浅谈开发区土地集约利用评价方法初探——以哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价为例

浅谈开发区土地集约利用评价方法初探——以哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价为例
李克龙;范英莉;余素勋;王圣君
【摘要】开发区土地集约利用是在经济快速发展、人口快速增长,土地资源紧缺的形势下,以符合有关法规、政策、规划等为导向,通过增加对土地的投入,改善经营管理,挖掘土地利用潜力,不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式.评价工作旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力,全面掌握土地集约利用状况,推动开发区土地利用管理基础信息建设,为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据.本文以哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价工作为例,阐述评价过程、结论及评价工作的创新.【期刊名称】《国土与自然资源研究》
【年(卷),期】2012(000)001
【总页数】3页(P50-52)
【关键词】评价;集约;土地利用;开发区
【作者】李克龙;范英莉;余素勋;王圣君
【作者单位】哈尔滨国源土地房地产估价有限公司,黑龙江省哈尔滨150010;哈尔滨国源土地房地产估价有限公司,黑龙江省哈尔滨150010;哈尔滨国源土地房地产估价有限公司,黑龙江省哈尔滨150010;哈尔滨国源土地房地产估价有限公司,黑龙江省哈尔滨150010
【正文语种】中文
【中图分类】F301
当前和今后一段时期，我国仍将处于城镇化、工业化快速发展阶段，人口及城镇化率快速增长。

这一时期，土地资源利用面临越来越大的空间和环境压力，土地供需矛盾日益突出。

作为城镇发展和土地利用的重点区域，开发区在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用，但在开发区土地利用中，重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题仍未得到有效解决。

为保证经济社会可持续发展、提高土地资源持续保障能力、缓解土地供需矛盾，在土地利用的各个层面着力改变外延扩张、用地粗放的局面，建立集约高效的用地模式是当前我国土地管理工作的重要内容之一。

开发区应起到窗口、示范、辐射和带动作用。

在这种宏观背景下，党中央、国务院及国土资源部相继发布了若干通知，要求各地国土资源管理部门组织对开发区进行土地节约集约利用的评价。

哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价，正是在这样的背景下进行的。

现将评价工作情况与体会简述如下。

哈尔滨平房汽车零部件产业园区（以下称园区）是哈大齐工业走廊哈尔滨平房工业园区的重要组成部分，是为哈飞汽车股份有限公司和东安动力股份有限公司配套的汽车零部件专业化配套园区，批准面积1.471平方公里，规划面积6.7平方公里。

根据《开发区土地集约利用潜力评价规程（试行）》（以下简称《规程》）要求，并结合园区实际情况，确定以下评价原则。

1.1 综合性原则。

开发区土地集约利用评价应从经济、社会、管理等多方面综合考察和评价其集约程度和潜力。

1.2 主导性原则。

评价指标应选取对开发区土地集约利用影响较大并具有主导性和代表性的因素作为评价指标。

1.3 政策导向性原则。

评价体系和指标应充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策的导向性作用。

1.4 因地制宜原则。

在确定理想值时，应考虑评价对象的区域特点和规划要求，在
分析用地潜力基础上，确定理想值。

1.5 点面结合原则。

评价工作应针对园区内的全部土地，在整体评价基础上，选择典型样点开展深入分析，以做到整体评价与典型分析相互结合、相互验证。

本园区评价范围为147.10公顷，评价时点为2008年12月31日。

土地利用特点：一是已开发比例小，占园区面积的28.12%，其中主要是工业、交通及绿化用地；二是已出让及尚可出让土地面积占绝大比例；三是园区专业化程度高，已入驻企业大多为汽车零部件生产企业，产业集聚度高；四是土地利用管理绩效好，区内无有偿使用且已到期的土地和闲置土地，招拍挂供地方式比例大；五是园区处于发展初期，但基础设施配套基本完成，企业入园及供地速度也将随之加快。

3.1 确定评价指标体系，计算评价指标现状值
开发区土地集约利用程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次。

根据产业园区的实际情况，按照《规程》中提出的评价指标体系和可选择指标情况，确定产业园区土地集约利用评价指标体系。

对各指标的具体计算方法和操作程序进行了研究和梳理，并结合当地实际，明确各指标分子分母的取值口径，计算得到各指标现状值（表1）。

3.2 指标权重值的测算
此次评价的指标权重值首先利用特尔斐法进行初步测算，再经因素成对比较法和层次分析法分析验证，最终得出各项指标的权重值（表2）。

3.3 确定评价指标理想值
依据目标值法、发展趋势估计法和专家咨询法，结合指标的实际情况得出理想值最终结果（表3）。

3.4 评价指标标准化
评价指标标准化采用的是理想值比例推算法。

以指标实现度分值进行度量[1]（表4）。

3.5 土地利用集约度分值
按照公式分别计算开发区土地利用集约度各子目标分值、目标分值和综合分值，得出产业园区土地集约利用程度评价指标权重表[2]（表5）。

3.6 土地集约利用程度评价结果分析
依据表5，集约度综合分值不高，为82.59%，各目标集约度分值、子目标集约度分值、指标实现度分值高低差别很大。

指标实现度分值最高的是到期项目用地处置率及闲置土地处置率，均达到100%；最低的是综合容积率和建筑密度，分别为47.37%和56.73%。

反应了园区土地集约利用程度的特点、目前的发展阶段，也
验证了理想值确定的合理性。

在初级发展阶段，土地集约利用指标分值能达到现有水平，应是较高的。

4.1 潜力测算
园区面积为147.10公顷，截至评价时点已供应国有建设用地面积为41.36公顷，占园区总面积的21.12%。

评价范围内没有不可建设土地面积。

按照扩展潜力测算公式计算，尚可供应土地面积为98.11公顷。

其中工矿仓储用地面积为82.24公顷。

截至评价时点，园区内已建成城镇建设用地为41.36公顷，工业用地率现状
值为42.84%，理想值为55.22%，通过用地结构调整可增加工矿仓储用地5.12公顷。

截至评价时点，园区内已建成工矿仓储用地17.72公顷。

工业用地综合容积率为0.57，理想值为0.67，通过挖潜可增加工矿仓储用地2.64公顷；工业用地建筑密度为32.79%，理想值为34.26%，通过挖潜可增加工矿仓储用地0.76公顷；工业用地固定资产投入强度为885.60万元/公顷，理想值为1035.43万元/公顷，通过挖潜可增加工矿仓储用地2.56公顷；工业用地产出强度为1059.23万元/公顷，
理想值1313.37万元/公顷，通过挖潜可增加工矿仓储用地3.43公顷。

截至评价时点，园区内没有有偿使用且已到期但未处置土地面积和应收回闲置土地。

4.2 测算结果
园区扩展潜力大，结构潜力较小，强度潜力有一定的挖潜空间。

由于此次评价范围内无有偿使用且已到期但未处置土地和应收回闲置土地，故无管理潜力。

4.3 尚可供地年数
园区尚可供应土地面积为98.11公顷，其中尚可有偿使用土地面积为82.24公顷，全部为尚可供应工业仓储用地。

年均供应土地面积按2008年有偿使用面积20.54公顷计算，得出尚可供地年限为4.8年，其中工业仓储用地尚可供地年限为4年。

至评价基准日，已建成城镇建设用地比例小，仅占园区的28.12%，且主要为工业用地。

土地利用集约度一般，综合分值为82.59%。

原因是交通运输用地、公园与绿地比率过大，造成综合容积率、建筑密度、土地开发率、土地供应率、工业用地率等指标集约度综合分值偏低。

但管理绩效突出，目标集约度分值为95.84%，反映园区管理部门监管力度及土地集约利用意识较强，相关政策落实得好。

园区扩展潜力大，结构潜力小，强度潜力还有一定挖潜空间。

由于此次评价范围内无有偿使用且已到期但未处置土地和应收回闲置土地，故无管理潜力。

6.1 开发区土地集约利用评价应充分考虑时间价值。

在同一评价时点，若两个开发区土地集约利用评价中土地利用状况、用地效益、管理绩效三个目标结果值相近，但用时不同，则用时短者的土地集约利用程度必定优于长者。

因此建议开发区土地集约利用评价目标体系中应加入开发时间目标。

6.2 宏观评价土地集约利用，严把开发区设立审批关。

开发区选址之初，在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，应充分利用废弃地及未利用地，尽量不占耕地。

进一步调整土地利用结构，优化土地资源配置，发挥土地整体效益。

6.3 增加开发区基础设施投入评价指标。

基础设施投入评价可从两方面考虑，一是基础设施投资额，二是基础设施开发程度。

基础设施开发程度又可从两方面考虑，一是完备度，二是土地开发率。

6.4 增加建筑系数评价指标
容积率和建筑密度是衡量土地利用强度和集约程度的两个指标。

为了能够准确反映工业企业的土地利用集约程度，建议将建筑系数加入评价指标中，并在确定理想值时，依据工业企业所在行业不同，有所差别。

【相关文献】
[1]李双异，邵永东，等.辽宁省工业开发区土地集约利用评价指标体系研究[J].国土资源科技管理，2008，25（5）：43～46.
[2]贾树海，代丽媛，宋振华，等.基于熵权法的工业用地集约利用评价研究—以辽宁省朝阳经济技术开发区为例[J].国土与自然资源研究，2011（3）：4～6.
（2011-06-20收稿刘晓佳编辑）。