质人居社区
推广语：引领社区品牌时代
结论
我们可以看到：几乎所有的楼盘，都不同程度地依附着“仙林的人文生 态”。要么不同程度地以人文教育、生态环境、市政规划为外包装，要么 是以产品形态为内修炼。这种方式无疑是在不断地消耗仙林的人文与魅力。
除了人文及生态两大主线，我们更该有怎样不同的声音？以区别竞争对手， 凸现项目差异化价值及核心竞争力？
3、亚东城：有复式、小高层及多层，有会所、幼儿园等配套服务设施，目前 均价位4200元。
定
位：城东仙林首座大型高尚现代人文社区；
推广语：引领教育地产新时代； 差异化：栖霞品牌；以“校长公馆”、“教师公寓 ”引 入教育地产概念；
定
位：新城东纯正学院生活 ；
推广语：一世情，留在仙境森林 ； 差异化：种植1000棵香樟树、1000棵桂花、1000棵广玉兰；
2006年4月22日（房展会) 2006年4月29日(可能五一放假) 2006年5月6日(可能五一放假) 2006年5月13日(时间不吉利) 2006年5月20日(开盘)
物业推售原则
• 整体推售策略 量小、快速、持续开盘、持续火爆 少量多开，每次推出100套以下，每1－2月开一次盘 每次开盘多种产品类型复合推出 先高档公寓、再单身公寓、后商业门面 • 高档公寓推售策略 从西往东依次推出 • 单身公寓推售策略 从大面积到小面积依次推出,从双排到单排依次推出 • 商业推售策略 从2006年5月开始认购,保留一部分好房源进行拍卖
整体推售计划(图)
第一批物业 2006.5.20周六 电梯 8/9 ,4+1花园 1/6 11400.48㎡,80套
第二批物业 2006.7.8周六 电梯 10 , 单身 14 , 4+1花园 2/3 11622.84㎡,156套
第六批物业 2007.3.10周六 单身 12/13 5246.9㎡,178套
星晟· 康桥圣菲项目
整体营销推广方案
瑞尔特房地产顾问机构
二○○五年十二月二十七日
目• 第一部分 • 第二源自分 • 第三部分录项目分析 推售计划 营销策略
第一部分
项目分析
话题一：我们用什么打动客户？ 话题二：我们的客户在哪里？ 话题三：什么样的人会来这里居住消费？ 话题四：竞争对手在说什么？ 话题五：我们如何定义自己！
他们向往。。。
随时带着孩子走在外边，就是和孩子一起去郊游，一起享受大自然 随时想打篮球、踢足球，都有成批成批的爱好者和你一起运动
他们向往。。。
看到不平事，可以伸张正义；看到可怜事，可以雪中送炭
物质生活的满足后，精神生活的提升
远离城市的尔虞我诈的纷争，回归纯真的的社会，释放纯真的心灵
我们的客户是